拆屋還地等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第71號 原 告 羅金梅 訴訟代理人 江鎬佑律師 被 告 林資堯 訴訟代理人 戴勝利律師 林仲豪律師 被 告 薩爾斯堡大樓管理委員會 法定代理人 吳淑英 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年11月13日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查原告起訴時聲明為：㈠被告林資堯應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號屋頂平台上之增建物拆除，並將該平臺騰空返還予原告及其他共有人全體。㈡被告林資堯應分別給付新臺幣（下同）4,917,885元予原告及其他共有人全體，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自民國111年9月2日起至騰空返還上開土地止，按月給付原告及其他共有人全體86,712元。㈢被告薩爾斯堡大樓管理委員會（下稱管委會）應給付2,018,260元予原告及其他共有人全體，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年9月2日起至騰空返還上開土地止，按月給付原告及其他共有人全體86,712元。㈣聲明第2項、第3項若任一被告為給付者，其他被告於該給付 金額範圍內同免責任。㈤願供擔保，請准宣告假執行（見調字卷第11頁至第17頁）。嗣於本院審理時變更其聲明第1項至第3項為：㈠被告林資堯應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號、17號屋頂平台上如附圖編號A所示增建物拆除，並將該平臺騰空返還予原告及其他共有人全體。㈡被告林資堯應給付3,614,744元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年9月2日起至騰空返還上開土地止，按月給付原告825元。㈢被告管委會應給付1,480,461元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年9月2日起至騰空返還上開土地止，按月給付原告811元（見本院卷第321頁至第322頁、第327頁至第329頁），核原告上開所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法律規定，應予准許。 貳、實體方面：　　 一、原告主張： 　㈠原告、被告林資堯為門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷0○00 號「薩爾斯堡」集合式住宅（下稱薩爾斯堡）之區分所有權人，被告管委會為薩爾斯堡之管理委員會；薩爾斯堡有6棟樓，4棟為7層樓、2棟為6層樓，門牌號碼15號、17號位在7層樓棟（下稱本棟樓），原告為本棟樓15號6樓房屋之區分所有權人、被告林資堯為本棟樓15號7樓、17號7樓房屋之區分所有權人。 　㈡被告林資堯為如附圖編號A所示加強磚造1層樓建物（面積184 .74㎡，下稱系爭建物）所有人，並得透過系爭建物內部樓梯通往所有15號7樓、17號7樓房屋。被告未得原告及其他共有人之同意，以系爭建物無權占用薩爾斯堡區分所有權人共用之屋頂平台；被告管委會容任被告林資堯占用區分所有權人共用部分，縱有收受管理費，該管理費與租金並不相當，足見被告管委會受託管理薩爾斯堡公共事務顯有疏失，未盡善良管理人注意義務。 　㈢為此，爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請 求被告林資堯拆除系爭建物後回復原狀，將該部分屋頂平台返還原告及其他共有人，並給付相當於租金之不當得利；依民第277條第1項準用民法第226條第1項規定，請求被告管委會賠償相當於租金之損害賠償費用等語。並聲明：㈠被告林資堯應將系爭建物拆除，並將該平臺騰空返還予原告及其他共有人全體。㈡被告林資堯應給付3,614,744元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年9月2日起至騰空返還上開土地止，按月給付原告825元。㈢被告管委會應給付1,480,461元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年9月2日起至騰空返還上開土地止，按月給付原告811元。㈣聲明第2項、第3項若任一被告為給付者，其他被告於該給付金額範圍內同免責任。㈤願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告方面： 　㈠被告林資堯則以：薩爾斯堡之建商與第一手購買住戶約定「 頂樓住戶有屋頂平台使用權」，該分管協議對全體住戶均有拘束力，全體住戶因此同意被告管委會對頂樓住戶加收一半管理費等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 　㈡被告管委會則以：自薩爾斯堡蓋好後，就對頂樓住戶使用頂 樓部分，多收管理費；且管理費是住戶交的共同基金，用以維護社區整修、安全等使用，原告不應向被告管委會請求賠償，就算被告管委會要賠償，也要經過全體住戶決議等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第322頁至第325頁）： 　㈠原告、被告林資堯為薩爾斯堡之區分所有權人，被告管委會 為薩爾斯堡之管理委員會；薩爾斯堡有6棟樓，4棟為7層樓、2棟為6層樓，每棟頂樓均有增建物；薩爾斯堡中門牌號碼15號、17號位在本棟樓，原告為本棟樓15號6樓房屋之區分所有權人、被告林資堯為本棟樓15號7樓、17號7樓房屋之區分所有權人。 　㈡被告林資堯在本棟樓頂樓搭設系爭建物，內部並有樓梯可往 來被告林資堯所有15號7樓、17號7樓房屋。 　㈢薩爾斯堡附近道路、商店、地標如本院卷第249頁GoogleMap 所示。 　㈣原告於82年9月14日與訴外人永航建設股份有限公司（下稱永 航公司）簽訂如本院卷第83頁至第86頁原證9所示之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，復於同日以買賣為原因登記為薩爾斯堡本棟樓15號6樓房屋所有人。 　㈤被告林資堯於80年11月20日與永航公司簽訂如調字卷第109頁 至第123頁被證2所示房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定以1,250,000元購買薩爾斯堡G棟7樓房屋，復於82年9月21日以買賣為原因登記為薩爾斯堡本棟樓15號7樓、17號7樓房屋所有人。 　㈥系爭契約第4條記載：「甲方（即承買人被告林資堯）同意本 約建物之屋頂平台使用權除公共設施之梯間、機械室、水塔及法定避難設施面積除外，其餘歸頂樓住戶管理使用。壹樓空地除公共設施、公共走道及中庭花園外，其餘歸壹樓住戶管理使用。中庭花園由公司統一聘專業設計師設計施工，並交由本大樓住戶管理委員會管理，承購戶不得異議。」之內容。 　㈦系爭建物為被告林資堯所有，且係被告林資堯於95年6月14日 前增建。 　㈧薩爾斯堡係在公寓大廈管理條例施行前即已取得建造執照之 公寓大廈。 　㈨薩爾斯堡屋頂平台為薩爾斯堡專有部分以外之共用部分。 　㈩被告管委會對薩爾斯堡6棟樓之頂樓住戶，即門牌號碼臺南市 ○○區○○路0段000巷00號7樓、7號7樓、9號7樓、11號7樓、13號7樓、15號7樓、17號7樓、19號6樓、21號6樓、23號6樓、27號7樓、25號7樓住戶，均有就頂樓增建部分加收管理費，其中7號7樓住戶加收100%管理費、13號7樓住戶加收62%管理費、23號6樓住戶加收27%、被告林資堯部分加收被告林資堯為本棟樓7樓15號、17號房屋均加收50%管理費。薩爾斯堡住戶每月管理費均有公告，如原證5、被證3所示。 　本院依原告聲請，送請財團法人臺南市建築師公會鑑定系爭 建物是否影響本棟樓結構安全而有拆除之必要、是否影響屋頂平台逃生避難空間之功能，該公會函覆稱「依建築物耐震能力初步評估結果，標的物屋頂增建後之初步評估總分數雖較屋頂未增建前增加，其影響百分比約為7%，惟屋頂增建後建築物耐震能力初步評估結果仍屬『建築物耐震能力尚無疑慮』；依建築技術規則規定，系爭建物無需設置屋頂避難平台。」。 　依現場履勘及薩爾斯堡頂樓平台現場照片所示，本棟樓屋頂 平台得經由本棟樓樓梯前往，樓梯間通往室外頂樓空間之大門為開啟狀態，並無任何障礙物，住戶得自由進出，且屋頂平台除系爭建物外，亦有空地，並設置曬衣架，由其他樓層住戶曬衣使用。 四、兩造爭執事項（見本院卷第324頁）：　　　 　㈠原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告林資堯 拆除系爭建物後回復原狀，並將該部分屋頂平台返還原告及其他共有人，有無理由？ 　㈡原告依民法第179條規定，請求被告林資堯給付系爭建物占用 薩爾斯堡專有部分以外之共用部分，受有相當於租金之不當得利，有無理由？ 　㈢原告依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定，主張 被告管委會容任被告林資堯所有系爭建物占用薩爾斯堡專有部分以外之共用部分，致原告受有相當於租金之損害，請求被告管委會予以賠償，有無理由？ 五、本院得心證之理由： 　㈠按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足 以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院98年度台上字第1087號判決意旨參照）。另公寓大廈管理條例於84年6月28日經總統公布施行，該條例第7條第3款固規定屋頂之構造係不得獨立使用供作專有部分之公寓大廈共用部分，並不得為約定專用部分，惟依同條例第55條第2項但書規定，於該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受前開不得為約定專用部分之限制。 　㈡經查： 　⒈依前述不爭執事項㈧所示，薩爾斯堡既係在公寓大廈管理條例 施行前即已取得建造執照之公寓大廈，自不受該條例第7條各款不得為約定專用之限制，故薩爾斯堡屋頂平台仍得約定由區分所有權人中之特定人有專用使用權。 　⒉觀諸被告林資堯所提其與建商即永航公司簽訂系爭契約（見 調字卷第109頁至第123頁）之印製形式，包括出賣人即乙方永航公司及所有契約約款均係以印刷字體事先列印，僅就「承買人」、標的房屋所在之「棟」、「樓」、「建坪」、「房屋價款」、「立契約書人」甲方欄及「日期」留有空格而以蓋印或手寫方式填載，足認系爭契約應係永航公司將薩爾斯堡各棟樓層建物出售予各區分所有權人時，所事先印製之定型化契約，應可推知永航公司當時與各承買人所簽訂之買賣契約條款內容，應均與系爭契約相同。 　⒊而系爭契約第4條既已載明各棟樓之屋頂平台除公共設施之梯 間、機械室、水塔及法定避難設施面積外，其餘歸頂樓住戶管理使用，依前開說明，應可推認所有向永航公司購買薩爾斯堡房屋各棟樓層建物之原始區分所有權人，應已透過與永航公司簽訂附有前開約定之買賣契約之方式，達成由頂樓住戶使用屋頂平台之分管約定甚明，且該分管約定與公寓大廈管理條例施行前，公寓大廈買賣常見將屋頂平台由頂樓住戶專用、基地空地則由1樓住戶專用之交易型態、習慣相符。 　⒋再將前述不爭執事項㈠、㈦、㈩對照觀之，可知系爭建物係95年 6月14日前增建，至原告提本件訴訟前，本棟樓屋頂平台均由頂樓住戶即被告林資堯管理使用，未見其他區分所有權人反對被告林資堯使用或提出異議及訴訟，期間長達近20年；況薩爾斯堡有6棟樓，每棟頂樓都有增建，頂樓住戶均另以屋頂增建單位繳納管理費，參與及分擔薩爾斯堡公共事務及費用，此分管事實不僅為薩爾斯堡原始向永航公司承購建物者以買賣契約書明示合意約定，並為嗣後輾轉受讓薩爾斯堡區分所有建物之各所有權人可得而知。 　⒌基此，薩爾斯堡全體區分所有權人間既存有前述分管約定， 而原告自承係向永航公司購買本棟樓15號6樓房屋，此分管事實應經永航公司以買賣契約書明示合意約定，原告自亦受前述分管約定所拘束。故被告林資堯基於分管約定，以系爭建物占用本棟樓屋頂平台，屬有權占有。原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告林資堯拆除系爭建物後回復原狀，將該部分屋頂平台返還原告及其他共有人，並給付相當於租金之不當得利，即屬無據。 　⒍被告林資堯因前述分管約定取得於本棟樓屋頂平台搭建系爭 建物並管理使用之權利，且系爭建物既無礙其他住戶出入、使用，原告以被告管委會容任被告林資堯所有系爭建物占用薩爾斯堡專有部分以外之共用部分，請求被告管委會賠償相當於租金之損害賠償費用，當屬無據。 六、綜上所述，原告請求判決如其聲明所示，為無理由，應予駁 回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，原告雖聲請函詢臺南市政府消防局，關 於系爭建物是否違反消防法令，然於屋頂平台上設置系爭建物，是否違背消防法令，係行政機關認定之權責，自無從據以逕認系爭建物有違反屋頂平台之使用及設置目的或已達影響住戶安全程度而須拆除之情事，況依前述不爭執事項所示，本棟樓屋頂平台除系爭建物外，尚有大半空地可供通行、使用，此外，原告並未提出系爭建物之興建有何影響住戶安全而達變更屋頂用途或性質情事之具體事證，是原告調查證據之聲請，洵無必要，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　　官　王鍾湄 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 書 記 官　黃怡惠