給付違約金

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第704號 原 告 劉文琪 訴訟代理人 戴雅韻律師 被 告 柯明達 訴訟代理人 李季錦律師 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年10月22日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：兩造於民國112年12月15日就臺南市○○區○○段000 ○000○000地號土地及其上同段158建號即門牌號碼臺南市○○區○○○街000巷00弄0號建物（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金新臺幣（下同）21,000,000元。兩造簽約時，因原告欲儘早裝潢，被告承諾會依系爭契約第3條第2項第四期（尾款）㈡之約定，於產權移轉登記完成，原告將尾款存入專戶時，同時辦理點交。系爭房地於113年1月18日移轉登記予原告，原告亦於同年月19日向金融機構貸款、設定最高限額抵押權並將尾款存入專戶，被告依約應於產權移轉登記完竣後3個工作日內即113年1月23日前將系爭房地點交予原告，原告卻於113年2月23日始辦理點交，故原告依系爭契約第8條約定，請求被告給付自113年1月24日起至113年2月23日止之違約金130,200元。並聲明：被告應給付原告130,200元，及自113年6月25日民事準備書㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；請准依職權宣告假執行。 二、被告則以：兩造簽署系爭契約時，被告因考量搬家時程，特 與原告磋商點交系爭房地之時間，經原告同意後於系爭契約第1條第5項約定至遲113年2月23日前交屋。基於契約自由原則，且系爭契約第1條第2項為兩造個別磋商之結果，應優先於系爭契約第3條第2項第四期㈡之適用。被告依約於113年2月23日點交完成，並無遲延給付。並聲明：如主文第1項所示；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： 　㈠兩造於112年12月15日就系爭房地簽訂系爭契約，約定買賣價 金21,000,000元，系爭房地於113年1月18日所有權移轉登記予原告，原告於113年1月19日向金融機構貸款並設定最高限額抵押權登記，原告於113年2月23日將系爭房地點交予原告；系爭房地無原抵押貸款須清償等情，有系爭契約、系爭房地土地建物查詢資料在卷可佐（見調字卷第13頁至第36頁、本院卷第13頁至第18頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第71頁、第104頁、第117頁），堪認為真實。 　㈡原告主張依系爭契約第3條第2項第四期㈡約定，被告應於000 年0月00日產權移轉登記後3個工作日內辦理點交，然被告遲至113年2月23日始點交，依系爭契約第8條約定，應給付違約金等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。經查： 　⒈原告起訴時主張依系爭契約第3條第2項第四期㈡約定，於000 年0月00日產權移轉登記後3個工作日內，原告將尾款存入專戶時，被告應辦理點交（見調字卷第10頁）；嗣於民事準備㈡狀主張兩造約定原告之貸款審核通過時，被告即應點交（見本院卷第131頁至第132頁），原告前後主張尚有不符。 　⒉系爭契約係住商不動產所印刷提供之制式契約，其上另有手 寫部分及特別條款之約定等情，有系爭契約在卷可佐（見調字卷第13頁至第36頁）。系爭契約第1條第5項約定：「本買賣標的點交日期：至遲民國113年2月23日前交屋」，其中日期部分為手寫；系爭契約第3條第2項付款方式之第四期（尾款）㈡約定：「買方須以買賣標的向金融機構理貸款以支付尾款者，⒈若買賣標的無原抵押貸款須清償者，於產權移轉登記完竣後三個工作日內，由買方申貸之金融機構將尾款金額存入專戶，雙方辦理點交手續」，上開第3條第2項付款方式之第四期（尾款）㈡之約定除第四期款之金額為手寫外，其餘文字均為印刷制式約定。衡諸一般社會常情，於制式印刷契約中之手寫約定屬契約當事人即兩造個別磋商之約定，兩造既已於系爭契約針對交屋時點特別約定，該條約定已表示當事人之真意，自應優先於系爭契約第3條第2項付款方式之第四期（尾款）㈡之約定。 　⒊證人陳瑜萍於本院113年10月22日言詞辯論期日具結證稱：其 為代書，系爭契約之手寫文字為其書寫，系爭契約第1條第5項之113年2月23日時間點係由其提出並經兩造同意，系爭契約有上開時間點與第3條第2項第四期㈡條文時間點，若契約未押時間，以條文為準，若有押時間，以押的時間為準，本件點交時間應以113年2月23日為準，本件尾款14,700,000元於113年1月25日匯入履保專戶；本件有押貸款的條款，正常簽約第一期是成交總價格之一成，但因原告無法確認貸款可核准其所需之金額，故簽約款只有1,000,000元，第二期款是貸款核准的5日內給付，原告有提到第二期款入專戶，希望被告可以提前交屋，但兩造未合意一個時間，因為貸款也還未確定，被告提到貸款核准後，再來談提前交屋的時間，後來仲介協助雙方溝通，但被告尚未淨空，所以原告款項入帳，也是未能點交，其有告知原告最後之交屋日為113年2月23日等語（見本院卷第122頁至第127頁），審酌證人陳瑜萍與兩造無特殊利害關係，衡情其無甘冒偽證罪責虛偽陳述之必要，故其所為上開證言應堪採信。足認系爭契約第1條第5項約定之交屋時間確為兩造磋商同意之約定，原告固有提及被告可否提早交屋之事，然被告並未應允，兩造亦未另合意早於系爭契約第1條第5項約定之交屋時間，故系爭契約之交屋時間應以第1條第5項約定為據。 　⒋證人陳青弘於本院於113年9月11日言詞辯論期日證稱：兩造 簽立系爭契約時，其以原告仲介身分在場，原告有拜託被告，如果原告貸款審核通過，被告是否可提前搬空交屋，被告就說OK，但無法確定原告之貸款何時會審核通過等語（見本院卷第105頁至第110頁），審酌證人陳青弘為原告之仲介，且其於兩造簽約時並非處理契約條文之人，再者，其所陳貸款審核通過就交屋一節，核與系爭契約第3條第2項第四期之制式約定不符，且若此為真，形同原告尚未給付第二期款（第二期款為貸款核准之5日內給付），關於買賣總價21,000,000元之標的，僅給付不到總價一成之第一期簽約款1,000,000元，即可取得系爭房地之占有，實於常情有違，其證言難以採信。 　⒌基上，兩造於系爭契約既約定最遲113年2月23日交屋，被告 已於該日交屋，被告自無違約。系爭契約第8條前段固約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止）」。被告既未遲延點交，則原告主張被告於113年2月23日點交，乃未依約履行義務，自不可採。從而，原告依系爭契約第8條約定，請求被告給付違約金，於法無據。 四、綜上所述，原告依系爭契約第8條約定，請求被告給付130,2 00元，及自113年6月25日民事準備書㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官 楊亞臻 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日 書記官 陳雅婷