遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1172號 原 告 陳敏樹 被 告 許永騰 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年9月25日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼臺南市○區○○路○號十二樓之十一之房屋遷讓返 還原告。 被告應給付原告新臺幣壹萬壹仟肆佰伍拾肆元。 被告應自民國一百一十三年九月十日起至遷讓返還第一項房屋之 日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但本判決第一項於被告以新臺幣 壹拾肆萬肆仟元、第二項於被告以新臺幣壹萬壹仟肆佰伍拾肆元 、第三項於被告每月以新臺幣伍仟元為原告預供擔保後，各得免 為假執行。 事實及理由 一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 二、原告主張： 　㈠兩造前於民國108年4月2日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約 ），由被告向原告承租門牌號碼臺南市○區○○路0號12樓之11之房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自108年4月5日起至109年4月4日止，租金為每月新臺幣（下同）5,000元，於每月5日前繳納，管理費另計。依系爭租約第6條約定，承租人於租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應將房屋遷讓交還。雙方於系爭租約屆滿後未以書面續訂契約，視為以不定期限繼續契約。詎被告自112年12月起即未再依約繳納租金，經原告於112年12月6日寄發台南西華郵局存證號碼473號存證信函（下稱系爭112年12月6日存證信函）限被告於收受送達翌日起3日內給付積欠租金，並要求被告騰空遷離系爭房屋，迄今仍未獲置理，嗣原告於000年0月間提起本件訴訟，並以本件起訴狀繕本之送達對被告為終止系爭租約之意思表示。系爭租約終止後，被告應將系爭房屋返還原告，且無再使用系爭房屋之權源，就該屋即屬無權占有，其無法律上原因受有相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還以系爭租約約定每月租金5,000元計算之利益。為此，依系爭租約、不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，給付計至起訴日（本院按：於113年2月17日繫屬本院，見調字卷第9頁）為止之欠租及管理費合計21,454元，及自系爭租約終止之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月計算相當租金之不當得利等語。 　㈡並聲明： 　⒈如主文第1項所示。 　⒉被告應給付原告21,454元，及自系爭租約終止之日起至遷讓 返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,461元【計算式：租金5,000元＋管理費461元＝5,461元】。 三、被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。 四、得心證之理由： 　㈠按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益， 他方支付租金之契約；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。且祇須出租人於租期屆滿後，消極的任由承租人為租賃物之使用收益，而不即進而積極的表示反對續租，即生視為不定期限繼續契約之效果；該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院70年度台上字第4636號、93年度台上字第2158號判決意旨參照）。再按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。另按債權人依民法第254條規定為履行給付之催告，倘其所定之期限顯不相當，但自催告後經過相當期間，債務人仍不履行時，債權人僅取得契約解除權，尚須債權人另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非經過相當期間後，契約即當然解除（最高法院90年度台上字第64號判決意旨參照）。第按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。 　㈡原告主張兩造簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋， 約定租賃期間自108年4月5日起至109年4月4日止，租金為每月5,000元，租期屆滿後仍繼續繳租使用系爭房屋，惟被告自112年12月起即未再依約繳納租金，至起訴時尚欠原告租金及管理費合計21,454元【計算式：租金每月5,000元×3月＋管理費每月461元×14月＝21,454元】等情，業據其提出系爭租約、113年8月19日台南西華郵局存證號碼241號存證信函（下稱系爭113年8月19日存證信函）暨回執影本各1份為證（見調字卷第15頁至第19頁，本院卷第25頁至第27頁）。且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項準用第280條第3項再準用同條第1項之規定，視同自認。被告既於租期屆滿後繼續使用系爭房屋，原告亦有繼續收取租金（見調字卷第57頁），自難謂有反對之意思，應依民法第451條規定默示更新，視為以不定期限繼續契約，就租賃期限外之其餘租賃條件則仍依原租約約定定之。而原告於簽立系爭租約時收取押金10,000元（見調字卷第15頁），可抵租金2個月，依土地法第100條第3款之規定，至少須4個月未繳租金，積欠租金達2個月以上始得催告【計算式：5,000元×4月－10,000元＝10,000元；5,000元×2月＝10,000元】。原告主張被告自112年12月起未再依約繳納租金，惟系爭112年12月6日存證信函記載被告斯時欠租2個月（見調字卷第27頁），與民法及土地法前開自有未合，催告並不合法，原告並未因此取得契約終止權，縱其於本件民事起訴狀繕本為終止租約之意思表示，亦不生合法終止之效力。嗣原告於000年0月間寄發系爭113年8月19日存證信函催告被告，本院於催告期滿再次寄送起訴狀繕本予被告，於113年8月30日寄存於被告住所之警察機關，於113年9月9日午後12時生效，有送達證書1紙附卷可憑（見本院卷第33頁），始生合法終止之效力，系爭租約依民法第440條第1項規定消滅。系爭租約經原告於113年9月9日午後12時合法終止，依民法第455條前段規定，被告自應將系爭房屋返還原告，至被告交付之押金10,000元，依前開說明，無須當事人另為意思表示，在租賃關係消滅後自其欠租當然抵充，從而，原告請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及請求被告給付自112年12月起至起訴日止扣除押租金後之欠租及管理費11,454元【計算式：21,454元－10,000元＝11,454元】，應屬有據。逾此部分之請求，則無足採。 　㈢再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條前段亦有明定，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約於113年9月9日午後12時終止，已如前述，被告於租賃關係消滅後，即無再行占有使用之合法權源，惟被告繼續占有系爭房屋，未返還予出租人即原告，即屬無權占有。被告無權占有原告所有之系爭房屋，為無法律上原因，受有相當租金之利益，致原告受有相當租金之損害，原告自得依民法第179條前段之規定，請求被告返還原告於終止系爭租約翌日即113年9月10日起無權占有系爭房屋所受利益。查系爭租約約定之每月租金為5,000元，業如前述，應可據以計算被告繼續無權占用所得之利益及原告所受之損害，準此，原告請求被告自113年9月10日起，至將系爭房屋遷讓返還之日止，按月給付原告5,000元，應屬有據。至原告請求管理費每月461元，其性質為被告依系爭租約應負擔之費用，並非被告使用系爭房屋之對價，且管理費給付關係實則存在於區分所有權人與管理委員會間，應於原告繳交而被告未依約給付時，始可認受有債務不履行之損害，並非被告無權占有系爭房屋所受之利益，原告亦自陳並未墊付（見本院卷第38頁），尚難認有何損害，此部分請求，則難認有據。 五、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。查本件原告對被告之請求一部為有理由，一部為無理由，惟本院審酌原告敗訴部分係因駁回部分租金及不當得利請求所致，請求被告將系爭房屋遷讓返還部分全部勝訴，故認訴訟費用仍應由被告負擔為適當，爰判決如主文第5項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果均無影響，爰不另一一論述。 七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項規定簡易 訴訟事件所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定職權宣告假執行，併依職權命被告為原告預供一定之擔保金後，各得免為假執行如主文第6項所示。 八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依 民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日 臺南簡易庭 法 官 徐安傑 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日 書記官 顏珊姍