拆屋還地等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第1499號 原 告 曾綉孋 住○○市○○區○○○路000巷0號 訴訟代理人 曾獻賜律師 林柏睿律師 被 告 蔡秉家 蔡淑金 共 同 訴訟代理人 吳佩諭律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國113年10月15 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告民事起訴狀訴之聲明第2項原請求：「被告應給付新臺幣(下同)43,297元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自112年8月1日起至被告騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告722元」，嗣於民國113年10月15日言詞辯論期日變更訴之聲明第2項為：「被告應給付原告35,097元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自112年8月1日起至被告騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告585元」(見本院卷第414頁)。核原告所為係縮減應受判決事項聲明，原告之訴訟標的及請求之原因事實仍屬相同，揆諸前開說明，自為適法，合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：坐落於臺南市○○區○○段000地號土地（下稱 系爭土地）為原告於105年自父親曾○○處繼承取得 。而門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00號三合院及其旁之石棉瓦平房均未保存登記建物（以下合稱系爭建物）之事實上處分權人為被告蔡秉家、蔡淑金。系爭建物無權占用系爭土地如附圖編號A部分、面積11.71平方公尺，編號B部分、面積34.47平方公尺，為此爰依民法第767條第1項前段及中段，請求被告拆除前開占用系爭土地之地上物，並將土地返還原告。又系爭建物幾乎占用系爭土地之全部面積，被告無權占用期間享有相當租金之不當得利，致原告受有無法使用之損害，依土地法第97條、105條規定之申報地價週年利率百分之10計算，回溯被告於原告起訴前，享有相當於租金之不當得利之5年期間共計為35,097元，及自112年8月1日起至返還系爭土地之日止，享有每月不當得利金額585元，原告亦得依民法第179條前段之規定，請求被告給付上開不當得利數額等語。並聲明：⒈被告應拆除坐落於系爭土地之系爭建物，並將系爭土地騰空交還予原告。⒉被告應給付原告35,097元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自112年8月1日起至被告騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告585元。⒊就第2項聲明部分願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：陳○○及曾○○前為○○段OOO、OOO地號土地（分割前 為○○段OOO-O地號土地）之土地所有權人，其等為有權通行系爭土地與○○段OOO地號土地間之私設道路，乃與○○段OOO地號土地及系爭土地（分割前為○○段OOO-OO地號土地）伊時之所有權人，即訴外人蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○商議以土地互易之方式為買賣，並經陳○○於70年7月30日進行土地複丈後，雙方於同年8月17日將各自所有之土地予以分割，並於同年11月23日以買賣為登記原因，辦理所有權變更登記。系爭建物中之三合院建物（門牌號碼：臺南市○○區○○路000巷00號）於51年即已設立房屋稅稅籍，於土地互易時，三合院建物之所有權人亦為蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○，足見三合院建物與土地原先之所有權人相同，後因土地所有權讓與他人而致土地及建物之所有權人相異，故系爭建物與系爭土地間確有法定租賃關係，原告既由原所有權人曾金獅處繼承取得系爭土地，應依民法第425條之1規定，於法定租賃關係存續期間，負有繼續容忍系爭建物坐落於系爭土地上，直至系爭建物滅失、無法使用之義務。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠系爭土地現為原告所有，取得之來源分述如下：○○段OOO、OO O地號土地（分割前為同區○○段OOO-O地號土地）為袋地，當時之土地所有權人陳○○及曾○○為有權通行系爭土地，乃與○○段OOO地號土地及系爭土地之（分割前為同區○○段OOO-OO地號土地）所有權人商議，以互易之方式為買賣，並經當時○○段OOO、OOO地號土地所有權人陳○○於70年7月30日進行土地複丈後，雙方於同年8月17日各將各自所有之土地予以分割，並於同年11月23日以買賣為登記原因，辦理所有權變更登記。㈡系爭土地於70年11月23日互易前，該土地原為蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○所有，且其上興建有系爭三合院建物，且並未辦理保存登記，該建物當時之事實上處分權人為蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○。 　㈢系爭三合院建物之房屋稅籍資料查復表之納稅義務人雖為蔡○ ○、蔡淑金、蔡○○、蔡○○4人，然事實上處分權人係為被告蔡淑金及蔡秉家，僅未變更房屋稅籍登記。 　㈣原告請求拆除之範圍如附圖所示編號A石棉瓦平房（11.71平 方公尺）及編號B三合院（34.47平方公尺）。 　㈤系爭建物大門口連接民權街18巷，可由民權街18巷經中正路4 23巷通往165市道。 四、得心證之理由： ㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用（最高法院107年度台上字第1797號判決要旨參照）。又民法第425條之1雖於88年4月21日始為增訂，並於89年5月5日施行，且無溯及適用之規定，惟於前揭法條施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不得以最高法院48年台上字第1457號判例意旨及上開法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，以符社會正義（最高法院101年度台上字第1114號判決意旨參照）。㈡本件系爭土地現為原告所有，取得之來源分述如下：○○段OOO、OOO地號土地（分割前為同區○○段OOO-O地號土地）為袋地，當時之土地所有權人陳○○及曾○○為有權通行系爭土地，乃與○○段OOO地號土地及系爭土地之（分割前為同區○○段OOO-OO地號土地）所有權人商議，以互易之方式為買賣，並經當時○○段OOO、OOO地號土地所有權人陳○○於70年7月30日進行土地複丈後（本院卷第147頁），雙方於同年8月17日各將各自所有之土地予以分割，並於同年11月23日以買賣為登記原因，辦理所有權變更登記。而系爭土地於70年11月23日互易前，該土地原為蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○所有，且其上興建有系爭三合院建物，且並未辦理保存登記，該建物當時之事實上處分權人為蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○等情，為兩造上開不爭執事項第㈠、㈡所載，堪認70年11月23日互為買賣前，土地及建物曾同屬蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○所有等情無訛。後因蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○僅將系爭土地之所有權讓與陳○○及曾○○，而使土地與土地上之房屋所有權人相異。嗣後系爭土地由原告繼承取得，系爭建物由被告取得事實上處分權，依上開說明，系爭建物與系爭土地間，應有民法第425條之1規定之適用。㈢本件原告主張系爭建物為三合院之磚造房屋及石棉瓦房屋，建造年代已逾越同類建物之一般使用年限，縱有水電管線設置、老舊冷氣未移除，實際上被告長年無實際使用，對被告而言已不具經濟效用，被告自不得主張民法第425條之1等語，為被告所否認，並抗辯被告逢年過節仍會返回系爭建物，因此才繼續維持系爭建物之水電，系爭建物並無不能使用之情況等語。經查：⒈51年7月門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00號設籍時，共有A0及B0兩房舍，與現今石棉瓦平房2棟及三合院1棟並不相符。設籍時A0房舍與附圖編號B三合院建築材質均為木石磚造（雜木），且以其構造形式要全面修繕更換木材或竹子的主要構造系統並不容易，且從航遙測圖資料供應服務平台上62年的航照圖上量得其外形尺寸已與現況相符。故研判附圖編號B三合院即為51年7月設籍時的A0房舍或於62年以前改建完成。B0房舍則與現今附圖編號A石棉瓦平房兩者材質大為不同，研判原先B0房舍在51年7月以前興建完成設籍後應有改建，現存附圖編號A石棉瓦平房合理研判是在60年至62年間興建為現行木造房舍雜木構造形式等情，有臺灣省結構工程技師公會鑑定報告附卷可稽（見鑑定報告第6頁至第7頁）。足認蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○於70年11月23日土地互換時，系爭土地上坐落附圖編號A、B建物即已存在，且於土地互換後迄今並無拆除改建。⒉原告雖另主張70年間土地互換，當時換地契約之真意應包含蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○應將系爭建物予以拆除，否則無法達到為供袋地通行使用之換地目的等語，亦為被告所否認。本件原告對於換地之際，蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○同意將系爭建物拆除一節，並未提出任何證據以實其說，且亦為被告所否認，故難認原告主張蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○於土地互換之初同意將系爭建物拆除一節為真實。⒊又附圖編號A石棉瓦平房目視檢視結果，木構架系統並無明顯損害情形，石棉瓦片則於屋外角落有少部分破損，其他則均為老舊，經研判除經強大外力如颱風地震侵襲外，尚無立即性的結構安全疑慮，未達不堪使用之狀態。附圖編號B三合院目視檢視結果，木架構系統並無明顯變形損害之情形，整體研判尚無立即性的結構安全疑慮，未達不堪使用之狀態等情，亦有臺灣省結構工程技師公會鑑定報告附卷可稽（見鑑定報告第10頁）。益徵系爭建物即附圖編號A石棉瓦平房及編號B三合院均無不堪使用之情形。雖附圖編號A石棉瓦平房超過耐用年數不具有經濟價值、附圖編號B三合院僅為整體三合院之一部分，而整體三合院依房屋稅籍證明書記載現值僅剩8,900元。一般殘值會以整棟完整建物做考量，若僅以附圖編號B三合院作為鑑定範圍殘值和經濟性，因其並非完整結構體，無法獨自存在，故無法單獨評估其殘值或具有相當性等情（見鑑定報告第8、9頁及本院卷第407頁）。然判斷建物是否具有實際之經濟價值，不應僅以固定資產耐用年數表作為房屋之實際經濟價值判斷依據。況且建物是否達於不堪使用之情狀，應斟酌建物用途、結構、設備及使用者之保存方式等情事為認定。本件系爭建物雖然超過耐用年限，然被告逢年過節仍會返家使用系爭建物，且系爭建物尚有水電管線及老舊冷氣，客觀上並非達破舊不堪無法居住之程度，仍具相當之經濟價值，且無不堪使用之情形。是原告主張系爭建物超過耐用年限不具經濟價值，可認已達不堪使用之情形，自非可採。 五、綜上所述，原告因繼承取得系爭土地，仍應受民法第425條 之1規定拘束，系爭建物於建物得使用期限內與系爭土地間，仍有租賃關係存在，故被告並非無權占有。被告既非無權占有系爭土地，故原告主張依據民法第767條第1項前段、中段請求被告拆除系爭建物並返還土地，自屬無據。系爭建物占用系爭土地並非無法律上原因之無權占用，已如前述，則原告依不當得利法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。從而原告主張被告應拆除坐落於系爭土地之系爭建物，並將系爭土地騰空交還予原告，及應給付原告35,097元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自112年8月1日起至被告騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告585元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。 七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日 民事第一庭 法 官　葉淑儀 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日 書記官　陳淑芬