遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第6431號 原 告 新北市住宅及都市更新中心 法定代理人 陳純敬 訴訟代理人 林慶皇律師 被 告 林毓亮 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月16日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號五樓之七房屋遷讓 返還原告。 二、被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟玖佰伍拾參元，及其中新臺 幣壹萬參仟壹佰伍拾陸元，自民國一百一十三年十二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 三、被告應自民國一百一十三年五月四日起至返還第一項房屋之 日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟肆佰元。 四、訴訟費用由被告負擔。　　 五、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾柒萬貳仟元為被告供擔保 ，得為假執行。但被告以新臺幣捌拾壹萬伍仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。 六、本判決第二項於原告以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假 執行。但被告如以新臺幣壹萬伍仟玖佰伍拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第三項於原告就各到期部分以新臺幣陸仟元為被告供 擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣壹萬捌仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時聲明第2項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）2萬5153元，其中2萬2356元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，聲明第3項原為：被告應自民國113年5月4日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付原告1萬8400元（見本院卷第9頁）；嗣變更為：如後述原告主張（見本院卷第135、141頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。 二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面 一、原告主張：新北市○○區○○○路000號5樓之7房屋（下稱系爭房 屋）為新店央北青年社會住宅，原告為管理單位。被告承租系爭房屋，約定租期自111年9月1日起至113年8月31日止，租金每月9200元，押金18400元，兩造並簽有新店央北青年社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告自簽約後即開始多次遲繳租金，經原告屢次催討才繳納部分金額，原告依出租住宅住戶管理規則按次予以扣點，並發函通知被告，嗣累計扣點已達39點，原告依系爭租約第13條第1項約定，寄發存證信函終止系爭租約，並於113年5月3日發生終止效力。除上開扣點情事外，原告並依民法第440條第1項、第2項規定及系爭租約第12條第1項約定終止系爭租約。故原告依民法第455條及第767條第1項前、中段規定及系爭租約第10條第1項約定，請求被告遷讓返還系爭房屋。經扣除押金後，計算至系爭租約終止時，被告尚積欠租金共計1萬3156元，原告自得加計利息請求返還，並依系爭租約第3條第2項約定照欠額加收4％逾期違約金共計2797元。另系爭租約終止後，被告仍持續占用系爭房屋，原告依民法第179條規定請求相當於租金之不當得利每月9200元，及依系爭租約第10條第3項約定請求按月給付相當於月租金額1倍之違約金9200元，即請求每月共計1萬8400元至被告返還系爭房屋為止等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應給付原告1萬5953元，其中1萬3156元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自113年5月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬8400元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。 三、得心證之理由： 　㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告： 　⒈按系爭租約第13條第1項約定「乙方（被告）違反出租住宅住戶管理規則（附件五）事由。扣點累計達15點以上（含）者，不得續約；扣點累計達30點，甲方（原告）即得終止租約，乙方（被告）絕無異議……」（見本院卷第33頁）。復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段定有明文。 　⒉查原告主張系爭房屋為新店央北青年社會住宅，原告為管理單位，被告承租系爭房屋，約定租期自111年9月1日起至113年8月31日止，租金每月9200元，押金18400元，兩造並簽有系爭租約，被告多次遲繳租金，累計扣點已達39點，原告依約寄發存證信函終止系爭租約，並於113年5月3日發生終止效力等情，業據原告提出系爭房屋建物登記謄本、新北市青年社會住宅市有財產提供使用契約書、系爭租約暨公證書、原告發予被告之函文、存證信函暨回執、扣點明細等在卷可稽（見本院卷第19至74頁），經核與原告主張相符，堪信原告之主張為真實。是系爭租約業經原告合法終止，被告於租賃關係終止後無權占有系爭房屋，原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。 　㈡被告應給付原告1萬5953元，及其中1萬3156元自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息： 　⒈查原告主張經扣除押金後，計算至系爭租約終止時，被告尚積欠租金共計1萬3156元，業據原告提出積欠費用計算明細表在卷可稽（見本院卷第69、138頁，詳如附表），且被告給付積欠租金部分，因已給付遲延，故原告請求積欠租金共計1萬3156元及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月10日（見本院卷第107頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即屬有據。 　⒉依系爭租約第3條第2項約定，逾期繳納租金在1個月以上者，照該期欠額加收4％逾期違約金（見本院卷第29頁），故原告依約得請求如附表所示逾期違約金共計2797元（見本院卷第69、138頁、143至152頁）。 　⒊從而，原告依約請求被告給付原告1萬5953元，及其中1萬3156元自起訴狀繕本送達翌日即113年12月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由。　 　㈢被告應自113年5月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原 告1萬8400元： 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查兩造租賃關係終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，被告繼續使用系爭房屋，自應給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利。又依系爭租約第3條第1項約定系爭房屋租金為每月9200元（見本院卷第29頁），堪認原告得依民法第179條規定請求每月相當於租金之不當得利9200元。 　⒉依系爭租約第10條第3項約定，承租人如未依約將房屋返還出租人，出租人除得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍計算（未足1個月者，以日租金計算）之違約金至返還為止（見本院卷第31至32頁）。故原告另可請求被告按月給付系爭房屋租金1倍（9200元）計算之違約金。 　⒊從而，原告主張於系爭租約終止後，被告繼續占有使用系爭房屋，得請求被告自113年5月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利及違約金共計1萬8400元（92002＝18400），洵屬有理。 四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條規定及系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告、給付原告1萬5953元，及其中1萬3156元自113年12月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並請求自113年5月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬8400元，均有理由，應予准許。本院既已依上開規定准許原告請求，則原告其餘請求權基礎即無庸審酌，併此敘明。 五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相 當擔保金額准許之。並依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　郭思妤 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝達人 附表（整理自本院卷第138頁原告民事變更訴之聲明狀附表、本 院卷第143至144頁民事陳報狀）： 聲明第二項欠繳租金 編號 項目 金額 備註 1 112年11月租金分期（最後一期） 3066 2 113年2月至4月租金 27600 9200×3＝27600 3 113年5月租金（計算至113年5月3日） 890 9200÷31×3≒890 （元以下四捨五入） 4 押金 -18400 9200×2＝18400 總計 13156 聲明第二項逾期違約金 編號 項目 金額 備註 1 ⑴112年10月租金（9200元），逾期1個月以上繳納之逾期違約金。 ⑵111年12月至112年4月結欠租金以6期分期付款方式，併同112年5月至10月租金繳納，第6期（7666元）逾期1個月以上繳納之逾期違約金。 675 （9200＋7666）×4％≒675 （元以下四捨五入） 2 ⑴112年12月租金（9200元），逾期1個月以上繳納之逾期違約金。 ⑵112年11月結欠租金，以3期分期付款方式，併同112年12月至113年2月租金繳納，第1期（3068元）逾期1個月以上繳納之逾期違約金。 491 （9200＋3068）×4％≒491 （元以下四捨五入） 3 ⑴113年1月租金（9200元）逾期1個月以上繳納之逾期違約金。 ⑵112年11月結欠租金以3期分期付款方式，併同112年12月至113年2月租金繳納，第2期（3066元，原書狀誤載3068元，依本院卷第151頁原告函文內容為更正）逾期1個月以上繳納之逾期違約金。 491 （9200＋3066）×4％≒491 （元以下四捨五入） 4 113年2月至4月租金未繳之逾期違約金。 1104 9200×3×4％＝1104 5 113年5月租金未繳之逾期違約金。 36 9200÷31×3×4％≒36 （元以下四捨五入） 總計 2797