遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第4748號 原 告 林玉華 鍾舜生 訴訟代理人 顏詩庭 被 告 周榆庭 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月17日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號8樓房屋騰空遷讓返 還原告林玉華。 二、被告應給付原告鍾舜生新臺幣(下同)852,600元。 三、被告應自民國113年12月6日起至騰空遷讓返還第一項所示房 屋予原告林玉華之日止，按月給付原告林玉華23,400元。 四、原告林玉華其餘之訴駁回　　　　 五、訴訟費用由被告負擔。　　　　 六、本判決第一項於原告林玉華以203萬元為被告供擔保後，得 假執行。但被告如以6,090,695元為原告林玉華預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第二項於原告鍾舜生以28萬元為被告供擔保後，得假 執行。但被告如以852,600元為原告鍾舜生預供擔保，得免為假執行。 八、本判決第三項於原告林玉華按月以7,800元供擔保後，得假 執行。但被告如按月以23,400元為原告林玉華預供擔保，得免為假執行。 九、原告林玉華其餘假執行之聲請駁回。　　 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告本件起訴時以林玉華為原告，並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號8樓房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還。㈡被告應給付原告834,200元，及自113年8月26日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告24,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行(本院卷第11頁)。嗣鍾舜生追加為原告，並變更聲明如下原告聲明欄所示(本院卷第91、153至154頁)，核原告訴之變更請求之基礎事實同一，與前揭規定相符，自應准許。 二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張：原告鍾舜生（即原告林玉華配偶）及被告前簽訂 租賃契約，將原告林玉華所有系爭房屋出租予被告使用，約定租期自105年12月6日至107年12月5日，每月租金為22,000元（管理費由被告負擔），被告並應於每月6日前繳納。嗣自107年12月6日起，變更為不定期租賃，租金最終調整為23,400元(含管理費)，其他條件未變。然自109年10月26日後，被告即未正常繳納租金，計算至113年11月1日止，於扣除押金44,000元後，被告仍積欠852,600元之租金，即以本件民事補正狀催告被告應於收受書狀後7日內清償，未清償即租約終止，而被告均未置理。為此，爰依租賃契約之法律關係，請求被告給付原告鍾舜生所積欠租金共852,600元。又租賃契約經終止後，被告即為無權占用系爭房屋，系爭房屋所有權人原告林玉華自得依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，並請求被告自租約終止後（即113年12月6日）起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告林玉華。㈡被告應給付852,600元予原告鍾舜生。㈢被告應自113年12月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告林玉華之日止，按月給付3萬元予原告林玉華。㈣願供擔保請准宣告假執行。 二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書 狀作何聲明或陳述。 三、得心證之理由： 　㈠原告主張系爭房屋為原告林玉華所有，由原告鍾舜生與被告 就系爭房屋簽訂租約（105年12月6日至107年12月5日），約定每月租金為22,000元，並應於每月6日前支付，押金為44,000元。被告於租期到期後持續給付租金並使用系爭房屋，原告鍾舜生與被告間就系爭房屋有不定期之租賃契約存在，又租金嗣已調整為23,400元，被告至113年10月止扣除押金44,000元後，共積欠租金852,600元未付(109年1月至113年10月共計58個月，應付租金23,400元×58個月即1,357,200元-被告已付460,600元-押金44,000元＝852,600元)等情，據原告提出系爭房屋所有權狀、房屋租賃契約書、存摺內頁影本為證(本院卷第21至23、31至49、71、99至133頁)。且被告經於相當時期受合法之通知，均未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，堪認原告前開之主張事實為實。是以，原告鍾舜生依雙方間租賃契約之法律關係請求被告給付積欠租金共852,600元，自屬有據。 　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。查本件被告至113年10月間所積欠之租金於扣除押金44,000元後，尚欠852,600元，已如前述，所積欠數額顯已遠逾2個月租金46,800元，並已遲延給付租金逾2個月以上。復經原告鍾舜生以本件113年11月1日之民事補正狀，催告被告於收受後7日內給付，如未清償租約即終止，該書狀並於113年11月28日送達被告乙情，有民事補正狀、送達回執在卷可證（見本院卷第89至93、149頁），而被告並未於7日即113年12月5日內清償，則雙方間之租約已經原告鍾舜生終止。 　㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段亦有規範。被告與原告鍾舜生間之租約既已終止，被告於契約終止後無合法權源繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占用。則系爭房屋之所有人原告林玉華依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。 　㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。被告自租約終止後已無占有使用系爭房屋之正當權源，致原告林玉華受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，故原告林玉華請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由。又就租金數額部分，原告林玉華雖主張系爭房屋租金行情現達每月3萬元，然就此並未能舉證以實其說（本院卷第154頁），自無從逕為被告不利之認定，故本院僅能認定原告林玉華請求系爭房屋之前出租租金每月23,400元之部分為有理由，逾此部分則屬無據。揆諸上開說明，原告林玉華依民法第179條規定，請求被告自113年12月6日（即113年12月5日後租約終止）起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告林玉華23,400元，為有理由。 四、綜上所述，原告鍾舜生依租賃契約之法律關係請求被告給付 852,600元；以及原告林玉華依民法第767條第1項前段及不當得利法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，及自113年12月6日起至被告將系爭房屋騰空遷讓返還之日止，按月給付23,400元，為有理由，應予准許。逾上開部分之訴，則屬無據，應予駁回。 五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌 定相當擔保金額，准予宣告假執行。並依職權酌定相當擔保金額，宣告准被告得預供擔保而免為假執行。至原告林玉華其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所附麗，不應准許，應予駁回。 六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如 主文所示。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日 　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　黃愛真 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林姿儀