分割共有物

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上字第56號 上 訴 人 陳家偉 訴訟代理人 林建宏律師 被 上訴人 陳淑娟 訴訟代理人 卓容安律師 上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國112年1 2月4日臺灣臺中地方法院112年度訴字第685號第一審判決提起上 訴，本院於114年1月14日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決廢棄。 兩造共有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地及其上同段000建號 建物分歸上訴人取得，並由上訴人補償被上訴人新臺幣5,959,44 0元。 第一、二審訴訟費用由兩造各負擔2分之1。　 　　事實及理由 一、上訴人主張：坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭 土地）暨其上同段000建號建物（建物門牌：○○路一段000巷00號，下稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭房地）為兩造共有，應有部分均各2分之1。系爭房地無因物之使用目的不能分割之情形，復無不為分割之約定，原物分配並無困難，惟就分割方法無法達成協議。伊家族居住於系爭房地迄今已有幾十年，應將系爭房地分歸伊單獨所有，伊願以金錢補償被上訴人。爰請求將系爭土地與建物合併為原物分割，全部分歸予伊，並由伊給付被上訴人新臺幣（下同）5,959,440元（原審判決系爭房地准予合併變價分割，所得價金按兩造各2分之1比例分配。上訴人不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡系爭房地應分歸上訴人單獨取得，並由上訴人以金錢補償被上訴人5,959,440元。 二、被上訴人則以：系爭房地應合併變價分割，所得價金按兩造 各2分之1比例分配。兩造同為系爭房地之共有人，就系爭房地之權利及地位相同，不因上訴人長期居住於系爭房地，即應將系爭房地分配予上訴人。訴外人卓越不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）所示之價格低於市價，若將系爭房地分配予上訴人，伊僅能獲取低於市價之補償，顯不公平等語置辯。並答辯聲明：上訴駁回。 三、得心證之理由： 　㈠系爭房地為兩造共有，應有部分各2分之1，被上訴人係於111 年8月17日買受應有部分等情，有系爭房地登記謄本可稽（見原審卷第15、17、47、49頁）。按各共有人除因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之協議者外，得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項前段定有明文。兩造就系爭房地既無前揭法條所定不予分割之約定，且系爭房地依法並無不得分割之限制，則上訴人請求裁判分割系爭房地，自屬有據。 　㈡按共有物之分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅 時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第2項至第4項定有明文。又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟仍應斟酌共有人意願、利害關係、共有物之性質及分得部分所得利用之價值等情形，定一適當公平之方法以為分割。經查： 　⒈系爭房屋坐落在系爭土地上，僅有一個出入口即大門可對外 通行等情，為兩造所不爭執（見本院卷第33頁），自應合併分割，惟物理上使兩造均受原物之分配，顯有困難，若將系爭房地分割為共有人其中一人單獨所有，可使系爭房地之經濟效益最大化。又系爭房地現由上訴人及其家族居住，被上訴人係於111年8月間由上訴人之伯父即訴外人陳伯睿以560萬元買受系爭房地應有部分，當時上訴人即已居住於系爭房屋等情，為被上訴人所不爭執（見本院卷第33至36頁）。而系爭房地為上訴人唯一之住所，有上訴人全國財產稅總歸戶財產查詢清單可佐（見本院卷第87頁）。被上訴人亦自承對系爭房地並無居住之需求及情感因素，僅是希望購買系爭房地應有部分後，可以向上訴人洽談可否再購買其應有部分等語（見本院卷第34至35頁），而其主張變價分割亦僅希冀透過競標方式獲取較大之價差利益（見本院卷第133、149頁），著重投資獲利，違反分割共有物以原物分配之原則。審酌系爭房地業為上訴人長久居住，上訴人並已表明願取得系爭房地並補償被上訴人，以及兩造之利害關係、系爭房地之性質及分得部分所得利用之價值等情形，本院認將系爭房地均分歸上訴人單獨所有，再以金錢補償被上訴人，應屬妥適。 　⒉系爭房地因分歸上訴人單獨所有，依前開民法第824條第3項 規定，自應由上訴人補償被上訴人。原審囑託卓越不動產估價師聯合事務所鑑定系爭房地之價格，經該所參考不動產市場概況、系爭房地所在區域之房地產利用、各項建設、未來發展趨勢等情形、系爭土地坐落位置、面積、面前道路寬度、土地寬度深度、使用分區等其他因素、系爭房屋構造、量體與樓層、使用型態、屋齡等其他因素，並參酌附近買賣標的交易價格並為相關因素調整，依比較法估價；再參考附近房地租金行情並為相關因素調整，依收益法之直接資本化法估價；再綜合上開估價方法，得出系爭房地總價值為11,918,880元，若分歸其一共有物人所有，該共有人應找補另一共有人5,959,440元等情，有該事務所112年9月12日112卓越字第1120912001號函所附系爭估價報告可按（見原審卷第105頁，報告外放，結論見報告第3頁）。被上訴人雖辯稱系爭估價報告之價格低於市價，並提出信義房屋實價登錄行情為證（見本院卷第115頁），惟該實價登錄之交易標的，屬臺中市南屯區○○路一、二段之大範圍區域數筆透天別墅，與系爭房地之各類條件並不相同，各筆交易價格亦存在極大差異，況且均不能排除有各該交易買賣雙方主觀個人因素之影響，就本件分割共有物之補償價格，參考價值不大；反之，系爭估價報告係由鑑定人基於其專業，根據前述多項客觀事實，以比較法及收益法之直接資本化法估價，自更具參考價值。再者，系爭估價報告所鑑定之找補價額為5,959,440元，亦較被上訴人於111年8月間以560萬元買受系爭房地應有部分2分之1之價格為高，堪認系爭估價報告之鑑定價格，足以採酌，要無被上訴人所稱低於市價之情形。上訴人主張系爭房地因分歸其單獨所有，其應補償被上訴人5,959,440元，自屬有據。 　㈢綜上所述，本院認為系爭房地應合併以分歸上訴人單獨取得 ，並由上訴人補償被上訴人5,959,440元之方式分割。原審就系爭房地予以變價，將所得價金由兩造各依2分之1之比例分配，所採分割方案，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄並改判如主文第2項所示。原審分割方法既已廢棄，原判決關於訴訟費用負擔部分，應併予廢棄。又分割共有物之訴係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負問題，本件訴訟費用若命形式上敗訴之當事人全部負擔，顯然有欠公平。故本件關於訴訟費用之負擔，應由兩造各依應有部分比例即各負擔2分之1較為合理，爰判決如主文第3項所示。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。 五、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官　黃綵君 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳崇道 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳宗賢 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 (均須按他造當事人之人數附繕本)。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律 師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事 訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　金珍華 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日