遷讓房屋等

臺灣雲林地方法院民事簡易判決 113年六簡字第61號 原　　　告　原靜玲　　住○○市○○區○○○路○段000巷00 　　　　　　　　　　　　號5樓 訴訟代理人　蔡文彬律師 　　　　　　楊培煜律師 被　　　告　沈永隆　　住雲林縣○○鎮○○○路00號 　　　　　　　　　　　居屏東縣里○鄉○○村○○路00巷00號 　　　　　　　　　　　　(指定送達) 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年11月4日言詞辯論終結，本院判決如下：　　　　　　　　　　　　 　　主　　　文 一、被告應自門牌號碼雲林縣○○鎮○○○路00號房屋遷出，並將該 房屋騰空返還原告。 二、被告應自民國112年11月11日起至遷讓返還前項房屋之日止 ，按月給付原告新臺幣4,055元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。 五、本判決第1、2項得假執行。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： 　㈠坐落雲林縣○○鎮○○段000地號土地（重測前為溝心段328地號 ，下稱系爭土地）、及其上雲林縣○○鎮○○段000○號建物（門牌號碼雲林縣○○鎮○○○路00號，下稱系爭房屋，重測前為溝心段45建號，與系爭土地合稱系爭房地），係原告及其配偶即訴外人沈榮寶於民國96年6月28日向訴外人沈治宇購買，於同年7月10日辦理移轉登記，由原告及訴外人沈榮寶分別取得系爭房地應有部分各2分之1，嗣於100年11月28日，訴外人沈榮寶將其所有之應有部分2分之1以贈與為原因移轉予原告，是原告取得系爭房地全部所有權。然被告無法律上原因持續占有、使用系爭房地，且被告拒不搬離，又被告戶籍設於系爭房屋，亦有害於原告對系爭房地所有權之圓滿行使。爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告自系爭房屋遷出、騰空返還系爭房屋予原告，以及辦理戶籍遷出登記。 　㈡被告受有占有、使用系爭房地之利益，致原告無法本於其所 有權占有、使用系爭房屋，因而受有損害，被告可獲有相當於租金之利益，爰依民法第179條，請求被告給付相當於租金之不當得利。系爭房屋之課稅現值為新臺幣（下同）404,700元，又系爭土地申報地價為每平方公尺960元，參照土地法第97條1項規定，被告受有之利益以土地及其建築物申報總價年息百分之10為計算基準。爰此，原告請求被告按月給付原告相當於租金之不當得利金額8,110元【計算式：（系爭房屋課稅現值404,700元+系爭土地申報地價960元×面積592.17平方公尺）×l0%÷12月=8,110元，小數點以下四捨五入】。 　㈢對被告抗辯之陳述： 　⒈否認其與被告有就系爭房地與另外3筆土地訂立買賣契約，亦 否認允許被告就系爭房屋為使用收益，原告僅曾與被告女兒即訴外人沈勻巧（原名沈昱慧，下稱沈勻巧）訂立買賣契約（下稱系爭買賣契，雙方簽署「不動產土地建物買賣契約書」【下稱系爭不動產契約書】），原告與沈勻巧已合意解除系爭買賣契約，且系爭買賣契約並無分期付款及提前交付使用收益權之約定。被告抗辯按月匯款買賣價金至原告帳戶，然被告復陳稱係利息補貼，且依被告轉帳或匯款之金額，每月不一，可見係隨其所欲任意給付，況系爭買賣契約於102年4月4日簽立，被告遲至104年3月2日始轉帳，亦與交易常情不符。 　⒉若本院認原告與被告就系爭房地成立使用借貸關係，依被告 父親、被告與沈榮寶於96年訂立之協議書，亦稱如被告有借用系爭房地，若原告與沈榮寶要收回系爭房地，應於3個月前通知，被告即無異議搬出，則被告業於112年8月8日、同年月23日及同年10月13日分別以存證信函、LINE通訊軟體通知被告遷出系爭房屋，依前揭協議書，被告自應遷出系爭房屋。 　㈣並聲明：⒈如主文第1項所示；⒉被告應將戶籍自系爭房屋辦理 遷出登記；⒊被告應自112年11月11日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,110元；⒋前3項判決，願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠其與原告配偶沈榮寶為兄弟，系爭房屋為其父親建造，因其 父親欠債，先將系爭房地賣予沈治宇，後由原告與原告配偶買回，其一直住在系爭房屋，其推由其女沈勻巧出面向原告買系爭房地，原告知悉沈勻巧係代理其訂約，且其與原告達成協議，原告允許其以分期付款方式繳納購買系爭房地之價款，只要伊每月繳納15,400元給原告，就可以繼續住在系爭房屋，伊已經付了120萬餘元。沈勻巧未經其同意即與原告解除系爭買賣契約，其不承認沈勻巧之解約行為，故系爭買賣契約仍屬有效，其可繼續住在系爭房屋，原告請求其遷離，並無理由。 　㈡並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 　　 三、得心證之理由： 　㈠原告主張系爭房地係原告及其配偶沈榮寶於96年6月28日向訴 外人沈治宇購買，於同年7月10日辦理移轉登記，由原告及沈榮寶分別取得系爭房地應有部分各2分之1，嗣於100年11月28日，訴外人沈榮寶將其所有之應有部分2分之1以贈與為原因移轉予原告，是原告取得系爭房地全部所有權，又被告占有系爭房地等情，業據其提出系爭房屋第二類登記謄本、買賣契約書、系爭房屋之異動索引、現場照片、存證信函與送達回執、房屋稅繳款書、系爭土地第二類謄本為證（見本院卷第17至39頁），並經本院職權調閱系爭土地之異動索引、段界調整資料在卷可佐（見本院卷第305至309頁、第331至333頁），且為被告所是認（見本院卷第97至99頁、第356頁），是上開事實，首堪認定。 　㈡原告主張被告應遷離系爭房屋、給付相當於租金之不當得利 及辦理戶籍遷出登記，惟被告以前詞置辯，是兩造爭點應為：原告請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，有無理由？被告應給付之不當得利金額為何？原告請求被告將戶籍遷出，有無理由？茲分述如下。 　㈢原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋， 為有理由： 　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。 　⒉經查，原告與沈勻巧前於102年4月4日訂立系爭買賣契約，約 定買賣標的為系爭房地與另外3筆土地，此有原告提供之系爭不動產契約書附卷可佐（見本院卷第113至114頁），又原告業已與沈勻巧於112年10月1日解除系爭買賣契約，亦有原告提供之解除買賣契約協議書在卷可查（見本院卷第115頁）。被告辯稱係推由沈勻巧出面與原告訂約，沈勻巧事後未經被告同意解約等語，應係主張沈勻巧與原告間成立隱名代理關係，沈勻巧與原告解除系爭契約，非經其本人承認不生效力。然查，原告否認其情，被告即應對此有利於己之事項負舉證責任。被告雖舉其與原告於101年4月1日之借款契約書為證（下稱系爭借款契約書，見本院卷第267頁），稱其向原告借款100萬元支付購屋款項，可知沈勻巧係代理其與原告訂約等語，然觀諸系爭借款契約書，其載明借款用途係為「提供沈昱蕙（按：應為「慧」之誤）購買雲林縣○○鎮○○○路00號等之首期款」，並無記載系爭房屋由被告購買，已難執之為有利被告之認定；再被告復舉其與沈勻巧之委託書為證（見本院卷第129頁），然其內容係記載沈勻巧委託被告辦理沈勻巧與原告簽立之系爭不動產契約書等語，並無說明沈勻巧係代理被告與原告訂約，且上開委託書成立日期晚於系爭不動產契約書簽署日期，故無從以之認定沈勻巧係代理被告與原告訂約。又被告雖稱沈勻巧交付予原告之訂金，與後續分期付款之款項均由其支付（兩造間是否有分期付款之約定詳後述），故可證明其為系爭買賣契約之當事人等語，然依市場交易常情，亦多有購屋款項由購屋者之親友支付者，是亦難以此認定沈勻巧係代理被告與原告訂約。況縱認沈勻巧係代理被告與原告訂約，稽之被告自陳本來伊要與原告訂約，但原告不願意，後來始由沈勻巧出面與原告訂約等語（見本院卷第232頁），則原告既然已經不願意與被告訂約，豈有明知沈勻巧係隱名代理被告，還與沈勻巧訂約之理，故原告應係於認知締約相對人為沈勻巧之前提下，始訂立系爭買賣契約，況被告亦陳稱之前並無沈勻巧代理其與被告訂約之情形（見本院卷第232頁），是難認原告明知或可得而知沈勻巧係代理被告訂約，故被告不得以沈勻巧非系爭買賣契約之真正當事人乙節對抗原告，其主張原告與沈勻巧間解約無效等語，應屬無據。況兩造間並無容任被告居住之協議（詳後述），故縱認系爭買賣契約未經合法解除，被告仍未因此取得合法之占有權源。⒊再被告抗辯兩造約定被告分期付款支付購買系爭房地之價款，即可居住於系爭房屋等語，然查，原告否認有上開約定，且觀諸系爭不動產契約書（見本院卷第113至114頁），並無分期付款之約定，且系爭不動產契約書第3條第5項記載「買賣不動產之產權及地上物，自付清價款日起歸屬承買人管理使用收益處分」（見本院卷第113頁），即與被告上開抗辯不合。又依被告提出之帳戶交易明細，其於104年3月2日至112年8月22日固有多次轉帳、匯款予沈榮寶之情，此有其提供之交易明細為佐證（見本院卷第133至162頁、第363至392頁），惟上開款項最早之轉帳時間為104年3月2日，距離原告與沈勻巧訂立系爭買賣契約之102年4月4日，已逾近2年，且被告各月轉帳、匯款金額，數額不一，並非均如其所述之分期付款金額15,400元，被告雖陳稱短少部分係因其支出家族紅白包費用，故扣除等語，然未舉證以實其說，是其辯稱兩造有分期付款之約定等語，尚難採信。且縱認被告交付之上開款項用途為分期支付購屋款項，然依上開系爭不動產契約書就使用收益權移轉時點之記載，亦難認原告有同意被告使用系爭房地之情，況依兩造間之親屬關係，原告未立即對被告驅離，亦有可能係基於親情人倫之考量，復以原告與沈勻巧訂立之解除買賣契約協議書記載「甲方（按：即沈勻巧）同意將其居住於買賣標的物內無權占有之甲方親屬勸離」（見本院卷第115頁），及沈榮寶以LINE通訊紀錄向被告稱原告訴求是要被告於112年9月底前搬走等語（見本院卷第211頁），益徵被告並未同意原告居住於系爭房屋。⒋綜上，原告為系爭房地所有權人，而系爭房地現由被告占有使用中，惟其並無占用之正當權源，而其無權占用行為，已侵害原告本於所有權管領使用系爭房地之權利。原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告，洵屬有據。至原告備位主張若本院認兩造成立使用借貸關係，其亦已終止等語，因其請求被告遷讓系爭房屋之請求已獲准，此部分主張即無再行審酌必要，附此敘明。㈡原告得依不當得利之法則，請求被告給付相當於租金之不當得利：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。⒉依原告提供之照片（見本院卷第29頁），被告至遲於112年10月9日即有占用系爭房地，又被告雖稱未居住系爭房屋已逾2年，惟自陳仍有其個人物品放置該處（見本院卷第97至99頁），被告並無占有系爭房屋之正當權源，已如前述，其無權占有系爭房屋，自可獲得相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，堪可認定，則原告依民法第179條之規定，請求被告給付自較上開日期為遲之112年11月11日起至遷讓騰空系爭房屋之日止，按月支付相當於租金之不當得利，即屬有據。⒊次按不當得利受領人應返還之利益或償還之價額，應依客觀交易價值定之。關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339號裁判意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。該條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明定。另房屋租金之數額，除以土地及建築物之總價額為基礎外，仍須斟酌房屋所在位置與利用價值、工商繁榮程度、占用人所受利益及社會情感等情事而為決定。查系爭房屋東側道路與雲林縣斗南鎮新崙中路連接，交通方便，周圍有農田及住家，附近無商家，人跡不多等情，此有勘驗筆錄、現場照片可佐（見本院卷第189至195頁）。是本院審酌系爭房屋之位置、工商業繁榮之程度，參以系爭房屋於58年5月30日建造完成，屋齡40年以上，構造為鋼筋混凝土造2層樓房，頂樓加蓋鐵皮構造屋頂等一切情狀，認以系爭房屋及其坐落基地即系爭土地之申報總價年息5%計算被告無權占有系爭房屋所受不當得利之金額為適當。⒋系爭房屋之課稅現值為404,700元，有原告提供之房屋稅繳款書在卷可佐（見本院卷第37頁），衡以課稅現值係稅捐機關估定系爭房屋之價額，以之作為系爭房屋之申報總價，應屬適當。另系爭土地面積為592.17平方公尺，原告權利範圍為全部，於111年1月之申報地價為每平方公尺為960元，此有系爭土地登記第二類謄本在卷可佐（見本院卷第39頁）。依此計算，被告每月受有相當於租金之不當得利數額合計為4,055元【計算式：(申報地價960元×面積592.17平方公尺＋系爭房屋課稅現值404,700元)×5%÷12月＝4,055元，元以下四捨五入】。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。㈢原告請求被告為遷出末原告請求判命被告應將戶口遷出乙節，查戶籍登記之目的為戶政管理，難認對原告所有權之行使造成妨礙，且原告並未敘明其他請求權基礎，故原告此部分主張，尚乏其據。 四、綜上所述，原告主張其為系爭房地所有權人，被告無權占用 系爭房屋，原告依民法第767條第1項前段、中段及第179條規定，請求判決如主文第1、2項所示，為有理由，均應准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 五、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適 　　用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項 　　第3款規定，應依職權宣告假執行。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日 　　　　　　　　　斗六簡易庭　　　　法　官　楊謹瑜 以上正本係依照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴 理由；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭亦倫