履行契約等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度重訴字第233號 原 告 劉宗霖 被 告 王永 訴訟代理人 王威舜 被 告 王秋來 訴訟代理人 柯添農 上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國114年2月19日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠兩造於民國110年2月10日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買 賣契約），由原告以新臺幣（下同）1181萬1000元購買被告所有坐落臺南市○○區○○○段000-00（權利範圍全部即被告王永應有部分28分之5、被告王秋來應有部分28分之23）、000-00（權利範圍全部即王永應有部分28分之5、王秋來應有部分28分之23）、000-00（權利範圍2分之1即王永應有部分56分之5、王秋來應有部分56分之23）、000-00（王秋來權利範圍全部）、000-00（權利範圍3分之2即王永應有部分84分之10、王秋來應有部分84分之46）、000-00地號土地（權利範圍3分之1即王永應有部分84分之5、王秋來應有部分84分之23）（下合稱系爭土地）。系爭買賣契約第7條第2項約定：「...乙方應將買賣標的物騰空（雙方另有約定者除外）現場點交與甲方」；同條第5項並約定，如因相關作業遲延，最遲不得逾111年8月11日辦理點交；再於第12條第1項約定：「賣方應配合辦理設施容許，並由買方自行申請，買方應於簽約後5個月內辦理完畢，待取得設施容許相關證明後，始進行買賣程序（即支付價金、辦理貸款、所有權移轉等買賣流程），如無法取得設施容許等相關證明，則無條件解除合約，已繳交於地政士處之證件、資料、本票等各自返還雙方。」。然因申請相關文件時間耗費過久，且系爭土地上尚有未辦理保存登記之建物（下稱系爭建物）存在，被告之代理人訴外人蔡志杰遂向原告提議:以簽立增補協議書之方式，約定就系爭建物由被告補貼300,000元予原告，由原告自行清理，另取消系爭買賣契約第12條第1項約定，改於雙方同意簽立增補協議後3個月內完成買賣程序（下稱系爭增補協議）。被告於112年4月26日寄送○○○○路郵局第00、00號存證信函（下稱系爭催告存證信函），說明如原告不同意系爭增補協議，則欲解除系爭買賣契約，經原告於112年5月8日向被告之代理人蔡志杰為同意系爭增補協議之意思表示後，被告竟又於112年6月20日寄送○○郵局第00、00號存證信函（下稱系爭解約存證信函），通知依系爭買賣契約第12條解除契約，僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）另通知原告領回履約保證帳戶內原告所給付之買賣價金111萬元。惟系爭買賣契約第12條第1項已經兩造同意取消，被告自不得據此解除系爭買賣契約，其解約不合法，系爭買賣契約仍然有效，原告自得依系爭買賣契約請求被告於原告給付被告1181萬1000元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告。退步言之，縱認系爭增補協議未經兩造合意成立，系爭買賣契約第12條第1項所約定之解除條件為「無法取得設施容許等相關證明」，而非「原告未處理系爭建物」，被告主張之解除條件尚未成就，被告不得依此解除系爭買賣契約；再退步言，縱認原告有處理系爭建物之義務，此僅係原告受領遲延，被告僅係不負給付遲延責任，仍不得依系爭買賣契約第12條解除契約。 　㈡另系爭買賣契約第8條第3項約定：「本約簽訂後，乙方若有 擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」，原告已於111年6月15日、111年9月26日分別匯款211,000元、900,000元，共111萬1000元至系爭買賣契約約定之履約保證帳戶，被告無權擅自解約，自應依系爭買賣契約第8條第3項約定給付同額之價款111萬元作為懲罰性違約金予原告。為此，爰依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告王永、王秋來應於原告給付被告1181萬1000元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告。⒉被告應給付原告111萬元之違約金。⒊前項聲明願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠系爭買賣契約賣方有王永、王秋來2人，需為兩人均同意系爭 增補協議才發生變更系爭買賣契約約定之效力，系爭增補協議僅經原告與被告王永簽名同意，王秋來並未同意系爭增補協議之約定，王秋來既未與原告訂立系爭增補協議，則不能因王永與原告簽立系爭增補協議，而變動系爭買賣契約之內容，在被告未全部重新與原告簽訂增補協議前，應不生更改系爭買賣契約之效力，系爭買賣契約第12條約定並未經兩造合意取消。而依系爭買賣契約第12條，原告應於簽約後5個月內辦理設施容許完畢，則原告未於簽約後5個月內辦理設施容許完畢(原告迄今仍未取得設施容許之證明)，已然違約，被告自得依系爭買賣契約第12條約定解除系爭買賣契約。況依系爭買賣契約第7條第5項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷作業無誤後辦理點交（若因相關作業延遲者，最遲不得逾111年8月11日）」，可見雙方應以111年8月11日為最終完成點交之時間，惟原告於簽約後對於系爭買賣契約之約定事項均置之不理，被告於催告原告後，依照系爭買賣契約第12條約定解除契約，於法有據。 　㈡原告遲未履約，被告遂於112年4月26日以系爭催告存證信函 通知原告如不同意系爭增補協議，則欲解除系爭買賣契約，原告於收受系爭催告存證信函後，並未於催告期限7日內與被告簽立系爭增補協議(事後僅被告王永在系爭增補協議書上簽名)，被告遂於112年6月20日以系爭解約存證信函對原告主張依系爭買賣契約12條約定解除系爭買賣契約。退步言之，縱認王永前於112年6月20日對原告主張解約不合法，原告迄仍未依系爭增補協議約定完成買賣程序(即支付價金、辦理貸款、移轉所有權等程序)，被告自得以原告未於系爭增補協議簽立起3個月內履行系爭增補協議為由解除系爭買賣契約，並以112年11月8日民事答辯一狀之送達對原告為解除系爭買賣契約之意思表示。而王秋來未與原告簽立系爭增補協議，亦無意願再與原告訂立任何增補協議，原告迄今未能履約，系爭買賣契約已經被告依約合法解除。 　㈢被告僅委託蔡志杰為辦理本件買賣過戶登記程序之地政士， 被告否認委託蔡志杰為代理人向原告為任何意思表示或進行磋商。被告對原告主張解除系爭買賣契約係合法權利之行使，不符系爭買賣契約第12條約定，原告不得請求被告給付懲罰性違約金111萬元等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠王永授權其子即訴外人王耀輝，於110年2月10日與原告簽立 系爭買賣契約(見補字卷第19至24頁)，約定由原告以1181萬1000元購買被告所有之系爭土地，買賣價金約定分3期給付，第1期款1,191,000元於取得容許後5日內支付；第2期款118萬元於取得容許後2個月支付；第3期款944萬元由原告辦理貸款給付。 　㈡系爭買賣契約係由王耀輝代理王永簽名，其上「王永」的印 文確係王永的印章印文。系爭買賣契約上王秋來之簽名，亦係王耀輝所簽。 　㈢系爭買賣契約第7條第5項約定：本約買賣標的雙方應於產權 移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷作業無誤後辦理點交（若因相關作業延遲者，最遲不得逾111年8月11日）同時甲方（即原告）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方（即被告）指定之帳戶）。第8條第3項約定：本約簽訂後，乙方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方（即被告）已支配之價金返還甲方（即原告），並同意按甲方（即原告）已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方（即原告）。 　㈣系爭買賣契約第12條其他約定事項以手寫文字方式約定：賣 方應配合辦理設施容許，並由買方自行申請，買方應於簽約後5個月內辦理完畢，待取得設施容許相關證明後，始進行買賣程序（即支付價金辦理貸款、所有權移轉等買賣流程），如無法取得設施容許等相關證明，則無條件解除合約，已繳交於地政士處之證件、資料、本票等各自返還雙方。 　㈤原告並未於兩造簽訂系爭買賣契約後5個月內完成辦理設施容 許。 　㈥王永與原告於112年5月8日訂立系爭增補協議（見補字卷第29 頁），約定：一、系爭土地上有地上物乙棟及廢棄物，由賣方補貼買方30萬元，並由買方自行清理。二、系爭買賣契約約定特約條款第1條（即賣方應配合辦理容許云云），雙方取消該特約條款約定，並於本協議書簽訂之日起3個月內完成買賣程序（即支付價金、辦理貸款、移轉等程序。）三、於簽立補充協議書之日起3個月期滿，若買方未能依補充協議履行買賣條件，則買方於期滿後30日內，應將本案件所有土地已經申請容許之案件，向主管機關申請撤銷容許之申請。若買方於前揭期間，未向主管機關提出撤銷容許之申請時，買方同意賣方得主動向主管機關申請撤銷各該容許之申請。 　㈦王秋來並未於系爭增補協議書上簽名。 　㈧系爭買賣契約原係由原告委託訴外人即仲介鄭明宗，向被告 提出承買之要約，嗣王永、王秋來亦均與鄭明宗簽立仲介契約，其中王秋來部分，係授權由王耀輝與鄭明宗簽立仲介契約。兩造間就系爭土地之買賣即由鄭明宗負責居間媒介，訴外人即地政士蔡志杰負責辦理系爭土地之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定作業。 　㈨王秋來曾授權訴外人即地政士莊永隆，處理與原告間之系爭 土地買賣事宜。 　㈩112年6月20日寄件人姓名為王永之存證信函（見補字卷第31 至32頁）上「王永」之印文確為王永的印章印文。 　原告於111年6月15日、111年9月26日分別匯款211,000元、90 0,000元，共111萬1000元至系爭買賣契約約定之履約保證帳戶。 四、得心證之理由： 　㈠王秋來與原告是否成立系爭買賣契約？如是，王秋來是否同 意系爭增補協議書之約定？ 　⒈按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承 認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。原告主張已於110年2月10日與被告簽立系爭買賣契約，被告王秋來則爭執其並未授權王耀輝代理簽訂系爭買賣契約云云，經查系爭買賣契約上王秋來之簽名，係由王耀輝所簽，為兩造所不爭執，王耀輝並於簽立王秋來姓名後書寫「代王耀輝」之文字，即表明係代理王秋來之意，堪認系爭買賣契約係由王耀輝代理王秋來與原告所訂立。縱如王秋來所言，其並未授權王耀輝簽訂系爭買賣契約，惟王秋來對於系爭買賣契約有拘束兩造之效力乙情並無爭執，並表明如原告願意購買系爭土地，其仍然願意按系爭買賣契約賣給原告等語（見本院卷第230頁本院114年2月19日言詞辯論筆錄），足見王秋來已事後承認王耀輝代理簽立系爭買賣契約之行為，系爭買賣契約已對王秋來發生效力，王秋來與原告間應成立系爭買賣契約。 　⒉復查，王秋來並未於系爭增補協議書上簽名，王秋來並曾授 權證人莊永隆處理與原告間之系爭土地買賣事宜等情，為兩造所不爭執，堪予認定。有關系爭增補協議書訂立之過程，證人鄭明宗於言詞辯論期日具結證稱：為何會有系爭增補協議書，是因為容許證明一直沒有下來，最後協調案件是否繼續履行；系爭增補協議書應該是莊永隆修改之後傳給蔡志杰，莊永隆於112年3月就開始與蔡志杰討論增補協議，系爭增補協議書是最後版本，莊永隆有看過、修改過，所以被告也知道系爭增補協議書之內容；原告的部分，是代書拿系爭增補協議書給原告簽名的，王永的部分我想不起來，因為是我同事處理的，至於為何王秋來沒有簽名，要問莊永隆，因為莊永隆說是王秋來之代理人，莊永隆表示地主解約等語（見本院卷第124至137頁），核與證人蔡志杰證稱：系爭增補協議書的初稿是我寫的，後來買賣雙方都有說要調整，莊永隆有提供一些他們的版本給我們參考，有給原告看過，有針對幾個項目作文字上微調，但簽名這份是最後一份；買方部分，我並不是傳一個版本給買方，有傳2、3次，最後由王永簽名之後，傳給我，我才傳給買方簽名，我拿系爭增補協議書給買方看時，上面就有王永的簽名，我收到王永簽名的就是掃描檔，我也是透過網路傳給原告，再由原告印出、簽名後拍照傳給我，他們並不是當下都在現場一起簽下的，該掃描檔我現在忘記是何人傳給我的等語大致相符（見本院卷第137至146頁），可知因原告遲未依系爭買賣契約第12條約定取得設施容許之許可，兩造透過仲介鄭明宗、地政士蔡志杰溝通協調系爭買賣契約是否繼續履行、後續雙方如何履約之問題，惟最終僅王永於系爭增補協議書上簽名，再由蔡志杰將王永於其上簽名之系爭增補協書掃描檔傳給原告，原告印出後再簽名拍照傳給蔡志杰，足認王秋來並未同意系爭增補協議之約定，亦未於系爭增補協議書上簽名。 　㈡原告與王永簽訂系爭增補協議書後，原告是否仍應於兩造簽 訂系爭買賣契約後5個月內完成辦理設施容許？ 　　系爭增補協議雖約定「一、系爭土地上有地上物乙棟及廢棄 物，由賣方補貼買方30萬元，並由買方自行清理。二、系爭買賣契約約定特約條款第1條（即賣方應配合辦理容許云云），雙方取消該特約條款約定，並於本協議書簽訂之日起3個月內完成買賣程序（即支付價金、辦理貸款、移轉等程序。）三、於簽立補充協議書之日起3個月期滿，若買方未能依補充協議履行買賣條件，則買方於期滿後30日內，應將本案件所有土地已經申請容許之案件，向主管機關申請撤銷容許之申請。若買方於前揭期間，未向主管機關提出撤銷容許之申請時，買方同意賣方得主動向主管機關申請撤銷各該容許之申請」等語，惟系爭買賣契約係由兩造所簽訂，系爭增補協議僅由原告(買方)與王永(賣方)簽名同意，王秋來(賣方)並未於系爭增補協議書上簽名同意等情，業經認定如前，則系爭增補協議既未經系爭買賣契約全體當事人表示同意，自不生足以改變系爭買賣契約約定之效力，原告主張系爭買賣契約第12條特約事項已經兩造以系爭增補協議約定同意取消云云，尚無可採，兩造仍應依系爭買賣契約約定履行系爭買賣契約。 　㈢原告依系爭買賣契約請求被告履行移轉系爭土地所有權之義 務，有無理由？ 　　系爭買賣契約第12條約定「賣方應配合辦理設施容許，並由 買方自行申請，買方應於簽約後5個月內辦理完畢，待取得設施容許相關證明後，始進行買賣程序（即支付價金辦理貸款、所有權移轉等買賣流程），如無法取得設施容許等相關證明，則無條件解除合約，已繳交於地政士處之證件、資料、本票等各自返還雙方」等語，原告並未於兩造簽訂系爭買賣契約後5個月內完成辦理設施容許等情，為兩造所不爭執，堪信為真實，則依系爭買賣契約第12條約定，被告自得無條件解除系爭買賣契約。而被告除以系爭解約存證信函(見補字卷第31至33頁)對原告表示解除系爭買賣契約外，復以民事答辯一狀對原告為解除系爭買賣契約之意思表示(見本院卷第75至87頁），堪認系爭買賣契約已經被告合法解除，系爭買賣契約即應因此而溯及失效，原告不得再依系爭買賣契約請求被告移轉系爭土地所有權。 　㈣原告得否請求被告給付違約金111萬元？ 　　系爭買賣契約第8條第3項約定：「本約簽訂後，乙方若有擅 自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」。 　　原告雖已於111年6月15日、111年9月26日分別匯款211,000 元、900,000元，共111萬1000元至系爭買賣契約約定之履約保證帳戶，惟系爭買賣契約業經被告依系爭買賣契約約定合法解除，被告並無擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致系爭買賣契約解除之情形，原告主張被告應依系爭買賣契約第8條第3項給付懲罰性違約金111萬元予原告云云，應屬無據。 五、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告應於 原告給付被告1181萬1000元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予原告，並給付原告違約金111萬元，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　李姝蒓 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張鈞雅