有關土地事務

臺北高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第一庭 111年度訴字第675號 114年1月2日辯論終結 原 告 廖義順 訴訟代理人 胡智皓 律師 複 代理人 梁齡宇 律師 被 告 財政部國有財產署北區分署 代 表 人 郭曉蓉（分署長） 訴訟代理人 吳嘉榮 律師 複 代理 人 陳柏瑋 律師 參 加 人 廖俊仁 上列當事人間有關土地事務事件，原告不服財政部民國111年6月 22日台財法字第11113918770號訴願決定（案號：第11100223號 ），提起行政訴訟，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、程序事項： ㈠參加人經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無行政訴訟法第218條準用民事訴訟法第386條所列各款情事，爰併準用民事訴訟法第385條第1項前段規定，依原告與被告之聲請，由其等一造辯論而為判決。㈡行政訴訟法第111條第1項、第3項第3款、第4款規定：「（第1項）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。（第3項）有下列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：……三、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明。四、應提起確認訴訟，誤為提起撤銷訴訟。……」查原告起訴時，聲明係為「⒈原處分及訴願決定均撤銷。⒉被告應作成准許原告承租新北市○○區○○段000、000地號土地之行政處分。」（本院卷第9頁）嗣原告於112年4月11日以變更聲明狀變更聲明為：「先位聲明：⒈撤銷被告所做成之行政處分108年5月25日（5月31日）售字第103AD0000245號。⒉撤銷財政部111年6月22日台財法字第11113918770號訴願決定。備位聲明：確認被告所做成之行政處分108年5月25日（5月31日）售字第103AD0000245號係屬違法。」（本院卷第199頁至第200頁）原告再於113年5月22日、10月1日準備程序期日變更聲明為：「確認被告所做成之行政處分108年5月31日售字第103AD0000245號係屬違法之行政處分。」（本院卷第335頁、第398頁）被告對於原告變更聲明，於本院準備程序中當庭表示不同意，有113年5月22日準備程序筆錄在卷可稽（本院卷第336頁）。本院審酌原告提起本件行政訴訟之目的，在主張其對系爭土地應有權利。原告自起訴起，歷次訴之聲明內容所爭執之程序標的固然有所變動，惟所爭執之基礎事實則相同，本院認為尚無礙兩造就本件實體爭點所為之攻擊防禦方法及證據資料之實效性，基於程序經濟，遂仍准許原告訴之變更。 二、事實概要： 　㈠原告之兄廖義隆於民國103年11月5日，檢附曾設籍在門牌號 碼新北市○○區○○路000巷00號建物（下稱系爭建物）之戶籍謄本及相關證明文件，向被告申請承購系爭建物坐落之新北市○○區○○段000地號國有土地。經被告勘查認系爭建物亦座落同地段000地號國有土地上，乃於106年6月14日函詢廖義隆是否願申購該第000號土地並補正資料，經廖義隆之子即參加人於106年7月8日回覆以廖義隆業於同年5月29日死亡，另檢附繼承系統表、遺產分割協議書等，向被告變更申購人為參加人、申購標的變更為前開地段000、000地號土地。被告審認符合國有財產法第52條之2讓售規定，乃會同地政機關依系爭建物實際使用範圍分割增編為新北市○○區○○段000-0、000-0地號（下合稱系爭土地），再於108年5月25日以售字第000000000000號函（下稱原處分）通知參加人准予讓售，嗣參加人繳清價款後，於108年7月15日將系爭土地移轉登記為參加人所有。 　㈡迄110年9月13日，原告填具申請書並切結系爭建物為伊出資 原始建造等情，向被告申租上開地段000、000地號土地，經被告派員會同勘查後，認原告無使用該土地，未符國有財產法第42條第1項得逕予出租規定，乃依國有非公用不動產出租管理辦法第25條第7款規定，以110年12月8日台財產北租字第00000000000號函（下稱系爭函）知原告申請承租土地一案，因不符法令規定之出租要件，原申租案爰予註銷等旨。原告不服，於111年3月23日具狀（被告於同月25日收文）提起訴願，請求撤銷原處分。後再於訴願決定作成前之111年6月1日（本院收狀日）向本院提起本件行政訴訟，財政部則於111年6月22日台財法字第00000000000號訴願決定不受理。 三、原告起訴意旨略以： 　㈠緣原告為系爭建物之事實上處分權人，該建築物坐落基地為 系爭土地，該土地本為國有土地，數十年來皆由原告向被告申請租賃，且系爭土地之養護、租金、其上房屋之使用、房屋水電瓦斯費租金等雜支皆由原告處理，左鄰右舍皆知原告承租系爭土地許久。 　㈡惟原告卻於110年12月間突然收到被告來函通知，註銷原告對 系爭土地之承租，經原告詢問被告承辦人員遭註銷緣由，僅口頭回覆系爭土地現為非可承租土地，故註銷承租權利。直至近日，原告方得知系爭土地早已移轉變更至原告姪子即參加人名下，嗣原告調閱地籍謄本後，才發現系爭土地所有權人已登記為參加人。 　㈢原告為保護自身權益釐清本件申購案之事，尋求多次法律諮 詢，經專業分析後，原告懷疑參加人係因覬覦原告所承租之系爭土地，進而偽造相關文件假冒原告承租人身分或偽造國有非公用不動產讓售作業程序之相關文件申請承購系爭土地，導致系爭土地遭參加人違法申購，被告未查明實情逕而作成同意參加人申購之違法行政處分，損害原告之合法承租權，原告不服提起訴願經決定不受理，遂提起本件行政訴訟。 　㈣原告因被告違法行政處分遭受承租權及房屋使用國有土地之 法律上利益侵害，即以利害關係人之資格就被告對於參加人之行政處分提起本件行政訴訟，應屬合法：經查，被告未查明參加人並無申購系爭土地資格，逕行作成違法之同意參加人申購系爭土地之行政處分，導致原告遭受承租權及房屋使用國有土地之法律上利益侵害，實有因本件審判之結果予以補救，並回復原告法律上受保障利益之權利保護必要。 　㈤參加人並無申購系爭土地之資格，被告未經查明逕為同意其 申購，原處分顯有違反法定程序之違法，應予撤銷： 　　⒈經查，依被告系爭函所示：「經本分署110年10月7日派員 會同勘查結果，台端無使用旨述土地，未符得逕予出租規定，爰依國有非公用不動產出租管理辦法第25條第7款不符法令規定之出租要件，得予註銷之規定，註銷旨述申租案」。由此可知，關於系爭土地之使用狀況，被告理應進行實地勘查。稽此，被告受理申購系爭土地，依法既應審查申購人是否訂有系爭土地之租約，且是否為現使用之承租人，並應就申購土地之人是否為現使用之承租人進行實地勘查。 　　⒉但系爭土地既然數十年以來皆由原告申請租賃，且系爭土 地之養護、租金及其上房屋之使用、房屋水電瓦斯費租金等雜支皆由原告處理，左鄰右舍皆知原告承租該地許久，依法具承租資格之人顯為原告，被告竟未察覺參加人並無申購資格，顯然並未依法審查系爭土地是否訂有基地租約，及申購人是否為現使用之承租人，原處分為違反法定程序之違法處分，應予撤銷。倘被告有進行實地勘查系爭土地使用狀況，更應有所覺察，卻疏未察覺，被告亦有行政怠惰之重大瑕疵等語。並聲明：①確認被告所做成之行政處分108年5月31日售字第000000000000號係屬違法之行政處分。②訴訟費用由被告負擔。 四、被告則以： ㈠參加人主張其繼承已故廖義隆就系爭土地之申購權利，經被告審查結果，因符合讓售要件，而以系爭建物使用範圍辦理地籍分割增編系爭000-0、000-0地號土地，作成原處分後，參加人雖持被告核發產權移轉證明書於108年7月15日辦竣系爭土地所有權移轉登記，而發生執行完畢之效果，惟原處分係參加人移轉取得系爭土地所有權之基礎原因關係，要不因系爭土地移轉登記與參加人，而失其規範權利義務之依據；亦即，原處分係參加人取得系爭土地之原因關係，如未撤銷，參加人仍得據為取得系爭土地所有權之依據，是原告提起本件違法確認訴訟，並無消滅原處分規範效力之效果，原告自無法據以申請塗銷系爭土地之所有權移轉登記，而回復其向被告申請承租系爭土地之法律上利益，顯見原告變更請求確認原處分違法，欠缺即受判決之法律上利益，揆諸最高行政法院92年度判字第658號判決要旨至明。㈡辦理國有財產法第52條之2讓售案件注意事項第5點認定基準如下：「⒈主體建物所有人未發生繼承事實者，分戶使用人須符合下列規定：①89年1月14日以前，已為成年人及曾於該建物門牌號內設有戶籍。②89年1月14日（不含）以後已自該主體建物所有人取得建物所有權。⒉主體建物所有人於89年1月14日（不含）以後死亡者，以繼承該建物者為限。但未繼承建物，惟原屬該主體建物所有人之法定繼承人（民法第1138條所列各繼承人），且符合下列規定者，亦得認定之：①89年1月14日以前，已為成年人及曾於該建物門牌號設有戶籍。②申購時已自該建物繼承人取得建物所有權」。參加人代理已故廖義隆於103年11月5日依國有財產法第52條之2規定填具承購國有非公用不動產申請書，檢附其與生父、母廖鍾淇、廖陳愛設籍「○○村00鄰○○00號」之35年間初次戶籍登記申請書、「○○村00鄰○○00號」戶籍登記簿謄本等資料，據以向被告申請承購系爭土地後，經被告向新北市政府稅捐稽徵處新莊分處（下稱新北稽徵處新莊分處）及新北市五股戶政事務所（下稱五股戶政所）查詢結果，系爭建物確無設立房屋稅籍，並由「○○00號」整編而來，且已故廖義隆於35年間初即設籍於「○○村00鄰○○00號」，其後雖於63年7月7月遷出三重市，但於90年5月21日又遷入系爭建案，直至106年5月29日死亡，再由參加人於106年7月8日出具聲明書檢附除戶戶籍謄本、繼承系統表、遺產分割協議書及印鑑證明，表示繼承取得申購權，並申請變更申購名義人，以及出具切結書載明系爭建案「確係本人所有，並於89年1月14日前已實際分戶使用」，其形式上完全符合辦理國有財產法第52條之2及讓售案件注意事項第5點第1、2項規定「直接使用人」之要件，至為明顯等語，資為抗辯。並聲明求為判決：①駁回原告之訴。②訴訟費用由原告負擔。 五、首查，原告係於110年9月13日填具承租國有非公用不動產申 請書，檢附航照圖、承租國有基地整合切結書等（原處分卷乙證12），向被告申請承租新北市○○區○○段000、000地號土地，被告以系爭函註銷原告申租案後，原告於111年3月23日提起訴願（訴願卷第1頁至第7頁）請求撤銷「同意廖俊仁申購系爭土地之行政處分（即原處分）」，經訴願不受理，原告初向本院提起行政訴訟時，則請求被告作成准許原告承租前開土地之行政處分，嗣再為訴之變更請求確認原處分為違法，是原告提起本件行政訴訟所欲爭執之程序標的，原有混亂不明之情。就原告起訴時所提課予義務訴訟而言，查被告註銷原告承租申請之系爭函，係於110年12月8日送達，有送達回執卷內可稽（本院卷第181頁），原告迄至111年3月25日始提起訴願，乃有訴願逾期爭議。但因原告訴願聲明係為撤銷原處分，且經本院依職權命被告提出該原處分之送達回執，未見有向原告送達之回執，被告訴訟代理人亦陳稱該函並未向原告送達（本院卷第189頁），原告復主張其係因提起本件行政訴訟後，111年8月5日收受被告答辯狀繕本時始知原處分之違法事由（原告行政變更聲明狀第5頁，本院卷第203頁）。審諸原告於111年3月25日提起訴願時，聲明已經「請求撤銷同意廖俊仁申購新北市○○區○○段000-0、000-0地號土地之行政處分」，原告所陳111年8月5日始知悉云云，並無可採；且系爭函乃被告對於原告110年9月13日承租系爭土地申請之回復，原告自陳歷來占有使用系爭土地，卻於110年9月13日突向被告提出承租申請，其動機亦可懷疑。惟本院既無積極證據可認定原告何時知悉原處分，遂以111年3月25日原告提起訴願之日作為原告知悉時點，認為原告提起訴願並未逾期，相距該函送達之108年5月31日（參本院卷第177頁）且未逾3年，本件應實體審理。 六、按行政訴訟法第6條第1項規定：「確認行政處分無效及確認 公法上法律關係成立或不成立之訴訟，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。其確認已執行而無回復原狀可能之行政處分或已消滅之行政處分為違法之訴訟，亦同。」準此，原告提起確認訴訟須有即受確認判決之法律上利益。所謂即受確認判決之法律上利益，是指原告的權利或法律上利益有受侵害的危險，且得以確認判決除去之而言；或是指公法上法律關係存否不明確，致原告在公法上的地位有受侵害的危險，而此項危險得以確認判決除去者而言。查本件被告於108年5月25日原處分同意讓售系爭土地予參加人後，系爭土地已於同年7月15日移轉登記為參加人所有，可認原處分確已執行而無回復原狀可能；另原告與參加人間因對系爭土地之權利歸屬有不同主張，彼此間曾互為刑事告訴，此據本院依職權查閱臺灣新北地方檢察署111年度調偵字第2253號（參加人告訴原告涉嫌竊佔）、111年度調偵字第2303號（原告告訴參加人涉嫌偽造文書）、112年度偵字第80101號（原告告訴參加人涉嫌詐欺、誣告），則依原告之主張，被告因以原處分准予讓售系爭土地予參加人，使參加人在不符條件情況下，違法取得系爭土地所有權，縱系爭土地所有權已經移轉，原告與參加人間仍有爭執，其確有可能因原處分違法與否，使法律關係陷於不明狀態，其權利或法律上利益有受侵害之危險，且得以確認判決除去之，是原告提起本件確認訴訴訟，應認具有確認利益及權利保護之必要。 七、本院之判斷： 　㈠國有財產法第52條之2規定：「非公用財產類之不動產，於民 國35年12月31日以前已供建築、居住使用至今者，其直接使用人得於民國104年1月13日前，檢具有關證明文件，向財政部國有財產局或所屬分支機構申請讓售。經核准者，其土地面積在500平方公尺以內部分，得按第一次公告土地現值計價。」同法施行細則第55條之3第2項、第3項規定：「（第2項）本法第52條之2所稱直接使用人，指本法中華民國89年1月14日修正生效前已使用，至讓售時仍繼續使用之下列各款之人：一、國有土地，其地上已有私有建築物，包括主體建物及併同主體建物居住使用之場所或附屬設施者，為主體建物所有人或實際分戶使用人。二、國有房地，為設有戶籍之現居住使用人。（第3項）前項第1款，併同主體建物居住使用之場所或附屬設施範圍之認定基準，由財政部國有財產局定之。」第74條規定：「依本法及本細則應規定之各種作業程序，由財政部國有財產局另定之。」基此，財政部國有財產署（下稱國產署）因執行國有非公用不動產讓售及辦理國產法第52條之2不動產讓售案件需要，分別訂定之讓售注意事項第5點第1項規定：「本條所稱直接使用人，係指本條施行(89年1月14日)前已使用，至讓售時仍繼續使用之下列各款之人：(一)國有土地，其地上已有私有建築物，包括主體建物及併同主體建物居住使用之場所或附屬設施者，為主體建物所有人或實際分戶使用人。(二)國有房地，為設有戶籍之現居住使用人。」暨審查國有財產法第52條之2讓售案件補充規定(下稱審查補充規定）第3點第1款規定：「讓售對象及分戶之認定：(一)關於『89年1月14日前已使用，至讓售時仍繼續使用』之認定：1.國有土地：係指89年1月14日前已取得主體建物所有權或實際分戶使用；至讓售時原主體建物所有人仍持有該建物所有權，或實際分戶使用人已取得建物所有權者。2.國有房地：係指89年1月14日前已設籍於該房屋居住使用，至讓售時仍繼續設籍居住使用。……。」 　㈡揆諸國有財產法第52條之2規定之立法意旨，係鑑於政府辦理 土地總登記時，因當時資訊不發達，人民未必熟悉法律，以致甚多人民世代居住之土地被登記為國有，而形成占用國有土地之情形，為解決該等人民之問題，乃增訂上開規定，讓人民得以申請讓售其已長期居住使用而經登記為國有之土地。是系爭規定許人民向國家申請讓售已登記為國有之土地，具有強烈之政策色彩，國產署審查確認是否合於系爭規定，以決定是否准駁，為公權力之行使，已經司法院釋字第772號解釋理由書闡釋在案。足見，國有財產法第52條之2規定，係為解決35年間臺灣辦理土地總登記時，原得登記為私有卻登記為國有非公用不動產，而形成占用國有不動產之情事，基於還地於民及實現居住正義之公益考量，讓35年12月31日以前已在此類不動產上建築、居住使用至今之直接使用人，得以低價向國家申請讓售該不動產，並藉此解決早期因政權交替所造成之土地糾紛。因此，依國有財產法第52條之2讓售之國有土地，必須該國有土地於35年12月31日以前已供作建築、居住使用至讓售時仍繼續使用，直接使用人始得申請讓售之。而其所謂「直接使用人」，依上述國有財產法施行細則第55條之3第2項、讓售注意事項第5點第1項、審查補充規定第3點第1款規定，於使用「國有土地」情形，係指國有財產法第52條之2於89年1月14日施行以前，在「國有土地」已存有私有建築物，包括主體建物及併同主體建物居住使用之場所或附屬設施者，為主體建物所有人或實際分戶使用人，並以原主體建物所有權人至讓售時仍持有該建物所有權者，或實際分戶使用人已取得建物所有權者，認定仍繼續使用該國有土地；於使用「國有房地」之情形，則指89年1月14日前已設籍該房屋居住使用，至讓售時仍繼續設籍居住使用者當之，經核與國有財產法第52條之2規範意旨並無牴觸。 　㈢查參加人之父廖義隆於103年11月提出承購申請時，已經提出 身分證明文件（身分證影本）、35年10月1日戶籍登記申請書、65年10月23日調換後戶籍謄本（訴願卷二第9頁至第18頁）、切結書（臺灣新北地方檢察署111年度他字第3310號卷第23頁）等，釋明系爭土地自35年12月31日以前已供建築、居住使用至今，且廖義隆於89年1月14日國有財產法第52條之2施行以前已為系爭建物所有人。被告另向新北稽徵處新莊分處查詢系爭建物之房屋稅籍資料，及向五股戶政所查詢系爭建物門牌整編疑義，經新北稽徵處新莊分處以105年3月2日以新北稅莊二字第0000000000號函復稱系爭建物無設立房屋稅籍（訴願卷二第44頁），五股戶政所則以105年7月14日新北五戶字第0000000000號函檢附門牌整編紀錄（訴願卷二第19頁至第21頁），並可見系爭建物於35年10月1日辦理戶籍登記時之門牌號碼「臺灣省○○縣○○鄉○○村○○00號」，於99年12月25日因行政區域調整，「○○00號」變更為「○○路000巷00號」。嗣被告再於105年11月7日勘查並製有土地勘清查表、使用現況略圖、使用圖例說明、現場照片等（訴願卷二第22頁至第26頁）。因廖義隆於106年5月29日死亡，參加人再依被告106年6月14日台財產北處字第00000000000號函（訴願卷二第27頁、第28頁），補正聲明書、廖義隆除戶戶籍謄本、繼承系統表、遺產分割協議書、廖義隆繼承人之印鑑證明及戶籍謄本等（訴願卷二第29頁至第43頁）。被告基於前述資料，認定參加人為系爭土地之直接使用人，且已檢具有關證明文件申請而准予讓售，與上揭讓售作業程序、讓售注意事項、審查補充規定尚無不合。 　㈣原告以廖義隆於63年間已遷出系爭建物，爭執其不符合國有 財產法第52條之2「35年12月31日以前已供建築、居住使用」及「前項之使用、居住需從35年12月31日以前持續使用至今」等要件云云。然： 　　⒈綜觀前揭國有財產法第52條之2、國有財產法施行細則第55 條之3第2項、第3項、讓售注意事項第5點第1項、審查補充規定第3點第1款之規定，並參酌最高行政法院110年度上字第438號、111年度上字第40號判決意旨，可知得讓售之「國有土地」，必須於35年12月31日以前已供作建築、居住使用至讓售時仍繼續使用；至得申請讓售之「直接使用人」，於使用「國有土地」情形，則係指於89年1月14日施行以前即為在「國有土地」私有建築物之所有人，且至讓售時仍持有該建物所有權者。原告上開主張申請讓售之直接使用人需從35年12月31日前持續使用至今，應有混淆誤會。 　　⒉系爭建物因未保存登記，且無房屋稅籍，並無建物謄本或 納稅紀錄等官方資料足資判斷所有權歸屬，而系爭建物於35年10月1日戶籍登記時之戶長廖鐘淇既為廖義隆之父，則廖義隆因繼承而取得系爭建物所有權，並非不合理，其且於103年11月5日申購系爭土地時，即切結聲明為系爭建物所有人，有該切結書可參（臺灣新北地方檢察署111年度他字第3310號卷第23頁）。原告固然主張系爭建物均為其占有使用，然並未提出何積極證據說明其為系爭建物之所有人，其與參加人（或廖義隆）間復未經何民事程序確認系爭建物之所有權歸屬，則被告依循讓售作業程序、讓售注意事項、審查補充規定等，准予讓售系爭土地予業依規定主張為直接使用人之（廖義隆繼承人）參加人，仍難認有何違誤，原告指摘原處分違法，尚不採取。 八、綜上所述，本件廖義隆依國有財產法第52條之2、國有財產 法施行細則第55條之3規定，主張其為系爭建物所有人而申請讓售系爭土地，被告則以原處分准予讓售給廖義隆之繼承人即參加人，經核尚未違反上開規定，與讓售注意事項、審查補充規定等亦無不符。原告爭執其為系爭建物實際使用人，惟仍未積極舉證說明該建物所有權歸屬，其爭執原處分違法，乃不採取。本件原告之訴為無理由，應予駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經 核均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項 前段，判決如主文。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日 　　 審判長法 官　蕭忠仁 　　 　 法 官　許麗華 　 　 　 法 官　吳坤芳 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。 三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。 四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日 書記官 何閣梅