履行合約移轉不動產所有權登記

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度重上字第55號 上 訴 人 育堂建設股份有限公司 法定代理人 祁加弘 訴訟代理人 林思瑜律師 複 代理 人 魏光玄律師 劉惠昕律師(民國113年12月3日解除委任) 被 上訴 人 朱秀香 林衍良 共 同 訴訟代理人 朱坤茂律師 黃楓茹律師 上列當事人間請求履行合約移轉不動產所有權登記事件，上訴人 對於民國112年12月29日臺灣臺中地方法院111年度重訴字第577 號第一審判決提起上訴，本院於113年11月27日言詞辯論終結， 判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張： 　　被上訴人朱秀香經被上訴人林衍良(下合稱被上訴人，分稱 其名)授權，於民國109年6月10日與伊簽訂土地預定買賣契約書(下稱甲約)，約定伊以每坪新臺幣(下同)28萬5,000元(即總價款2億8,182萬元)，向被上訴人購買其等名下如附表一所示坐落○○市○○區○○段0○○000000○00○地號土地(嗣後因分割新增1筆後為16筆；下稱甲地)，及如附表二所示訴外人○○○等人所有000、000地號土地(下稱乙地，並與甲地合稱系爭土地)；並於甲約第3條約定朱秀香需協助伊於2年內取得乙地，且於系爭土地簽約完成後5日內，簽訂正式契約；若無法取得時，雙方同意無條件解除甲約。朱秀香事後僅於109年12月間協助伊取得000地號土地，卻怠於協助伊取得000地號土地，並為其他買家洽購乙地，而以不正當行為促使解除條件成就，是甲約第3條解除條件不成就，甲約仍屬有效，且朱秀香應負債務不履行損害賠償責任。爰先位依甲約第6條約定，請求被上訴人應於伊給付1億9,358萬7,582元同時，將甲地所有權移轉登記予伊；第一備位依甲約第3條約定，請求被上訴人應與伊補訂如原判決附件一所示土地買賣契約書(下稱乙約)，併依乙約第5條約定，請求被上訴人應於伊給付1億9,358萬6,250元同時，將甲地所有權移轉登記予伊；第二備位依民法第226條第2項規定，請求朱秀香應給付伊5,094萬4,101元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年9月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息(下稱5,094萬4,101元本息)【以上請求詳如附表三欄所示】。 二、被上訴人則以： 　　甲約僅屬預約性質，且甲約締結後2年內因000地號土地所有 人仍拒絕出賣，不可歸責於朱秀香，是甲約因第3條約定解除條件成就，而失其效力。上訴人前開請求，均無依據等語，資為抗辯。 三、原審判決駁回上訴人前開請求，上訴人全部提起上訴。 四、兩造聲明： 　㈠上訴人之上訴聲明： 　⒈原判決關於駁回上訴人後開第⒉⒊⒋之訴及假執行之聲請 均廢 棄。 　⒉(先位)如附表三編號1欄所示。 　⒊(第一備位)如附表三編號2欄所示。 　⒋(第二備位)如附表三編號3欄所示。 　⒌願供擔保，請准宣告假執行。　 　㈡被上訴人之答辯聲明：　　　　 　⒈上訴駁回。　　　　 　⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 五、兩造不爭執事項(見本院卷第243-244頁；並由本院依卷證資 料為部分文字修正)： 　㈠朱秀香、林衍良為母子關係，訴外人林○昌係朱秀香之配偶、 林衍良之父(見本院卷第243頁)。 　㈡訴外人祁○國為上訴人公司負責人祁加弘之父(見本院卷第243 頁)。 　㈢朱秀香經林衍良授權，於109年6月10日以朱秀香名義與上訴 人簽訂甲約，約定上訴人以每坪28萬5,000元(總價款2億8,182萬元)，向被上訴人購買系爭土地，及第3條約定朱香需協助上訴人於2年內取得乙地，且於乙地簽約完成後5日內，簽訂正式合約；若無法取得時，雙方同意無條件解除甲約，同時記載瑕疵保證、產權移轉、費用負擔等事項(見原審卷第47-51頁)。 　㈣朱秀香已協助上訴人取得000地號土地，並於109年12月2日辦 竣所有權移轉登記(見原審卷第57-61頁)。 　㈤上訴人曾以台中大隆路郵局存證號碼370號存證信函(下稱370 號函)，通知朱秀香應於5日內依甲約意旨，就系爭土地(除000地號土地外)簽訂正式土地買賣契約(見原審卷第173-177頁)。 　㈥上訴人曾對朱秀香提起刑事背信告訴，業經檢察官為不起訴 處分確定〈案號：臺灣臺中地方檢察署111年度他字第5826號(此卷下稱他字卷)、111年度偵字第42944號(此卷下稱偵字卷)，及臺灣高等檢察署臺中檢察分署111年度上聲議字第3144號；下稱系爭刑案，見原審卷第437-439頁〉。 　㈦上訴人迄未給付定金予被上訴人(見本院卷第244頁)。 　㈧上訴人於110年2月2日、111年5月31日分別寄出台中大隆路郵 局存證號碼91號、339號存證信函，催告朱秀香盡協力義務，朱秀香於111年6月9日以豐原郵局存證號碼323號存證信函(下稱323號函)，向上訴人表示：「台端台中大隆路存證號碼339號存證信函收悉，惟貴我雙方簽訂之土地預定買賣契約是預定，本無強制力...」等語(見原審卷第75-87頁)。 　㈨被上訴人於111年6月10日豐原郵局存證號碼324號存證信函( 下稱324號函)表示：「台端原洽購朱秀香所有○○市○○區○○段00000○地號，林衍良所有同段000等地號土地，因有買主欲以每坪新台幣參拾陸萬元洽購...000-0、000-0地號之出售價格以購入價每坪14.25萬元計算。因台端曾經洽購，乃徵詢台端意願，如願以同一單價洽購時，請於6月20日前回覆，逾期視為放棄」(見原審卷第89頁)。 六、兩造爭執事項： 　㈠甲約究係本約，抑或預約？ 　㈡甲約已否因(第3條約定)解除條件成就，而失其效力？　　 　㈢上訴人先位依甲約第6條約定，請求被上訴人應於上訴人給付 1億9,358萬7,582元同時，將甲地所有權移轉登記予上訴人，有無理由？ 　㈣上訴人第一備位先依甲約第3條約定，請求被上訴人應與上訴 人補訂乙約，有無理由？ 　㈤上訴人第一備位再依乙約第5條約定，請求被上訴人應於上訴 人給付1億9,358萬6,250元同時，將甲地所有權移轉登記予上訴人，有無理由？ 　㈥上訴人第二備位依民法第226條第2項規定，請求朱秀香應給 付上訴人5,094萬4,101元本息，有無理由？ 七、本院之判斷： 　　 　㈠甲約之定性： 　⒈按所謂預約乃約定將來訂立一定契約(本約)之契約，當事人 訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。倘當事人未開始為履行行為(如買受人全未給付部分價金，出賣人未給付部分標的物)，或將來無法依所訂之契約履行而須另訂本約者，則屬預約(最高法院108年度台上字第2312號、111年度台上字第1442號判決意旨參照)。經查： 　⑴兩造雖於甲約第1條約定買賣標的為系爭土地(包含甲、乙地 在內)，並於第2條約定買賣價金為每坪28萬5,000元，總價款為2億8,182萬元(見原審卷第47頁)。惟參酌甲約第3條約定內容，賣方需協助買方取得於2年內取得乙地，並於乙地簽約完成後5日內，簽訂正式合約；若無法取得時，雙方同意無條件解除甲約等情(見兩造不爭執事項第㈢項)，則乙地是否確屬於買賣標的物尚未終局確定，仍有待朱秀香於2年內促成買賣成交，雙方再簽訂正式合約，故將來顯然無法逕依甲約履行。此由上訴人嗣後郵寄370號函，通知朱秀香應於5日內依甲約意旨，就系爭土地(除000地號土地外)簽訂正式土地買賣契約(見兩造不爭執事項第㈤項)，益臻明確。 　⑵參以甲地各筆均屬面臨南側道路之臨路地，且每筆均已分割 成可供建造店舖建物之基地，其價值較諸袋地或裡地之價值，顯然較高，而乙地則位於北邊面積較大之裡地，僅適合建造住宅用大樓，且必須搭配甲地作為通路與合併開發，始能發揮其最大經濟價值，此有地籍圖謄本在卷可參(見原審卷第205頁)。再稽諸上訴人於系爭刑案告訴狀載明：其僅取得000地號土地，而未取得其餘系爭土地，並無單獨開發價值(見他字第7頁)，及上訴人取得000地號土地每坪價金僅14萬2,500元(見兩造不爭執事項第㈣項、偵字卷第15頁)，約莫為甲約每坪單價之半數。由此可知甲約約定每坪28萬5,000元，實係甲地(臨路地)與乙地(裡地)之均價，且以上訴人於締結甲約後2年內順利取得全部乙地為前提要件；如未能於2年期限內取得全部乙地者，甲約締約雙方均無意受甲約拘束，亦無意以每坪28萬5,000元單獨出賣或買受甲地之意，雙方始有甲約第3條解除條件之約款。換言之，難認甲約當事人就每坪28萬5,000元買賣甲地已臻於一致，甲地之買賣價金仍待將來協商確定，自難謂就甲地已成立本約。 　⑶況甲約草約第3條原列具體付款方式與條件，係由上訴人委託 連○盛代書草擬，經朱秀香表示仍需一段時間協助取得乙地，故刪除付款方式與條件約定，待日後取得乙地後再將付款條件補上，故兩造締結甲約時就付款條件與時間均未明確約定等情，業據證人連○盛迭於原審與本院審理時證述明確(見原審卷第263頁、本院卷第204-205頁)。準此，可知兩造均認付款方式及時間等細節，亦屬契約重要之點，仍待將來協商，而以甲約合意賣價與標的為張本，再行協商，如取得合意者，始再另行訂立正式買賣契約，益見甲約應屬預約，而非本約。上訴人主張僅取得乙地其中1筆者，即可開發甲地云云，應係事後曲解甲約文義，尚難遽採。 　⑷另參以系爭土地買賣原承辦代書徐○在(即連○盛之前手)亦稱 ：預定買賣契約(應指甲約)，那是一種預定，暫時，不確定的情況之下，我們預定一種事情，這個我們預定的事情有成就了，預定買賣契約還是要經過雙方，你要不要繼續履行這個契約，我們雙方是不是要來把契約履行完畢，繼續再正式的契約(應指本約)等情(見原審卷第293頁)，亦徵被上訴人抗辯甲約係預約，非屬無據，應可採認。 　⒉從而，甲約係預約，而非本約，應堪認定。 　 　㈡甲約已否失效： 　⒈按附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力， 無待當事人另以意思表示為之(最高法院99年度台上字第2446號判決意旨參照)。次按民法第101條第2項規定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就」。依此規定，足見除須有故意促其條件成就之行為外，尚須該行為為不正當，始得視為條件不成就(最高法院84年度台上字第2461號判決意旨參照)。經查： 　⑴觀諸甲約第3條約定，明定朱秀香須於締約後2年間協助上訴 人取得乙地，否則雙方同意無條件解除甲約。即甲約因未限期取得乙地之事實發生，而失其效力，故甲約屬附條件之法律行為，揆諸前開說明，於解除條件成就時，當然失其效力，無待當事人另以意思表示為之。 　⑵上訴人主張朱秀香故意怠於協助上訴人取得000地號土地，係 故意以不正當行為促使解除條件成就，故解除條件不成就云云，並提出LINE對話擷圖、存證信函影本等件為證(見原審卷第87-91頁)。 　⑶惟據訴外人林○欽於系爭刑案證稱：朱秀香曾於109年或110年 間委託林○裕前來找伊，表明有意購買000地號土地，嗣因其父○○○即000地號土地所有人無意出賣，而未成交(見他字卷第161-162頁)。由此可知朱秀香於締結甲約後，隨即託人洽購000地號土地事宜，惟因其非地主，無權決定是否出售，致未能成交，自難謂有何施用不正當方法致使條件不成就。 　⑷至於前開LINE訊息，係林○昌與祁○國分別為兩造之利益 所為 討論(見原審卷第35頁)，經比對其等分別於原審所為證言(見本院卷第319-322、329-332頁)，其等係討論000地號土地無法取得後，甲地如何處理，核與取得000地號土地並 無關聯，應難據為朱秀香有何不正當行為之依據。 　⑸另外，朱秀香或與林衍良先後於111年6月9、10、14日，分別 郵寄323號函、324號函，及豐原水源郵局存證號碼53號存證信函，據以通知上訴人(見原審卷第87-91頁)，前開信函中表明因000地號土地為他人所有，因地主拒絕出售，及另有他人出價每坪36萬元以購買甲地，詢問上訴人是否以同一價格承買，均無從證明被上訴人有何不正當行為。況參酌祁○國於原審證稱：伊與林○昌因無法取得000地號土地後，雙方曾談及甲地價格每坪32-35萬元(見原審卷第327-328頁)，核與前開信函所稱他人出價每坪36萬元極為相近，縱此價格合於被上訴人出賣意願，亦難憑此逕謂被上訴人有何不正當行為。 　⒉從而，茲因上訴人於111年6月10日(即締結甲約翌日起2年內) 前，仍未能取得000地號土地，且被上訴人亦無上訴人所指不正當行為，是該解除條件已成就，被上訴人抗辯甲約失其效力，即無不合。 　㈢先位請求：　 　⒈按預約成立有效後，預約權利人始得請求對方履行訂立本約 之義務(最高法院61年台上字第694號判決先例參照)。 　⒉查甲約既已失其效力，則被上訴人不負有簽訂系爭土地本約 之義務，應屬當然。 　⒊從而，上訴人仍依已失其效力之甲約第6條約定，請求被上訴 人應於上訴人給付1億9,358萬7,582元同時，將甲地所有權移轉登記予上訴人，即無依據。 　㈣第一、二備位請求： 　⒈按債權人請求債務人債務不履行損害賠償，以雙方具有債之 　　關係，且因可歸責於債務人之事由，致給付不能或不完全給 　　付者，始足當之，此觀民法第226條、第227條規定自明。經 　　查： 　⑴甲約已失其效力，被上訴人自無義務與上訴人締結本約之義 　　務，兩造就甲地亦無任何債之關係，遑論有何可歸責於被上 　　訴人之事由存在。 　⑵至於上訴人是否受有無法獲得轉售甲地價差5,094萬4,101元 損失，純係上訴人主觀念想，應與被上訴人無涉。 　⒉從而，上訴人備位依失其效力之甲約第3條、未成立之乙約第 5條約定，及民法第226條第2項規定，請求被上訴人與其補訂乙約，並移轉甲地所有權，及賠償5,094萬4,101元本息，均無依據。 八、綜上所述，上訴人依如附表三欄所示約定與規定，請求判 決如附表三欄所示，非屬正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，其理由固與本院認定未盡相同，惟結論尚無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日 　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　謝說容 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖純卿 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳正禧 正本係照原本作成。 僅上訴人得上訴。 如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀 ，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴 理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林玉惠 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日 附表一(代稱甲地)：　　　　　　　　　　 編號 地號　　　 面積 ⑴㎡ ⑵坪　　　　　 所有人　　　 應有部分　　　　　　　　　　 價金(每坪28萬5,000元計算；元以下4捨5入) 1　　　　　　　　　　　　　 000-0　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ⑴100.26 ⑵30.33 朱秀香　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10026分之3326　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 286萬7,428元　　　　(計算式：100.26×0.3025×3,326÷10,026×285,000＝286萬 7,427.7）　　　　　　　　　 林衍良　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10026分之6700　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 577萬6,238元　　　　(計算式：100.26×0.3025×6,700÷10,026×285,000＝577萬 6,237.5)　　　　　　　　　 2　　　　 000-0　　　　　　　　 ⑴97.87 ⑵29.61 林衍良　　　　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　　 843萬7,617元　　　　(計算式：97.87×0.3025×285,000＝843萬7,617.3）　　　　 3　　　　 000　　　　　　　　　 ⑴353.67 ⑵106.98　　　　　　　　　 朱秀香　　　　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,049萬775元　　　　(計算式：353.67×0.3025×285,000＝3,049萬774.8） ☆備註：110年11月12日因分割增加000-12地號 4　　　　 000-0　　　　　　　　 ⑴30.24 ⑵9.15　　　　　　　　　　 朱秀香　　　　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　　 260萬7,066元　　　　(計算式：30.24×0.3025×285,000＝260萬7,066）　　　　　 5　　　　 000-0　　　　　　　　 ⑴3.6 ⑵1.09　　　　　　　　　　　　 林衍良　　　　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　　 31萬365元　　　　　(計算式：3.6×0.3025×285,000＝31萬365）　　　　　　　 6　　　　 000-0　　　　　　　　 ⑴206.31 ⑵62.41 朱秀香　　　　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,778萬6,501元　　　(計算式：206.31×0.3025×285,000＝1,778萬6500.8）　　　 7　　　　 000-0　　　　　　　　 ⑴103.5 ⑵31.31 朱秀香　　　　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　　 892萬2,994元　　　 (計算式：103.5×0.3025×285,000＝892萬2,993.7）　　　　 8　　　　 000-0　　　　　　　 ⑴103.5 ⑵31.31 朱秀香　　　　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　　 892萬2,994元　　　 (計算式：103.5×0.3025×285,000＝892萬2,993.7）　　　　 9　　　　 000-0　　　　　　　 ⑴103.5 ⑵31.31 　　　　　　　　　　　　 朱秀香　　　　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　　 892萬2,994元　　　 (計算式：103.5×0.3025×285,000＝892萬2,993.7）　　　　 10　　　 000-0　　　　　　　　 ⑴103.5 ⑵31.31　　　　　　　　　　 朱秀香　　　　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　　 892萬2,994元　　　　 (計算式：103.5×0.3025×285,000＝892萬2,993.7）　　　　 11　　　 000-0　　　　　　　　 ⑴103.5 ⑵31.31　　　　　　　　 朱秀香　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　　 892萬2,994元　　　　(計算式：103.5×0.3025×285,000＝892萬2,993.7）　　 12　　　 000-0　　　　　 ⑴103.5 ⑵31.31　　　　　　　　　　 朱秀香　　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　 892萬2,994元　　　　 (計算式：103.5×0.3025×285,000＝892萬2,993.7）　　　 13　　　 000-00　　　　　　　 ⑴103.5 ⑵31.31　　　　　　　　　　 朱秀香　　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　 892萬2,994元　　　　 (計算式：103.5×0.3025×285,000＝892萬2,993.7）　　　 14　　　 000-00　　　　　　　 ⑴221.98 ⑵67.15 朱秀香　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,913萬7,451元　　　(計算式：221.98×0.3025×285,000＝1,913萬7,450.7）　　 15　　　 000-00　　　　　　　 ⑴84.86 ⑵25.7　　　　　　　　　　　 朱秀香　　　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　　 731萬5,993元　　　　 (計算式：84.86×0.3025×285,000＝731萬5,992.7） ☆備註：110年11月12日自000地號分割而來　　　 16　　　 000　　　　　　　　　 ⑴422.18 ⑵122.71　　　　　　　　　　 林衍良　　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,639萬7,193元　　　(計算式：422.18×0.3025×285,000＝3,639萬7,193.2）　　 合計 ⑴2,245.47 ⑵679.25 1億9,358萬7,582元　　　　　 附表二(代稱乙地)：　　　　　　　　　　　 編號　　 地號　 面積 ⑴㎡ ⑵坪　　　　　　　　 所有人　　　　　　　　 應有部分　　　　　　　　　 價金(每坪28萬5,000元計算；元以下4捨5入)　　 1　　　　 000　　　　　　　　 ⑴551.99 ⑵166.98 訴外人○姓地主　　　　　　　　　　　　 全部　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,758萬8,438元　　　 (計算式：551.99×0.3025×285,000＝4,758萬8,438元）　　　　 2 000 ⑴471.47 ⑴142.62 ○○○ 全部 4,064萬6,607元　　　 (計算式：471.47×0.3025×285,000＝4,064萬6,607元） 合計 ⑴1,023.46 ⑵309.6 8,823萬5,045元 附表三(上訴人請求與聲明)： 編號 請求順位 請求權基礎 訴之聲明 備註 1 先位 甲約第6條 被上訴人應於上訴人給付1億9,358萬7,582元同時，將甲地所有權移轉登記予上訴人 2 第一備位 ⑴甲約第3條 ⑵乙約第5條 ⑴被上訴人應與上訴人補訂乙約 ⑵被上訴人應於上訴人給付1億9,358萬6,250元同時，將甲地所有權移轉登記予上訴人 3 第二備位 民法第226條第2項　 朱秀香應給付上訴人5,094萬4,101元本息 計算式：2,245.47㎡×0.3025×(36萬元－28萬5,000元)＝5,094萬4,101元；元以下4捨5入