請求損害賠償

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度重訴字第239號 原 告 林珈禎 何金治 共 同 訴訟代理人 賴皆穎律師 被 告 蕭春美 廖麗溱 上列當事人間請求請求損害賠償事件，經本院於民國113年12月1 0日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告蕭春美、廖麗溱應連帶給付原告林珈禎新臺幣429萬2,9 14元，及自民國113年8月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 二、被告蕭春美、廖麗溱應連帶給付原告何金治新臺幣429萬2,9 14元，及自民國113年8月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 三、訴訟費用由被告連帶負擔。 四、本判決第一項於原告林珈禎以新臺幣145萬元為被告蕭春美 、廖麗溱供擔保後，得假執行。但被告蕭春美、廖麗溱如以新臺幣429萬2,914元為原告林珈禎預供擔保後，得免為假執行。 五、本判決第二項於原告何金治以新臺幣145萬元為被告蕭春美 、廖麗溱供擔保後，得假執行。但被告蕭春美、廖麗溱如以新臺幣429萬2,914元為原告何金治預供擔保後，得免為假執行。 　　事實及理由 一、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 二、原告起訴主張： ㈠、緣原告2人與被告廖麗溱（原名林廖姿琇）均為臺南市○○區○○ 段000○000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，原告2人於系爭土地2筆之應有部分均為128分之11暨公同共有64分之31，被告廖麗溱於系爭土地之應有部分均為64分之11。嗣因被告廖麗溱擬出售其於系爭土地之應有部分，遂委託巨信地政士事務所之地政士即被告蕭春美代為向地政機關申請辦理土地所有權移轉登記。 ㈡、有關原告林珈禎部分： ①、詎料，被告蕭春美卻未依土地法第34條之1規定通知系爭土地 之其他共有人是否行使優先承買權，即逕自向地政機關辦理所有權移轉登記，經地政機關要求補正後，始於民國（下同）111年5月3日寄送臺南東城郵局第88號存證信函（下稱系爭88號存證信函）予原告林珈禎，表示出售總價為新臺幣（下同）1,595萬元，詢問是否有意願行使優先承買權，並要求原告林珈禎應於「l10年3月28日」前付清所有買賣價金，否則應另給付違約金175萬元。 ②、原告林珈禎於收受系爭88號存證信函後，先於111年5月11日 以觀音工業區郵局第52號存證信函（下稱系爭52號存證信函）回覆，內容略以：「…⑴臺南市○○區○○段000地號，面積2222.80㎡及臺南市○○區○○段000地號，面積132.39㎡，法院已於111年4月19日裁判且依台端五號房屋（原告誤繕，應係五十七號房屋）之所在判原物分割，案號109年度訴字第243號。於情於理，台端貴為原告近日得依法院判決確定後，自由買賣於第三方不受限制。台端未收到法院判決確定證明前，其應有持分確定位置以及未保存登記房屋是否為同一處，猶未可知，恐有拆屋還地之訴。在此前提下，第三方執意要買賣，實屬不易。台端後告知相關共有人是否使用土地法34之1，行使優先購買權，而合約內容又由買家吸收相關拆遷費用及含房屋總價2,000,000元整，合約於買方或第三方不合理，仍有可議之處。再者存證信函內均無第三方實際合約，單憑一方之詞，無法依據，無法查證其真偽，請於收到此存證信函15日內提出實際合約以及金流證明，假使台端不能在台端提出之15日期限內提出並與本人完成協商，應視為台端之延誤，不能以此影響本人之相關權益，我方亦保留法律追訴權，特此聲明。另台端所提出之在3月28日前付清所有買賣價金，否則加計給付違約金175萬元一詞，本人係於5月4日收到該存證信函，郵戳顯示台端係於5月3日寄出，延誤應為台端之責任，恕無法接受其條款。」等語，明確請被告蕭春美詳實說明實際的買賣條件為何並應提供實際買賣合約以供查證，確認是否與被告廖麗溱售予訴外人之買賣條件相同，並業已同步寄送系爭52號存證信函之副本至臺南市新化地政事務所登記課存查。 ③、而後，被告蕭春美復於111年5月13日以臺南東城郵局第93號 存證信函（下稱系爭93號存證信函）通知原告林珈禎：「…因台端來函僅表示『為保留相關權益，特此函告』，究否行使優先購買權不明。為免日後爭議，一併函知台端如欲行使優先購買權，請於函到5日內聯絡本事務所蕭春美地政士，聯絡電話（06）0000000、0000000000，並至臺南市○區○○路○段000號11樓締約，同時繳付系爭88號存證信函載明之買賣價金全額。逾期未前來締約者，視同台端放棄優先購買之權利。」云云，原告於111年5月16日收受後，旋以111年5月20日竹北光明郵局第253號存證信函（下稱系爭253號存證信函）回覆被告蕭春美：台端主張使用土地法第34條之1處分共有之系爭土地。本人分別以臺南成功路郵局第000480號存證信函及系爭52號存證信函回覆行使優先購買權，並要求台端提供實際合約書以供我方觀看並行使優先購買權。未料台端查收我方之存證信函後，無視我方之訴求，時至今日並未提供我方同一條件之第三方合約書做公證，故再次嚴正提出台端延誤之聲明等語，明確表示原告林珈禎有意就系爭土地行使優先承買權。 ④、詎料，被告蕭春美卻逕自於系爭土地之土地登記申請書之備 註欄內記載「優先承買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」之不實文字，並於111年11月18日持土地登記申請書及相關文件，向臺南市東南地政事務所申請辦理土地所有權移轉登記，原告林珈禎後於111年12月間始從訴外人即系爭土地之共有人林嘉信處獲知前揭情事。觀諸該土地登記申請書及內政部不動產交易實價查詢服務網之資料，可見被告廖麗溱實際上於111年4月15日即已將系爭土地應有部分售予訴外人巨信地產顧問股份有限公司（下稱巨信公司，被告蕭春美為負責人），罔顧原告本應享有之優先承買權，顯然違反土地法第34條之1所課予之通知義務，致原告林珈禎受有無法承買系爭土地應有部分之侵害。為此，爰依民法第184條第1項前段、第184條第2項、第185條第1項前段之規定，請求被告負侵權行為連帶損害責任。 ㈢、有關原告何金治部分： ①、原告何金治則係自始至終均未收到系爭土地應有部分出售之 優先承買通知，遲至111年12月間始自訴外人林嘉信處獲知系爭土地已出賣並登記予巨信公司之情事，其優先承買權受到侵害，亦得依民法第184條第1項前段、第184條第2項、第185條第1項前段之規定，請求被告負侵權行為連帶賠償責任。 ②、被告蕭春美不僅係具備處理不動產之專業知識及能力之地政 士，當時亦擔任系爭土地應有部分之買受人巨信公司之負責人，土地登記乃其經常性之工作範疇，對於土地法第34條之1優先承買權之相關規定應知之甚詳，卻為自己及巨信公司之利益，先於111年4月15日完成系爭土地應有部分之買賣登記，後遲至111年5月3日始寄送系爭88號存證信函通知原告林珈禎行使優先承買權，然內容僅告知土地標示、處分方式、價金分配，卻未記載分期價款之給付方式及正確期限，亦未檢附其與訴外人之實際買賣契約，顯未將買賣之一切條件如實通知原告，甚至還將「未於110年3月28日前付清全額買賣價金應加計給付175萬元違約金」此一不合理之違約金納入買賣條件中，有違誠信通知原則，被告蕭春美既未全然通知原告所有買賣條件，其所為通知自不得謂已盡土地法第34條之1第2項之義務。 ③、退步言之，縱認被告蕭春美有按土地法第34條之1第2項向原 告林珈禎為合法通知（假設語氣，原告否認），原告林珈禎於111年5月11日及5月20日分別以存證信函表明有行使優先承買權之意願，堪認原告林珈禎已行使其優先承買權，與出賣人間已生締結買賣契約之效力，惟被告蕭春美對原告林珈禎之意思表示置之不理，逕自於111年11月18日向臺南市東南地政事務所辦理土地登記，詳如前述，益徵被告蕭春美與被告廖麗溱故意合謀侵害原告林珈禎之優先承買權，故原告林珈禎依民法侵權行為規定向被告二人請求連帶損害賠償，係屬有理。而被告二人於系爭土地應有部分之買賣過程中，未曾通知過原告何金治行使優先承買權，致其優先承買權受損，故原告何金治亦得依民法侵權行為之規定，請求被告負連帶損害賠償責任。 ㈣、原告起訴時，系爭土地應有部分之市價為每坪169,750元（依 臺南市安定區港尾段最近交易之四筆土地單價平均計算所得，計算式：(22.3萬＋20.9萬＋20.2萬＋4.5萬）÷4＝169,750元／坪），扣除原告若以同一條件優先承買而需支出之成本即每坪約為99,633元（計算式：[1,595萬（交易總價）－200萬（房屋售價）－175萬（延誤違約金）〕÷122.45（總坪數）＝99,633元／坪，元以下四捨五入），易言之，原告2人資產價值本應係每坪增加70,117元，依此計算，系爭土地應有部分之總差額共計8,585,827元（計算式：70,117元×122.45坪＝8,585,827元，元以下四捨五入），即為原告2人依通常情形下可得之利益。又依土地法第34條之1執行要點第12點第3款規定，原告何金治、林珈禎就系爭土地之應有部分均為128分之11，比例為1：1，故原告林珈禎、何金治所受損害各為4,292,914元（計算式：8,585,827元÷2=4,292,914元，元以下四捨五入），被告應連帶賠償等語。 ㈤、聲明：①被告蕭春美、廖麗溱應連帶給付原告林珈禎4,292,91 4元，及自113年8月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②被告蕭春美、廖麗溱應連帶給付原告何金治4,292,914元，及自113年8月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③訴訟費用由被告連帶負擔。④願供擔保請准宣告假執行。（見本院卷第37至38頁） 三、被告二人均未到庭，亦未提出任何書狀為何聲明或陳述。 四、法院之判斷： ㈠、原告主張之上揭事實，業據提出與其所述相符之臺南市○○區○ ○段000地號土地之土地登記第三類謄本、臺南市○○區○○段000地號土地之土地登記第三類謄本、系爭88號存證信函、系爭52號存證信函、系爭93號存證信函、系爭253號存證信函、111年普跨（東南新化）字第12350號土地登記申請書、內政部不動產交易實價查詢服務網查詢資料、臺灣公司網查詢資料附卷為證（見補字卷第27至117頁），而被告2人均已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項規定，視同自認，故堪信原告之主張為真實。 ㈡、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任民法第184條第1項前段、第185條第1項前段定有明文。次按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1項、第2項、第3項後段及第4項分別定有明文。該條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，致他共有人受有損害者，他共有人依法得向該共有人請求損害賠償。再按土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，又為使他共有人知悉「買賣之一切條件」而得以評估是否行使優先承購權，土地法第34條之1第2項所稱事先以書面通知之內容，應參照土地法第34條之1執行要點第8點規定：「通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。」。據此，出賣應有部分之共有人無論係自為或委託他人代為之通知，所為通知之內容自應符合誠信原則，如通知之內容致他共有人無從評估是否行使優先承買權，自不生通知之效力。經查，被告廖麗溱於111年4月15日與巨信公司就系爭土地應有部分簽立買賣契約後（見補字卷第105頁），被告始於111年5月3日寄發系爭88號存證信函予原告林珈禎（見補字卷第87至91頁），且並未檢附被告廖麗溱與巨信公司所簽訂之買賣契約書予原告、償付期限亦有誤載及不明，顯未將前開要點規定之買賣條件通知原告，揆諸上開說明，被告所為自不得謂已盡通知之義務。又查，原告何金治主張被告2人未曾通知出售系爭土地應有部分之優先承買乙節，有如前述，已視同自認。綜上，被告廖麗溱違反共有土地出賣人依土地法第34條之1第4項規定之通知義務，又被告蕭春美職司地政士業務，並受被告廖麗溱之委任，未能適法通知原告2人，係屬共同不法侵害原告2人之優先承買權，自應對原告2人連帶負擔共同侵權行為損害賠償之責任。 五、結論： ㈠、綜上所述，原告2人主張被告2人共同侵害渠等之優先承買權 ，致原告2人受有因未能依法行使優先承買權以買受系爭土地應有部分而受有無法增加資產價值之所失利益，故請求被告2人連帶給付原告林珈禎、何金治各429萬2,914元，及均自113年8月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，堪予准許。 ㈡、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。 ㈢、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰 酌定相當擔保金額，准予宣告假執行；另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　吳金芳 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴裁判費。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李崇文