遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第7389號 原 告 陳美華 被 告 李峻毅 參 加 人 財團法人下文山清水祖師 法定代理人 王瑞妙 訴訟代理人 李建民律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月6日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣柒萬捌仟伍佰捌拾壹元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法 律上利害關係之第三人；就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第65條第1項、第58條第1項分別定有明文。經查，原告請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段000○0號（下稱系爭房屋）全部遷讓返還，並給付積欠之租金新臺幣（下同）7萬4,323元，及自民國113年7月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬2,000元，然被告抗辯系爭房屋已於113年2月20日由參加人拍定取得所有權，原告無權再向其請求租金等語，是本件訴訟結果之認定將影響參加人之權益，應認參加人就本件訴訟有法律上之利害關係。故參加人依民事訴訟法第58條第1項之規定為以輔助被告而聲明參加訴訟等節（見本院卷第89頁至第91頁），核無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：被告於111年11月1日向伊承租系爭房屋，並簽立 房屋租賃契約書（下稱系爭A租約），租約自111年11月1日起至113年12月31日共2年，每月租金為1萬2,000元，並於每月10日支付。詎被告未依約繳納，經以押金2萬元抵償租金後已達6月，尚欠伊租金及代墊之電費共7萬4,323元，被告自應負給付之責。又伊業已於113年4月16日以存證信函催告支付並告知將終止系爭A租約，然被告仍置之不理，是系爭A租約已於113年7月31日終止，被告仍占有使用系爭房屋，屬無權占有，自應按月賠償伊未收租金之損害即1萬2,000元至遷讓返還系爭房屋之日止。為此，爰依民法第440條第1項、第2項、第455條、第767條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付所欠租金及水電費7萬4,323元，並自113年7月31日起至遷讓之日止按月賠償1萬2,000元。 二、被告則以：系爭房屋遭拍賣係因原告本身之債務問題，且伊 於系爭A租約存續期間即被告知系爭房屋將遭法拍，嗣後系爭房屋於113年2月20即由參加人拍賣取得，參加人旋向伊主張其已取得系爭房屋所有權，並表示願以原租金費率將系爭房屋出租予伊，伊遂與參加人簽訂新的租賃契約（下稱系爭B租約），並自113年2月20日起將每月租金繳交予參加人。且兩造均認知系爭A租約將於系爭房屋拍定時合意終止，原告實無權再向伊請求租金。縱認兩造未合意終止系爭A租約，系爭房屋拍賣前系爭A租約即已存在，依買賣不破租賃，伊本可對參加人主張系爭A租約繼續存在，是伊對原告不生遷讓返還系爭房屋之問題，原告請求伊遷讓返還系爭房屋自屬無理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、參加人陳述略以：伊為系爭房屋坐落土地即新北市○○區○○○ 段00地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，原告係向伊不定期承租系爭土地而搭建系爭房屋，因系爭房屋經本院112年司執字第35788號(下稱系爭執行事件)查封拍賣，伊就系爭房屋有優先購買權，於113年2月20日優先承買系爭房屋，原告自113年2月20日起已非系爭房屋之所有權人，是原告提起本訴請求被告遷讓系爭房屋及給付租金實屬無理等語。 四、經查，系爭房屋為未辦保存登記之房屋，兩造於111年9月18 日簽訂系爭A租約，由被告以每月1萬2,000元承租系爭房屋，租期自111年11月1日至113年12月31日;嗣被告與參加人另訂立系爭B租約，租期自113年4月1日至117年3月30日等情，有系爭房屋不動產查詢資料、系爭A租約及系爭B租約附卷可佐(見限閱卷、本院113年度店司補字第1056號卷，下稱補字卷，第7頁至第11頁，及本院卷第33頁至第43頁)。原告主張依民法第440條第1項、第2項、第455條及第767條，請求被告返還系爭房屋及給付積欠之租金、水電費、無權占有系爭房屋之相當租金不當得利等語，為被告所否認，並以前詞置辯。茲說明得心證之理由如下: (一)按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項定有明文。基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力；倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年度台上字第1898號判決參照）。 (二)經查，系爭房屋經系爭執行事件拍賣，經參加人行使優先承 買權買受，於113年2月20日拍定，本院於113年8月7日核發權利移轉證書，參加人於同年月12日領得權利移轉證書等情，有新北市新店地政事務所112年5月11日新北店地登字第1125887177號查封登記函、本院113年8月7日北院英112司執荒字第35778號執行命令、113年8月8日北院英112司執荒第35778字第1134162656號函、113年8月7日北院英112司執荒字第35778號不動產權利移轉證書等文件在卷可稽(見本院卷第131頁至第142頁)，並經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗查核屬實。是前揭說明，系爭房屋由參加人於113年8月12日取得系爭房屋之所有權，原告自斯時起已非系爭房屋之所有權人，復未提出任何可請求被告遷讓返還系爭房屋之法律上依據，是原告主張依民法第455條、第767條，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還原告等語，自無理由，應予駁回。 (三)系爭房屋在參加人自113年8月12日取得所有權前，被告尚積 欠原告113年2月至7月間之租金及電費，扣除押金2萬元後，總計7萬4,323元等情，為被告所不爭執(見本院卷第146頁)，並有台灣電力公司繳費憑證可佐(見本院卷第65頁)。是原告請求被告給付積欠之租金及電費7萬4,323元等語，自屬有理，應予准許。又原告以被告積欠租金，於113年4月16日以新店龜山郵局存證號碼000005號存證信函終止系爭A租約(見補字卷第13頁至第15頁)，而原告於113年8月1日起至同年月11日間仍為系爭房至之所有權人，被告無權占用系爭房屋，是原告請求被告給付113年8月1日至同年月11日止之租金，於4,258元之範圍內(計算式:每月1萬2,000元租金X11/31日=4,258元，小數點以下四捨五入)為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。 五、綜合上述，原告請求被告給付積欠之租金及電費合計7萬8,5 81元(計算式:113年2月至7月之租金及電費7萬4,323元+113年8月1日至同年月11日之租金4,258元=7萬8,581元)為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114　　 年　　3 　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　賴淑萍 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114　　 年　　3 　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李昱萱