拆屋還地等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度重訴字第80號 原 告 林坤良 訴訟代理人 徐朝琴律師 被 告 林坤煌 訴訟代理人 莊美貴律師 王國忠律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年10月17日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。　　 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠兩造為兄弟關係，原告為臺南市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，權利範圍為1440分之485，被告未經原告及其他共有人之同意，逕自在系爭土地上興建如附圖編號A所示之面積162.52平方公尺地上物（下稱編號A地上物），且將編號A地上物出租他人使用。被告無權占用系爭土地，妨害原告行使所有權，爰依依民法第767條第1項前段及中段、第821條規定，請求被告拆除編號A地上物，及將其占用之土地返還原告及全體共有人。 　㈡原告因被告私自將系爭土地出租他人，致其無法使用收益系 爭土地，被告卻有收取租金之利益，原告依民法第179條前段規定，得請求被告按原告之持分比例給付相當於租金之不當得利。被告於民國113年6月21日民事陳報狀自陳，其每月收取租金新臺幣（下同）5萬4500元，則原告每月應分得之使用收益金額為1萬8355元（計算式：租金5萬4500元/月×原告持分485/1440≒1萬8355元/月），則自108年3月起至113年2月止，共60個月，原告得向被告請求110萬1300元（計算式：1萬8355元/月×60個月＝110萬1300元），及自113年3月1日起至其將占用部分騰空返還之日止，按月給付原告1萬8355元。 　㈢並聲明：（本院卷309、310頁） 　⒈被告應將系爭土地上之編號A地上物拆除，並將該占用部分之 土地騰空返還原告及其他共有人全體。 　⒉被告應給付原告110萬1300元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 　⒊被告應自113年3月1日起至其將編號A地上物拆除騰空返還予 原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告1萬8355元。 　⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。 　 二、被告則以： 　㈠兩造之父母即訴外人林水氷、林謝素花育有5子，林水氷於早 年將包含系爭土地在內之不動產、營利事業權利登記在其五子名下，但其等有協議該不動產權利、營利事業之營收仍歸屬林水氷至其百年為止。被告於97年間經林水氷指示，可以在系爭土地上興建編號A地上物營業使用，但被告每月須給付土地租金1萬2000元予林水氷，被告同意後，原告遂代理林水氷與被告簽訂本院卷149頁被證1租賃契約（下稱系爭租約），顯見原告知悉及同意此事，系爭租約及證人林坤正、林曾素梅之證詞均足以證明被告係基於租賃關係而占有系爭土地。又系爭租約之租賃期間為97年10月1日起至101年12月31日止，被告於租期屆滿後，仍繼續支付租金及使用系爭土地，出租人未為反對並繼續收取租金，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約，故被告自102年1月1日起基於不定期限租賃關係而占有系爭土地，並非無權占有。 　㈡被告於林水氷111年10月22日過世前，其係將每月租金交給大 嫂林曾素梅，再由林曾素梅轉交給林水氷，林水氷過世後，被告將租金交給五弟林坤正處理，作為抵銷原告所應負擔林水氷之喪葬費用、遺產稅之用，被告並無不當得利之情事。退步言，若認被告受有相當於租金之不當得利，依土地法第97條、第105條、第148條及土地法施行法第25條規定，城市土地之租金以不超過申報地價年息10％為限，原告請求之金額高於上開規定，並不合理；又原告尚積欠被告1015萬6256元，被告主張以該款項抵銷之。 　㈢並聲明：（本院卷317頁） 　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 　⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。　　 三、兩造不爭執事項：（本院卷156、275頁） 　㈠原告與被告係兄弟關係，其等之父母林水氷、林謝素花育有5 子，分別為長子林坤助、次子即被告林坤煌、三子即原告林坤良、四子林坤泰、五子林坤正（本院卷78頁）。 　㈡原告、林坤正為系爭土地之部分共有人，權利範圍分別為144 0分之485（最近一次95年10月30日登記取得）、36分之1（最近一次97年2月22日登記取得）（本院卷19、89-90頁）。 　㈢被告在系爭土地上興建附圖所示之編號A、面積162.52平方公 尺地上物（即編號A地上物），並將編號A地上物出租給攤商經營水果攤、燕子炸雞、關東煮、茗茗香飲料店、串串香碳烤使用。 　㈣原告曾於97年8月30日代理其父林水氷（甲方）與被告（乙方 ）簽訂書面約定（即系爭租約，本院卷149頁），內容為 　⒈乙方跟甲方承租自強路南面正強街西面，每月租金1萬2000元 。 　⒉租賃期間為97年10月1日起至101年12月31日止。 　⒊租賃期間內甲方不得收回，乙方自負盈虧。 　⒋2012年（民國101年）12月31日後，除電力由乙方自行拆除外 ，其它建設物悉歸甲方，乙方不得有異議。 　㈤兩造之父林水氷於111年10月22日過世（本院卷78頁）。 　㈥編號A地上物出租之收入總額為5萬4500元（本院卷193頁）。 四、兩造爭執事項：（本院卷157、275頁）　　　　 　㈠原告依民法第767條第1項前段及中段、第821條規定，請求被 告將系爭土地上之編號A地上物拆除，及將占用土地部分騰空返還原告及其他共有人，有無理由？ 　㈡原告依民法第179條前段規定，請求被告按原告土地應有部分 比例給付相當於租金之不當得利，有無理由？ 五、得心證之理由： 　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段及中段、第821條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。經查： 　　⒈原告主張其為系爭土地之共有人，權利範圍1440分之485等 情，業據其提出土地登記第一類謄本為證（本院卷19頁），且經本院依職權調閱土地查詢資料核閱無訛（本院卷89頁），堪信為真實。 　　⒉被告自承其在系爭土地上興建編號A地上物，並將編號A地 上物出租他人經營水果攤、燕子炸雞、關東煮、茗茗香飲料店（即米里茶飲之永康正強店）、串串香烤肉店等情，有本院113年4月9日言詞辯論筆錄、現場照片、地上物示意圖在卷可稽（本院卷74、25、61、51頁），且為原告所不爭（本院卷156、275頁）。上開店面均無獨立門牌號碼，僅有門牌號碼臺南市○○區○○街000號，亦有原告之民事陳報狀在卷可參（本院卷51頁）。復經本院至現場勘驗及囑託地政機關測量屬實，有勘驗測量筆錄、勘驗附圖及土地複丈成果圖在卷可憑（本院卷83至87、103頁）。原告主張被告興建編號A地上物占用系爭土地乙節，應可採信。被告辯稱，其係基於租賃關係關係占有系爭土地，並提出系爭租約為證（本院卷149頁），為原告所否認，依上開說明，自應由被告就編號A地上物占用系爭土地有正當權源之事實負舉證責任。 　㈡被告與林水氷於97年10月1日起至101年12月31日就系爭土地 有租賃關係存在： 　⒈觀諸被告提出之系爭租約，以電腦打字內容為：「甲方林水 氷、乙方林坤煌（即被告）：㈠乙方跟甲方承租自強路南面正強街西面約60坪（下稱系爭租賃物），每月租金爲1萬2000元整。㈡承租期爲2008年10月1日至2012年12月31日止。㈢承租期內甲方不得收回，乙方自負營虧。㈣2012年12月31日後，除了電力由乙方自行拆除外，其它建設物悉歸甲方，乙方不得有異議。甲方林水氷、乙方林坤煌，中華民國97年8月30日」；右下方之「甲方林水氷」右側有手寫「林坤良代」，「乙方林坤煌」右側有手寫「林坤煌30/8」、「2008」（本院卷149頁）。 　⒉原告於本院113年5月28日審理時陳述：「被證1（即系爭租約 ）是我父親（即林水氷）跟我口述，我紀錄下來去打字，就由父親及被告當著我的面，因為父親不認識字，所以父親叫我讀一讀給他聽，父親叫我代他簽名，所以我就簽了。」（本院卷155頁）。可知林水氷不認識字，其向原告口述系爭租約內容，再由原告繕打成文字後，朗讀給林水氷聽，林水氷指示原告代替他簽名，故原告在系爭租約手寫「林坤良代」。 　⒊原告對於系爭租約係由其所繕打，且其有代父親林水氷簽名 乙節不爭執，惟主張：系爭租賃物與系爭土地實際坐落「位置」不符，林水氷亦非土地所有權人，無權出租或同意被告使用，系爭租約不能拘束土地所有人云云（本院卷74、154、174、311頁）。經查： 　　⑴系爭租約屬債權契約，依債之相對性，系爭租約於出租人 與承租人間發生效力，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，是林水氷雖非系爭土地所有人（至原告主張系爭租賃物與系爭土地之位置一節不符，詳如後述），然系爭租約於林水氷（出租人）與被告（承租人）間係屬有效成立，先予敘明。 　　⑵原告主張，系爭土地實際坐落於自強路「北」側、正強街 「東」側，與系爭租約第1條所記載自強路「南」面正強街「西」面不符，系爭租賃物應原告名下之308地號土地，而非指系爭土地云云（本院卷311、155頁）。惟查： 　　　①依相關地籍資料、勘驗附圖（本院卷183、171、87頁） ，可知系爭土地坐落於自強路「北」側、正強街「東」 側，被告辯稱此為系爭租約誤載方位，因系爭租約係由 原告打字，被告簽約時未及注意等語（本院卷319、160 、155頁）。 　　　②依兩造胞弟林坤正之證詞：「【有關自強路和正強街交 叉口出租攤位的位置（即系爭土地）出租的情形是否了 解？當初父親林水氷有將土地出租給兄弟的誰？】父親 在世時把這部分的土地出租給林坤煌，我有系爭土地當 初林坤良代父親跟林坤煌所簽的合約，因為父親不認識 字，所以父親要我保管這份合約資料。」、「（證人你 是否可以回想你剛說父親有租給林坤煌的這塊地，林坤 煌是從何時開始使用？）我印象中大概是在90幾年左右 ，因為那時候那邊都是空地，是因為林坤煌跟父親說空 在那邊沒有收益，所以他要跟父親承租。」（本院卷26 8、269、271頁）。可知系爭土地原係空地，被告為利 用系爭土地獲取收益，而向林水氷承租系爭土地，並簽 訂租賃契約，林水氷於簽約後，將租賃契約交由證人林 坤正保管。而證人林坤正於本院113年10月17日言詞辯 論期日提出上開租賃契約原本，經原告核對後，其表示 對於形式上真正不爭執，除與被證1（即系爭租約）被 告簽名下方有手寫「2008」之差別外，其餘內容均相符 （本院卷337、332頁）。 　　　③林水氷係於97年8月30日與被告簽訂系爭租約，而由證人 林坤正之證詞可知，系爭土地於該2人簽約前，原係空 地；參以被告所提出臺南市政府財政稅務局房屋稅100 年課稅明細表（本院卷165頁），門牌號碼「臺南市○○ 區○○街000號旁」之納稅義務人為被告，該門牌與原告 陳報「臺南市○○區○○街000號」（本院卷51頁）大致相 符，應可推認被告於簽訂系爭租約後，其至遲於100年 間即以系爭土地上之編號A地上物登記為納稅義務人， 且原告對於編號A地上物係由被告所興建乙節，並不爭 執（本院卷156、275頁），則被告上開關於誤載方位之 辯詞，非全無可信。 　　　④再參以兩造之大嫂林曾素梅對於被告所提出被證2之系爭 土地98年12月間Google街景照片（本院卷163頁），其 證稱：「（你剛說的系爭土地的現況，是否如被證2？ ）是在自強路跟正強街交叉口，茶魔手有租過一段時間 。這個地方確定是公公林水氷租給林坤煌，我有幫公公 向林坤煌收租金。當時林坤煌是跟公公建議說由他搭鐵 皮屋來出租收益。」（本院卷273頁）。林曾素梅之證 詞，與證人林坤正之證詞「【提示被證2網路照片，父 親（即林水氷）租給林坤煌的土地是否是照片上面，是 否在茶的魔手那排的地方？】是，但是現在應該不是茶 的魔手店，但我確定這是父親租給林坤煌的地方。」（ 本院卷269頁）大致相符，亦可推知系爭租賃標的應為 系爭土地。 　　　⑤關於系爭租約租金部分，由林曾素梅之證詞：「【你公 公林水氷是否有委託你幫他收租金？】有，收系爭土地 的租金。」、「（林坤煌是否有交租金給你過？）有， 他交給我，我再交給公公，我公公在世的時候，很多年 都這樣，他每個月交給我租金，因為公公這樣交代，系 爭土地是林坤煌跟公公租的，所以我去幫公公收，公公 有交代我去幫公公收租金。」、「（證人剛說林坤煌有 向林水氷租系爭土地，每個月租金是多少錢？）每月1 萬2000元交給公公。」（本院卷272、273頁），及證人 林坤正之證詞：「我父親（即林水氷）不識字，收租金 都是委託我大嫂林曾素梅去收。」（本院卷269頁）， 可知林水氷與被告就系爭租約租金每月1萬2000元，係 由林曾素梅向被告收取租金後再轉交給林水氷。 　　　⑥原告先係主張系爭租賃約標的非系爭土地，應係另筆308 地號土地；嗣改稱兩造母親林謝素花於108年7月1日去 世後，林水氷繼承之土地多達15筆，原告並不知道系爭 租約標的係何筆土地等語（本院卷155、221頁），原告 前後說詞不一致，本院審酌，系爭租約第1條記載「自 強路『南』面正強街『西』面」，固與系爭土地坐落於自強 路「北」側、正強街「東」側，方位記載有誤，然查系 爭租約訂立日期為97年8月30日，迄今已長達16年，林 水氷亦已過世，查考不易，惟互核上開證人林坤正、林 曾素梅之證詞，應認被告與林水氷有就系爭土地簽訂系 爭租約，被告並有支付租金，被告於97年10月1日起至1 01年（西元2012年）12月31日基於租賃關係而占用系爭 土地，堪以認定。 　㈢被告於租期屆滿後，就系爭土地仍有不定期限租賃關係，其 非無權占用系爭土地，原告不得請求拆屋還地： 　⒈系爭租約期限為97年10月1日起至101年12月31日，關於「被 告於租期屆滿後，其就系爭土地是否仍有租賃關係」部分，原告主張系爭租約已因期限屆滿而終止，不生向後延續之效力云云（本院卷312、174頁）。被告則辯稱，其於系爭租約之租期屆滿後，仍繼續給付租金及使用系爭土地，出租人未為反對之表示及繼續收取租金，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約等語（本院卷321、78、214頁）。本院認： 　　⑴按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。 　　⑵系爭租約之租賃期限屆滿後，出租人林水氷若不欲續租， 其須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人即被告具體、明白表示「期滿後不再續租或續租應另訂租約」之反對意思，且不得任由被告繼續為租賃物之使用收益。而觀諸系爭租約內容（本院卷149頁），並無任何關於「期滿後不再續租或續租應另訂租約」之明文，原告亦未提出「林水氷有向被告表示期滿後不再續租」之證明，則被告辯稱其與林水氷於租期屆滿後有民法第451條規定之不定期限繼續契約關係，應非虛言。 　　⑶兩造對於被告在系爭土地上興建編號A地上物，並將編號A 地上物出租給攤商使用迄今乙節，並不爭執（本院卷156、275頁），顯見林水氷於系爭租約之租期屆滿後，仍任由被告繼續就系爭土地為使用收益，且由證人林坤正之證詞：「（父親林水氷）交給你保管的合約的原本（即系爭租約），內容大概是什麼？）…，我們當初兄弟姊妹都同意父親在世時租金都是由父親來處理。但我父親不識字，收租金都是委託我大嫂林曾素梅去收。」、「（證人剛所述父親在世時，租金都是父親交代大嫂去收的嗎？）是的。我不清楚我大嫂收租金後如何處理。這是父親的租金，我沒有過問過租金的事。」（本院卷269頁）；及證人林曾素梅之證詞：「（林坤煌是否有交租金給你過？）有，他交給我，我再交給公公（即林水氷），我公公在世的時候，很多年都這樣，他每個月交給我租金，因為公公這樣交代，系爭土地是林坤煌跟公公租的，所以我去幫公公收，公公有交代我去幫公公收租金。」等語（本院卷272、273頁）。可知林水氷於111年10月間過世前，系爭土地租金由林曾素梅收取後再轉交給林水氷。原告既未舉證證明林水氷有向被告表示期滿後不再續租，而林水氷於租期屆滿後，仍任由被告繼續就系爭土地為使用收益，且被告有交付租金給林水氷，則依民法第451條規定，被告與林水氷於租期屆滿後至林水氷過世前，應視為就系爭土地存在不定期限繼續契約。 　⒉至原告主張：林水氷過世後，被告未再交付租金，系爭租約 即已終止，兩造或被告與其他共有人間無租賃關係存在，被告即屬無權占有云云（本院卷316頁）。惟查，租賃權為債權之一種，自得為繼承之標的，於租賃當事人死亡後，應由該死亡當事人之全體繼承人共同繼承。基此，林水氷於111年10月22日死亡後，如其繼承人未拋棄繼承，系爭不定期限租賃關係應由包含兩造在內之「林水氷之繼承人」共同繼承，故認兩造均應繼受系爭土地不定期租賃契約，則被告與林水氷之繼承人間即存在不定期限租賃關係；又原告既未舉證證明林水氷之繼承人有向被告表示終止租約，則於不定期租賃契約未合法消滅以前，尚無法逕予否定兩造間有不定期租賃關係之效力（至被告於林水氷過世後是否仍有依約向林水氷之繼承人支付租金，乃出租人是否終止租約之另一問題，附此敘明）。再者，系爭不定期限租賃關係應由包括兩造在內之林水氷全體繼承人繼承，已如上述，原告繼受該不定期限租賃關係，自應受不定期限租賃關係之拘束，是縱使系爭不定期限租賃關係對系爭土地其他「非屬林水氷繼承人」之共有人不生效力，然對原告而言，被告仍得以上開不定期租賃關係對原告主張被告為合法占有。 　㈣綜上，被告於租期屆滿後，就系爭土地仍有不定期限租賃關 係，而得對抗為出租人之原告，原告主張被告為無權占有，依民法第767條第1項前段及中段、第821條規定，請求被告拆除編號A地上物，及將其占用之土地返還原告及全體共有人，並不可採。 　㈤原告不得請求相當於租金之不當得利： 　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段固有明文。原告請求被告給付自108年3月起至113年2月止之相當於租金之不當得利共110萬1300元，及自113年3月1日起至其將占用部分騰空返還之日止，按月給付1萬8355元。惟承前所述，被告於林水氷過世之前，係基於其與林水氷間不定期限租賃關係而占有，嗣於林水氷過世後，該不定期限租賃關由其繼承人繼承，原告因繼承亦為出租人之一，被告仍得對原告主張有不定期限租賃關係存在，亦有合法占用權利，則被告占用系爭土地所受之利益，即非「無法律上之原因」，原告依民法第179條前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。 六、綜上所述，被告於系爭租約期限屆滿後，其就系爭土地仍存 在有不定期限租賃關係而得對抗原告，被告占用系爭土地對原告而言，非屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段及中段、第821條及第179條前段規定，請求被告拆除編號A地上物，及將其占用之土地返還原告及全體共有人，暨給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併駁回之。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，不予逐一論列，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日 　　　　　　　　　 民事第三庭　　法　　官　蔡雅惠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 書 記 官　陳尚鈺