給付違約金等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度消字第41號 原 告 趙淑芬 訴訟代理人 鍾秉憲律師 複 代理人 邱申晴律師 被 告 雙越建設股份有限公司 法定代理人 郭美蘭 被 告 陳昱齊 共 同 訴訟代理人 吳仲立律師 上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於中華民國113年10 月30日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告雙越建設股份有限公司、陳昱齊應各給付原告新臺幣貳佰玖 拾肆萬伍仟柒佰元，及分別自民國一百一十三年六月二十六日、 一百一十三年六月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。如任一被告為給付時，其他被告於給付範圍內，免除給 付責任。 訴訟費用由被告連帶負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣玖拾捌萬貳仟元為被告供擔保後， 得假執行。但被告以新臺幣貳佰玖拾肆萬伍仟柒佰元為原告預供 擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告主張： (一)被告雙越建設股份有限公司(下稱雙越公司)在被告陳昱齊所 有坐落臺北市○○區○○段0○段0000○0000○00000地號土地上興建「疆山麗湖」建案(下稱系爭建案)對外預售，於民國99年7月5日分別與原告及其丈夫李錦松就系爭建案簽訂房屋預定買賣契約書(下各稱系爭房屋買賣契約)、土地預定買賣契約書(下各稱系爭土地買賣契約)，李錦松購買門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號11樓房屋、地下1樓第7、8、9號車位暨所坐落基地(下稱系爭11樓房地)，原告購買門牌號碼同號8樓房屋及地下1樓第1、2、3號車位暨所坐落基地(下稱系爭8樓房地)、10樓房屋及地下1樓第4、5、10號車位暨所坐落基地(下稱系爭10樓房地)。嗣原告於104年初分別就其購買系爭8樓、10樓房地與被告解除契約，由原告兒子李向鈞、李孟宸分別於104年1月14日、同年2月12日，與被告就系爭8樓房地、10樓房地重新簽訂相同之房屋、土地買賣契約。依原告與雙越公司間簽訂系爭房屋買賣契約第11條第1、2項僅約定：「本大廈之建築工程自100年1月1日前開工至103年2月14日前向建築主管機關申請使用執照掛件，以取得使用執照為完工日」、「乙方(即雙越公司)如逾前項期間未完工(以主管機關核發使用執照日為完工日)者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息。」並未記載取得使用執照日期，使竣工期限陷於一不明確狀態，且無遲延竣工之可能，此與98年10月30日經內政部公告修正、00年0月0日生效「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之「壹、應記載事項」(下稱應記載事項)第12條「開工及取得使用執照期限」規定有違，且對消費者即原告較為不利，應依消費者保護法(下稱消保法)第11條第2項規定，為有利原告之解釋。而雙越公司於103年1月24日申請使用執照掛件，同年8月7日申請竣工展期，同年11月13日補正，同年12月4日取得使用執照，可認103年11月13日至同年12月4日(即22日)為使用執照之合理審查作業期間，本件應以系爭房屋買賣契約第11條第1項所定103年2月14日申請使用執照掛件，加計合理審查作業期間22日後，以103年3月8日為約定雙越公司應取得使用執照之期限。然雙越公司遲於103年12月4日始取得使用執照，遲延270日(即自103年3月9日起至同年12月3日止)，原告依系爭房屋買賣契約第11條第2項約定，得請求給付遲延竣工違約金294萬5700元(計算式：已繳價款總額2182萬元×0.0005×270日=294萬5700元)。再系爭房屋買賣契約第24條約定：「本契約不得單獨成立，應與土地預定買賣契約及附件同時簽署併同履行，其解約亦同。任何一方違反本契約條款，同時簽署之土地預定買賣契約亦併以違約論，雙方絕無異議。」及系爭土地買賣契約第9條約定：「本契約不得單獨成立，應與房屋預定買賣契約及附件同時簽署併同履行，其解約亦同。任何一方違反本契約條款，同時簽署之房屋預定買賣契約亦併以違約論，雙方絕無異議。」第12條(契約連帶責任約定)第1項約定：「有關本條約定事宜，甲乙雙方同意依同時簽署生效之房屋預定買賣契約第24、26條各項條款約定辦理。」系爭房地買賣契約具有不可分離之依存關係，如有任一契約無法履約，即不能達契約目的，為契約之聯立，具有連帶不可分性。則上開約定既已明定被告二人中一人不履行其所訂立之契約，另一人就該部分亦屬違約，顯係有意使被告二人就系爭房地買賣契約所定之給付，應各負全部履行責任，故雙越公司遲延取得使用執照，違反系爭房屋買賣契約之給付義務，陳昱齊就上開部分亦屬違約，應與雙越公司互負不真正連帶責任。 (二)上開違約事實及法律論述，業經原告丈夫李錦松及兒子李向 鈞、李孟宸向被告提起訴訟請求給付違約金，經本院109年度消字第25號民事判決被告應如數給付，惟臺灣高等法院以110年度消上字第20號判決廢棄李向鈞、李孟宸等之請求，並經最高法院以111年度台上字第2164號民事判決駁回上訴而確定，其理由無非以李向鈞、李孟宸與被告間之買賣契約非承繼原告之權利而來，乃係獨立之新約，既於簽立時系爭標的已取得使用執照，無遲延竣工之違約事實，然仍肯認李錦松之違約金請求權存在並經確定，依民法第250條第1項、第260條規定，最高法院106年度台上字第1853號、107年度台上字第764號、107年度台上字第847號民事判決意旨，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，契約在解除以前，已發生之損害賠償，不因解除權之行使而喪失，債權人於解除契約時，仍得併行請求該項損害賠償。縱於104年間兩造就系爭標的買賣關係已不存在，另由李向鈞、李孟宸另行買受，然雙越公司遲延竣工270日而違反系爭房屋買賣契約之事實於當時既已存在，原告之違約金債權於斯時已獨立發生，並不因其後系爭房地買賣契約解除而受影響，原告請求被告各給付原告294萬5700元及利息，且原告本件締約目的係取得房地二者所有權及占有使用，應認土地及房屋出賣人之給付具不可分性，任何一部不履行，應視同全部違約，被告應負不真正連帶責任。爰依系爭房屋買賣契約第18條第1項第4款、系爭土地買賣契約第9條、第12條第1項約定，民法第260條規定，及不真正連帶之法律關係，擇一請求命被告不真正連帶各給付原告294萬5700元及利息。 (三)聲明：雙越公司、陳昱齊應各給付原告294萬5700元，及均 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如任一被告為給付時，其他被告於給付範圍內，免除給付責任。並願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： (一)雙越公司於陳昱齊所有前開土地上興建系爭建案，原告於99 年7月5日與其丈夫李錦松分別就系爭建案簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，原告購買系爭8樓、10樓房地，李錦松購買系爭11樓房地，原告於104年初分別就其購買系爭8樓、10樓房地與被告合意解除契約，由原告兒子李向鈞、李孟宸分別於104年1月14日、同年2月12日，與被告就系爭8樓、10樓房地重新簽訂相同之房屋、土地買賣契約，是兩造係合意解除契約，並非一方行使法定解除權，兩造以第2次契約即合意解除契約之意思表示，解除第1次契約即兩造原已簽訂系爭8樓、10樓房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約，本件並無民法第260條規定及最高法院106年度台上字第1853號、107年度台上字第764號、107年度台上字第847號民事判決意旨，有關針對法定解除權之行使，是否喪失違約金之請求所為之規定及見解之適用。 (二)原告承購系爭8樓、10樓房地總價各高達5850萬元、5966萬 元，兩戶合計高達1億1816萬元，原告均已繳完13期建物及土地分期款，均只剩4期款未繳，為何兩造仍決定合意解除契約，兩造合意解除契約之條件及目的，乃是原告主動向被告提出，希望被告可以成全原告之提議。因根據原告當時的想法及規劃，倘若本件兩筆房產將來仍歸屬原告，則原告與其配偶李錦松之財產加總起來，將來所產生之遺產稅，勢必非常龎大，對其兒子李向鈞、李孟宸未來可能需負擔高額之遺產稅，相當不利，倘若直接由原告分別與李向鈞、李孟宸各就系爭8樓、10樓房地，進行契約轉讓及換約，原告亦勢必負擔高額贈與稅。對於原告提議被告最初甚是為難，但由於原告一再懇求，且保證在合意解除原契約並退款予原告之後，立即由李向鈞、李孟宸出面分別就系爭8樓、10樓房地與被告重新訂約，程序完全合法，且一切法律責任均由原告家人自行負責，至於原告與被告之關係，則全部歸零，一切以李向鈞、李孟宸分別與被告重新簽訂之契約為準，被告乃同意與原告合意解除原契約，並依法辦理銷貨退回及退還原告已付之價金，其後再分別與李向鈞、李孟宸分別另外重新簽訂新約。 (三)兩造既然基於前述之條件及目的合意解除契約，兩造原有之權利及義務，均在合意解除契約之條件及目的履行之後，完全歸於消滅，原告自無權亦無依據對被告請求本件違約金之給付，依最高法院103年度台上字1537號判決意旨，兩造合意解除契約，顯然有其特殊之原因事實及經濟目的，基於當時之客觀情事，原告希望被告配合其財稅規劃，以達到原告全家節省遺產稅及贈與稅之法律效果，倘若原告仍保留其所謂之違約金請求權利，則被告當時豈有可能答應配合與原告合意解除契約之提議，原告事後再提起本件訴訟向被告請求違約金給付，顯然違反民法第148條第2項「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」規定之誠實及信用原則，對被告甚為不公平，兩造原契約之權利及義務均已歸於消滅。事實上，原契約標的之買賣，均已由李向鈞、李孟宸取代，倘若原告欲保留其自己所謂之違約金給付請求權，依常情常理自應在李向鈞、李孟宸之新約上註明保留，且其等既為母子，加註違約金之請求，亦顯無任何困難，如今原告既未要求在李向鈞、李孟宸之新約上加註保留其個人之違約金給付請求權，自屬默示放棄該等違約金之給付請求權甚明，原告請求顯無理由。 (四)退萬步言，縱認被告請求給付違約金有理由，原告請求之違 約金額亦過高，依法應予核減。雙越公司於103年1月24日，就系爭建案已向建築主管機關申請使用執照掛件，於103年12月4日取得建築主管機關核發使用執照。本件原告與被告合意解除契約，及李向鈞、李孟宸與被告重新簽訂新約，均在其後之104年1、2月間，斯時雙越公司既然已取得使用執照，被告並已配合原告及其子進行最大利益之財稅規劃，原告顯然因被告之履約，獲得更大之利益，依法自應減少違約金。再者，原告不僅獲得巨大節稅利益，亦始終未證明其有何損害，則其本件向被告請求之違約金額，顯然過高不合理，依民法第251條及第252條規定，應予以核減至零。 (五)又所謂契約聯立，乃指兩個不同契約之成立、生效、解約、 失效，均同其命運而言，而非指兩契約各自明定之內容，當然可以互相準用。依系爭房屋預定買賣契約第24條及系爭土地預定買賣契約第9條約定，兩契約不得單獨成立，其解約亦同，任何一方違反本契約條款，同時簽署另一契約亦併以違約論。易言之，乃指兩個契約之成立、生效、解約、失效，均同其命運，此即所謂契約之聯立。然所謂契約之聯立，並非指兩契約各自明定之內容，當然可以互相準用。以本件為例，原告可以請求雙越公司興建房屋，但不得要求陳昱齊履行興建房屋之義務，因為陳昱齊之義務，只有提供土地配合雙越公司興建房屋，及將來移轉土地產權予原告之義務。本件既然僅系爭房屋預定買賣契約第11條第2項有明定：「乙方如逾前項期間未完工(以主管機關核發使用執照日為完工日)者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予甲方。逾期三個月仍未開工或未完成掛件申請使用執照，則視為乙方違約，甲方得依違約約定處理。」在土地預定買賣契約並無相同或類似之約定，自屬單純針對雙越公司之義務約定，則原告本件同時對陳昱齊起訴請求給付違約金，顯無理由。 (六)聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，及陳明如受不利之判 決，願供擔保請准免為假執行。 三、本件原告主張其與丈夫李錦松於99年7月5日，就系爭建案分別與雙越公司、陳昱齊簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，原告購買系爭8樓、10樓房地，李錦松購買系爭11樓房地；原告於104年初分別就系爭8樓、10樓房地與被告解除契約，由原告兒子李向鈞、李孟宸分別於104年1月14日、同年2月12日，與雙越公司、陳昱齊就8樓、10樓房地重新簽訂相同之房屋、土地買賣契約；原告丈夫李錦松及兒子李向鈞、李孟宸向被告提起訴訟請求給付遲延竣工違約金，經本院109年度消字第25號民事判決被告應如數給付，臺灣高等法院以110年度消上字第20號判決廢棄李向鈞、李孟宸之請求，判准李錦松之請求，經最高法院以111年度台上字第2164號民事判決駁回上訴而確定，業據其提出本院109年度消字第25號、臺灣高等法院110年度消上字第20號、最高法院111年度台上字第2164號民事判決為證，為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張其依系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約約定，雙越公司遲延竣工270日，其得請求雙越公司、陳昱齊各給付違約金294萬5700元，為被告所否認，並以前揭情詞抗辯。茲就本件爭點分述如下： (一)查原告向雙越公司購買系爭8樓、10樓房地所簽訂系爭房屋 買賣契約第11條第1、2項、第24條約定：「本大廈之建築工程自100年1月1日前開工至103年2月14日前向建築主管機關申請使用執照掛件，以取得使用執照為完工日」、「乙方(即雙越公司)如逾前項期間未完工(以主管機關核發使用執照日為完工日)者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息。」、「本契約不得單獨成立，應與土地預定買賣契約及附件同時簽署併同履行，其解約亦同。任何一方違反本契約條款，同時簽署之土地預定買賣契約亦併以違約論，雙方絕無異議。」另原告與陳昱齊簽訂之系爭土地契約第9條約定：「本契約不得單獨成立，應與房屋預定買賣契約及附件同時簽署併同履行，其解約亦同。任何一方違反本契約條款，同時簽署之房屋預定買賣契約亦併以違約論，雙方絕無異議。」第12條(契約連帶責任約定)第1項約定：「有關本條約定事宜，甲乙雙方同意依同時簽署生效之房屋預定買賣契約第24、26條各項條款約定辦理。」且李錦松購買系爭11樓房地分別與雙越公司、陳昱齊簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，亦有相同之約定，為兩造所不爭執。 (二)嗣李錦松主張雙越公司興建系爭11樓房屋逾期取得使用執照 ，依前開約定向雙越公司、陳昱齊請求違約金，經本院109年度消字第25號、臺灣高等法院110年度消上字第20號判准李錦松之請求，經最高法院111年度台上字第2164號民事判決駁回雙越公司、陳昱齊之上訴而確定，有該判決在卷可稽。而臺灣高等法院110年度消上字第20號民事判決依消保法第2條第7款、第11條第2項、104年12月31日修正前消保法施行細則第15條第1、2項，內政部98年10月30日公告修正應記載事項第12條第1項、第2項前段、民法第250條第1項、第2項等規定，和契約聯立、不真正連帶之法律關係，以及臺北市建管處110年6月3日函、所附之施工進度明細及使用執照掛件期程表、使用執照存根等證據資料，認定李錦松與雙越公司簽訂房屋契約第11條第1項所定之103年2月14日申請使用執照掛件，加計合理審查作業期間22日後，以103年3月8日為約定雙越公司應取得使用執照之期限，雙越公司遲於103年12月4日始取得使用執照，已遲延270日(即自103年3月9日起至同年12月3日止)，有遲延完工之違約情事，應賠償149萬4450元違約金，且該違約金性質屬債務不履行之損害賠償總額預定性質之違約金，再參酌雙越公司遲延取得使用執照之時間長約9個月，違約情節非輕，雙越公司、陳昱齊未提出具體證據證明系爭11樓房屋未如期完工及取得使用執照有何不可歸責於己之事由，有值得減輕責任之情狀，該違約金未予酌減，因而判准李錦松之請求，雙越公司、陳昱齊應不真正連帶給付李錦松違約金，有該判決在卷。而本件原告購買系爭8樓、10樓房地分別與雙越公司、陳昱齊簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，就相同之系爭建案、建照執照、使用執照，相同之系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約約定條款，自應為相同之解釋與認定。是原告主張雙越公司遲延竣工270日，依系爭房屋買賣契約第11條第2項應賠償遲延竣工違約金294萬5700元(計算式：已繳價款總額2182萬元×0.0005×270日=294萬5700元)，其依系爭房屋買賣契約第11條第2項、第24條，系爭土地買賣契約第9條、第12條第1項約定，及不真正連帶之法律關係，得請求雙越公司、陳昱齊負擔不真正連帶給付責任，自屬有據。是被告抗辯被告並未遲延取得使用執照，上開違約金過高，應予酌減云云，自不足取。 (三)次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句。民法第98條定有明文。本件原告與丈夫李錦松於99年7月5日，分別與雙越公司、陳昱齊簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，原告購買系爭8樓、10樓房地，李錦松購買系爭11樓房地；原告於104年初分別就系爭8樓、10樓房地與被告解除契約，由原告兒子李向鈞、李孟宸分別於104年1月14日、同年2月12日，與雙越公司、陳昱齊就8樓、10樓房地重新簽訂相同之房屋、土地買賣契約，已如前述。可知原告於104年初就系爭8樓、10樓房地與被告解除契約之目的，在於系爭8樓、10樓房地改由原告兒子李向鈞、李孟宸與雙越公司、陳昱齊重新簽訂相同之房屋、土地買賣契約。而原告於104年初與雙越公司、陳昱齊合意解除99年7月5日簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約時，並未簽訂書面之解除契約；且原告兒子李向鈞、李孟宸分別於104年1月14日、同年2月12日，與雙越公司、陳昱齊就8樓、10樓房地簽訂相同之房屋、土地買賣契約中，亦未提及原告與雙越公司、陳昱齊簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約之相關權利義務，為兩造所不爭執(見本院卷第118頁)。足認李向鈞、李孟宸分別於104年1月14日、同年2月12日，與雙越公司、陳昱齊就系爭8樓、10樓房地簽訂相同之房屋、土地買賣契約，並非繼受兩造間簽訂之系爭房屋、土地買賣契約，臺灣高等法院110年度消上字第20號民事判決，亦同此認定。則兩造於104年初合意解除系爭房屋、土地買賣契約時，既未就原來買賣契約為特別之約定，難認原告有拋棄前開遲延完工違約金債權之情事。是被告抗辯原告未要求在李向鈞、李孟宸之新約上加註保留其個人之違約金給付請求權，屬默示放棄該等違約金之給付請求權云云，尚不足取。 (四)末按依民法第260條法意，契約雖解除，其原依據契約所生 之損害賠償請求權，並不失其存在。基於同一理由，在契約解除前所已發生違約罰性質之違約金請求權，亦不因契約解除而失其存在(最高法院62年度第3次民庭庭推總會議決議㈣可資參照)。本件原告於104年初分別就系爭8樓、10樓房地與雙越公司、陳昱齊解除系爭房屋、土地買賣契約，由原告兒子李向鈞、李孟宸分別於104年1月14日、同年2月12日，與雙越公司、陳昱齊就系爭8樓、10樓房地重新簽訂相同之房屋、土地買賣契約，已如前述。且兩造於104年初分別就系爭8樓、10樓房地解除契約，以合意方式解除契約(見本院卷第118頁)，即以第2次契約解除第1次契約，原告雖與雙越公司、陳昱齊合意解除系爭房屋、土地買賣契約，然於解約前雙越公司有遲延竣工270日之情事，違反系爭房屋買賣契約第11條第1、2項約定，應賠償原告遲延竣工之違約金，亦如前述，此屬於解約前所發生之違約金請求權，請求權即已發生，揆諸前開說明，自不因其後契約解除而謂無違約情事，違約金請求權亦不因契約解除而隨同消滅，被告既有前開違約情事，兩造雖已解除契約，原告仍可依照系爭契約約定請求給付違約金。是被告抗辯兩造係合意解除契約，原告不得請求解約前之違約金云云，仍不足取。 四、從而，原告依系爭房屋買賣契約第18條第1項第4款、系爭土 地買賣契約第9條、第12條第1項約定，及不真正連帶之法律關係，請求雙越公司、陳昱齊應各給付原告294萬5700元，及分別自113年6月26日、113年6月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，如任一被告為給付時，其他被告於給付範圍內，免除給付責任，此有送達證書在卷(見本院卷第77、79頁)，符合民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之 判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第七庭法　官　姜悌文 以上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫玉媛