返還房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第3045號 原 告 張家豪 訴訟代理人 凌見臣律師 複代理人 高啓航律師 被 告 李昕穎 訴訟代理人 楊永芳律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國113年12月2 4日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號15樓之1之頂樓 加蓋房屋騰空遷讓返還予原告。 被告自民國113年4月6日起至騰空遷讓返還本判決第一項所示房 屋之日止，應按月給付原告新臺幣50,000元。 原告其餘之訴駁回。 本判決第1項如原告以1,000,000元供擔保後，得假執行；但被告 如以新臺幣3,000,000元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第2項各到期部分，如原告以每期新臺幣16,667元為被告 供擔保後，得假執行；但被告就各到期部分如以每期新臺幣55,0 00元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。　　 訴訟費用由被告負擔十分之九，其餘部分由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張略以： 　㈠緣兩造前於民國111年11月24日簽立租賃契約（下稱系爭租約 ），約定由被告承租原告所有坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號15樓之1之頂樓加蓋房屋（下稱系爭房屋 　　）使用，租賃期間約定為自111年12月5日起至118年3月4日 止，租金則約定為每月25,000元。 　㈡詎被告自112年5月起，即有於Airbnb網站上將系爭房屋出租 予不特定他人之情事，應已違反系爭租約之相關約定，是以，原告應已於112年5月23日，以臺北法院郵局000202號存證信函終止兩造間之系爭租約。因被告於系爭租約終止後，仍拒絕返還系爭房屋予原告，從而，原告爰依民法第455條之規定，請求被告返還系爭房屋，並依系爭租約之約定，請求被告自112年6月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利及違約金予原告，金額合計為每月50,000元等語。 　㈢並聲明： 　⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。 　⒉被告自112年6月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋日止，應按 月給付原告50,000元。 　⒊願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠原告就被告應有以違反系爭租約之方式轉租系爭房屋之主張 　　，並未舉證以實其說，自不足據以為有利原告之認定。 　㈡又縱使本院認定被告有違反兩造間之約定而以日租之方式轉 租系爭房屋之情事，惟系爭租約第8條有關被告不得以日租之方式轉租系爭房屋之約定，並未經兩造約定為提前終止租約之事由，是以，原告據以終止兩造間之系爭租約，並無理由。 　㈢另兩造於原告終止系爭租約後之112年6月間，曾經由仲介協 商本件爭議，並就原告巡視系爭房屋之頻率達成共識，是兩造間就系爭租約之繼續履行應已達成合意等語，資為抗辯。 　㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 三、本院得心證之理由： 　㈠按承租人應經出租人同意使得將本租賃住宅之全部或一部份 轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人；租賃期間承租人違反第7條第3項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人者，出租人得提前終止租約。系爭租約第7條第3項、第16條第1巷第6款分別定有明文。次按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，如未違反強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不僅係當事人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範，此有最高法院110年度台上字第3187號判決意旨可資參照。 　㈡查被告於系爭房屋之租賃期間，應確轉租系爭房屋之情事， 此為被告所不爭執，應無疑義。被告雖抗辯原告並未舉證證明伊係以日租之方式轉租系爭房屋等語，惟查，依據系爭租約附件二出租人同意轉租範圍、租賃期間及終止租約事由確認書之約定（見本院卷第43頁），原告雖有同意被告得將系爭房屋進行轉租，惟被告應有於轉租契約簽立後30日內將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊地址等相關資料告知原告之義務。因被告並未依前開約定履行於轉租契約簽立後30日內將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊地址等相關資料告知原告之義務，已致使原告無從查驗承租人之身分、轉租範圍、租賃期間等必要資訊，自難認原告同意被告轉租系爭房屋之條件業已成就，是以，被告有關伊並未以日租之方式轉租系爭房屋之主張，縱為真實，仍無從據以認定被告係合法轉租系爭房屋予他人，從而，原告於112年5月23日，以被告違反系爭租約第7條第3項之約定為由，依系爭租約第16條第1巷第6款之約定終止兩造間之系爭租約，應認定係有理由。惟查，兩造於原告以存證信函終止系爭租約後之112年6月間，曾有經仲介協調後，就系爭房屋之日後使用方法達成協議之情事，此有被告所提出之LINE對話紀錄在卷可證（見本院卷第191頁），應無疑義，應足認兩造間仍有繼續履行系爭租約之意思，是以，系爭租約於112年6月後仍有效存立於兩造之間，從而，原告以兩造間之系爭租約已於112年6月24日終止為由，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第14條第3項之約定，請求被告應自112年5月23日按月給付相當租金之不當得利及違約金，金額為每月50,000元，並無理由。 　㈢次查，系爭租約於112年6月後雖仍有效存立於兩造之間，惟 被告於兩造達成繼續履行系爭租約之協議後，仍有陸續轉租系爭房屋予他人之情事，此有原告所提出之監視器照片在卷可證（見本院卷第253頁至第336頁），堪信為真實；又被告就前開轉租行為，仍未依爭租約附件二出租人同意轉租範圍 　　、租賃期間及終止租約事由確認書之約定，於轉租契約簽立 後30日內將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊地址等相關資料告知原告，自難認被告所為之前開轉租行為係原告所同意轉租之範疇，從而，原告以被告違反系爭租約第7條第3項之約定為由，於113年3月6日，以民事準備書㈡狀之送達終止兩造間之系爭租約（見本院卷第241頁至第252頁），於法自屬有據。因兩造間之系爭租約已於113年4月5日合法終止，是以，原告依民法第455條之規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第14條第3項之約定，請求被告自113年4月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付相當租金之不當得利及違約金予原告，金額為每月50,000元，為有理由，應予准許。 四、原告依民法第455條之規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋 　　，並依系爭租約第14條第3項之約定，請求被告自113年4月6 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告50,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。另原告陳明願供擔保請准宣告假執行，於原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許，並依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，爰不一一論駁，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　陳雅瑩 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳薇晴