遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第6034號 原 告 楊進龍 被 告 陳乙晴 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月29日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○號一樓房屋騰空遷讓返 還原告。 被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬參仟伍佰元；並自民國一百一十 三年八月一日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給 付原告新臺幣參萬柒仟元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣柒拾玖萬元為被告供擔保後，得假 執行；但被告如以新臺幣貳佰參拾陸萬玖仟參佰捌拾貳元為原告 預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項前段於原告以新臺幣捌萬捌仟元為被告供擔保後， 得假執行；但被告如以新臺幣貳拾陸萬參仟伍佰元為原告預供擔 保，得免為假執行。本判決第二項後段於各期到期後，原告各期 分別以新臺幣壹萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如 各期分別以新臺幣參萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。 二、原告主張：兩造於民國112年9月7日簽訂房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約），約定由被告向原告承租其所有門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自112年9月1日起至115年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）3萬7,000元，水、電、瓦斯及管理等費用均由被告負擔。詎被告僅於簽約前之112年8月9日以現金交付定金1萬元，復於簽訂系爭租約時以現金交付租金2萬7,000元，及於112年10月31日至113年4月8日間以轉帳方式交付租金共計14萬3,000元，經原告屢次催繳，仍不依約履行月租金應於每月10日前繳付，及於112年11月30日前補足所欠押租保證金7萬4,000元等義務。原告遂於113年6月12日以文山興隆路郵局第000094號存證信函（下稱系爭催繳租金函）通知被告於函到7日內繳清所欠租金，惟被告仍未予置理，原告復於113年7月3日以文山興隆路郵局存證號碼000101號存證信函（下稱系爭終止租約函）終止系爭租約，系爭租約乃於被告收受系爭終止租約函即113年7月5日終止，則被告迄今仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。又被告於系爭租約終止前，有依約繳付租金之義務，原告自得請求被告給付計算至113年7月5日止所欠之租金；另被告於系爭租約終止後，持續占有使用系爭房屋，乃無法律上之原因，獲得相當於租金之利益，原告亦得依不當得利之法律關係，請求被告按月返還相當於租金3萬7,000元之不當得利，故被告應給付原告上開欠繳租金及計算至113年7月31日止之不當得利共計26萬3,500元，並自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元。爰依民法第767條第1項前段、第179條規定及系爭租約約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告26萬3,500元，並自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明或陳述。 四、本院之判斷： 　㈠原告主張兩造於112年9月7日簽訂系爭租約，約定由被告以每 月租金3萬7,000元向原告承租其所有之系爭房屋，租賃期間自112年9月1日起至115年8月31日止，惟被告未依約定期給付租金，僅於112年8月9日繳付1萬元、112年9月7日繳付2萬7,000元、112年10月31日繳付1萬元、112年11月2日繳付1萬4,500元、112年12月11日繳付4,000元、112年12月20日繳付6,000元、113年1月2日繳付1萬元、113年1月11日繳付4,000元、113年1月23日繳付1萬元、113年2月2日繳付2萬元、113年3月11日繳付1萬元、113年3月20日繳付8,000元、113年4月8日繳付1萬元，共計14萬3,500元，且未繳付押租保證金，經原告以系爭催繳租金函催告被告繳付欠租，被告未予置理，原告復以系爭終止租約函通知被告終止系爭租約，系爭終止租約函於113年7月5日合法送達被告，而被告迄今仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告等情，業據原告提出系爭租約、系爭催繳租金函暨回執、系爭終止租約函暨回執、存摺明細、兩造間通訊軟體對話紀錄等件為證（見店補字卷第15至45、49至65頁），互核相符，且被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，足認原告此部分主張為真實。 　㈡茲就原告各項請求，分述如下： 　⒈關於請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分： 　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、土地法第100條第3款分別定有明文。查原告於113年6月12日寄發系爭催繳租金函限期催告被告繳付欠租時，計算至113年6月被告應繳之租金共10個月，金額合計37萬元，扣除被告已繳付之租金共14萬3,500元後，尚欠22萬6,500元，已逾2個月以上租金額，且被告未繳付押租保證金可得扣抵，故原告依民法第440條第1項、土地法第100條第3款規定，於被告經催告後仍未支付欠繳逾2個月以上之租金，以系爭終止租約函終止系爭租約，於法有據，系爭租約應於系爭終止租約函合法送達被告即113年7月5日終止。又系爭租約既經原告合法終止，被告仍占有使用原告所有之系爭房屋，即屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段規定，自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。 　⒉關於請求被告給付金錢部分： 　⑴依系爭租約第三、四條約定，租金每個月為3萬7,000元，應 由被告按月給付（見店補字卷第19頁），則自租賃期間始日即112年9月1日起至系爭租約終止日即113年7月5日止，被告應繳付之租金共37萬5,968元（計算式：3萬7,000元×10個月＋3萬7,000元×5/31＝37萬5,968元，元以下四捨五入），扣除被告已繳付之租金14萬3,500元，則被告尚欠租金23萬2,468元，原告依系爭租約約定，自得請求被告如數給付。 　⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查兩造間之租賃關係於113年7月5日終止，已如前述，而被告迄未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，則被告自113年7月6日起占有使用系爭房屋迄今，核屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，則原告依民法第179條規定，請求被告返還所受以原租金按月3萬7,000元計算之利益，即屬有據，是被告應給付原告自113年7月6日起至同年月31日止相當於租金之不當得利數額為3萬1,032元（計算式：3萬7,000元×26/31＝3萬1,032元，元以下四捨五入），並應自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元。 五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定及 系爭租約約定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告26萬3,500元（計算式：積欠租金23萬2,468元＋113年7月6日起至同年月31日止相當於租金之不當得利3萬1,032元＝26萬3,500元），並自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元，為有理由，應予准許。 六、又原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，合於規定 ，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當之擔保金額予以宣告；並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料 　　，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　黃珮如　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俊霖