確認優先承買權存在等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第108號 原 告 楊瑞民 訴訟代理人 高亦昀律師 被 告 鄭秀君 訴訟代理人 呂承育律師 被 告 林施桂紅 上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，經本院於民國11 3年10月16日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。　　　 事實及理由 一、被告林施桂紅未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 二、原告主張： 　㈠原告於民國99年間向訴外人戴阿葉租用坐落原臺南市○○區○○ 段000地號土地（下稱原○○地號土地；已於109年6月23日經本院109年度訴字第58號判決分割，下稱另案，詳如後述）建築房屋，並未約定租賃期限，租金為每月新臺幣（下同）8,000元（下稱系爭基地租賃契約），並於同年於原○○地號土地起造門牌號碼臺南市○○區○○路000○0號之未保存登記建物（下稱系爭房屋）經營木材行迄今。系爭房屋起造後並未立即辦理稅籍登記，於103年間因臺南市政府稅務局（本院按：已於105年7月1日與財政處整併為臺南市政府財政稅務局）新化分局稅務機關發函通知戴阿葉，始由戴阿葉指示證人即戴阿葉女婿黃聰財辦理稅籍登記在訴外人即黃聰財長子黃律衡名下。嗣戴阿葉於000年00月間死亡，系爭基地租賃契約由被告鄭秀君及其他繼承人共同繼承，原938地號土地經另案判決分割後，系爭房屋則坐落於分割後被告鄭秀君所有坐落臺南市○○區○○段000○0地號土地及訴外人鄭楚懷所有坐落同段938之5地號土地（以下分別以地號稱之）。被告鄭秀君為系爭基地租賃契約之繼承人，系爭房屋坐落於其所有之938之4地號土地，原告對938之4地號土地當仍有基地租賃關係繼續存在，依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定，在938之4地號土地出售時，有依同樣條件優先購買之權。詎被告鄭秀君於112年3月6日將938之4地號土地出售予被告林施桂紅，卻未依法將出賣條件以書面通知原告，依土地法第104條第2項、民法第426條之2第3項規定，其契約不得對抗原告。為此，依土地法第104條、民法第426條之2規定，提起本件訴訟，請求確認原告對938之4地號土地有優先購買權存在，並請求本院將被告間以買賣為原因辦理之所有權移轉登記撤銷，及按被告所定買賣契約同一條件向被告鄭秀君購買938之4地號土地等語。 　㈡並聲明： 　⒈確認原告對938之4地號土地有優先購買權存在。 　⒉被告於112年3月28日以買賣為原因辦理之所有權移轉登記應 予撤銷。 　⒊被告鄭秀君應依被告林施桂紅購買938之4地號土地之相同條 件，與原告簽訂買賣契約，並於原告給付價金之同時，將938之4地號土地移轉登記予原告。 二、被告鄭秀君則以：否認原告主張其為系爭房屋起造人，亦否 認其與戴阿葉有系爭基地租賃契約存在。原告起訴時主張系爭房屋係於102年間起造，惟系爭房屋稅籍登記之納稅義務人登記為黃律衡，起課年月為103年7月，且觀100年10月30日拍攝之空照圖已見系爭房屋存在，均與原告主張不符，原告於審理期間改稱係於99年間起造，前後說詞反覆，倘原告為系爭房屋起造人，豈有可能不知道房屋起造時間？原告聲請證人即戴阿葉三子鄭永華到庭作證，惟證人鄭永華證稱系爭房屋是102年間起造，顯與事實不符，另其證稱原告是其子鄭楚懷的房客，伊只是在106年間幫訴外人即其父鄭大戇簽書面契約，租金是鄭大戇在收，租賃契約何時成立、承租範圍或租金都不知道等語，佐以證人即戴阿葉長子鄭文長證稱其母戴阿葉過世前長年臥病在床，土地都是其父鄭大戇處理等語，均無從證明原告與戴阿葉間有租賃契約。至證人黃聰財雖有到庭證述系爭房屋辦理稅籍之經過，但與臺南市政府財政稅務局新化分局回函內容不符，倘原告為系爭房屋所有人，為何同意登記在黃律衡名下，並由證人黃聰財繳納房屋稅，均與常情有違等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、被告林施桂紅經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提 出書狀作何聲明或陳述。 四、得心證之理由： ㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。又承租人有依同樣條件優先購買之權，係指在買賣條件如：買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂買賣契約之效力（最高法院106年度台上字第2335號判決意旨參照），固不須經法院以判決宣告，然非謂當事人間於優先購買權行使合法與否有爭執時（如優先購買權之有無、優先購買權之行使效力），不得訴請法院裁判，僅法院認為此項意思表示有效者，於此項意思表示達到他方時形成使法律關係發生、變更或消滅之效力，非自判決確定時始行發生。則原告主張其為系爭房屋起造人，前與戴阿葉成立系爭基地租賃契約，因而對938之4地號土地有優先購買權存在，均為被告鄭秀君所否認，此即攸關原告是否得依土地法第104條第1項、民法第426條之2等規定請求和被告鄭秀君優先購買，堪認原告主觀上就此法律上地位確有不安之狀態，且能以本確認判決將之除去，即有確認利益，合先敘明。 　㈡經查，原938地號土地前為戴阿葉所有，戴阿葉於105年10月1 4日死亡，其第一順位繼承人除被告鄭秀君、訴外人鄭敬騰、鄭楚懷、訴外人鄭兆為、黃律衡、訴外人黃律勳（與被告鄭秀君合稱為鄭敬騰等6人）外之直系血親卑親屬均拋棄繼承，原938地號土地則於105年7月10日以分割繼承為原因登記為鄭楚懷、黃律衡、黃律勳及被告鄭秀君（以下合稱鄭楚懷等4人）所有，復因黃律勳於000年00月間起訴請求分割共有物，經本院另案於109年6月23日判決分割，被告鄭秀君及鄭楚懷取得部分分別為重編後之938之4、938之5地號土地，嗣被告鄭秀君又於112年3月28日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉予被告林施桂紅；另系爭房屋房屋稅籍登記之納稅義務人為黃律衡，起課時間為103年7月，坐落於分割後之938之4、938之5地號土地等情，有原告提出之繼承系統表1份、除戶謄本1紙、戶籍謄本6紙、938之4地號土地之土地登記第一類謄本暨異動索引、國土測繪圖資各1份、現場照片2張，被告提出之另案判決、買賣契約書影本各1份，及個人基本資料查詢列印、家事事件公告查詢結果列印各1紙、臺南市永康地政事務所113年1月26日所登記字第1130009522號函檢附之買賣登記資料影本1份、臺南市政府財政稅務局新化分局113年2月21日南市財新字第1133003507號函檢附之房屋稅籍證明書1紙附卷可參（見本院卷第137頁、第135頁、第139頁至第149頁、第57頁至第63頁、第126之3頁、第126之4頁、第75頁至第83頁、第337頁、第347頁、第31頁至第41頁、第99頁），並經本院依職權調閱另案民事事件卷宗核閱屬實，且均為兩造所不爭執。此部分事實，先堪認定。 　㈢按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，土地法第104條、民法第426條之2分別定有明文。次按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸1人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係（最高法院111年度台上字第2616號判決意旨參照）。再按土地法第104條第1項所稱之基地，係指以在他人土地上有房屋為目的而租用基地而言，且必須房屋所有人與基地所有人間具有地上權、典權或租賃關係存在，始有優先購買權之問題。本件被上訴人否認上訴人就系爭土地有租賃關係存在，自應由上訴人就有租賃關係存在一節負舉證責任（最高法院85年度台上字第2474號判決意旨參照）。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。本件原告主張對938之4地號土地有優先購買權存在，為被告鄭秀君所否認，並以前揭情詞置辯，依前開說明，自應由其主張曾向戴阿葉租用基地起造房屋等節，負有舉證責任。經查： 　⒈就此部分，細繹原告主張敘及系爭基地租賃契約何時成立、 系爭房屋係何時起造，於112年8月8日民事起訴狀稱於000年0月間，經本院於113年3月8日審理時與原告再次確認（見補字卷第13頁，本院卷第124頁），嗣被告鄭秀君於113年4月24日民事答辯㈡狀以系爭房屋稅籍登記之起課時間為103年7月，且於110年10月30日拍攝之空照圖已見有系爭房屋存在（見本院卷第189頁至第190頁、第191頁），質之原告主張系爭房屋起造時間錯誤，原告復於113年6月4日民事準備㈡狀改稱正確時間應為99年間（見本院卷第203頁、第217頁），即原告自身主張租約成立及房屋起造之時間，先後已有000年0月間、99年間兩種版本。 　⒉原告雖傳喚證人鄭永華到庭作證，經證人鄭永華證稱原告是 其子鄭楚懷房客，是先租土地再蓋房子，在102年左右蓋的等語（見本院卷第166頁至第169頁），惟就租賃契約細節及其知悉始末訊問時卻稱：「（法官問：依照你所說，租賃契約是什麼時候成立的、承租的範圍多大、租金是多少，你當初都不知道？）我是我爸爸去世後才開始收，當初不知道。（法官問：你什麼時候知道有租賃契約的？）登記我兒子那時候我才知道的。」、「（原告訴訟代理人問：你怎麼知道的？）那時候我不知道，是以後他鐵皮屋蓋起來，106年我爸爸叫我去幫我媽媽簽約時我才知道。（原告訴訟代理人問：所以在106年之前戴阿葉有沒有出租938地號給楊瑞民，你知不知道？）那時是我爸爸在跟他處理的，我不曉得。」、「（被告鄭秀君訴訟代理人問：你剛才說你知道這塊土地是102年時租的？）我不知道。（被告鄭秀君訴訟代理人問：你剛才不是說房子是102年蓋的？）那段時間我不知道。」等語（見本院卷第170頁至第172頁），對租賃契約成立經過實則一無所悉，在106年間依鄭大戇指示與原告簽約時才知道此事，且不論證人鄭永華對租賃契約何時成立、承租範圍、租金數額多寡均不知情，惟獨卻對系爭房屋之起造時間清楚記憶陳述，與常情已然有違，從證人鄭永華證述其知悉時間在戴阿葉死亡之後，足見上述原告租地建屋之過程並非其親見親聞，況證人鄭永華稱其於106年間與原告重新簽訂書面契約，但當庭提出之翻拍照片為「房屋」租賃契約書（見本院卷第188-1頁至第188-3頁、第325頁），並非原告主張租用基地之契約，遑論其證述起造時間亦與原告更異後之時間不符，自難採為原告有利之認定。 　⒊嗣證人黃聰財亦到庭證稱原告為向戴阿葉承租土地之人，稱 原告係90幾年到100年左右開始承租等語，就其如何知悉則稱：因為那時候有1張稅務局的單子寄來給我岳母，內容是有房屋要設籍，原告有來我家討論要去設籍的事，依戴阿葉指示登記用其子黃律衡名字去登記，是我辦理等語（見本院卷第293頁至第295頁、第301頁）。對照原告主張，係因戴阿葉於103年間收受臺南市政府稅務局函文通知，與原告討論後原告表示希望戴阿葉辦理，始委請證人黃聰財以黃律衡之名義申設稅籍（見本院卷第203頁至第204頁）。然黃律衡登記為納稅義務人，門牌號碼臺南市○○區○○路000○0號房屋即原告主張之系爭房屋，依房屋稅籍證明書記載於103年7月起課，起課時間已在原告提出臺南市政府稅務局函文103年10月7日發文日之前（見本院卷第99頁、第207頁）。再稅籍登記乃行政上為課徵稅賦而設，固不能僅以房屋稅籍資料作為房屋所有權誰屬之唯一證明，惟未辦保存登記建物房屋稅籍資料納稅義務人之記載，仍不失作為私法上表彰財產價值利益之重要參考，且登記為納稅義務人尚負有繳納稅捐之公法義務，依原告主張系爭房屋為原告起造，應由原告原始取得系爭房屋所有權，除與出租人另有如租期屆滿時移轉出租人之其他約定，自應將房屋所有人登記為納稅義務人並自行負擔稅捐，俾令實體權義與登記內容一致，避免日後徒生爭端，且程序上僅須土地所有人戴阿葉出具同意書即可辦理，並無任何困難或不便。對此黃聰財卻僅稱：因為我岳母出租土地時，都租得很便利，他覺得如果沒有這樣，以後會比較不好把土地討回來，才會用我兒子的名義設籍等語（見本院卷第295頁），先不論房屋稅籍申設與租期屆滿後之基地返還兩者並無直接關聯，系爭房屋並未坐落黃律衡、黃律勳另案分割分得之土地，證人黃聰財亦自陳未曾向原告收取租金（見本院卷第296頁至第297頁），即黃律衡、黃律勳或證人黃聰財與原告間早就不存在任何「收回土地」之問題，豈有平白為原告支付房屋稅迄今之理？嗣證人黃聰財經被告鄭秀君訴訟代理人詢問復稱：「（問：當時證人也知道原告是跟你岳母承租土地蓋那間房屋，那間房屋實際上是原告所有？）是原告蓋的。（問：該房屋到底是原告的？還是岳母的？）這我不清楚。只知道我岳母叫我兒子去登記納稅名義人。（問：證人用你兒子名義登記稅籍的時候，你岳母的意思是要將房子登記給你兒子？）應該不是這樣。房屋稅是我們付的。……（問：所以戴阿葉在把房屋登記給黃律衡時，證人怎麼確認戴阿葉有權利把房子移轉給黃律衡？）我岳母叫我登記，我就去登記。（問：原告不知道這件事？）原告知道，他沒有意見，所以那個錢是我們在繳。（問：原告沒有意見，是原告認為房屋不是他的？）房屋是他蓋的，之前怎麼處理我不清楚。（問：原告為何沒有意見？）我不清楚。」等語（見本院卷第300頁至第301頁、第306頁），雖證述系爭房屋為原告所建，但就房屋所有權之歸屬始終閃爍其詞，且明確否認與原告有何移轉處分權之約定，亦難合理解釋系爭房屋稅籍登記在黃律衡名下之原因。此外證人黃聰財所述之租地經過多稱係聽聞自鄭大戇、戴阿葉（見本院卷第293頁、第294頁、第300頁、第301頁），雖非絕無證據能力，但真實性已無從驗證，其於本院審理時之證述既有前述違反常理之處，復無其他事證可供互核，本院亦難憑採。據此，原告提出之證據，均不足令本院形成其主張為真正之優勢心證，舉證尚有未盡，依舉證責任分配之原則，該不能舉證之不利益即應由原告承擔。 　㈣況按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定或特別情 形外，原則上僅於特定人間發生法律上效力（最高法院104年度台上字第256號判決意旨參照），即債權人基於債之相對性僅得對於契約名義之債務人行使權利，而不得對於債務人以外之人請求（最高法院106年度台上字第8號判決意旨參照）。復依司法院釋字第173號解釋理由書，共有土地之分割，係各共有人以其應有部分相互移轉而取得分得部分之單獨所有權；98年1月23日修正公布民法第824條之1第1項規定：共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權，其立法理由略以：「共有物分割之效力，究採認定主義或移轉主義，學者間每有爭論，基於第825條之立法精神，爰增訂第1項，本法採移轉主義……」等語。再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項亦有明定；按共有物之分割，係共有人各以其應有部分相互移轉而取得單獨所有權，與因買賣而取得權利之情形相同，此觀之民法第825條規定自明。依民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在（臺灣高等法院高雄分院88年度重上字第2號判決意旨參照）。前已敘及，戴阿葉於105年10月14日死亡後部分繼承人拋棄繼承，依民法第1175條、第1147條規定，溯及於被繼承人死亡即繼承開始時發生效力，是原938地號土地於戴阿葉死亡後應即由鄭敬騰等6人共同繼承，在遺產分割前為全體公同共有，嗣原938地號土地先於105年7月10日分割繼承為鄭楚懷等4人分別共有，再於109年6月23日判決分割，依前開說明，於分割繼承及共有物分割時，應屬潛在應有部分及應有部分之相互移轉。原告雖以被告鄭秀君與其他繼承人共同繼承系爭基地租賃契約，且系爭房屋坐落於其所有之938之4地號土地，主張原告對938之4地號土地當仍有基地租賃關係繼續存在（見補字卷第16頁，本院卷第124頁），然基地租賃契約係以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定，基於債權相對性原則，對第三人並不當然繼續其效力，而共有物分割雖為應有部分之相互移轉，惟原告主張系爭基地租賃契約係於99年間成立、未定期限之租賃，且未簽訂書面（見本院卷第341頁至第342頁），依88年4月21日修正公布，89年5月5日施行之民法第425條第2項規定，並無同條第1項所有權移轉不破租賃之適用，即縱依原告主張其與戴阿葉曾成立基地租賃契約，在原938地號土地分割繼承後，房屋所有人亦再無租賃關係得對基地所有人主張。況依原告所述證人鄭永華於106年間係受鄭大戇指示代表（本院按：應為代理）鄭敬藤等6人出面簽立書面契約（見本院卷第342頁），稽之證人黃聰財所述：原告租約等事宜在戴阿葉過世後都是我岳父決定，我岳父說怎麼做就怎麼做，他決定誰分哪邊，我不知道是怎麼處理；以後的合約都是我岳父跟證人鄭永華他們在打，岳母過世後都是他們在處理，所謂的打合約是指出租人換人等語（見本院卷第298頁至第299頁、第302頁至第303頁），原告亦自陳租期、租金及締約方式均有變更（見本院卷第342頁至第343頁），設若原告主張之租賃關係為真，亦可能因債權同一性有所變更發生債之更改，致原債之關係消滅，惟此係鄭敬騰等6人公同共有之債權契約應如何處理之問題，與房屋坐落之基地所有人及其後手均已無涉。從而，原告對被告鄭秀君分割取得之938之4地號土地，仍無基地租賃關係可得主張，自無從依承租人之身分請求優先購買。 五、綜上所述，原告主張其於99年間與戴阿葉成立系爭基地租賃 契約、起造系爭房屋，舉證尚有未盡，且依民法第425條第2項規定，亦無租賃關係得對938之4地號土地之所有人主張，與土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定優先購買之要件尚有未合。原告提起本件訴訟，請求確認其對938之4地號土地有優先購買權存在，並請求本院將被告間以買賣為原因辦理之所有權移轉登記撤銷，及依同一條件向被告鄭秀君購買，均無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果均無影響，爰不另一一論述。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日 民事第四庭 法 官　徐安傑 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日 書記官 顏珊姍