調整租金等
日期
2024-10-30
案號
TNDV-113-訴-334-20241030-4
字號
訴
法院
臺灣臺南地方法院
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摘要
臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第334號 原 告 徐文籐 訴訟代理人 余芳旻 李明峯律師 邱維琳律師 許慈恬律師 吳毓容律師 上 一 人 複代理人 謝孟慈律師 被 告 許國裕 許國龍 許正鴻 許嘉倫 劉碧吟 上列當事人間請求調整租金等事件,本院於民國113年10月9日言 詞辯論終結,判決如下: 主 文 被告應連帶給付原告新臺幣161,988元,及自民國113年4月2日起 至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。 坐落臺南市○區○○○段000地號土地如附圖所示藍色部分面積73.67 平方公尺之地上權租金,自民國113年1月1日起調高為每年按該 土地申報地價年息百分之10計算。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告連帶負擔10分之4,餘由原告負擔。 本判決第1項原告得假執行,但被告如以新臺幣161,988元為原告 預供擔保,得免為假執行。 事實及理由 壹、程序部分: 一、按共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之,為土地法第34條之1第1項本文所明定。共有人就共有土地上已由他人設定之地上權,依同法第835條之1規定,請求法院增加租金者,乃以形成之訴,請求判決變更共有土地所設定地上權之內容,依土地法第34條之1第1項規定,以共有人過半數及其應有部分合計過半數,或其應有部分合計逾3分之2之共有人同意,即可行之(最高法院106年度台抗字第743號裁定意旨參照)。查原告為臺南市○區○○○段000地號土地(下稱000地號土地)共有人之一(其應有部分為30000分之18674),原告已取得000地號土地共有人即訴外人羅文秀(其應有部分為10000分之442)(見本院卷第297至298頁土地登記第一類謄本)之同意,同意原告提起本件訴訟請求調整000地號土地地上權之租金,並提出同意書1紙為證(見本院卷第299頁),已逾000地號土地之共有人過半數(共有人共3人),及其應有部分合計過半數(原告與羅文秀合計應有部分為3分之2),合於土地法第34條之1第1項之規定,準此,原告單獨起訴請求調整000地號土地之地上權地租,應屬當事人適格。 二、被告許國龍、許嘉倫、劉碧吟經合法通知,均未於最後言詞 辯論期日到場,核無民事訴訟法第386條各款所列情形,爰依原告聲請,由其一造辯論而為判決。 貳、實體部分: 一、原告起訴主張: (一)坐落臺南市○區○○○段000○000○00○00○○○○○○○市○區○○段000地 號(之前為○○○○段000地號)土地】、000地號土地【重測前為臺南市○區○○段000地號(之前為○○○○段000地號)土地】(下分別稱000、000地號土地)及其上同區段000建號建物【門牌:臺南市○區○○路○段00號、重測前為臺南市○區○○段00○號建物(之前為○○○○段00建號)】(下稱000建號建物)原均為訴外人黃其瑞所有(前於民國64年3月17日自訴外人林珠英取得所有權),000建號建物已於北門路拓寬時遭拆除,但迄未辦理建物滅失登記。000、000地號土地上另有訴外人許三(已於86年6月20日死亡)、許王清月(已於90年1月14日死亡)所有未辦保存登記建物(下稱系爭房屋、門牌同為臺南市○區○○路○段00號)【現坐落於000地號土地如臺南市臺南地政事務所複丈日期113年5月17日之土地複丈成果圖(下稱附圖)藍色部分面積73.67平方公尺所示】,前經本院69年度訴字第1095號、臺灣高等法院臺南分院69年度上字第1970號民事判決認定許三、許王清月就系爭房屋坐落之000、000地號土地(面積合計34平方公尺)依民法第876條第1項規定有法定地上權存在,許三、許王清月自64年4月1日起應每年連帶給付黃其瑞按000、000地號土地(合計34平方公尺)各年度申報地價年息8%計算之地租。黃其瑞於71年7月6日移轉000、000地號土地所有權予原告及訴外人馬南生(應有部分分別為3分之2、3分之1),000地號土地嗣因北門路拓寬移轉為臺南市政府所有(已為北門路之一部分),原告復於113年8月28日移轉000地號土地應有部分10000分之442予羅文秀。被告為許三、許王清月之繼承人,每年應繳給原告所有000地號土地(按面積34平方公尺、應有部分3分之2計算)年租金為26,988元,惟被告迄未繳納104至109年之地上權租金,爰請求被告連帶給付原告000地號土地地上權租金161,988元(計算式:26,998元×6年=161,988元)。 (二)000地號土地鄰近臺南市火車站,附近為大北門商業區,系 爭房屋又作為店面使用,商業使用之租金,應不受土地法及平均地權條例規定租金不得超過申報地價年息10%之限制,原告與羅文秀所有000地號土地價值按公告計算為6,082,106元(計算式:122,200元×352地號土地總面積74.78平方公尺×2/3=6,082,106元),原告請求以000地號土地總面積74.78平方公尺之公告現值年息10%作為租金計算之基礎,即原告及羅文秀每年得向被告收取地上權租金數額為600,000元(即每月50,000元)。 (三)為此,爰依民法第227條之2第1項、土地法第101條規定請求 准予自113年1月1日起調高000地號土地之地上權租金按000地號土地總面積74.78平方公尺之公告現值年息10%計算等語。並聲明:㈠被告應連帶給付原告161,988元,及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈡000地號土地之地上權租金,應自113年1月1日起調整為按土地總面積74.78平方公尺之公告現值年息10%計算。 二、被告答辯: (一)被告許國裕、許國龍、許正鴻以:坐落000地號土地上如附 圖所示面積73.67平方公尺之系爭房屋原為許三、許王清月所有,被告為許三、許王清月之繼承人,於40幾年間許三、許王清月就000地號土地即有法定地上權存在,並經法院判決地上權租金按申報地價年息8%計算。系爭房屋原作為店面使用,但馬南生自103年起將電表申請人更改為馬南生名義,並將系爭房屋斷水斷電,再用鐵門將系爭房屋上鎖,置放其私人物品,導致被告無法使用系爭房屋,所以被告拒絕繳納104至109年之租金予地主即原告、馬南生,110年、111年有寄租金支票給地主,但支票均遭退回,112年寄給原告的租金支票有兌現,寄給馬南生的租金支票遭退回。依照土地法第97條,地上權租金應以申報地價年息10%為限等語為辯,並聲明:原告之訴駁回。 (二)被告許嘉倫、劉碧吟均未於言詞辯論期日到場,亦未提出書 狀作何聲明或陳述。 三、兩造不爭執事項: (一)000地號土地原為黃其瑞所有,原告、馬南生於00年0月0日 因買賣原因取得000地號土地所有權,應有部分分別為3分之2、3分之1,原告嗣於113年8月28日移轉000地號土地應有部分10000分之442予羅文秀。 (二)000建號建物已經拆除而滅失,但尚未辦理建物滅失登記。 (三)坐落000地號土地上如附圖所示藍色部分(面積73.67平方公 尺)有被告因繼承公同共有之系爭房屋(門牌臺南市○區○○路○段00號未辦保存登記建物)。 (四)系爭房屋原為被告之被繼承人許三、許王清月所有,本院69 年度訴字第1095號、臺灣高等法院臺南分院69年度上字第1970號民事判決認系爭房屋所有人許三、許王清月就黃其瑞所有000、000地號土地(面積共34平方公尺)部分有法定地上權存在,其地上權之地租應自64年4月1日起每年按申報地價年息8%計算。 (五)被告目前應繳給原告之000地號土地(按應部分3分之2計算) 年租金為26,998元,被告就104年至109年之租金尚未繳納。 四、得心證之理由: (一)原告請求被告連帶給付租金161,988元,及自起訴狀繕本送 達最後一位被告翌日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息,有無理由? ⒈按繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人 財產上之一切權利、義務。繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。民法第1148條第1項前段、第1151條定有明文。查坐落000地號土地如附圖所示藍色部分(面積73.67平方公尺)土地上有被告因繼承公同共有之系爭房屋,系爭房屋原為被告之被繼承人許三、許王清月所有,本院69年度訴字第1095號、臺灣高等法院臺南分院69年度上字第1970號民事判決認系爭房屋所有人許三、許王清月就000、000地號土地(面積共34平方公尺)有法定地上權存在,其地上權之地租應自64年4月1日起每年應按000地號土地申報地價年息百分之8計算,又被告應繳給原告之000地號土地年租金為26,998元,被告尚未給付104年至109年之地上權租金予原告等情為兩造所不爭執,被告既為許三、許王清月繼承人,因繼承取得系爭房屋及許三、許王清月對000地號土地之地上權,則原告請求被告連帶給付000地號土地104年至109年之地上權租金共161,988元(計算式:26,998元×6年=161,988元),及自本件起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即113年4月2日(見本院卷第79、81頁送達證書)起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,即為有據,應予准許。 ⒉至被告抗辯馬南生自103年起將系爭房屋電表申請人更改為馬 南生名義,並將系爭房屋斷水斷電,再用鐵門將系爭房屋上鎖,置放其私人物品,導致被告無法使用系爭房屋,伊等因此未繳納104至109年間之地上權租金予原告云云,縱然為真,亦為被告與馬南生間之債權債務關係,尚不得以此作為拒絕繳納地上權租金予原告之理由,被告前開抗辯應非可採。 (二)原告請求將000地號土地之地上權租金自113年1月1日調整為 按352地號土地總面積74.78平方公尺之土地公告現值年息10%計算,有無理由?⒈按設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權之設定,其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者,得聲請法院以判決定之。地上權設定後,因土地價值之昇降,依原定地租給付顯失公平者,當事人得請求法院增減之。契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第876條第1項、第835條之1、第227條之2第1項分別定有明文。經查,000、000地號土地及系爭房屋,原均為許三、許王清月所有,因系爭房屋未辦保存登記,無法設定抵押權,故許三、許王清月前僅以000、000地號土地設定抵押權予林珠英,嗣於00年0月間拍賣抵押物之結果,000、000地號土地由林珠英得標買受,系爭房屋由許三、許王清月繼續保持公同共有,000、000地號土地已於64年3月17日由林珠英移轉登記為黃其瑞所有,黃其瑞遂向本院提起拆屋交地等訴訟,經本院69年度訴字第1095號、臺灣高等法院臺南分院69年度上字第1970號民事判決命許三、許王清月就黃其瑞所有000、000地號土地上之法定地上權(面積34平方公尺),自64年4月1日起應連帶給付黃其瑞按該部分土地各年度申報總價額年息8%計算之地租確定,有上開判決、000、000地號土地及其上000建號建物第一類登記謄本、異動索引、重測前臺南市○區○○段000○000地號土地及同段00建號建物異動索引、人工登記謄本附卷可稽(見本院卷第247至269頁、第93至122頁)。嗣原告、馬南生於00年0月0日因買賣原因自黃其瑞取得000、000地號土地所有權(應有部分分別為原告3分之2、馬南生3分之1),原告復於113年8月28日移轉000地號土地應有部分10000分之442予羅文秀。許三、許王清月就000、000地號土地之法定地上權面積原僅為34平方公尺(即系爭房屋占用000、000地號土地面積原為34平方公尺),惟系爭房屋經本院會同兩造及地政至現場履勘,經測量系爭房屋係坐落於000地號土地如附圖所示藍色部分(面積為73.67平方公尺)(見本院卷第149至162頁勘驗測量筆錄及現場照片),兩造對於系爭房屋原為許三、許王清月所有,許三、許王清月就000、000地號土地有法定地上權存在等情並不爭執,堪認系爭房屋應係經擴建致面積增為73.67平方公尺,被告既為許三、許王清月之繼承人,故被告就000地號土地上如附圖所示藍色部分土地(面積73.67平方公尺)應有地上權存在,揆諸前揭說明,原告自得依民法第227條之2第1項、第835條之1規定,以000地號土地價值有所昇降為由,請求調整地上權租金。⒉按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。第97條第99條及第101條之規定,於租用基地建築房屋均準用之。土地法第97條第1項、第105條定有明文。基地租金,依土地法第105條準用同法第97條規定,以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。而該條所謂土地價額,依同法施行法第25條規定,係指法定地價。又所謂法定地價,依土地法第148條規定,係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言,並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值(最高法院88年度台上字第108號民事判決要旨參照)。經查,原告之前手黃其瑞與被告之被繼承人許三、許王清月間之訴訟,前經本院69年度訴字第1095號、臺灣高等法院臺南分院69年度上字第1970號民事判決核定000、000地號土地之地上權租金(地上權面積34平方公尺)自64年4月1日起應以申報地價年息8%計算確定,已如前述,000地號土地之申報地價嗣後迭經調整,足見其價值確有變動,揆諸前揭說明,原告請求調整000地號土地之地上權租金,即非無據。第查,有關000地號土地之地租金額,原告雖主張應按000地號土地總面積74.78平方公尺之公告現值年息10%計算云云,惟被告就000地號土地之地上權範圍因系爭房屋擴建應增為73.67平方公尺,業經認定如前,本院斟酌000地號土地地勢平坦、形狀略呈長方形,東側鄰接臺南市○區○○路,鄰近臺南市火車站,附近商店林立、交通便利,原告112年應繳000地號土地(應有部分3分之2)地價稅為13,509元(見本院卷第245至246頁),及系爭房屋坐落000地號土地之面積為73.67平方公尺,之前作為店面使用,有000地號土地登記謄本、附圖、本院113年5月17日勘驗測量筆錄及現場照片等在卷足資參照,再參照土地法第97條第1項及第105條之規定,原告主張自113年1月1日起,000地號土地之地上權租金應按000地號土地總面積74.78平方公尺之公告現值年息10%計算,與上開規定不符,自難為採。是以本院綜衡上開情狀,認000地號土地之地上權租金應按地上權範圍73.67平方公尺之申報地價(113年1月起為每平方公尺25,600元)年息10%計算(113年度為73.67×25,600元×0.1=188,595元),以符現今社會經濟狀況及市場行情,堪屬適當。 五、綜上所述,原告請求被告連帶給付000地號土地104年至109 年之地上權租金共161,988元,及自本件起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即113年4月2日(見本院卷第79、81頁送達證書)起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;及被告就系爭房屋坐落000地號土地如附圖所示藍色部分面積73.67平方公尺之地上權租金,應自113年1月1日起,調高為按申報地價年息10%計算,為有理由,應予准許,逾此範圍之請求,則無理由,應予駁回。 六、本件命被告所為給付金額未逾50萬元,爰依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定,依職權宣告假執行,並依職權酌定相當數額為被告供擔保免為假執行之宣告。 七、本件判決基礎已臻明確,兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後,核與判決結果不生影響,故不另一一論述,併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第2項。 中 華 民 國 113 年 10 月 30 日 民事第五庭 法 官 李姝蒓 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 10 月 30 日 書記官 張鈞雅