分割共有物

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度重訴字第268號 原 告 胡蕙琳 訴訟代理人 林泰良律師 被 告 胡秋卿 蔡宜芳即被繼承人胡素珍之繼承人 蔡宗諭即被繼承人胡素珍之繼承人 胡清龍 共 同 訴訟代理人 許世烜律師 楊家明律師 葉賢賓律師 上列當事人間分割共有物等事件，本院於民國113年9月20日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 兩造共有坐落臺南市○○區○○段0000地號，面積1198.39平方公尺 之土地，其分割方法為如附圖二所示：編號A3，面積225.30平方 公尺之土地，分歸原告單獨取得；編號B3，面積973.09平方公尺 之土地，分歸被告共同取得，並按附表「分割後之應有部分比例 」欄之比例維持共有。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由兩造按附表訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔。 事實及理由 壹、程序方面 當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第168條、第175條第1項定有明文。經查，原告起訴請求分割坐落臺南市○○區○○段0000地號、面積1198.39平方公尺之土地（下稱系爭土地），而訴外人胡素珍（已歿）原為系爭土地之共有人，惟胡素珍已於起訴前之民國111年6月9日死亡，有除戶謄本在卷足參（調卷第47頁），故原告起訴時原以胡素珍之全體繼承人即蔡振賢、被告蔡宗諭、蔡宜芳為被告，然於起訴後，蔡振賢於112年7月15日死亡（調卷第79頁），而其繼承人為被告蔡宗諭、蔡宜芳，原告並於112年7月31日具狀聲明由被告蔡宗諭、蔡宜芳承受訴訟，有蔡振賢之繼承系統表、除戶謄本及全體繼承人之戶籍謄本在卷可參（補卷第33至43頁），並經本院將聲明承受訴訟狀送達被告（補卷第45至53頁），合於上開規定，應予准許。 貳、實體方面　 一、原告起訴主張： （一）胡素珍為系爭土地之共有人（權利範圍5分之1），於111 年6月9日死亡後，胡素珍就系爭土地之應有部分應由被告蔡宗諭、蔡宜芳繼承，然被告蔡宗諭、蔡宜芳迄今未就胡素珍所遺系爭土地之應有部分辦理繼承登記，原告為分割系爭土地，自得請求被告蔡宗諭、蔡宜芳就胡素珍所遺系爭土地之應有部分，辦理繼承登記。 （二）又兩造共有之系爭土地，應有部分如附表「系爭土地原應 有部分比例」欄所示，且兩造間就系爭土地並無不能分割之約定，亦無不能分割之情形，然兩造間就分割方案無法達成協議，而系爭土地前由胡素珍出租予第三人蘇俊吉，與毗鄰之同段1411地號土地一同規劃作為善化夜市攤位及停車格之用，系爭土地南側則充作機車停車格，並有少部分攤位存在地上物，參以胡素珍死亡後，系爭土地出租予蘇俊吉所收取之租金由被告蔡宜芳收取，並依原應有部分比例分配予兩造，兩造均未異議，足見被告均有維持共有之意思。 （三）原告所提附圖一方案1，不僅使分割後之土地形狀方整， 且無因分割而造成缺角或不利整體使用情形，加上雙邊臨路，交通便利，被告分割後所分得之土地亦可依系爭土地之使用現狀，出租予夜市攤商收取租金，而無須拆除地上物；又原告所提附圖一方案2，編號A2土地雖僅面臨建國路，地理位置及交通條件較編號B2土地為劣，然編號A2土地西臨之建國路為雙向4線車道，且日後得與同段1411地號土地一同開發，尚屬合理、公平。復原告就系爭土地之應有部分比例不到5分之1，分割後所取得之土地面積亦不大，不影響分割後被告所取得土地之方正、完整性、出入及建築規劃，應不致減損分割後被告所取得土地之價值，且於系爭土地分割後，原告所取得之土地仍願與被告所取得之土地一同作為露天市場使用，亦不影響系爭土地之使用現況，不存在系爭土地分配顯有困難之情事。 （四）被告雖抗辯應依民法第824條第2項第1款但書，將系爭土 地原物分配與被告，並由被告依系爭土地之鑑定市價以金錢補償原告，然此分割方案有悖於分割共有物以原物分配為原則之意旨，且將系爭土地以原物分配與兩造，實無事實上或法律上之困難；而被告所提附圖一方案3，將使原告分割後取得之編號A3土地僅臨10米寬之自立路，而被告分割後取得之編號B3土地雙邊臨路，北臨自立路、西臨24米寬之建國路，對於原告顯非公平；另被告所提附圖二之分割方案，係以附圖一方案2為基礎，調整至各自之價值與兩造各自應受分配利益相等，但原告於分割後所取得之附圖二編號A3土地為單邊臨路，被告於分割後所取得之附圖二編號B3土地則為雙邊臨路，且附圖二編號A3、B3土地均不方整，不利原告分割後之土地利用，甚至使系爭土地分割後原告所取得附圖二編號A3土地之臨路長度僅有分割前系爭土地面臨建國路、自立路長度之9.1%，對於原告亦非公平，且因係採調整分割線之方式，但「測量」不可避免地存在一定的誤差，如果平行移動的距離小於測量上的誤差，這樣的平行調整方案，應當被排除，根據宏宇不動產估價師事務所113年3月29日函所附不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）的計算結果，附圖二分割方案的移動距離非常微小，僅為36公分，非常容易在測量過程中被誤差吸收掉，導致估價失誤，造成其中一方的損失。 （五）又系爭估價報告中關於比準地即附圖一方案2編號B2之土 地單價為新臺幣（下同）11萬9,100元及調整率部分，存在諸多疑義，將影響系爭土地價值之評估，進而影響找補數額。爰依民法第823條第1項本文之規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈先位聲明：①被告蔡宗諭、蔡宜芳應就被繼承人胡素珍所遺系爭土地（權利範圍5分之1）辦理繼承登記。②兩造共有之系爭土地，應予分割如附圖一方案1所示：其中編號A1部分，面積218.11平方公尺之土地，分歸原告單獨取得、編號B1部分，面積980.28平方公尺之土地，分歸被告共同取得，並按附表「分割後之應有部分比例」欄所示之比例維持共有；⒉備位聲明：①被告蔡宗諭、蔡宜芳應就被繼承人胡素珍所遺系爭土地（權利範圍5分之1）辦理繼承登記。②兩造共有之系爭土地，應予分割如附圖一方案2所示：其中編號A2部分，面積218.11平方公尺之土地，分歸原告單獨取得、編號B2部分，面積980.28平方公尺之土地，分歸被告共同取得，並按附表「分割後之應有部分比例」欄所示之比例維持共有。 二、被告抗辯略以： （一）系爭土地面積不小，地處善化區市中心，地形呈直角三角 形，雖長期與同段1411地號土地一同作為露天市場使用，惟系爭土地為都市計畫住宅區之建築用地，應整體共同開發才能得到最大效益，如依附圖一方案1分割，分割後由被告取得之編號B1土地價值將大幅減損，且原告對於系爭土地之權利範圍僅有1000分之182，分割後所取得之部分效益不大，卻嚴重減損全體共有人之利益，故依民法第824條第2項第1款但書，應將系爭土地原物分配與被告，並由被告依系爭土地之鑑定市價以金錢補償原告；退步言之，如原告仍堅持系爭土地應原物分配與原告，在兼顧原告利益及各共有人利益情況下，應依附圖一方案3或附圖二之分割方案分割系爭土地，方為合理公平。 （二）又依系爭估價報告所示，附圖一方案2較方案3分割後之價 值減少高達648萬5,543元，且如依附圖一方案2分割系爭土地，原告將可分得遠大於其應有部分比例之臨路寬度，對於被告而言，並非公平等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、法院之判斷： （一）各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。經查，原告主張系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部分比例如附表「系爭土地原應有部分比例」欄所示；共有人間就系爭土地並無不得分割之約定，又無因物之使用目的有不能分割之情事，共有人間復無法達成分割協議等情，業據其提出系爭土地土地登記第一類謄本為證（調卷第39至41頁），且為被告所不爭，自堪信為真實，是原告訴請裁判分割共有物，即屬有據。 （二）共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第1項、第2項第1款前段、第4項分別定有明文。又共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，惟定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。 （三）經查，本件兩造均主張欲受原物分配，而系爭土地之面積 為1,198.39平方公尺，面積非小，足認本件兩造均受原物分配應無困難，故為各共有人之利益，自應以兩造均受原物分配之分割方案為優先考慮之方案；而系爭土地之形狀因西北邊之地籍線並非尖形，故非正三角形，然已極近似正三角形，則受限於系爭土地原本之形狀即非方正，且原告主張分割後單獨取得、被告同意繼續維持共有，故系爭土地按兩造意願應分割為2筆，是分割後土地之形狀，為維持各共有人之公平而言，即難為方正之形狀，應先說明；而附圖二之分割方案係以附圖一方案2為基礎，分割線向北平移至被告毋庸補償原告金錢之處，考量附圖一方案2之分割方案亦為原告之選擇之一，僅係因應受補償之金額原告認為過低，及附圖二之分割方案可免去兩造後續找補金錢之問題，且原告分得附圖二編號A3部分係全臨4線雙向車道之建國路，參以系爭土地係下窄上寬之形狀，附圖二編號A3部分之位置較靠近上開建國路，然被告所分得編號B3部分，係部分臨建國路，部分臨2線雙向車道之自立路，並自附圖二觀之，可知編號A3占建國路側之長度已近一半，故附圖二之方案對原告在位置及價值上而言，並未劣於被告分得之B3，甚且可能更優且高，故本院認以附圖二之分割方案，即編號A3分由原告單獨取得、編號B3分由被告共同取得，並按附表「分割後之應有部分比例」欄所示之比例繼續維持共有，應屬公平、妥適之分割方案。 （四）至附圖一方案1部分，編號A1之位置北臨自立路，西臨建 國路，然形狀為梯形，亦即系爭土地之西北邊亦係由原告獨佔，地理位置為俗稱之「三角窗」，而編號B1部分雖然亦西臨建國路，北臨自立路，但西北邊部分則無面臨道路（因分配予原告），故兩造間所分得之土地價值顯有相當落差，系爭估價報告亦鑑定如採附圖一方案1之分割方案，原告需補償被告共425萬145元（外放報告書第70頁），原告主張補償金額過高不合理，被告則抗辯此方案對被告不公平，而因此方案有上開顯不公平之情事，故本院認附圖一方案1為不可採；附圖一方案2部分，原告分得編號A2之位置於整筆系爭土地而言，是在較靠近4線雙向車道之建國路之處，然因被告取得系爭土地上半部相對形狀方正，且三邊臨路之位置，故被告取得編號B2部分價值應較A2為高，而系爭估價報告鑑定如採附圖一方案2之分割方案，被告共需補償原告84萬9,604元（外放報告書第62頁），原告則主張補償金額過低，然附圖一之方案1、2之補償金額之所以會有上開落差，自分得之位置（編號A1位置是三角窗及三邊臨路）及係全臨建國路、或部分臨建國路、自立路等因素觀之，系爭估價報告之鑑定結果應屬合理，則依據系爭估價報告進而繪製之附圖二分割方案，既可免去找補之手續，分割後兩造所受分配之位置價值亦相等（近），對兩造應屬有利；就附圖一方案3之分割方案，原告分配編號A3之位置均臨自立路，對原告顯不公平，縱透過找補之方式彌補價差亦難認符合公平；附圖一方案4之分割方案，亦使原告無從利用所分得之編號A4，並非適合之分割方案。 （五）又原告主張系爭估價報告關於區域因素分析表、個別因素 分析表中之調整率有誤，進而影響找補之金額等等，經本院再函請宏宇不動產估價師事務所就原告有疑義之事項說明，經該所詳為說明調整率之調整過程及不須調整之原因、找補金額之分析，暨陳明估價師依據不動產估價技術規則與臺南市繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則之規定，在於審慎考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，經重新檢視「調整率」、「針對比準地土地單價」之決定方式及關於地形評估等級、調整率及共有人分配土地之估價找補結果應屬無誤，有該所113年7月1日函附卷可參（本院卷第283至307頁），堪認估價師於重新檢視後，仍確認系爭估價報告之內容無須更改。 （六）且本院依原告聲請通知系爭估價報告之鑑定人李世銘到庭 證稱：本件是個案的分割共有物，所以是否要遵照土地徵收辦法的規定辦理並沒有強制（關於比準地之選擇）。比較法是以比較標的的成交價格來推估勘估標的的市價，因為比較標的選擇不易，我們是從不動產實價登錄成交的案例中搜尋，能夠找到的就是比較標的1、2、3為合適標的，最主要是比較標的不容易選，綜合成交案例裡面可以找到只有這3個比較適當。善化土地的價格在這2年來，尤其最近的1年差異很大，就是比較標的的選定要符合市場合理的價格，估價前先把勘估標的合理市價的區間大致價格範圍做經驗上的判斷，亦即在蒐集的資料已有初步雛型，就是土地坐落的價格區間在若干，如果要找適當的就是比較標的4、5、6，其他的都沒有合適的案例。比較標的1、2、3不是特殊交易，是正常交易，如果估價師現場勘查時，所調查資料結果顯現市價是合理的，當然可以用，這是不動產估價技術規則第23條。我們已經很盡力評估B2的合理市價，我們作業時面臨自立路11米道路價格小於建國路25米道路價格，我們是以平均價格計算，這是估價的方式，A1的土地價值在區位、利用性都是最好，如果以原告的分割方式A1開多高都會有人買，其實這塊地很好，但是方案1的分割方案有違常理等語（本院卷第350至357頁），則依鑑定人李世銘上開證稱可知，其已於估價之過程，利用系爭土地附近有實價登錄之標的作為估價基礎，且於備註欄標明親友、員工或其他特殊關係間之交易部分，其實際調查後認為實價登錄之價格為合理故仍有參考，與不動產估價技術規則第23條後段規定並無違背，而實價登錄時標明有特殊交易之情形，僅係提供民眾判斷、參考，並不當然表示實價登錄之價格有較市價偏低之情形，且參照不動產估價技術規則之條文可知，其條文之規範常可見比較、調整、分析、檢討等用詞，可知估價結果並非標準答案，僅能力求符合現況市價，佐以鑑定人李世銘從事估價業務迄今超過30年之時間，大學、研究所均與土地、都市計畫研究有關，足見鑑定人李世銘對於估價業務具有一定之學識及專業，故本院認其提出之系爭估價報告仍得作為本件選擇分割方案之基礎。 四、綜上所述，原告請求分割系爭土地，本院參酌共有物之性質 、經濟效用、當事人之意願、全體共有人之利益及未來之利用等情，認兩造共有之系爭土地應分割為如附圖二所示：編號A3，面積225.30平方公尺之土地，分歸原告單獨取得；編號B3，面積973.09平方公尺之土地，分歸被告共同取得，並按附表「分割後之應有部分比例」欄之比例維持共有，應為適當、公允之分割方法，爰就系爭土地分割方法諭知如主文第1項所示。至原告請求被告蔡宗諭、蔡宜芳應就被繼承人胡素珍所遺應有部分5分之1辦理繼承登記部分，因被告蔡宗諭、蔡宜芳已辦理繼承登記，故原告此部分請求，即無必要，應予駁回。 五、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴 當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可互換地位。本件原告起訴分割共有物雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴當事人負擔，顯失公平，而應由兩造按附表訴訟費用負擔比例欄所示比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第2項所示。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日 民事第二庭 法 官　丁婉容 以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日 書記官　鄭梅君　　　　　 附表： 編號 共有人 原告分割方案 系爭土地原應有部分比例 分割後之應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 胡蕙琳 先位聲明：附圖方案1編號A1 備位聲明：附圖方案2編號A2 （由原告單獨所有） 1000分之182 1/1 1000分之182 2 胡清龍 先位聲明：附圖方案1編號B1 備位聲明：附圖方案2編號B2 （由被告按原應有部分比例保持共有） 1000分之418 818分之418 1000分之418 3 蔡宗諭 10分之1 818分之100 10分之1 4 蔡宜芳 10分之1 818分之100 10分之1 5 胡秋卿 5分之1 818分之200 5分之1