徵收補償

最 高 行 政 法 院 判 決 112年度上字第105號 上 訴 人 財團法人台灣省私立台北仁濟院 代 表 人 林明成 訴訟代理人 楊國華 律師 被 上訴 人 新北市政府 代 表 人 侯友宜 上列當事人間徵收補償事件，上訴人對於中華民國111年12月15 日臺北高等行政法院110年度訴字第1202號判決，提起上訴，本 院判決如下： 　　主 文 原判決廢棄，發回臺北高等行政法院高等行政訴訟庭。 　　理 由 一、被上訴人為辦理「淡水河北側沿河平面道路工程（非都市計 畫區）」（下稱系爭工程），申請徵收ＯＯ市ＯＯ區（下同）ＯＯ段252地號在內等63筆土地，並一併徵收其土地改良物，經內政部以民國109年11月10日台內地字第1090266149號函核准徵收，被上訴人據以109年11月16日新北府地徵字第10921954775號公告徵收補償（公告期間自109年11月17日起至109年12月16日止）。上訴人所有ＯＯ段470、481、482-1地號土地（下稱系爭土地），屬特定農業區農牧用地，位於上開徵收範圍內，徵收補償價額為每平方公尺新臺幣（下同）16,200元。上訴人不服土地徵收補償價額於109年12月23日提出異議，經被上訴人以110年1月29日新北府地價字第1100197269號函復上訴人查處結果，仍維持系爭土地之原徵收補償價額。上訴人不服上開查處結果，於110年2月23日提出復議，被上訴人乃依土地徵收條例第22條規定，提交新北市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）110年4月1日110年第2次會議復議，決議維持系爭土地原評定徵收補償價額。被上訴人遂以110年4月21日新北府地價字第1100754294號函（下稱原處分）通知上訴人復議結果。上訴人不服，循序提起行政訴訟，並聲明：訴願決定及原處分均撤銷，被上訴人應對於系爭土地權利範圍百分之百，按每平方公尺17,300元作成徵收補償之行政處分。經臺北高等行政法院(下稱原審)110年度訴字第1202號判決(下稱原判決)駁回其訴後，遂提起本件上訴。 二、上訴人起訴主張與被上訴人在原審之答辯，均引用原判決之 記載。 三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以： 　㈠按土地徵收條例第30條所稱之「徵收當期之市價」，依同條 例施行細則第30條第1項之定義「指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價」（本件即109年12月31日之當期市價），但系爭徵收屬當年（109年）具急迫性或重大公共建設推動，需用土地人（即被上訴人，由所屬新建工程處辦理）於109年（當年）3月1日前，已將所徵收土地範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，送達被上訴人所屬地政局，作為109年（當年）土地徵收補償查估之依據。土地徵收補償款應於109年12月23日至25日發放（見徵收公告），屬當年（109年）具急迫性或重大公共建設推動，即應以109年3月1日為估價基準日，案例蒐集期間以108年（前1年）9月2日至109年（當年）3月1日為原則，期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內，是原處分雖未提及「109年12月31日經地價評議委員會評定之當期市價」字樣，但已載明109年3月1日為估價基準日，案例蒐集期間以108年9月2日至109年3月1日，且所估價者為系爭徵收公告土地範圍內各宗地之地價，並提交地評會評定，作為本件109年12月31日當期市價之徵收補償費，訴願決定書及原處分自已就「系爭土地109年12月31日經地價評議委員會評定之當期市價」敘明其理由，難認本件徵收補償程序違法。 　㈡比較標的2即ＯＯ段3-2地號土地交易日期為108年6月28日，乃 出賣方將ＯＯ段3-2地號土地出售予同屬同社區（「ＯＯＯＯ」社區，建物門牌為ＯＯＯ路Ｏ段00巷37之21號5樓、建號為ＯＯ段1897建號）所有權人之王○○。於交易當時該土地上有一未登記建物（即ＯＯ段2730建號，下稱系爭增建物）坐落其上，主要用途為停車空間，係屬ＯＯＯ路Ｏ段00巷37之22號1樓建物（ＯＯ段1898建號）後側之增建部分，而臺灣士林地方法院民事執行處於107年11月6日查封ＯＯ段1898建號建物時，將系爭增建物一併辦理「未登記建物查封」（107年11月22日登記），且前述ＯＯ段1898建號之建物所有權人為蘇○○、蘇○與蘇○○等3人，同為本次ＯＯ段3-2地號土地交易之賣方。不動產估價師考量該筆交易買方為毗鄰社區房屋所有權人，ＯＯ3-2地號土地係緊鄰前述ＯＯＯＯ社區，現況上多作為停車使用，本案例出售予同社區所有權人王○○，ＯＯ段3-2地號土地及系爭增建物對其具使用效益，惟ＯＯ段3-2地號土地係非都市土地使用分區編定用地別為特定農業區農業用地，現況利用卻為地上搭有鐵皮建物供做停車空間使用，非屬符合法定用途交易之情形，且ＯＯ段3-2地號土地自101年實價登錄以來歷次移轉實價登錄情形，成交行情大致介於每平方公尺7,000元至11,000元間，ＯＯ段3-2地號土地未進行調整前交易單價為21,797元/平方公尺，與該土地歷次移轉價格、淡水區內其他農牧用地之交易價格相較，皆明顯偏高，可知本案交易價格已隱含系爭增建物（全部）做停車空間使用之效益，查估單位大有國際不動產估價師聯合事務所爰依土地徵收補償市價查估辦法(下稱查估辦法)第7條規定，針對此節進行量化修正後為15,016元，經新北市109年第6次、110年第2次地評會審議通過在案。另參酌最高法院88年度台上字第1646號、72年度台上字第2642號民事判決意旨可知，系爭增建物之應有部分1/3雖已於107年11月22日被查封登記，但仍極可能全部出賣予同社區所有權人王○○，其交易價格自包括系爭增建物已查封之「應有部分1/3」，是ＯＯ段3-2地號土地價格自應扣除系爭增建物之全部(即595,950元)。 四、本院按：　 　㈠行政訴訟法第189條規定，行政法院為裁判時，除別有規定外 ，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依論理法則及經驗法則判斷事實之真偽；依此判斷而得心證之理由，應記明於判決。而基於行政訴訟之職權調查原則，法院應充分調查為裁判基礎之事證以形成心證，是所有與待證事實有關之訴訟資料，無論有利或不利於訴訟當事人之任何一造，都必須用於心證之形成而不能有所選擇，亦即法院負有審酌與待證事實有關之訴訟資料之義務，如未審酌亦未說明理由，即構成行政訴訟法第243條第1項所謂判決不適用同法第125條第1項、第133條之應依職權調查規定，暨同法第243條第2項第6款所謂判決不備理由之當然違背法令。 　㈡憲法第15條規定人民之財產權應予保障，國家因公用或公益 目的之必要，依法徵收私人土地，對於被徵收土地所有權人因公共利益所受之特別犧牲，應給予合理之補償。為符公平合理及補償相當之憲法要求，土地徵收條例第30條規定，被徵收土地應按徵收當期之市價補償其地價；地方主管機關查估被徵收土地補償地價，應遵守該條第4項授權內政部訂定之查估辦法規範，並提交地評會具體評定之，以保障被徵收土地所有權人能依徵收當期之市價獲得適法補償。另查估辦法第3條明定，地方主管機關得委託不動產估價師辦理土地徵收補償市價查估程序，且不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，亦應遵循該辦法辦理。而依查估辦法第4條、第6條至第9條、第13條、第17條至第20條等規定可知，辦理土地徵收補償市價查估，應先調查案例蒐集期間蒐集之市場買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日(含當日)前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，始得放寬至估價基準日前1年內；而蒐集之買賣實例如有查估辦法第7條、第8條規定之特殊情況者，應就實例價格為修正，並將之記載於買賣實例調查估價表，作為估計買賣實例之土地正常單價。再以此為基礎，於預定徵收土地範圍之地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地；並以估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，以推估比準地試算價格，進而估計徵收土地宗地單位市價，提交地評會評定。是以，買賣實例、比準地及比較標的之選取，構成查估辦法估計預定徵收土地宗地單位市價之決定因素，環環相扣，相互牽動，均在達成查估辦法具體化土地徵收條例第30條所定按照徵收當期市價補償之目的。其中比較標的實例價格之修正若有錯誤，自會影響買賣實例之土地正常單價之估計及比準地試算價格之推估，進而影響徵收土地宗地單位市價之估計。地評會據此作成評定結果決議維持原補償價格，有基於錯誤或不完整事實為判斷之瑕疵，而屬違法。 　㈢經查，被上訴人為辦理系爭工程，報經內政部核准徵收包含 系爭土地在內之63筆土地，被上訴人據以109年11月16日公告徵收補償；系爭土地坐落ＯＯ段，使用分區為特定農業區農牧用地。查估單位選取之比較標的2交易日期為108年6月28日，實價登錄交易總價為180萬元，交易面積為82.58平方公尺，交易當時系爭增建物坐落其上，主要用途為停車空間。查估單位以作為比較標的2之ＯＯ段3-2地號土地係非都市土地使用分區編定用地別為特定農業區農用卻為地上搭有鐵皮建物供做停車空間使用，非屬符合法定用途交易之情形，且ＯＯ段3-2地號土地自101年實價登錄以來歷次移轉實價登錄情形，成交行情大致介於每平方公尺7,000元至11,000元間，上開土地申報交易單價為21,797元/平方公尺，核與該土地歷次移轉價格、淡水區內其他農牧用地之交易價格相較，皆明顯偏高，可知本案交易價格已隱含系爭增建物（全部）做停車空間使用之效益，依查估辦法第7條規定，針對此節進行量化修正後為每平方公尺15,016元，經新北市109年第6次、110年第2次地評會審議通過在案等情，為原審依法確定之事實，核與卷內證據資料相符，自得為本院判決之基礎。 　㈣惟查，依被上訴人所提新北市愛連網實價登錄查詢資料所示 ，ＯＯ段3-2地號土地之交易標的記載「土地」，標的筆數記載「土地1」（答辯卷一第76頁）；另上訴人所提內政部不動產交易實價查詢服務網關於ＯＯ段3-2地號土地部分，交易標的記載「土」，並未記載「建」（原審卷第117頁），尚難認包括地上建物之交易在內。查估單位以本案交易價格已隱含系爭增建物（全部）乙節，並無相關證據資料可憑，則ＯＯ段3-2地號土地之交易是否包括系爭增建物（全部）？已非無疑。再依查估單位製作之買賣實例調查估價表記載：「本案例經查土地所有權異動索引，其地上建物應屬賣方之產權，研判此案例應含地上建物之價值，故本次依據建物測量成果圖其坐落於該筆標的增建建物之範圍從總價中扣除，坐落ＯＯ段3-2地號之建物面積為79.46平方公尺，增建結構為鋼鐵造，建物營造施工單價為8,500元/平方公尺。本次按建物使用狀態觀察維修及整建情形，依觀察法輔以航照圖推斷其增建部分屋齡為2年，推斷剩餘耐用年數為13年，經計算年折舊率6％（＝（1－10％）/15），累積折舊率12％，折舊後單價為7,500元/平方公尺，建物成本價格為595,950元。」等語（答辯卷二第6頁），可知，系爭增建物之價值係由查估單位自行推估所得，亦無相關證據資料可憑。則查估單位從土地交易總價180萬元扣除595,950元，據以修正ＯＯ段3-2地號土地之價格（180萬元－595,950元＋36,000元＝1,240,050元，1,240,050元÷82.58平方公尺＝15,016元），即有可議之處。從而，查估單位以ＯＯ段3-2地號土地交易價格已隱含系爭增建物（全部）做停車空間使用之效益，進行量化修正，尚乏相關證據資料佐證，影響其修正價格之正確性，進而影響系爭土地補償價額是否合法之判斷。原審未注意及此，逕以系爭增建物之應有部分1/3雖已於107年11月22日被查封登記，但仍極可能全部出賣予同社區所有權人王○○，其交易價格自包括已查封之「應有部分1/3」。是ＯＯ段3-2地號土地之價格，自應扣除系爭增建物全部(即595,950元) 等語，核屬臆測之詞，有認定事實未依證據及判決理由不備之違法。 　㈤綜上所述，原判決既有前述之違法，並將影響判決結論，上 訴意旨執以指摘原判決違法，求予廢棄，即有理由。又因本件事實尚有由原審再為調查之必要，本院尚無從自為判決，爰將原判決廢棄，發回原審高等行政訴訟庭更為適法之裁判。 五、據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項 、第260條第1項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113　 年　　10 月　 23 日 最高行政法院第三庭 審判長法官 蕭 惠 芳 　　　　　　　　　　　　 法官 梁 哲 瑋 　　　　　　　　　　　　　　　法官 李 君 豪 　　　　　　　　　　　　　　　法官 林 淑 婷 　　　　　　　　　　　　　　　法官　林　惠　瑜 以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23 　 日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林　郁　芳