返還房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第5634號 原 告 臺北市政府都市發展局 法定代理人 王玉芬 訴訟代理人 許淑慧 被 告 陶森綱 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年11月7日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路00號00樓之00房屋騰空返 還原告。 二、被告應給付原告新臺幣30,378元，及自民國113年1月30日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣4,745元。 三、訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分 　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體部分 一、原告主張：兩造於民國112年1月31日簽訂臺北市國民住宅租 賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租臺北市○○區○○路00號00樓之00房屋（下稱系爭房屋）；租賃期 間自112年2月1日起至114年1月31日止，每月租金為新臺幣（下同）3,650元（含管理維護費）。詎被告自112年7月起欠繳租金，原告於112年12月27日以北市都服字第11230922241號函（下稱112年12月27日函）定期催告被告繳納仍未繳清，再於113年1月26日以北市都服字第1133009152號函（下稱113年1月26日函）通知終止系爭租約，該函於同年1月29日送達被告，系爭租約已於113年1月29日終止，計被告尚積欠112年7月1日至113年1月29日止租金總額為25,315元（詳如附表2「積欠租金」欄所示）。又系爭租約既已終止，被告於租約終止後繼續占有系爭房屋自屬無權占有，爰擇一依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋。另依系爭租約第5條規定，被告應於每月20日前繳納租金，逾期不繳，應另按附表1計算方式加收懲罰性違約金，故被告應自112年7月21日起按附表1計算方式計付違約金。再依系爭租約第17條約定，被告於租賃關係消滅後，未依約遷離時，應按租金之1.3倍計算占用期間之損害賠償金，故被告自113年1月30日起至返還系爭房屋之日止，尚應按月給付原告損害賠償金4,745元等語，並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告應給付原告25,315元，及自112年7月21日起至清償日止，按附表1計算之違約金。⒊被告應自113年1月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,745元。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述 。 三、本院判斷： 　㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；當事人得約定 債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第455條、第250條第1項定有明文。又系爭租約第14條第1項第2款約定：「乙方（即被告）或其同居人或其允許為國宅使用之第三人有積欠租金達2個月，經催告仍不清償者，甲方（即原告）得隨時終止契約收回國宅，回復原狀所需費用概由乙方負擔，乙方絕無異議。」、第5條第1項約定：「租金每月3,650元（含管理維護費），乙方應於每月20日前依前條規定繳納1個月租金，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2%。二、逾期繳納在1個月以上（含）未滿2個月者，照該期欠額加收4%。三、逾期繳納在2個月以上（含）未滿3個月者，照該期欠額加收6%。四、逾期繳納在3個月以上（含）未滿4個月者，照該期欠額加收8%。餘此類推，最高以追繳20%為限。」、第17條約定：「本租約終止或期滿時，乙方應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金等欠款繳清，並於即日（租期屆至日或租約終止日）將國宅騰空點交甲方接管並遷出戶籍，並不得要求任何補償，其返還國宅日以甲方實際點收國宅之日為準。如有殘留家具、雜物者，視為放棄所有權，任憑甲方處理，並應給付甲方為處理家具、雜物所支出之費用。乙方未依約將國宅騰空返還甲方，應負損害賠償責任，並按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費（損害賠償金），且不得主張續租。」再，表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上大字第908號民事大法庭裁定意旨參照）。 　㈡經查： 　⒈原告主張上開事實，業據提出系爭租約、112年12月27日函、 113年1月26日函、中華郵政掛號郵件收件回執及信封為憑（見本院卷第15-27頁）。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場陳述或提出書狀爭執，本院審酌前開證據資料，核屬相符，堪認原告上開主張為真實。被告自112年7月起即遲延給付租金，並已達2個月以上，經原告以112年12月27日函定期催告仍未繳清，原告得依系爭租約第14條第1項第2款約定終止租約。原告已以113年1月26日函對被告為終止系爭租約之意思表示，該函於113年1月29日送達被告居住之系爭房屋，雖經郵務機關以招領逾期為由退回，但被告未能證明其客觀上有不能領取之正當事由，依上開說明，應認被告受招領通知時，原告終止系爭租約之意思表示已到達被告而發生效力。從而，系爭租約已於113年1月29日經原告合法終止，被告應返還租賃物，原告依民法第455條規定，請求被告返還系爭房屋，洵屬有據。 　⒉被告未依約給付租金，迄今尚積欠112年7月1日至113年1月29 日止租金共25,315元（詳如附表2「積欠租金」欄所示），則原告依系爭租約第5條第1項約定，請求被告給付積欠之租金25,315元，及違約金5,063元（詳如附表2「違約金」欄所示），合計30,378元，亦屬有據。 　⒊被告於租賃關係消滅後，並未依約遷離系爭房屋，則原告依 系爭租約第17條約定，請求被告給付自113年1月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付按約定租金3,650元之1.3倍計算之損害賠償金4,745元（3,650元×1.3倍＝4,745元），亦屬正當，應予准許。 四、綜合上述，原告依民法第455條規定，請求被告返還系爭房 屋、依系爭租約第5條約定請求被告給付租金25,315元及違約金5,063元，合計30,378元，暨依系爭租約第17條約定，請求被告自113年1月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,745元，均為有理由，應予准許。關於請求遷讓房屋部分，原告依民法第455條規定請求返還既有理由，本院毋庸就選擇合併之民法第767條第1項前段再予審究，附此敘明。 五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李桂英 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁鏡瑄 附表1：　　　　　　　　　　　　 編號 系爭租約第5條第1項約定之懲罰性違約金計算方式 1 逾期未滿1個月者，按積欠本金之百分之2計算。 2 逾期在1個月以上，未滿2個月者，按積欠本金之百分之4計算。 3 逾期在2個月以上，未滿3個月者，按積欠本金之百分之6計算。 4 逾期在3個月以上，未滿4個月者，按積欠本金之百分之8計算。 5 逾期在4個月以上，未滿5個月者，按積欠本金之百分之10計算。 6 逾期在5個月以上，未滿6個月者，按積欠本金之百分之12計算。 7 逾期在6個月以上，未滿7個月者，按積欠本金之百分之14計算。 8 逾期在7個月以上，未滿8個月者，按積欠本金之百分之16計算。 9 逾期在8個月以上，未滿9個月者，按積欠本金之百分之18計算。 10 逾期在9個月以上，者，按積欠本金之百分之20計算。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表2：單位：新臺幣/元 編號 日期 逾期月數及應付違約金比例（至言詞辯論終結日止） 積欠租金 違約金（積欠租金×左欄比例） 1 113年1月 逾期繳納逾9個月以上 20% 3,415元（備註） 683元 2 112年12月 逾期繳納逾9個月以上 20% 3,650元 730元 3 112年11月 逾期繳納逾9個月以上 20% 3,650元 730元 4 112年10月 逾期繳納逾9個月以上 20% 3,650元 730元 5 112年9月 逾期繳納逾9個月以上 20% 3,650元 730元 6 112年8月 逾期繳納逾9個月以上 20% 3,650元 730元 7 112年7月 逾期繳納逾9個月以上 20% 3,650元 730元 合計 25,315元 5,063元 備註 編號1： 按比例計算至終止租約終止日（即113年1月29日）：3,650×29/31（元以下四捨五入）