拆屋還地等

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度訴字第1377號 原 告 曾毓明 陳柔樺 共 同 訴訟代理人 顏瑞成律師 複 代理人 宗孝珩律師 被 告 楊振煊 訴訟代理人 洪郁雅律師 王品媛律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年1月14日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、本件原告曾毓明起訴請求被告將臺北市○○區○○○路0段000巷0 弄0號（坐落在臺北市○○區○○段000000地號，下稱系爭公寓）之5樓夾層所在頂樓平台（下稱系爭平台）上之增建物拆除，及將該平台回復原狀返還予系爭公寓全體區分所有權人（下稱區權人）；嗣於民國111年4月1日追加系爭公寓區權人之一陳柔樺為原告（本院卷一第47至50頁），核屬追加就本件訴訟標的應合一確定之人為共同原告，依民事訴訟法第255條第1項第5款規定，應予准許。 二、曾毓明起訴時原聲明：㈠被告應將系爭平台上之增建物予以 拆除，並將占用之系爭平台回復原狀返還予曾毓明及其他區權人，㈡被告應給付原告新臺幣（下同）4,311元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，㈢被告應自110年10月19日起，至其將第1項所示之增建物拆除並回復原狀返還予曾毓明及其他區權人止，按月給付曾毓明1,437元。嗣追加陳柔樺為原告及測量後，原告變更其聲明如後貳、一、所述（本院卷二第106、236頁），核其所為除將測量後另行編號之增建物及面積為更正外，其餘均乃本於與起訴時相同之基礎事實，且就請求拆除、金錢給付部分擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第2、3款之規定，亦為法所許。 貳、實體方面： 一、原告主張：系爭公寓為69年11月18日完工，原告於90年5月2 4日因買賣而取得並登記為系爭公寓2樓區權人、應有部分各1/2。系爭平台應屬系爭公寓全體區權人共有，然系爭公寓5樓之區權人竟自85年至87年間起，占有系爭平台並違法增建如附件編號Ａ、Ｂ所示之建物與遮雨棚（下合稱系爭增建物），迭經系爭公寓其他區權人檢舉仍未拆除。嗣被告於110年7月19日向前手即訴外人張淑麗購得並登記為系爭公寓5樓區權人，現為系爭平台增建物之事實上處分權人，而系爭增建物無權占有系爭平台，被告因而獲有不當得利；縱認被告有使用系爭平台之權，系爭增建物已阻礙其他住戶之通行，違反系爭平台供消防避難使用之目的，並有影響系爭公寓結構安全之虞，已妨害系爭公寓其他區權人行使所有權，爰依民法第821條、第767條第1項前段、中段、第179條規定為請求等語。並聲明：㈠被告應將系爭平台上之系爭增建物予以拆除，並將系爭增建物所占用之系爭平台回復原狀返還予原告及系爭公寓其他全體區權人，㈡被告應給付曾毓明5,898元，及自民事變更訴之聲明暨準備二狀繕本送達之翌日起之清償日止，按週年利率5％計算之利息（下稱5,898元本息）；被告應給付陳柔樺1萬6,801元，及自民事變更訴之聲明暨準備二狀繕本送達之翌日起之清償日止，按週年利率5％計算之利息（下稱1萬6,801元本息），㈢被告應自110年10月18日起，至將第1項所示增建物拆除，並將系爭平台回復原狀返還曾毓明及其他全體區權人為止，按月給付1,966元予曾毓明，㈣被告應自111年3月31日起，至將第1項所示增建物拆除，並將系爭平台回復原狀返還陳柔樺及其他全體區權人為止，按月給付2,052元予陳柔樺，㈤願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： (一)系爭平台係由系爭公寓5樓區權人自69年起管領使用迄今， 而系爭增建物既自87年至89年間即已存在，其他區權人亦未提出檢舉或訴請拆除；且系爭公寓各樓層後方原劃設為陽台之空間均有外推作為室內空間使用，並另再擴建陽台，系爭平台之室內空間亦係5樓區權人依此習慣外推；況5樓區權人為使全體住戶得使用系爭平台，甚至在自己所有之空間搭設鐵梯（附件編號Ｄ部分），以換取使用系爭平台之權，顯見系爭公寓全體區權人對於系爭平台由5樓區權人使用乙節，存有默示分管契約，被告並非無權占有系爭平台。 (二)縱認無該分管契約存在，系爭增建物對於系爭公寓住戶使用 避雷針、蓄水池等公共設施無影響，且除系爭增建物外，系爭平台仍有廣闊空間可供其他住戶使用；如要強行將系爭增建物與系爭平台分離，反將耗資甚鉅，並造成系爭公寓結構安全之疑慮；另曾毓明係自其母親受讓系爭公寓2樓所有權，其母子2人自69年起即住在該處，原告明知系爭平台係由5樓住戶使用、系爭增建物自87年至89年間即存在，卻仍買受系爭公寓2樓，並於多年後方訴請拆除系爭增建物，應違反誠信原則，而有權利濫用、權利失效之情。 (三)又系爭公寓實際樓層數為7層（地下1層、地上5層及加蓋平 台夾層），故各區權人對於系爭平台之應有部分比例應為1/6，原告就不當得利之計算方式亦有誤等語，資為抗辯。 (四)並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項（本院卷二第186頁，並依判決論述方式 略為文字修正）： (一)系爭公寓於69年11月18日興建完工、取得使用執照，原告於 90年5月24日取得系爭公寓2樓所有權，應有部分各1/2。 (二)附件編號Ａ至Ｄ部分擴建物，係由系爭公寓5樓區權人增設， 完工於87年至89年間。 (三)被告於110年7月19日自張淑麗買受並取得系爭公寓5樓、5樓 夾層之所有權、如附件編號Ａ、Ｂ部分擴建物（即系爭增建物）之事實上處分權。 (四)系爭公寓5樓、5樓夾層、系爭平台現為被告占有及使用。 (五)系爭增建物於87年、103年間曾遭檢舉違建，經主管機關認 已違反建築法第25條規定，依同法第86條規定應予拆除，函請違建人於103年3月6日自行拆除改善，逾期則派工強制拆除，嗣於103年5月19日列入第三軌專案排序執行。 (六)系爭平台上擴建物之狀態、面積均如附件臺北市松山地政事 務所112年2月6日北市松地測字第1127002249號函所附複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示。 四、得心證之理由： 　　原告主張被告無權占有系爭平台並獲有不當得利等節，為被 告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠被告是否無權占有系爭平台？系爭公寓區權人就系爭平台是否有「由5樓區權人管理使用」之默示分管協議？㈡原告本件拆屋還地之請求是否違反誠信原則？㈢如被告無權占有系爭平台，原告得請求相當於租金之不當得利為何？系爭公寓區權人就系爭平台之應有部分比例為何？茲分述如下： (一)按數人區分一建築物而各有其一部分者，該建築物及附屬物 之共同部分，推定為各共有人之共有，98年1月23日修正前民法第799條前段定有明文。經查，系爭公寓為於69年11月18日興建完工並取得69年使字第1671號使用執照、70年1月31日完成第一次登記之5層樓建築，建物1至5樓在構造及使用上均可明顯區分等情，有建物登記第一類謄本、系爭公寓竣工圖可憑（北司補字卷第25至29、31頁），自屬各層區分所有人之專用部分範圍，而系爭平台，乃用以維護建築之安全與外觀，並兼有設置避雷針、蓄水池等功能，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係系爭公寓之共同部分，依上述規定，應推定為各區分所有人之共有，合先敘明。 (二)系爭公寓區權人間存有「系爭平台由5樓區權人單獨使用」 之默示分管契約： 　⒈次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。再按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，縱部分共有人有未依應有部分比例為占有、使用（包括未占有）者，仍非不得認有默示分管契約之存在；而所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。而所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。於公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。另按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分；為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」，固為公寓大廈管理條例第7條所明定，惟同條例第55條第2項但書第3款亦規定，於該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。經查，系爭公寓係於公寓大廈管理條例施行前之69年11月18日建築完成並取得使用執造乙情，業經認定如上，是系爭平台部分即不受公寓大廈管理條例第7條不得約定為專用之限制。而本件被告辯稱其對系爭平台有依默示分管契約取得合法使用權限乙情，既為原告所否認，依前揭說明，自應由被告就此一主張，負舉證之責。 　⒉系爭增建物為系爭公寓5樓區權人於87年至89年間增設乙情， 為兩造所不爭執；本件被告辯稱公寓大廈管理條例制定前，一般人普遍存有屋頂平台歸頂樓專用之習慣，且系爭公寓周遭鄰屋亦均有頂樓加蓋之情形，可推知該區域確實存有將頂樓加蓋供頂樓戶專用之慣習等語（本院卷二第17至18頁），並提出鄰屋即臺北市○○區○○○路0段000巷0弄0號之照片為據（本院卷一第439頁），堪認已具體主張可作為認定事實依據之經驗法則。對此，原告雖以系爭平台自85年起即開始遭系爭公寓其他區權人檢舉違法增建，並經建管處87年11月26日張貼拆除通知單，曾毓明並於103年間屢次寫信至市長信箱持續檢舉等情，主張無被告所稱默示分管契約存在之情（本院卷二第131至132頁）。惟查： 　⑴證人即被告之前手張淑麗於本院審理時證稱：我於102年12月 4日自訴外人呂燕琪處購得系爭公寓5樓，購買時房屋仲介公司跟我說該公寓頂樓是既存違建，我的權狀包含頂樓8坪之使用權，房仲沒有跟我說有住戶反對5樓住戶使用系爭增建物，購買後我於103年2月13日接到臺北市建築管理工程處（下稱建管處）之報拆公文，於是去跟議員陳情、開會，當時其他住戶也沒有跟我說是他們檢舉的，或表示反對我使用系爭增建物，建管處嗣後有到5樓夾層勘查，曾毓明曾出現在現場，但我不知道原因，我收到建管處公文前，曾毓明曾給我一張A4的單子，請我去摩斯漢堡協調，在場有系爭公寓2至4樓住戶，當天沒有人跟我說不可以使用系爭平台或請我拆除系爭增建物，只說因系爭公寓很老舊，希望我不要再增設其他東西，但我買來後就一直維持原狀而未再增設，系爭公寓其他住戶也都不曾要求我不可以再使用系爭平台等語（本院卷二第201至205頁），自房仲告知張淑麗有系爭平台使用權、其他區權人甚至於開會協調時亦始終未反對其占有系爭平台等節，足見被告辯稱系爭公寓5樓區權人經其他區權人默示同意可使用系爭平台乙情非虛。 　⑵再者，主管機關依建築法規認定之違章建築，與其狀態是否 為無權占有係屬二事；且原告提出之85年、87年間違建查報資料上，均未記載係何人檢舉（北司補字卷第35至44頁），而違建檢舉資格不限於同建物之其他區權人，非住戶者亦所在多有，要難憑此遽認系爭公寓之區權人有不同意5樓區權人使用系爭平台之意；況自87年至103年間，皆未見系爭公寓之其他區權人明示反對5樓住戶使用系爭平台，此與證人張淑麗之證述相互勾稽，堪認系爭公寓區權人於103年前確有默示同意5樓區權人使用系爭平台及系爭增建物之情。 　⑶至曾毓明雖於103年間起屢次檢舉系爭增建物為違建；但曾毓 明自陳其居住之系爭公寓2樓前手為其母親即訴外人徐美玉，其係自母親受讓該屋（本院卷二第237頁），且其亦於所提出之市長信箱陳情紀錄中自述其自小居住在系爭公寓，多年隱忍5樓住戶使用系爭平台等語（本院卷二第147頁），適足認被告主張系爭公寓5樓區權人確係經其他區權人默示同意使用系爭平台，且曾毓明全家居住在系爭公寓2樓40餘年，明知5樓區權人就系爭平台之使用情形，仍自其母受讓系爭公寓所有權等情（本院卷二第23頁）為真。 　⒊凡此各情，均堪認系爭公寓全體區權人至遲自87年至89年間 系爭增建物存在後，即已默示同意系爭平台由5樓區權人使用，並已歷有年所，可見就此已有分管契約之存在。原告既明知上情，猶仍受讓系爭公寓2樓，即應受該分管契約之拘束；縱其嗣後欲變更或終止該分管之約定，應依民法第820條第1項規定為之，而不得單以己見為反對之陳述。準此，被告受讓系爭公寓5樓所有權後，自得本於分管契約而對原告主張有權占有系爭平台甚明。 (三)被告使用系爭平台未妨害系爭公寓其他區權人行使所有權， 亦未造成系爭公寓結構上之危險： 　⒈查系爭公寓頂樓於87年間之違建面積約32平方公尺，材料為Ｈ 鋼骨、ＲＣ、鐵皮，核與系爭平台經本院履勘時所見及測得之情形大致相符等情，有87年11月26日臺北市政府工務局新違建拆除通知單、現場照片、本院勘驗筆錄、系爭複丈成果圖可參（本院卷一第242至243、483頁），雖87年間主管機關測量與本院112年1月10日囑託複丈所得面積略有落差，然考量2次負責測量之單位與目的均非同、時間亦相距逾20年，則此一約6平方公尺之差距應屬正常之誤差範圍，可見系爭平台現在之占有情形約與87年間相當，系爭公寓5樓區權人於87年後未有在系爭平台顯著擴建。 　⒉又原告已自承水塔與避雷針等設施在頂樓另一側，而非系爭 平台上（本院卷二第186頁）；且臺北市政府之違建拆除原則採三軌方式進行，以施工中及影響公共安全、公共交通、大型新違建與94年度後產生之新違建等為優先執行標的；而系爭增建物經建管處違建科審慎考量並無第一軌優先拆除之急迫性，遂簽請建管處長將之列入第三軌執行專案並奉核可等情，有建管處違建科97年11月6日便簽、違建查報隊103年6月27日便簽可稽（本院卷一第180至181頁）。審以系爭增建物於87年間測量後即未有顯著擴建，前已經主管機關認定未影響公共安全，不具優先拆除之急迫性，原告復未就被告妨害系爭公寓區權人所有權行使之事實另行為舉證，則原告主張系爭增建物或被告占有系爭平台之事將影響公共安全、妨害區權人權利行使乙節，應不可採。 (四)從而，被告本於系爭公寓區權人間以默示成立之分管契約而 占有系爭平台，並為系爭增建物之使用，應屬有權占有，原告依民法第821條、第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭增建物，並將系爭平台返還原告及其他全體區權人，及依民法第179條規定，請求被告給付取得系爭公寓5樓所有權起至起訴或追加起訴前，暨起訴或追加起訴後無權占有系爭平台獲得相當於租金之不當得利，均屬無據。 五、綜上所述，原告依民法第821條、第767條第1項前段、中段 規定，請求被告拆除系爭增建物並將占有系爭平台之空間返還原告及其他全體區權人，及依民法第179條規定，分別請求被告給付5,898元本息、1萬6,801元本息，及自110年10月18日、111年3月31日起至拆除系爭增建物並將前揭空間回復原狀返還全體區權人之日止之不當得利，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　陳冠中 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉則顯 附件：臺北市松山地政事務所112年2月6日北市松地測字第11270 02249號函所附複丈成果圖（系爭複丈成果圖）