確認優先承買權存在

臺灣高等法院臺南分院民事判決 112年度上字第319號 上 訴 人 王齊顯（曾月霞之承受訴訟人） 訴訟代理人 王齊樂 張道周律師 被 上訴 人 蕭宇凱 兼 上一 人 訴訟代理人 蕭閔中 被 上訴 人 蔡如雅 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於民國11 2年11月21日臺灣嘉義地方法院112年度訴字第64號第一審判決提 起上訴，本院於113年9月24日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張：坐落嘉義市○○段0○段00000地號土地（下稱系 爭土地）及其上門牌嘉義市○區○○街000號未保存登記房屋（下稱門牌000號房屋），原為訴外人許林欵所有，許林欵於民國47年間，將系爭土地及門牌000號房屋出售予訴外人郭李起，嘉義縣政府並通知郭李起於1個月內，向地政事務所辦理所有權移轉登記，惟郭李起均未辦理。嗣郭李起死亡，系爭土地及門牌000號房屋於59年12月26日，由郭李起之繼承人李理民、林金鑾出售予實際買受人曾月霞，僅因家庭因素而以上訴人名義簽訂土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），64年6月2日辦理門牌000號房屋稅籍移轉，申請由曾月霞為繳費義務人迄今。依系爭買賣契約第1條約定，曾月霞買受之房屋，除坐落同段000-0地號土地（下稱000-0土地）上之房屋外，尚包括系爭土地上房屋，兩者一體成形，均屬39年7月20日跨越系爭土地及000-0土地所興建之同一建物。許林欵死亡後，因系爭土地未辦理繼承登記，經嘉義市政府自95年8月1日起列冊管理，並於期滿後，由嘉義市政府移請財政部國有財產署（下稱國財署）公開標售，國財署南區分署再委託訴外人臺灣金融資產服務股份有限公司南部分公司（下稱金融資產公司）辦理，被上訴人於111年11月3日得標，依最高法院99年度台上字第2344號判決意旨，曾月霞在民法第425條之1於89年5月5日施行前受讓門牌000號房屋，得類推適用民法第425條之1規定，推定在門牌000號房屋得使用期限內，與系爭土地間有租賃關係，上訴人並繼受曾月霞而為系爭土地之承租人，則依土地法第104條第1項前段規定，有依相同條件優先購買之權，惟上訴人於111年11月3日向金融資產公司申請優先承買遭駁回，爰請求確認上訴人對系爭土地有優先承買權存在等語。 二、被上訴人則以：系爭土地標售文件中未有合法使用人或出租 等記載。上訴人所提證據，無法證明系爭土地上之房屋屬許林欵所有。系爭買賣契約記載出售○○街房屋僅1棟，稅籍編號0000號，亦與64年間變為○○街000號、000-0號2棟房屋，稅籍編號00000000000不符。且門牌000號房屋係57年間起課房屋稅，許林欵於47年間出售系爭土地予郭李起時，系爭土地上並無門牌000號房屋，門牌000號房屋應係上訴人嗣後違章增建，始由原本1棟變成2棟。又民法第425條之1係89年5月5日實施，上訴人無法合理化其無權占有系爭土地之事實。且縱認得類推適用民法第425條之1規定，依上訴人主張，門牌000號房屋於47年間即存在，迄今已逾木石磚造房屋35年耐用年限，上訴人不得再主張有租賃關係。況門牌000號房屋目前構造已非早期木造，上訴人未經許林欵同意，自行改造結構為鐵皮屋，延長房屋使用期限，亦不能類推適用民法第425條之1規定等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲 明： ㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對於坐落嘉義市○○段○○段00000地號土地（面積36平方公尺、權利範圍全部）之優先承買權存在。 　　被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項： 　㈠系爭土地原為許林欵所有。（原審卷第17、173-179頁） 　㈡依上訴人所提47年嘉府地字第0467號嘉義縣都市土地移轉限 期辦理登記通知書所載，受通知人：許林欵、郭李起，土地坐落：嘉義區○○段4小段00-00，地目建，面積0.0044，共有額：全，檢查土地權利移轉情形：四年前賣与郭李起（原審卷第21頁）。郭李起未曾登記為系爭土地之所有權人。 　㈢曾月霞曾以王齊顯（買受人）法定代理人之身分，於59年12 月26日與李理民、林金鑾（出賣人）訂立系爭買賣契約，約定：「乙方（即李理民、林金鑾）等共同繼承所有嘉義市○○段○○段○○○○○地號面積0.00柒伍公頃及仝所○○之壹零地號面積0.00叁陸公頃共貳筆，面積0.0壹壹壹公頃（33.581坪）建地連同其上建物木造蓋瓦（稅籍0000號）房屋壹棟，雙方議定每坪以新臺幣玖仟元出售與甲方（即王齊顯）為業…乙方出售與甲方弍筆建地之中有○○之壹零地號（即許林欵名義部份），將來甲方倘需辦理過戶時概由甲方專權處理乙方應將盡（簡體字）有所繳地價稅單據（簡體字），於末尾款交付同時與土地權利書狀一併交與甲方作為憑證。房屋移交定本約成立日起弍個月即民國六十年弍月弍拾肆日…對於遷讓移交現住人另有期限遷讓同意書乙紙付執為據…」。（原審卷第23-29頁） 　㈣稅籍編號00000000000之房屋（嘉義市○區○○街000號000之1號 ），依課稅明細表所載，其構造別為E（即木石磚造之雜木造），總面積為88.6（原審卷第183-201、157頁）。依嘉義市政府財政稅務局房屋稅籍登記表記載，該屋於57年上期起課房屋稅，曾月霞於64年6月2日因買賣取得，持分全部迄今（原審卷第101頁）。 　㈤嘉義市○○段○○段0000○號即門牌嘉義市○○街000號房屋（坐落0 00-0土地，主要建材：木石磚造，層次：一層，其他登記事項：本合法建物尚有部分面積因使用鄰地未予以登記）於37年12月31日建築完成，於113年2月21日第一次登記所有權人為王齊顯。該建物測量成果圖如本院卷第120頁所示。（本院卷第118-120頁） 　㈥金融資產公司辦理國財署南區分署委託標售111年度第13批逾 期未辦繼承登記土地或建築改良物（系爭土地為標號00），經被上訴人以新臺幣（下同）400萬0,004元標得系爭土地。（原審卷第35-41、63-65頁） 　㈦上訴人之被繼承人曾月霞曾以「不動產買受人」身分，向金 融資產公司主張為系爭土地之合法使用人，對系爭土地有優先購買權，經金融資產公司駁回。（原審卷第47-49頁） 　㈧依嘉義市房屋耐用年數及折舊率標準表，木石磚造之雜木造 房屋，耐用年數為30年。（原審卷第157頁） 　㈨曾月霞於起訴後之112年6月5日死亡，其子女王慧鐘（次女） 、王錦雲（三女）、王麗珠（四女）、王映雪（五女）、王齊樂（三子），及代位繼承人蔡明軒（六女王美琳之子）均拋棄繼承，經臺灣臺北地方法院准予備查，而由上訴人（長子）、王齊嚴（次子）繼承（原審卷第217、267-271、275頁）。嗣王齊嚴於112年6月18日死亡（無配偶及直系卑親屬，父母已死亡），其繼承人即兄弟姊妹王美華（同父異母）、王慧鐘、王錦雲、王麗珠、王映雪、王齊樂均拋棄繼承，經嘉義地方法院准予備查，而由上訴人繼承（原審卷第273、277-287頁）。 五、兩造爭執事項： 　　上訴人主張曾月霞依系爭買賣契約買受之房屋，與坐落系爭 土地、103-4土地上之房屋即門牌000號房屋係一體成形，屬同一建物，類推適用民法第425條之1規定，曾月霞為系爭土地承租人，曾月霞死亡後，由上訴人繼受為承租人，依土地法第104條第1項前段規定，就系爭土地有優先購買權，而請求確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在，有無理由？ 六、得心證之理由： 　㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條第1項亦有明文。 　㈡系爭土地原為許林欵所有，經金融資產公司辦理國財署南區 分署委託標售111年度第13批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物（系爭土地為標號31），由被上訴人以400萬0,004元標得系爭土地。曾月霞曾以「不動產買受人」身分，向金融資產公司主張為系爭土地之合法使用人，對系爭土地有優先購買權，經金融資產服務公司駁回，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈥、㈦）。 　㈢上訴人雖主張：系爭土地及其上門牌000號房屋，原同屬許林 欵所有，許林欵僅將門牌000號房屋之事實上處分權讓與郭李起，曾月霞再與郭李起之繼承人訂立系爭買賣契約，取得門牌000號房屋之事實上處分權，致系爭土地與門牌000號房屋分屬不同人，得類推適用民法第425條之1規定，推定有租賃關係云云（本院卷第341-342頁）。惟查： 　⒈依上訴人所提47年嘉府地字第0000號嘉義縣都市土地移轉限 期辦理登記通知書（原審卷第21頁）所載，受通知人：許林欵、郭李起，土地坐落：嘉義區○○段4小段00-0，地目建，面積0.0044，共有額：全，檢查土地權利移轉情形：4年前賣與郭李起等語（不爭執事項㈡）以觀，買賣之標的並未包括房屋，尚難以此逕認系爭土地上之門牌000號房屋為許林欵所有，抑或許林欵已將該屋之事實上處分權讓與郭李起。 　⒉曾月霞雖以上訴人（買受人）法定代理人之身分，於59年12 月26日與李理民、林金鑾（出賣人）訂立系爭買賣契約，約定：李理民、林金鑾等共同繼承之000-0土地及系爭土地共2筆建地，連同其上建物木造蓋瓦（稅籍0000號）房屋1棟（下稱稅籍0000號房屋），雙方議定每坪以9,000元出售與上訴人等語（不爭執事項㈢），惟許林欵並非系爭買賣契約之當事人，除無法以此逕認前開買賣標的之稅籍0000號房屋為許林欵所有外，依系爭買賣契約第6條約定，買賣標的中之系爭土地（即許林欵名義部分），將來上訴人倘需辦理過戶時，概由上訴人專權處理，李理民、林金鑾應將所繳地價稅單據，於末尾款交付同時，與土地權利書狀一併交與上訴人作為憑證。及第7條約定，房屋移交定於系爭買賣契約成立日起2個月即60年2月24日，同時上訴人應提出14萬元交與李理民、林金鑾作為第二次款。對於遷讓移交現住人另有期限遷讓同意書乙紙付執為據等語（不爭執事項㈢，原審卷第23-29頁），亦堪認系爭買賣契約訂立時，系爭土地仍無法自許林欵處移轉登記予郭李起或其繼承人李理民、林金鑾，致李理民、林金鑾無法於系爭買賣契約訂立後，即將系爭土地辦理過戶予上訴人，而須待上訴人日後處理，然就稅籍0000號房屋，李理民、林金鑾卻可與上訴人約定移交及遷讓之日期，則稅籍0000號房屋之事實上處分權人應係李理民、林金鑾，而非許林欵，否則李理民、林金鑾即可一併就系爭土地自許林欵處辦理移轉登記。此由系爭買賣契約標的中之000-0土地，已於64年10月17日，由郭李起之繼承人李理民、詹林金鑾等8人，移轉登記予曾月霞（本院卷第249-252頁），而系爭土地卻仍登記在許林欵名下，不曾辦理移轉登記予郭李起（不爭執事項㈡），亦足資佐證。 　⒊又稅籍0000號房屋於99年，因嘉義市行政區域里鄰調整，而 調整稅籍編號為00000000000。依該屋57年房屋稅籍登記表所載，房屋門牌為000-0、000號，基地為000-0土地，「所有人典權人或管理人」欄最初記載之人為郭李起，且無許林欵之相關記戴。曾月霞並於64年間，以買賣（發生日期：64年6月2日）為由，將該屋原納稅義務人李理民、詹林金鑾等8人，申請變更為曾月霞等情，有嘉義市政府財政稅務局113年6月6日嘉市財房字第1137006146號函及檢送之房屋稅籍登記表（本院卷第401頁），及嘉義縣財政稅務局113年6月7日嘉縣財稅房字第1130009714號函檢送之房屋稅籍名義變更資料通報書（本院卷第405-409頁）可稽。且稅籍編號00000000000房屋無各自門牌（即000號、000-0號）之稅籍編號一節，亦有嘉義市政府財政稅務局113年4月24日嘉市財房字第1137004290號函（本院卷第271頁）可考。足徵系爭買賣契約所載稅籍0000號房屋，雖有2個門牌，惟稅籍編號僅有1個，且均非許林欵所有。 　⒋再參諸嘉義市○○段○○段000○號建物（門牌：○○街000號之0， 下稱門牌000之0號房屋），係坐落000-0土地上，並於65年4月26日以買賣為原因（原因發生日期：64年6月2日），登記為曾月霞所有，嗣由上訴人繼承取得，有建物登記第二類謄本（原審卷第301頁）、第三類謄本（本院卷第231頁）可參。嘉義市○○段○○段0000○號（門牌：○○街000號），則於113年2月21日由上訴人辦理第一次登記（不爭執事項㈤），依該建物之建物測量成果圖（本院卷第120頁）所示，門牌000號房屋除坐落000-0土地外，有部分係跨建在系爭土地上。再參諸上訴人所提建物平面圖（本院卷第211頁），門牌000號及000之0號房屋之格局相通，上訴人並陳稱：系爭買賣契約標的包含門牌000號及000之0號房屋，且購買時，兩門牌房屋即已相通，內部更是一體成形等語（本院卷第161頁、原審卷第292頁），則曾月霞以上訴人名義向李理民、林金鑾購買之稅籍0000號房屋1棟，縱包括前開門牌000號（含跨建在系爭土地上部分）及000之0號房屋，依前述（⒈⒉⒊），前開房屋之事實上處分權人及出賣人亦均非許林欵。 　⒌另上訴人所提臺灣自來水公司裝置證明（本院卷第97頁）、 臺灣電力公司函（本院卷第98頁）、嘉義市政府財政稅務局函（本院卷第321-322頁），均無法證明稅籍0000號房屋或門牌000號房屋曾為許林欵所有。且房屋占用土地之原因多端，不必然有合法之占用權源，上訴人主張：依土地所有權人始有權在土地上興建房屋之常情，坐落系爭土地上之門牌000號房屋，應係許林欵興建並原始取得所有權，或主張：依房地一併出賣之常情，許林欵出賣系爭土地予郭李起時，應係一併出賣其上門牌000號房屋並讓與事實上處分權予郭李起云云，均難憑採。 　㈣綜上，許林欵雖為系爭土地之原所有權人，惟稅籍0000號房 屋，或跨建至系爭土地上之門牌000號房屋，既非許林欵所有，則縱上訴人或曾月霞因與第三人買賣而取得前開房屋之事實上處分權，而與房屋坐落之系爭土地所有人為不同人，亦與民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，因僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之要件不符，自難認曾月霞（或上訴人）與系爭土地間有法定租賃關係存在，則其類推適用民法第425條之1規定，主張其為系爭土地之承租人，就系爭土地有優先購買權云云，並無可採。 七、綜上所述，上訴人依土地法第104條第1項前段規定，請求確 認其就系爭土地有優先購買權存在，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　李素靖 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林育幟 上為正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　 被上訴人不得上訴。　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅珮寧 【附註 】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 　上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 　第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。