給付管理費

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1039號 原 告 金龍大廈管理委員會 法定代理人 羅宏洋 訴訟代理人 孫光天 被 告 黃明進 黃君梧 何碧華 黃泊儒 共 同 訴訟代理人 吳俊達律師 王亭涵律師 陳禮文律師 上列當事人間請求給付管理費事件，於民國114年1月13日言詞辯 論終結，本院判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣56萬9026元，及其中新臺幣55萬2900元， 被告黃明進、黃君梧自民國113年6月12日起、被告何碧華、黃泊 儒自民國113年6月8日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行。 　　理　由 一、原告主張：被告共有臺南市○區○○段0000○號（門牌號碼：臺 南市○區○○路000號地下1層，登記總面積為1442.3平方公尺）、同段1579建號（門牌號碼：臺南市○區○○路000號1樓，登記總面積為1549.98平方公尺）及所坐落土地（即金龍大廈1樓及地下1樓，下合稱系爭建物）之所有權，依民國108年9月29日修訂通過之金龍大廈管理委員會組織規章暨住戶規約（下稱系爭規約），管理費應每月一期繳交於伊。依兩造於本院前案104年度南簡字第882號、106年度南簡字第1465號事件中所達成之合意，地下1樓以436坪計算、空屋每坪新臺幣（下同）20元、1樓以469坪、商業使用每坪60元計算，被告每月應繳納3萬6860元之管理費。惟被告自112年4月至113年6月共計15個月積欠管理費56萬9026元未繳（含管理費55萬2900元、滯納金1萬6126元），經伊催繳置之不理。爰依系爭規約附件㈢收費基準及公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告給付56萬9026元，及其中55萬2900元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並聲明：如主文第1項所示。 二、被告則以：金龍大廈於公寓大廈管理條例施行前成立其管理 組織，系爭規約無法作為向伊收取管理費之依據。伊取得系爭建物所有權後，亦未與其他區分所有權人就管理費繳納標準達成合意。況金龍大廈乃訴外人華斌公司在77年間依據當時「都市計劃公共設施用地多目標使用方案」（下稱多目標使用方案）之規定，於1樓及地下1樓興建市場使用，並依據多目標使用方案之規定，制訂「台南金龍大廣場管理委員會組織規章草案」（下稱系爭規章），以據此界定住宅與市場間權利義務關係，基此，系爭規章附件㈠住戶公約與系爭規章，僅規範金龍大廈3樓以上住戶；另系爭規章附件㈡表列金龍大廈管理委員會（下稱管委會）之管轄範圍為地下室、大門，即將地下2樓、2樓（含）以上樓層納入「管理服務中心」管理範圍，不包含1樓及地下1樓，可見系爭建物不屬管委會之管理範疇。乃原告於91年訂立規約時，單方變更系爭規章之規範，將系爭規章附件㈡、㈢刪除，要求系爭建物之所有權人應給付管理費，牴觸上開多目標使用方案之規定，應屬無效。再依臺灣省零售市場管理規則第31條規定，金龍大廈1樓及地下1樓之所有權人有自行成立市場管委會之資格及義務，無再以集合住宅區分所有權人身分成立管委會之義務，是除經金龍大廈1樓、地下1樓之所有權人與金龍大廈其他區分所有權人共同決議合併成立大樓管委會外，應無與其他區分所有權人（即3樓以上住戶）共同成立大樓管委會並受其管理之必要；惟不論依照86年區分所有權人會議紀錄，或原告於91年向臺南市政府報備之第13屆住戶大會會議紀錄所示，均無針對「合併市場部分」提出討論或決議，原告復未證明曾有「合併市場部分」之區分所有權人會議決議，足見住宅與市場仍為各自管理，二者間之權利義務關係未改變，系爭規約自不得作為原告向伊收取管理費之依據等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項（本院卷第370至372頁）： ㈠、金龍大廈係由華斌公司於77年在臺南市○區○○段00000地號土 地，獲准依「臺灣省零售市場建築規格」、「臺灣省零售市場管理規則」及多目標使用方案興建使用，並於79年8月3日取得使用執照，共17層，地下1樓及1樓為市場用途，地下2樓為停車空間及避難室，2樓為庭院，3樓至17樓為集合住宅。 ㈡、華斌公司於79年9月間訂有系爭規章；金龍大廈於79年11月原 告成立「台南金龍大廣場管理委員會」。嗣金龍大廈由原告於86年間依公寓大廈管理條例規定於86年6月15日召開區分所有權人會議（下稱區權會），訂定86年住戶規約（與79年9月間訂定之規章草案內容相同），並向臺南市政府申請報備成立管理委員會完畢。 ㈢、金龍大廈於91年召開區權會，該次會議1樓與地下1樓有以會 議出席委託書委託訴外人黃美玉出席，在場住戶決議通過91年住戶規約第13條：「本大廈管理費由各住戶按所住坪數計算負擔，而依年度所需預算平均計算」、第17條規定：「本大樓地下1樓及地上1層收費標準比照3樓以上住戶，3樓以上住宅有公司、辦公室者，管理費之分擔原則是公司、辦公室是純住家的1.5倍」、第18條前段規定：「住戶是空屋者須繳1/2管理費」；依上開住戶規約所訂之管理費收費基準為空戶每坪20元、住戶每坪40元、商業用每坪60元。另提出臨時動議「1F/B1F錦安公司管理費處理案」，經決議通過：「兹因錦安公司出租1F/B1F予尚海公司商場營運，經實際狀況考量及錦安公司與尚海公司之承租糾紛，經在場住戶同意暫以下列方式處理。⒈請錦安公司支付地下1樓、1樓至2樓安全梯加裝安全門之該筆費用。⒉考量其實際經營狀況，管理費暫以空屋收費。⒊請錦安公司儘速處理與尚海公司商場承租糾紛事宜。」。 ㈣、被告黃明進、何碧華與訴外人黃豐基係於100年7月26日經由 法院拍賣程序共同購買系爭建物。系爭建物位於金龍大廈1樓及地下1樓。嗣黃豐基於106年11月2日將系爭建物應有部分3分之1以買賣為原因辦理所有權移轉登記予被告黃君梧、黃泊儒所有（即系爭建物自106年11月2日起迄今為被告等4人所共有）。111年1月至112年3月間，系爭建物1樓部分出租予他人經營家樂福便利購以及花花世界火鍋店，系爭建物地下1樓則為空屋之狀態。 ㈤、系爭建物之所有權人即被告黃明進、何碧華、訴外人黃豐基 於103年6月20日成立金龍市場管理委員會。 ㈥、依臺南地政事務所東光段1577號建物測量成果圖顯示：金龍 大廈共用部分包含地下2樓設電氣室、停車場、2樓開放庭園空間、地下2樓到17樓樓梯間、2座2層屋頂突出物、1樓與地下2樓車道，面積合計為4106.46㎡。另有1樓法定空地。 ㈦、被告與金龍大廈之其他區權人共用金龍大廈之設備有：頂樓 水塔1座（101㎡）、自來水管管線、管理室消防受信總機（2㎡）、地下2樓電氣室（52.5㎡）、消防機室（18㎡）、緊急發電機室（17.5㎡）、電表箱（24㎡）、清水池（25㎡）、消防池（25㎡）、化糞池（120㎡）、汙水池（120 ㎡），為1樓、地下1層實際使用現況，且具有生活上不可或缺之必要，面積合計505㎡（但清水池、消防池、化糞池、污水池不在地政機關登記範圍內）。 ㈧、兩造曾於本院104年度南簡字第882號、106年度南簡字第1465 號案件中達成「被告如有繳納管理費之義務，因系爭建物中有部分含有公共設施坪數，兩造同意，被告權狀面積1120坪中，減收215坪管理費，1樓部分以469坪、地下1樓部分以436坪計算，被告同意專有權狀中公設（電梯、逃生梯、部分車道）坪數60.9坪（200.97㎡）供大樓使用，並不得另有其他主張。」之合意。 ㈨、被告目前積欠112年4月至113年6月，共計15個月之管理費未 繳。 四、兩造爭執事項： 　　原告得否依公寓大廈管理條例第21條規定、108年規約附件 　　㈢向被告收取管理費及滯納金？如是，收取金額為何？ 五、本院之判斷： ㈠、原告主張系爭建物為被告所有，被告自112年4月至113年6月 ，欠繳每月一期計15個月之管理費共56萬9026元（含管理費55萬2900元、滯納金1萬6126元）等情，為被告所不爭執，且經原告提出公寓大廈管理組織報備證明、系爭規約、臺南市政府工務局函、系爭建物之登記謄本、存證信函及欠費清單為證（見南司簡調字卷第13至45頁），此部分事實，應堪認定。 ㈡、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，為公寓大廈管理條例第21條、第24條第1項所明定。所謂區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。經查，被告黃明進、何碧華與訴外人黃豐基係於100年7月26日經由法院拍賣程序共同購買系爭建物，黃豐基復於106年11月2日將系爭建物應有部分3分之1以買賣為原因辦理所有權移轉登記予被告黃君梧、黃泊儒所有等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣）；而依91年住戶規約、系爭規約均明文規定區分所有權人有繳納管理費之義務，被告黃明進、何碧華於100年買受時、被告黃君梧、黃泊儒於106年間買受時，既已有91年住戶規約規定，被告成為金龍大廈區分所有權人後，依上開規定即應繼受原規約所定權利義務關係，嗣系爭規約亦沿用91年住戶規約約定，是原告依據公寓大廈管理條例第21條規定及系爭規約附件㈢收費基準請求被告繳納管理費，自屬有據。 ㈢、被告抗辯：伊等所有之系爭建物位於1樓及地下1樓，其活動 範圍未及於大樓住戶之電梯、公廁、公設，自不應負擔過重且不合比例之管理費成本，非系爭規章第17條所欲規範之對象云云，經查： 　⒈按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共 用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」乃規定共用部分之管理維護費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但允許區分所有權人會議決議或規約就分擔方式另為決定。區分所有權人會議決議或規約是由區分所有權人所議決或訂定，在效力上，依私法自治原則，只要決議或規約內容不牴觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效。 　⒉又公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用程度本難 期一致，亦即實與各住戶之生活、使用習慣等較為相關，而原告據以請求管理費之系爭規約，其中第13條規定：「本大廈管理費由各住戶按其房屋所有權狀所列坪數計算負擔。（見附件三）」，附件三「金龍大廈管理費收費基準」規定：「1.空戶每坪20元（以住戶權狀計算）。2.一般住家每坪40元（以住戶權狀計算）。3.住戶有商業使用，每坪60元（以住戶權狀計算）。4.電梯維護費每月300元（作為商業搬運用另議），此款項為專款專用（電梯維護、維修與更換），不得挪用至其他用途。5.車輛清潔管理費每輛550元，一位車位停兩輛車，則以兩輛車計費。6.機車地下室停放，每車100元。7.欠繳管理費之住戶，當欠繳管理費催繳時擬加收年息5%利息（自欠繳月分之翌日起開始計算，年息5%)。附則：⑴收費基準加註於收費單上。⑵收費基準修訂須經住戶大會通過方可施行。⑶住戶商業使用，不論使用坪數多寡，均以該房屋權狀坪數做為收費坪數。」；另第17條規定：「本大樓地下一樓及地面一樓收費標準比照三樓以上住戶，三樓以上住宅為公司、商家、辧公室者，管理費收費標準為一般住家的1.5倍。」（見南司簡調字卷第21、31頁），可知金龍大廈管理費之計算基準原則上是以權狀坪數為準，而住戶坪數之多寡，通常與各住戶使用公用部分之程度相關，故系爭規約以坪數為計收標準，並無有失公平的情形，況被告亦不爭執仍有與金龍大廈其他區分所有權人共用設備（見不爭執事項㈦部分），則在系爭規約原則上係以坪數作為管理費繳納計算基礎之情形下，被告此部分抗辯，不足採取。 ㈣、被告另抗辯：系爭規約收取管理費之規定，牴觸多目標使用 方案第11條（甲）之特別規定，且依華斌公司當初所草擬之系爭規章，僅就「金龍大廈3樓以上住戶」之管理費繳納設有規定，即有意使系爭建物無須另繳納管理費云云。然上開多目標使用方案第11條（甲）立體多目標使用一、市場部分之准許條件欄固有規定住宅另設專用出入口、樓梯、通道及停車空間以與市場使用部分區隔，然觀其說明欄所載：⒉面臨道路寬度及「專用出入口」之限制，係為顧及使用戶及市場出入之方便，與交通之流暢，有多目標使用方案法規足參，可知之所以另設專用出入口等設施，是因同一大廈同時作為住宅及市場使用，為避免市場使用者與住戶間之出入、交通互相影響，故被告此部分抗辯，與被告究是否應繳納管理費一節無關；再系爭規章所附之住戶公約第13條亦有就1樓店舖招牌懸掛事宜為規定，另第24條亦有載明本大廈1樓店舖禁止開設瓦斯行及其他易燃、易爆、危險行業等情，難認係專為3樓以上之區分所有權人所擬定，是被告抗辯華斌公司草擬之系爭規章有意使系爭建物無須另繳納管理費云云，亦不足採。 ㈤、被告復抗辯：依內政部96年10月23日內授營建管字第0960806 537號函釋關於己報備成立之二個管理委員會，如其為二個比鄰之公寓大廈，需經區分所有權人會議決議合併為一個管理委員會，被告始為原告所管理云云。惟查，兩造固均不爭執被告有成立金龍市場管委會（見不爭執事項㈤部分），惟參照內政部106年4月18日內授營建管字第1060026643號函文「…如屬條例規定所訂之公寓大廈者，應依上開規定成立管理委員會或推選管理負責人，以執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，與依零售市場管理條例規定成立之管理委員會有別。」（本院卷第189頁），及經濟部中部辦公室106年4月11日經中四字第10630025690號函文所載「…，查零售市場管理條例第10、19、23條規定公有市場攤（鋪）位使用人應加入及組成自治組織，另第25條規定略以：『民有市場所有權人應與攤（鋪）位使用人，共同推選代表組成管理委員會…，攤（鋪）位使用人，應加入市場管理委員會為會員』；是以，零售市場管理條例僅規定民有市場所有權人應與攤（鋪）位使用人，共同推選代表組成管理委員會，並無限制加入其他管理委員會等之組織、團體。」（本院卷第185頁），足知市場管委會與公寓大廈管委會為得併存之關係，即縱有金龍市場管委會存在，亦不排斥被告得為原告所管理，況且被告所引上開內政部函釋係針對比鄰之公寓大廈，與本件被告所有系爭建物乃位於金龍大廈之1樓及地下1樓內之情形不同，故被告抗辯於未經區分所有權人會議決議合併前，系爭規約不得作為原告收取管理費之依據云云，顯屬無據。 ㈥、從而，原告依系爭規約附件㈢收費基準及公寓大廈管理條例第 21條規定，請求被告給付55萬2900元管理費，自屬有據。又本件起訴狀繕本於113年6月11日送達被告黃明進、黃君梧，於113年6月7日送達被告何碧華、黃泊儒（見南司簡調字卷第67至73頁），被告黃明進、黃君梧應自前開起訴狀繕本送達翌日即113年6月12日起，被告何碧華、黃泊儒應自前開起訴狀繕本送達翌日即113年6月8日起負遲延責任，是原告併請求此部分之法定遲延利息，亦屬有據。 六、綜上所述，原告依系爭規約、公寓大廈管理條例第21條規定 ，請求被告給付56萬9026元，及其中55萬2900元，被告黃明進、黃君梧自113年6月12日起、被告何碧華、黃泊儒自113年6月8日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又本件係就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。 七、本件事證已臻明確，原告所提其餘之攻擊或防禦方法及未經 援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　8 　　日 　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　柯雅惠 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　于子寧