請求找補價金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度中簡字第4404號 原 告 晨旭建設實業有限公司 法定代理人 蔡宗霖 訴訟代理人 賴宜孜 律師 被 告 張淑芳 施佳宏 前列2人共同訴訟代理人 潘彥瑾 律師 上列當事人間請求找補價金事件，本院於民國114年2月19日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：被告於民國108年1月1日向原告購買座落臺中市 　　　○○區○○段00地號土地上建案名稱為「四季文華」之預　　 　售屋，原告於112年11月1日完成建物所有權之移轉登記，　　 　將房屋登記於被告張淑芳(下稱張淑芳)。原告登記給張淑芳 　　的主建物面積為62.20平方公尺，比兩造合約所約定之面積 　　　62.16平方公尺增加0.04平方公尺；共有部分45.17平方公 尺 　　，比兩造合約所約定之面積40.92平方公尺增加4.25平方公 尺；車位面積32.04平方公尺，比兩造合約所約定之面積31.40平方公尺增加0.64平方公尺，依兩造簽定之房屋預定買賣契約(下稱系爭契約)第5條第2項約定：「依第三條計算之主建物或房屋登記總面積如有誤差，…其超過部分，買方只找補百分之二為限…」，因系爭契約總價款為新臺幣(下同)517萬元，百分之二的找補上限為103400元，爰請求被告應共同給付原告103400元，及自112年11月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、被告則以：系爭契約第5條第2項約定：「依第三條計算之主 建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補，其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以本契約所簽定之主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積)，無息於交屋時結算。」、第6條約定：「本契約總價款共計：新臺幣零仟伍佰壹拾柒萬元整(含稅)。一、房屋總價款計：新臺幣零仟肆佰零拾捌元整。㈠主建物部分計：新臺幣貳佰參拾玖萬元整。㈡附屬建物部分計：新臺幣零佰貳拾柒萬元整(除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格)。㈢共有部分計：新臺幣壹佰肆拾貳萬元整。二、車位總價款：新臺幣壹佰零拾玖萬元整(含稅)。」，被告就主建物面積需找補1538元、共有部分需找補28400元，合計29938元。至車位面積超過部分，因未約定買方需找補價金，原告請求被告找補車位面積超過部分價金，實屬無據。而系爭契約第11條第1項約定，原告應於112年6月1日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，原告違反上開約定，遲至112年8月9日始取得使用執照，共計遲延69日，被告於原告取得使用執照前，已繳納房地價款251萬元，依預售屋應記載事項：「壹、應記載事項」第12點第2項規定，得請求原告給付遲延利息86595元，兩相抵銷後，原告對被告之找補價金債權數額為零等語置辯，請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、按解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約 　　之文字，但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求 　　者，即不得反捨契約文字而更為曲解，有最高法院17年上字 　　第1118號判例可參。系爭契約第5條第2款約定：「依第三條 計算之主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補，其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以本契約所簽定之主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積)，無息於交屋時結算。」、第6條約定：「本契約總價款共計：新臺幣零仟伍佰壹拾柒萬元整(含稅)。一、房屋總價款計：新臺幣零仟肆佰零拾捌元整。㈠主建物部分計：新臺幣貳佰參拾玖萬元整。㈡附屬建物部分計：新臺幣零佰貳拾柒萬元整(除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格)。㈢共有部分計：新臺幣壹佰肆拾貳萬元整。二、車位總價款：新臺幣壹佰零拾玖萬元整(含稅)。」。原告登記給張淑芳的主建物面積為62.20平方公尺，比兩造合約所約定之面積 62.16平方公尺增加0.04平方公尺；共有部分45.17平方公尺，比兩造合約所約定之面積40.92平方公尺增加4.25平方公尺，為兩造所不爭執，依上開約定，被告應找補原告主建物價款1538元「計算式：0.04×0000000/62.16＝1538元(小數點以下四捨五入）」、共有部分價款28400元「計算式：4.25×0000000/45.17＝133606元，因逾2%，以142000×2%計算為28400」。又 　　系爭契約第5條第4項汽車空間面積及其價款找補約定：「汽 車平面停車空間竣工規格尺寸測量依據靠牆(柱)兩側車位以該牆(柱)至另一側車格線中心點為測量依據，相鄰車位測量至車位線中心，無相鄰停車位部分則測量至車位線外緣。買賣雙方同意車位竣工規格尺寸產生誤差而減少長度、寬度各逾五公分，買方得就減少部分依本契約所簽定之車位價款分算後請求減少價金，無息於交屋時結算。」，僅約定被告就車位誤差有找補權，原告並無該項權利，是原告請求被告找補車位面積超過部分價金，即屬無據。從而，被告應找補原告主建物價款1538元、共有部分價款28400元，合計29938元「計算式：1538＋28400＝29938」。 四、抵銷乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方　 　　適於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額　 　　同歸消滅之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對　 　　方之表示同意，亦不論在訴訟上或訴訟外，均得為之，此　 　　觀民法第334條及第335條規定自明(最高法院97年度台上字 　　　第2241號判決意旨參照) 。系爭契約第11條第1項約定： 「 　　本預售屋之建築工程應在民國108年5月31日之前開工，民國 　　112年6月1日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之 　　必要設施，並取得使用執照」，原告遲至112年8月9日始取 　　得使用執照，有被告提出之使用執照在卷可稽，原告共計遲 　　延69日。而定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者 　　之解釋。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型 　　化契約，仍構成契約之內容，消費者保護法第11條第2項、 　　第17條第5項分別定有明文。定型化契約記載經中央主管機 　　關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適 　　用。消費者保護法施行細則第15條亦有明定。系爭契約係原 　　告與不特定多數消費者訂立同類契約所預先擬定，自屬定型 　　化契約。系爭契約第11條第2項約定：「賣方如逾前款期限 　　未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依 　　萬分之二單利計算遲延利息予買方」，核與內政部所公告之 　　預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第1項 　　所明定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者， 　　每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予 　　買方」不符，且不利於消費者之買方，依上開說明，原告應 　　按被告已付之房地價金以每日萬分之五計算總行公司逾期取 　　得使用執照之遲延利息。被告於原告取得使用執照前，已繳 納房地價款251萬元，有被告提出之原告繳款通知書附卷足憑，是原告應給付被告遲延利息86595元「計算式：69×0000000×5/10000＝86595」，經被告提出抵銷抗辯後，原告已無找補金可供請求。從而，原告請求被告應共同給付103400元，及自112年11月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬無據，應予駁回。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官 劉正中 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉家妤