履行契約

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度重上字第25號 上 訴 人 薛水青 訴訟代理人 賴巧淳律師 陳澤嘉律師 複 代理 人 陳佾澧律師 被 上訴 人 洪國賓 張蔚琦 共 同 訴訟代理人 邱皇錡律師 丁詠純律師 上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國113年1月22日 臺灣嘉義地方法院112年度重訴字第54號第一審判決提起上訴， 被上訴人變更起訴聲明，本院於114年3月4日言詞辯論終結，判 決如下： 　　主　　　文 上訴人應於被上訴人給付新臺幣1,600萬元即匯入附表所示專屬 帳號之同時，將坐落嘉義市○○段00○0000地號土地分割如附圖所 示，並將其中編號A1面積1978.33平方公尺、A2面積7.67平方公 尺土地所有權，移轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1。 變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。又在第二審為訴之變更合法者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決，自當然失其效力。第二審法院應專就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第3746號原判例參照）。被上訴人於原審請求上訴人於被上訴人給付新臺幣（下同）1,600萬元即匯入附表所示專屬帳號（下稱履約帳號）之同時，將上訴人所有坐落嘉義市○○段00地號土地（下稱系爭土地）權利範圍百分之65移轉登記予被上訴人各200分之65，上訴人上訴後，被上訴人變更起訴聲明，請求上訴人於被上訴人給付1,600萬元即匯入履約帳號之同時，將系爭土地（嗣後逕為分割為同段96、96-1地號土地，下以分割後各地號分稱）分割如嘉義市地政事務所民國113年8月8日土地複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）所示，並將其中編號A1、A2之土地所有權移轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1（本院卷第255頁），核其變更請求之基礎事實同一，且為上訴人所同意（本院卷第255頁），與前揭規定尚無不合，應予准許。 二、被上訴人主張：被上訴人與訴外人陳尚萌於112年3月6日， 分別與上訴人簽訂土地買賣契約書（就兩造部分之契約，下稱系爭契約），就系爭土地所有權全部，約定由被上訴人買受如系爭契約後附地籍圖所示A部分之600坪土地（占總面積百分之65），其餘百分之35土地所有權由陳尚萌買受。被上訴人買賣價金為每坪2萬9,500元，總價1,770萬元，並向訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理價金履約保證，分4期給付。被上訴人已將第1期款項存入僑馥公司指定如附表所示之履約帳號，惟上訴人於112年5月23日又與訴外人羅少妘等12人（下稱羅少妘等人）簽立系爭土地之買賣契約，羅少妘等人並給付第一期款839萬元，被上訴人發覺後，於112年6月7日就系爭土地應有部分百分之65聲請假處分，經臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）112年度全字第22號准假處分，並依嘉義地院112年度執全字第62號辦理假處分執行登記。爰依系爭契約及民法第348條規定，請求上訴人於被上訴人給付剩餘買賣價金1,600萬元即匯入履約帳號之同時，將分割後96、96-1地號土地予以分割如附圖所示，並將其中編號A1（面積1978.33平方公尺）、A2（面積7.67平方公尺）之土地所有權移轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1等語。 三、上訴人則以：上訴人5年前罹患阿茲海默症，有失智情形， 認知能力不佳，領有（輕度）身心障礙證明。上訴人於112年3月6日經中信房屋嘉義福德加盟店（下稱仲介公司）人員仲介，與仲介公司人員陳尚萌及被上訴人簽立系爭契約，不知系爭契約為土地買賣契約，即置放抽屜，嗣於112年5月23日又有土地開發人員到上訴人住處，詢問系爭土地是否出售，上訴人再與他人簽訂系爭土地之買賣契約，而有重複買賣之情形，因買方已支付第一期價金839萬元，若解除該買賣契約，需給付加倍之違約金，因上訴人識字不多，未以意思表示內容錯誤撤銷系爭契約，但已接受陳尚萌意見，加倍給付被上訴人違約金，並依系爭契約第8條第1、3項，以112年6月29日太保南新郵局第000044號存證信函（下稱系爭存證信函），解除系爭契約，各支付被上訴人170萬元及陳尚萌100萬元賠償，及依契約給付仲介費82萬9,000元及代書費1萬元。被上訴人既已收受系爭存證信函，依民法第95條規定，已生解除系爭契約之效果等語，資為抗辯。並答辯聲明：變更之訴駁回。 四、兩造不爭執事項： 　㈠系爭土地（面積3055.33平方公尺）為上訴人所有，權利範圍 全部。（原審卷第43頁） 　㈡被上訴人及陳尚萌於112年3月6日分別與上訴人簽訂土地買賣 契約書，由被上訴人以總價款1,770萬元（第一、二期款：各170萬元，第三期款：360萬元、第四期款：1,070萬元），向上訴人購買系爭土地，如系爭契約後附地籍圖謄本所示A區面積600坪土地（待地政機關測量），並共同委任僑馥公司辦理買賣價金信託履約保證。陳尚萌則以955萬8,000元購買B區土地324坪。（原審卷第15-22、75頁） 　㈢被上訴人已依約於112年3月7日將第一期款170萬元，匯入兩 造所約定由僑馥公司將價金信託存放之履約帳號。陳尚萌亦依約於112年3月8日繳納第一期款100萬元至履約帳號。（原審卷第15、23、77頁） 　㈣上訴人另於112年5月23日與羅少妘等人簽訂土地買賣契約書 ，將系爭土地全部，以總價2,798萬8,000元出售予羅少妘等人。買方當場交付上訴人100萬元支票，其餘739萬7,000元匯入中信銀行受託信託財產專戶，共付第一期款839萬元。（原審卷第25-35、57、99、116頁） 　㈤上訴人於112年6月3日於中信房屋福德加盟店簽立解約協議書 （原審卷第75頁），載明上訴人除退還被上訴人170萬元、陳尚萌100萬元簽約款外，並賠償被上訴人170萬元、陳尚萌100萬元，作為和解補償，及依契約給付仲介費82萬9,000元、代書費1萬元、履保費成交價萬分之6。上訴人已將賠償被上訴人之170萬元匯入履約帳號，並於112年7月15日與陳尚萌簽立終止不動產買賣價金履約保證協議書，合意解除陳尚萌與上訴人間就系爭土地之買賣契約。被上訴人未同意前述解除契約方案而未簽立。(原審卷第75、77、116頁) 　㈥上訴人委託其子薛朝聰，於112年6月29日以系爭存證信函， 向被上訴人解除系爭契約，存證信函內容如原審卷第65-69頁所示。被上訴人於112年7月4日收受該存證信函。（原審卷第65-73頁） 　㈦被上訴人就系爭土地應有部分百分之65範圍聲請假處分，經 嘉義地院112年度全字第22號於112年6月6日裁定准被上訴人供擔保後為假處分。被上訴人已依前開裁定供擔保，並經嘉義地院112年度執全字第62號於112年6月7日辦理假處分登記。（原審卷第37-39、41-43頁） 　㈧上訴人於112年5月5日經鑑定，取得障礙類別為第一類、障礙 等級輕度之身心障礙證明（有效期限：117年5月31日）。（原審卷第63頁） 　㈨系爭契約第8條「違約罰則」約定略以：（原審卷第17頁） 　⒈第1項：除本約有特別約定外，甲（被上訴人）乙（上訴人） 任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥公司進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥公司執行專戶價金之撥付作業。 　⒉第2項：本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約 ，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥公司最終催告期限內向法院起訴，否則僑馥公司即依約將上述款項交付乙方沒收，沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑馥公司做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行。 　⒊第3項：本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不 能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。 　㈩系爭契約第4條第3項約定：乙方應依約交付所有權狀正本（ 於簽約時）、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約代書。雙方應配合完成不動產所有權移轉之書表用印。自文件交付日起至買賣合約完成（或解除）日止，非經甲乙雙方同意，任一方均不得向特約代書要求取回文件、終止委託或直接向有關機關申請案件撤銷，違者對特約代書不生效力。雙方同意授權特約代書使用當事人交付之印章蓋妥撤銷買賣申報及代繳稅款及回復產權之用印書類。日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，乙方應無條件即時交付，不得藉故拖延拒絕或要求任何補償行為，否則所生之損害概由乙方負擔之，雙方同意由特約代書依法依約依例辨理繳稅，不得另主張繳稅日期。 　系爭契約第3條「買賣價金之給付與收受」第2項第二期款部 分，付款方式欄約定：需分割完成；繳款時間及說明約定：乙方應於分割、鑑界完成日，備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業。 　系爭土地於113年2月7日因逕為分割，增加同段96-1地號土地 ，分割後，96地號土地面積為2984.16平方公尺，96-1地號土地面積為71.17平方公尺。（本院卷第167、169頁） 　系爭契約後附圖，經囑託嘉義市地政事務所複丈，製作113年 8月8日之複丈成果圖A1、A2（本院卷第191頁）為被上訴人買受之範圍。 五、兩造爭執事項： 　㈠上訴人依系爭契約第8條第1、3項約定，以系爭存證信函解除 系爭契約，是否生解除之效力？ 　㈡被上訴人依系爭契約、民法第348條，請求上訴人於被上訴人 將1,600萬元匯入履約帳號之同時，將其所有分割後00、00-0地號土地予以分割如附圖所示，並將其中編號A1（面積1978.33平方公尺）、A2（面積7.67平方公尺）之土地所有權移轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1，有無理由？ 六、得心證之理由： 　㈠系爭土地為上訴人所有，權利範圍全部。被上訴人於112年3 月6日與上訴人簽訂系爭契約，由被上訴人以總價款1,770萬元（第一、二期款：各170萬元，第三期款：360萬元、第四期款：1,070萬元），向上訴人購買系爭土地中，如系爭契約後附地籍圖謄本所示A區面積600坪土地，即附圖A1、A2部分，並共同委任僑馥公司辦理買賣價金信託履約保證。被上訴人已依約於112年3月7日將第一期款170萬元，匯入履約帳戶等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡、㈢、），堪予認定。 　㈡關於爭執事項㈠部分： 　⒈上訴人曾委託其子薛朝聰，於112年6月29日以如原審卷第65- 69頁所示之系爭存證信函，向被上訴人解除系爭契約，被上訴人於112年7月4日收受該存證信函，固為兩造所不爭執（不爭執事項㈥）。惟查： 　⑴按契約除因當事人約定保留之解除權外，以有民法第254條至 256條或其他法定之情形為限，始得向他方當事人為解除之意思表示（最高法院57年台上字第3211號原判例參照）。又解除權之行使，屬於不違約之一方（最高法院50年台上字第1883號原判例、88年度台上字第1453號裁定參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能拘泥字面或摭拾書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院110年度台上字第3293號、110年度台上字第857號判決參照）。 　⑵依系爭契約第8條「違約罰則」記載，第1項：除本約有特別 約定外，甲（被上訴人）乙（上訴人）任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥公司進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥公司執行專戶價金之撥付作業。第2項：本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥公司最終催告期限內向法院起訴，否則僑馥公司即依約將上述款項交付乙方沒收，沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑馥公司做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行。第3項：本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方等語（不爭執事項㈨）以觀，該條項之違約罰則，顯係就違約、解除契約之相關程序及損害賠償內容為約定，而第1項既已明定：「…甲乙『任一方』若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，…應由僑馥公司進行最終催告仍未履行…，本約即生解除之效力」等語，則依文義及體系解釋，第1項乃係就兩造任一方違約不履行時，如何解除契約之程序事項而為約定，第2、3項則係再就第1項解除契約係因甲方或乙方違約所致者，分別應對他方負損害賠償責任之內容為約定。 　⑶又核諸系爭契約之核心為系爭土地之買賣移轉，倘賦予任一 方得於契約成立後擅自解除契約之權利，則兩造以系爭契約拘束彼此履行義務之本意即無從達成，且契約解除權之行使，亦應屬於不違約之一方，再參諸第3項關於「乙方若有『擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事』…」之記載，復均屬第1項違約情事之範疇，則通觀前開契約條款內容，依文義上及論理上探求當事人立約時之真意，兼衡諸契約目的、交易習慣及誠信原則，應認第3項關於「乙方擅自解約」僅係違約態樣之約定，並非將「乙方擅自解約」排除在第1項解除契約程序適用範圍外之特別約定。上訴人抗辯：「擅自解約」其意為系爭契約之乙方（出賣人）得未經甲方（買受人）同意解除契約，屬第1項「本約有特別約定」之情形云云，或抗辯：乙方「擅自解約」並非「不依約履行義務」，不構成第1項所定「不依約履行義務」之情形云云，均無可採。 　⑷綜上，上訴人既不得擅自解約，則其縱以系爭存證信函為解 除系爭契約之意思表示，亦不生系爭契約解除之效力。另上訴人原抗辯其就系爭契約有意思表示錯誤部分，嗣已陳明不再主張（本院卷第237頁），則不另就此部分予以審究。 　㈢關於爭執事項㈡部分： 　⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第348條第1項、第367條、第264條第1項分別定有明文。又買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，並非以他方之給付，為自己給付之停止條件。故買受人對於出賣人請求履行因買賣契約所負之債務，倘其未付清價金，出賣人復無先為給付之義務，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務，於裁判上援用此項抗辯時，買受人如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院即應為買受人提出對待給付時，出賣人應向買受人為給付之判決，不得僅命出賣人為給付，而置買受人之對待給付於不顧（最高法院87年度台上字第19號判決參照）。 　⒉系爭契約未經上訴人合法解除，已如前述，而依系爭契約第3 條「買賣價金之給付與收受」第2項之約定，上訴人應於分割、鑑界完成日，備齊一切過戶所需之證件資料，並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業（不爭執事項）。被上訴人最遲應於前開日期將第二期款存匯入專戶（原審卷第15頁）。另於系爭契約第12條「其他約定事項」第點，亦約定分割費用由賣方（上訴人）支付（原審卷第18頁），則被上訴人主張：上訴人負有將系爭土地先行鑑界、分割出如系爭契約後附地籍圖所示A區之600坪土地，並將分割後之A區土地所有權移轉予被上訴人之義務等語，堪可採信。 　⒊又系爭契約後附地籍圖，經囑託嘉義市地政事務所複丈，製 作113年8月8日之複丈成果圖（即附圖）A1、A2部分土地，為被上訴人買受之範圍，亦為兩造所不爭執（不爭執事項）。 　⒋上訴人既負有將系爭土地分割、交付買賣標的物（即附圖A1 、A2部分）予被上訴人，並使被上訴人取得該物所有權之義務，被上訴人負有給付剩餘買賣價金及受領買賣標的物之義務，則被上訴人請求上訴人於被上訴人給付剩餘買賣價金1,600萬元即匯入履約帳號之同時，將系爭土地如附圖編號A1、A2之土地所有權，移轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1，即屬有據。 七、綜上所述，被上訴人依系爭契約、民法第348條規定，變更 請求上訴人於被上訴人給付1,600萬元即匯入履約帳號之同時，將系爭土地如附圖編號A1、A2之土地所有權，移轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1，應予准許。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 九、據上論結，本件被上訴人變更之訴為有理由，依民事訴訟法 第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　李素靖 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林育幟 上為正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 被上訴人不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凌昇裕 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第 三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。 附表： 金融機構 中國信託商業銀行營業部 戶　　名 中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶 專屬帳號 00000-00000000-0