核定租金等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1817號 原 告 周月嬌 郭家晟 郭嘉倫 上三人共同 訴訟代理人 林子恒律師 被 告 洪佳芸 訴訟代理人 陳仙州 郭麗秋 被 告 郭進長 訴訟代理人 郭麗燕 上列當事人間請求核定租金等事件，經本院臺南簡易庭於民國11 3年12月24日言詞辯論終結，判決如下： 　主　　　文 一、核定被告洪佳芸所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告 所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自民國111年1月21日起至法定租賃關係終止日止，每月租金如附表一之一「月租金」欄所示。 二、核定被告郭進長自民國108年8月1日起至民國111年1月20日 止所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自民國108年8月1日起至民國111年1月20日止，每月租金如附表二之一「月租金」欄所示。 三、被告洪佳芸應給付原告新臺幣23,912元，及自本判決確定之 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國113年8月1日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告新臺幣816元。 四、被告郭進長應給付原告新臺幣22,125元，及自本判決確定之 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 五、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。　　 六、本判決第三項及第四項所命給付部分得假執行。 七、原告其餘假執行之聲請駁回。　 　事實及理由 壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律 上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原係列「洪**」、「郭**」為被告，並請求判決如附表三編號⒈所示，嗣於民國113年8月28日以民事陳報狀將被告之姓名更正為「洪佳芸」、「郭進長」，其後復於113年12月24日言詞辯論期日將訴之聲明第六項部分更正為「原告願供擔保請准宣告第三項、第四項假執行」，核與前揭規定並無不合，應予准許。 貳、實體方面：　 一、本件原告起訴主張： 　㈠坐落臺南市○○區○○段000000地號土地（面積76平方公尺，下 稱系爭土地）為原告三人所共有；坐落系爭土地上之臺南市○○區○○段000○號建物（下稱系爭建物）自108年8月1日起至111年1月20日止為被告郭進長所有，嗣被告郭進長於111年1月21日以贈與為原因辦理所有權移轉登記予被告洪佳芸，則系爭建物自111年1月21日起迄今為被告洪佳芸所有。 　㈡又系爭土地與系爭建物原同屬同一訴外人郭進丁所有，後因 種種因素，致系爭土地與系爭建物所有權現分別為兩造所有，且系爭建物1、2樓雖未經合法登記而有區分所有權之分別，然系爭建物既建築於原告所有之系爭土地上，且系爭建物之1、2樓均有占用原告土地或原告土地上空之面積，即非單純動產之堆積，在滅失或毀損達至不堪住居之程度前，均致原告就土地被占用之部分及土地上空被占用之部份無從使用，是在建物得使用期限內所成立之租賃關係即應分別計算並加總占用之面積。而原告於起訴前即多次向被告請求應給付土地租金，未料，雙方協調未果，爰依民法第425條之1第2項規定提起本件訴訟請求法院核定租金，併依土地法第97條第1項規定計算每月租金如附表一、二「月租金」欄所示，及請求被告給付法院所核定之租金如附表一、二之總計。 　㈢被告雖抗辯系爭建物之租金以系爭土地申報地價之10%計算顯 屬過高云云，然系爭土地並非坐落深山，且被告為實際使用人，是原告以系爭土地申報地價10%計算建物租金，應屬適當。若本院依職權參考GOOGLE地圖顯示之系爭土地坐落位置之經濟繁榮狀況核定租金數額，原告無意見。 　㈣並聲明：請求判決如附表三編號⒉所示。 二、被告辯稱：系爭土地與系爭建物原同屬訴外人郭進丁所有， 嗣系爭土地為原告所有、系爭建物為被告郭進長、洪佳芸轉轉所有，而被告雖同意支付土地租金予原告，惟系爭土地位於鄉下偏遠地區，並非市區黃金地換，故原告請求以系爭土地申報地價10%計算租金顯過高，被告請求以系爭土地申報地價3%計算租金，且對本院依職權參考GOOGLE地圖顯示之系爭土地坐落位置之經濟繁榮狀況核定租金無意見。並聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： 　㈠經查，原告主張系爭土地為原告三人所共有，系爭建物自108 年8月1日起至111年1月20日止為被告郭進長所有，嗣被告郭進長於111年1月21日以贈與為原因辦理所有權移轉登記予被告洪佳芸（即系爭建物自111年1月21日起迄今為被告洪佳芸所有）；且系爭土地與系爭建物原同屬同一訴外人郭進丁所有，有民法第425條之1之適用等情，業據其提出系爭土地所有權狀、系爭建物之異動索引及第二類謄本，且為被告所不爭執，堪信為真實。 　㈡被告固不爭執原告主張兩造間存有民法第425條之1之法定租 賃關係，惟爭執租金數額，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：原告請求被告所有之系爭建物坐落於系爭土地上部分之租金，有無理由？如有理由，適當之租金數額為若干？分述如下： 　　⒈原告得請求其自108年8月1日起之租金： 　　　⑴按民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條 之1第2項定有明文。又按承租人自租賃關係成立時起， 即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定 推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同 屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不 同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起， 承租人（房屋所有人）即有給付租金予出租人（土地所 有人）之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未 有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條 第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約 時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求 核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發 生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」， 當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋 所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀（載明請求 核定租金數額之旨）繕本送達房屋所有人後之期間為限 （最高法院110年台上字第3013號判決意旨參照）。 　　　⑵兩造間確有民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係存 在，既為兩造所不爭，則依上開說明，原告請求自推定 租賃關係成立後之108年8月1日起之租金，自無不合。 　　⒉本件合理之租金數額： 　　　⑴經查，系爭土地為76平方公尺，系爭建物坐落於系爭土 地，登記為二層鋼筋混凝土造建物，其一層面積為46.3 5平方公尺，二層總面積為95.66平方公尺乙節，有前開 系爭土地所有權狀及系爭建物謄本在卷可佐，且為被告 所不爭執，是系爭建物占用系爭土地之面積自應以76平 方公尺計算（因系爭土地之地目為建，其上有系爭建物 坐落後，其餘之土地自難為通常之使用），自屬兩造間 租賃關係存續之範圍。至原告雖主張以建物之總面積95 .66平方公尺計算，惟系爭土地僅76平方公尺，自難認 兩造就系爭土地之租賃範圍大於原告所有，是原告此部 分之主張，尚難憑採。 　　　⑵又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而 依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地 價額係指法定地價而言，依土地法第148條規定，土地 所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。另依土地 法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築 房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申 報地價年息10％為上限。惟基地租金之數額，除以基地 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮 之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項， 並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價 年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號原判例 要旨參照）。查系爭土地之地目為建，鄰近台南市關廟 區光復街、和平路，附近之建物大部分屬私人住宅，並 非商業機能十分活躍之區域，有GOOGLE地圖在卷可參， 足見系爭土地周圍之工商業並非繁榮，生活機能及經濟 發展尚非良好，本院審酌上情並考量被告占用系爭土地 所得之經濟價值與所受利益，認為本件租金之核定，應 以系爭土地每年申報地價年息7％計算租金之標準為適當 。又系爭土地自108年1月至113年7月間之申報地價分別 如附表一、二之申報地價欄所示，系爭土地為76平方公 尺，則依此計算，本院核定系爭法定租賃關係之每月租 金如附表一之一、二之一月租金欄所示（計算式詳如附 表一之一、二之一）。從而，原告請求本院核定系爭建 物占用原告所有系爭土地自108年8月起至法定租賃關係 終止日止之每月租金及被告應給付已屆期之月租金為如 附表一之一、二之一所示部分，應屬有據；逾此部分之 請求，則無理由，應予駁回。 　　⒊按民法第425條之1第2項關於請求法院定租金數額，屬形成 之訴，在法院定租金數額之法律效果形成前，承租人無從知悉應給付之租金數額為若干，致未為給付，乃不可歸責於承租人之事由，依民法第230條規定，承租人不負遲延責任，必待法院定租金數額之判決確定，出租人得請求給付之內容始告確定，此時承租人自判決確定翌日始負遲延責任。依上開說明，原告就此得請求之法定遲延利息，應自本件核定租金之形成判決確定翌日起算（最高法院113年度台上字第766號判決意旨參照）。本件原告請求被告給付之已屆期月租金數額自本判決確定翌日起至清償日止之法定遲延利息（即主文笫3、4項部分），於法亦屬有據，應予准許。 四、綜上所述，原告主張依民法第425條之1第2項規定及系爭法 定租賃關係，請求本院核定系爭建物占用原告所有系爭土地自108年8月1日起至法定租賃關係終止日止之每月租金，及請求被告給付已屆期之租金與法定遲延利息，於主文第1項至第四項所示範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 五、本件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟 法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟原告勝訴部分既經本院依職權宣告假執行，即無再行宣告其得預供擔保後假執行之必要，併予敘明。另原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核 與判決結果不生影響，爰不再一一論駁，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　臺南簡易庭　　法　官　洪碧雀　　 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林政良　 附表一： 位置 公告地價 申報地價【公告地價×0.8】 月租金【計算式：建物面積×權利範圍×申報地價×10%/12（元以下4捨5入）】 111年1月21日起至113年7月31日之租金數額【計算式：月租金×月數】 面積 113年 113年 1,840元/㎡×95.66㎡ ×10%/12=1,467元 1,467元×7月（113年1至7月）=10,269元 （113年起均按1,467元計算） 建物總面積95.66平方公尺 2,300元 1,840元 112年 112年 1,760元/㎡×95.66㎡ ×10%/12=1,403元 1,403元×12月（112年1至12月）=16,836元 2,200元 1,760元 111年 111年 1,760元/㎡×95.66㎡ ×10%/12=1,403元 1,403元×11又1/3月（111年1月21日至12月）=15,901元 2,200元 1,760元 總計 43,006元 附表二： 位置 公告地價 申報地價 【公告地價×0.8】 月租金【計算式：建物面積×權利範圍×申報地價×10%/12（元以下4捨5入）】 108年8月1日起至111年1月21日之租金數額【計算式：月租金×月數】 面積 111年 111年 1,760元/㎡×95.66㎡×10%/12=1,403元 1,403元×2/3月（111年1月1日至1月21日）=935元 建物總面積95.66平方公尺 2,200元 1,760元 110年 110年 1,680元/㎡×95.66㎡×10%/12=1,339元 1,339元×12月（110年1至12月）=16,068元 2,100元 1,680元 109年 109年 1,680元/㎡×95.66㎡×10%/12=1,339元 1,339元×12月（109年1至12月）=16,068元 2,100元 1,680元 108年 108年 1,680元/㎡×95.66㎡×10%/12=1,339元 1,339元×5月（108年8月至12月）=6,695元 2,100元 1,680元 總計 39,766元 附表一之一： 位置 公告地價 申報地價【公告地價×0.8】 月租金【計算式：土地面積×權利範圍×申報地價×10%/12（元以下4捨5入）】 111年1月21日起至113年7月31日之租金數額【計算式：月租金×月數】 面積 113年 113年 1,840元/㎡×76㎡ ×7%/12=816元（113年起均按816元計算） 816元×7月（113年1至7月）=5,712元 土地面積76平方公尺 2,300元 1,840元 112年 112年 1,760元/㎡×76㎡ ×7%/12=780元 780元×12月（112年1至12月）=9,360元 2,200元 1,760元 111年 111年 1,760元/㎡×76㎡ ×7%/12=780元 780元×11又1/3月（111年1月21日至12月）=8,840元 2,200元 1,760元 總計 23,912元 附表二之一： 位置 公告地價 申報地價 【公告地價×0.8】 月租金【計算式：建物面積×權利範圍×申報地價×10%/12（元以下4捨5入）】 108年8月1日起至111年1月21日之租金數額【計算式：月租金×月數】 面積 111年 111年 1,760元/㎡×76㎡×7%/12=780元 780元×2/3月（111年1月1日至1月21日）=520元 土地面積76平方公尺 2,200元 1,760元 110年 110年 1,680元/㎡×76㎡×7%/12=745元 745元×12月（110年1至12月）=8,940元 2,100元 1,680元 109年 109年 1,680元/㎡×76㎡×7%/12=745元 745元×12月（109年1至12月）=8,940元 2,100元 1,680元 108年 108年 1,680元/㎡×76㎡×7%/12=745元 745元×5月（108年8月至12月）=3,725元 2,100元 1,680元 總計 22,125元 附表三：原告訴之聲明 編號 訴之聲明內容 ⒈ 一、核定被告洪**所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自111年1月21日起至法定租賃關係終止日止，每月租金如附表一「月租金」欄所示。 二、核定被告郭**自108年8月1日起至111年1月20日止所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自108年8月1日起至111年1月20日止，每月租金如附表二「月租金」欄所示。　　 三、被告洪**應給付原告43,006元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年8月1日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告1,467元。　 四、被告郭**應給付原告39,766元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　 五、訴訟費用由被告負擔。　　 六、原告願供擔保請准宣告假執行。　　 ⒉ 一、核定被告洪佳芸所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自111年1月21日起至法定租賃關係終止日止，每月租金如附表一「月租金」欄所示。 二、核定被告郭進長自108年8月1日起至111年1月20日止所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自108年8月1日起至111年1月20日止，每月租金如附表二「月租金」欄所示。　　 三、被告洪佳芸應給付原告43,006元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年8月1日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告1,467元。　 四、被告郭進長應給付原告39,766元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　 五、訴訟費用由被告負擔。　　 六、原告願供擔保請准宣告第三項、第四項假執行。