遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第643號　 原 告 陳敏樹 被 告 許永騰 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月24日辯 論終結，判決如下： 主　　 文 被告應給付原告新臺幣壹萬零伍佰元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 事實及理由 壹、程序事項 　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。 貳、實體事項 一、原告主張：其於民國108年1月1日將門牌號碼臺南市○區○○路 0號8樓之19房屋（下稱系爭房屋）租與被告，約定租賃期間自108年1月1日起至110年12月31日止，租金為每月新臺幣（下同）3,500元（下稱系爭租約）；詎被告自112年12月份起未起付租金，至起訴時止已積欠3個月租金及大樓管理費共18,888元；茲以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，再依民法第455條規定請求被告遷讓房屋，另依系爭租約第3條及第4條約定、民法第439條規定請求被告給付租金、大樓管理費等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告18,888元，及自系爭租約終止日即113年2月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3,966元。 二、被告未於言詞辯論期日到場或提出書狀作何陳述。 三、本院得心證理由 　㈠租金每個月3,500元，不得藉任何理由拖延或拒納；租金應於 每月1日以前繳納，每次應繳1個月份，不得藉詞拖延；系爭租約第3條及第4條定有明文。承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；如租賃物收益有季節者，於收益季節終了時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；民法第439條、第440條第1項及第2項、第451條、第455條復有明定。出租人非因收回自住或重新建築時、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時、承租人積欠租金額（除擔保金抵償外）達2個月以上時、承租人以房屋供違反法令之使用時、承租人違反租賃契約時或承租人損壞出租人房屋或附著財物而不為相當賠償時，不得收回房屋；土地法第100條亦有明文。前開擔保金抵償租金規定，為民法租賃條款特別法，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限租賃實具有同一之法律理由，應類推適用(參照最高法院102年度台上字第833號民事判決)。 　㈡兩造於107年12月25日簽訂系爭租約，約定原告將系爭房屋租 與被告，被告應於每月1日以前按月繳納租約3,500元，被告於訂約時已將7,000元交給原告作為押租保證金，租賃期間自108年1月1日起至110年12月31日止；原告前於112年12月7日以存證信函催告被告於相當期限內支付租金，然被告未依催告於相當期限內起付租金，112年12月份(含)以後租金均未給付等事實，業據原告提出房屋租賃契約書及存證信函影本為證（見調解卷第15頁至第18頁、第25頁至第29頁），復未經被告具狀或到庭爭執，應堪認定。系爭租約於110年12月31日即已租期屆滿，依原告所主張前揭事實判斷，應屬被告仍為租賃物使用收益，原告不即表示反對意思，視為以不定期限繼續契約情形。除定期租賃變為不定期租賃外，契約內容仍延續原租約內容。 　㈢原告雖主張被告積欠112年12月至113年2月份租金，已達2個 月租額，其以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，故系爭租約於起訴狀繕本送達時即113年2月22日已終止（見調解卷第49頁至第51頁、本院卷第47頁至第48頁），然依據土地法第100條第3款規定，被告積欠租金額應於擔保金抵償後仍達2個月以上時，原告始得收回房屋。原告以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示時，扣除上開押租金，被告積欠租金額尚未逾前揭規定金額，故其所為終止系爭租約之意思表示未合法生效。亦即，系爭租約變更為不定期租賃繼續後迄未因其終止而消滅。原告依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自非有據。 　㈣關於原告請求被告給付18,888元部分，其中10,500元係112年 12月至000年0月間共3個月份租金，其餘8,388元則係18個月份大樓管理費（見調解卷第11頁）。依據系爭租約第4條約定，被告應於112年12月1日、113年1月1日、113年2月1日分別給付112年12月至113年2月份租金，卻迄未給付。茲原告請求被告給付該3個月份租約，核與系爭租約第3條及第4條約定、民法第439條規定相符，洵屬有據。至於原告請求給付大樓管理費部分，依據系爭租約第3條約定：「……管理費由出租人負責」（見調解卷第15頁），應由原告負責繳納，自不得據以向被告請求給付。原告雖稱：「（原告請求大樓管理費的依據為何？）系爭租約第3條約定含管理費由出租人負責。該出租人是誤繕，應該是承租人」（見本院卷第48頁）等語，惟原告就此未能提出相關證據為佐（見本院卷第48頁、第55頁），本院當難率信為真。從而，原告請求被告給付大樓管理費，為無理由。 　㈤關於原告請求「自租約終約日起至遷讓返還房屋日止，按月 給付……3,966元」部分，因為系爭租約變更為不定期租賃繼續後迄未因其終止而消滅，請求給付期間無從起算，被告目前亦尚無義務遷讓返還系爭房屋，本院無從審酌其請求有無依據，亦無從命被告按月給付其所請求金額，故原告此部分請求為無理由。 四、綜上，原告依爭租約第3條及第4條約定與民法第439條規定 ，請求被告給付10,500元，為有理由，應予准許。原告依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，依系爭租約之法律關係請求被告給付8,388元及「自租約終約日起至遷讓返還房屋日止，按月給付……3,966元」，則非有據，應予駁回。 五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，就原告勝訴部 分，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日 臺南簡易庭法 官　陳谷鴻 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送 達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴 者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日 書記官 曾盈靜