返還租賃物等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第1991號 原 告 鍾昆霖 訴訟代理人 王正宏律師 楊雨錚律師 被 告 張天鳴 訴訟代理人 蘇淑珍律師 謝菖澤律師 上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國113年12月4日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上，如附圖所示編號Ａ 部分面積293.17平方公尺、編號Ｂ部分面積112.08平方公尺、編 號Ｃ部分面積340.75平方公尺、編號Ｄ部分面積204.33平方公尺、 編號Ｅ部分面積672.52平方公尺、編號Ｆ部分面積380.4平方公尺 、編號Ｇ部分面積445.22平方公尺及編號Ｈ6部分面積908.45平方 公尺之地上物予以拆除。 被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上，如附圖所示編號Ｈ 1部分面積112.71平方公尺之地上物予以拆除。 被告應將坐落臺南市○○區○○段00000地號土地上，如附圖所示編 號Ｈ7部分面積96.06平方公尺之地上物予以拆除。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假 執行。但被告如於假執行標的物拍定、變賣或其他財產權假執行 程序終結前，以新臺幣伍拾肆萬壹仟元為原告預供擔保，得免為 假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假執行 。但被告如於假執行標的物拍定、變賣或其他財產權假執行程序 終結前，以新臺幣壹萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第三項於原告以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行 。但被告如於假執行標的物拍定、變賣或其他財產權假執行程序 終結前，以新臺幣壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 　 事實及理由 一、原告起訴主張： （一）兩造及訴外人劉沛霖於民國110年6月21日簽訂土地租賃契 約書（以下簡稱系爭契約），由被告向原告承租坐落臺南市○○區○○段000○000○00000○000地號土地（以下合併簡稱系爭土地），並分別約定「乙方（即被告）就租賃物限作停車場之用，非經出租方書面同意不得變更用途。」、「乙方非經出租方書面同意，不得將租賃物全部或一部轉租、出借或以其他方法讓與他人使用。」、「乙方如因使用便租臨時搭設之籬笆或遮蓋物，應限於與租賃用途有關，並於租賃關係消滅時自行拆除，恢復原狀，將土地交還與甲方，不得要求任何補償費用。」。惟被告於承租系爭土地後，未經原告書面同意，乃於系爭土地之一部搭設鐵皮屋，供自營或出租與第三人作為洗車工坊使用，顯已變更使用用途，甚至逕自於系爭土地上搭設鐵皮棚架，劃設停車格及劃定車格編號出租予他人使用，顯已違反系爭契約前開約定。為此，原告乃寄發存證信函籲請被告於函到15日內自行拆除及恢復原狀，然被告竟以存證信函回覆表示並無違約之情事云云，拒絕拆除，而被告擅自在系爭土地上搭建地上物之行徑，業遭臺南市政府工務局函知屬於違章建築應立即拆除，且已違反系爭契約第4、5、6條約定，爰依民法第767條、第821條及第438條之規定，請求被告將系爭土地上之鐵皮屋及鐵皮棚架拆除。 （二）系爭契約第8條約定，係為避免被告未經原告書面同意， 私自變更用途使用甚至為營業行為，造成被告坐收營業利益，卻讓土地所有權人即原告負擔所生稅捐及費用之不利益結果，實無從逕論原告締約時明知被告係為經營停車場之用；再者，締約當時被告係告知欲作為放置所經營駕訓班之自家車輛使用，原告亦擔心可能涉及營業方面之稅捐之風險，且被告所承租之土地面積為2066.47坪，每月租金新臺幣（下同）49,280元，即每坪之每月租金僅約23.85元，依建築技術規則建築設計施工編第60條第1項規定之一般停車空間13.75平方公尺（4.16坪）計算，一個停車空間所需之土地面積租金僅需99.2元，而被告劃設數百格停車位，每月之營業收入十分可觀，與成本顯不相當，倘原告於締約時已明知被告承租系爭土地係規劃對外經營停車場之用，於訂定租金時自將被告因營利行為所產生之收入作整體考量，不可能以該顯然不符行情之每月租金計價，故被告所辯與常情不相符。 （三）又原證3所示鐵皮屋係三間店面，其中最右側之店面係經 營「洗車工坊」，該洗車工坊除以洗車為業外，亦以包膜為業，並收取相關費用，且非停車場租客亦可預約清潔車輛，被告所辯係僅供停車場租客無償自行使用、並無任何營業行為、為經營停車場所提供之無償服務等語，均非實在；而最左邊之店面係經營冷氣空調維修，顯與系爭契約所約定之限制用途無關，核被告所為已違反系爭契約第4、5、6條約定，自屬無權占用。況系爭契約內並無要求原告配合提出文件以向主管機關申設停車場之約定，且被告迄今從未要求出租方即原告提供相關土地權利證明文件供被告申請設置路停車場，被告現逕以系爭土地為停車場之使用、收益等營業行為，乃係違法經營。 （四）系爭土地於出租時之使用分區主要為農業區，嗣於112年 都市計畫經通盤檢後，使用分區變更為住宅區，但不論是農業區或住宅區用地，依法均不得擅自違章建築地上物，且被告利用該違章鐵皮屋進行洗車工坊之營業，並劃設停車格位對外出租營利，均已違反系爭契約之約定。 （五）又系爭契約之到期日為113年6月30日，原告已於租期屆滿 前之113年5月21日寄發存證信函預先通知屆期不再續租，並經被告於113年5月22日收受，是以，兩造間因租賃期間業已屆滿，現已無租賃契約關係存在，依照系爭契約第11條約定，被告於113年6月30日租賃期滿後未經雙方簽訂續約之情形下，仍拒不恢復原狀，原告爰以系爭契約第11條約定，請求被告拆除系爭地上物。 （六）聲明： 　　⒈被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上，如附圖所示 編號Ａ部分面積293.17平方公尺、編號Ｂ部分面積112.08平方公尺、編號Ｃ部分面積340.75平方公尺、編號Ｄ部分面積204.33平方公尺、編號Ｅ部分面積672.52平方公尺、編號Ｆ部分面積380.4平方公尺、編號Ｇ部分面積445.22平方公尺及編號Ｈ6部分面積908.45平方公尺之地上物予以拆除。 　　⒉被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上，如附圖所示 編號Ｈ1部分面積112.71平方公尺之地上物予以拆除。 　　⒊被告應將坐落臺南市○○區○○段00000地號土地上，如附圖所 示編號Ｈ7部分面積96.06平方公尺之地上物予以拆除。 　　⒋訴訟費用由被告負擔。 　　⒌願供擔保，請准宣告假執行。　　 二、被告抗辯： （一）兩造於110年6月21日簽訂系爭契約，約定租賃期間自110 年7月1日起至113年6月30日止，是以被告在此租賃期間自屬有權占用系爭土地；依系爭契約第13條約定，本件既無何政府機關或公設用地通知或變更使用之情事存在，縱系爭契約於113年6月30日屆期，原告仍應續租系爭土地予被告。 （二）依系爭契約第4條、第6條及第8條約定，足徵兩造締約時 即明知被告租賃系爭土地係為經營停車場之用，與經營停車場有關之目的得搭設籬笆或遮蓋物，且經營停車場所應負擔之稅捐均係由被告負擔。原告於存證信函中所稱系爭契約原意係指僅供被告自有工程車停放等語，顯與事實不合；況被告並無任何工程車輛，且被告若僅係供自行停放自有工程車輛，何須約定營業行為所課之稅捐須由被告負擔，是以雙方已約定被告承租系爭土地係為經營停車場之用，被告雖有搭設鐵皮棚架、劃設停車格及劃定車格編號，然鐵皮棚架僅供停車場租客無償自行使用，並無任何營業行為，亦無出租與任何人作為洗車工坊，僅係便利租客清潔車輛之用，被告之使用方式並無違反系爭契約，原告主張終止系爭契約並無理由。 （三）原告提出之臺南市政府工務局函文已清楚記戴系爭土地之 使用分區為「住宅區」，非如原告所述限作為農地使用，而須保持空地。且該函文僅能證明本件或有違章建築之情事存在，然此為行政機關所為之裁量決定，並不表示本件有任何違反系爭契約之約定情事，更不表示原告得主張終止系爭契約並請求被告拆除地上物，被告係有權占用系爭土地，原告請求被告拆除系爭土地上之鐵皮屋及鐵皮棚架，並無理由。 （四）被告所經營之日上汽車駕駛人訓練班（以下簡稱日上汽車 駕訓班）佔地8,103.86平方公尺，車輛僅20餘台，且均為小型車輛，日上汽車駕訓班之土地足以供自家車輛停放，實無須另向原告承租系爭土地用以放置所經營駕訓班之自家車輛；況系爭契約為出租方所製作，非被告所製作之契約，在契約解釋上應採不利於契約製作者之解釋原則。退步言之，縱未能由系爭契約文字上得出被告就經營停車場得架設遮蓋物供停車場使用之解釋，然系爭契約既為出租方所製作，自不應解釋不利承租方之解釋，而限制被告使用租賃物之權限，是以被告本得架設遮蓋物，原告請求被告拆除並無理由。 （五）被告承租系爭土地時一片荒蕪，雜草叢生，被告花費大量 人力、金錢堆土、整地並清除雜物，耗費金額高達700多萬元，雙方係基於締約自由，在自由意志下訂立系爭契約；況兩造自110年7月1日即訂立系爭契約，倘如原告所述被告當初係向其表示欲停放自家駕訓班車輛而租賃系爭土地，原告豈有可能締結契約2年餘方對被告提起本件訴訟，足徵原告當初明知被告承租系爭土地係作為經營停車場使用。 （六）聲明： 　　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 　　⒉訴訟費用由原告負擔。 　　⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。 三、得心證之理由： （一）按民事訴訟法第182條第1項既明定法院得命中止訴訟程序 ，則有同條項所定情形時，應否命其中止，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應命其中止。被告雖以其已向本院另行起訴請求【⒈先位訴之聲明：被告應與原告就系爭土地自113年7月1日起至116年6月30日止，以110年6月21日之原土地租賃契約書（即系爭契約）所約定之條件續約。⒉備位訴之聲明：確認兩造間就系爭土地自113年7月1日起至11年6月30日止之租賃關係存在。】，業經本院以113年度訴字第1970號（以下簡稱系爭另案）審理中為由，聲請裁定停止本件訴訟程序。惟查，被告依系爭契約於113年6月30日到期後是否仍有占有系爭土地（建築使用地上物）之權源，並非以兩造間自113年7月1日起至11年6月30日止就系爭土地是否存在租賃關係為據，換言之，系爭另案爭執之租賃關係，並非本件訴訟之先決問題，依前開說明，本院認並無在系爭另案訴訟終結前停止本件訴訟程序之必要。是被告聲請裁定停止訴訟程序，難認有據，不應准許。 （二）原告主張被告向其承租坐落臺南市○○區○○段000○000○0000 0○000地號土地（即系爭土地），而被告在系爭土地上搭建如附圖所示編號Ａ至Ｈ之地上物之事實，業據提出系爭土地登記謄本、土地租賃契約書、現場照片及存證信函等件為憑，並經本院囑託臺南市永康地政事務所測繪地上物坐落系爭土地之位置及面積，有勘驗測量筆錄及附圖在卷可稽，復為被告所不爭執。是原告此部分主張，堪信為真實。 （三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。原告以系爭契約已於113年6月30日屆期未續約為由，依民法第767條及系爭契約請求被告拆除系爭土地上之地上物等情，業據提出系爭契約書及存證信函暨回執（本院卷第201-206頁）為憑；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查： 　　⒈兩造訂立之系爭契約已於113年6月30日屆期，而原告業於1 13年5月21日以高雄西甲郵局721號存證信函向被告為不再續租之意思表示，經被告於113年5月22日收受等情，有存證信函暨收件回執在卷可稽。 　　⒉原告既已於系爭契約113年6月30日租期屆滿前之113年5月2 1日以存證信函通知被告不續約，而被告亦已於翌日即113年5月22日收受該存證信函。則原告依系爭契約第2條「1.自民國110年7月1日起至民國113年6月30日止，合計參年；租賃期滿雙方有意續約者租賃契約重新訂立，租金俟當年度物價通貨膨脹系數百分比調整之；否則租約屆滿即屬終止租賃，甲方（即原告）應無息退還乙方（即被告）押租金，乙方應恢復原農地歸還甲方」之約定，主張兩造間就系爭土地因未重新訂立租賃契約，已自系爭契約於113年6月30日租期屆滿後不存在租賃關係等語，為可採信。 　　⒊兩造就系爭土地既未重新訂立租賃契約，則被告已無占有 系爭土地之合法權源。是原告依民法第767條規定及系爭契約第11條「乙方於租賃期滿，除雙方約定續約外，應即恢復原狀交還租賃土地，且不得向甲方要求任何費用」之約定，請求被告拆除其於系爭土地上搭建之地上物，自屬有據。 五、綜上所述，原告依民法第767條及系爭契約之規定請求【⒈被 告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積293.17平方公尺、編號Ｂ部分面積112.08平方公尺、編號Ｃ部分面積340.75平方公尺、編號Ｄ部分面積204.33平方公尺、編號Ｅ部分面積672.52平方公尺、編號Ｆ部分面積380.4平方公尺、編號Ｇ部分面積445.22平方公尺及編號Ｈ6部分面積908.45平方公尺之地上物予以拆除；⒉被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上，如附圖所示編號Ｈ1部分面積112.71平方公尺之地上物予以拆除；⒊被告應將坐落臺南市○○區○○段00000地號土地上，如附圖所示編號Ｈ7部分面積96.06平方公尺之地上物予以拆除】，為有理由，應予准許。 六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經 審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一論述，附此敘明。 七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核與 法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。 八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0條第2項，第392條第2項判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院民事第二庭 　　　　　　　　　　　　　　法　官　王 獻 楠 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　李 雅 涵