返還房屋

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第209號 原 告 王春森 訴訟代理人 黃心賢律師 被 告 李明娟 訴訟代理人 吳玲華律師 上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國113年9月27日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但其請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告原起訴請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號建物（下稱系爭房屋）返還原告（見本院卷第9頁），嗣訴訟進行中，具狀變更請求被告應將系爭房屋返還原告，並自民國113年1月1日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）9萬4,000元（見本院卷第87頁），核其所為之訴之追加與原請求其請求之基礎事實同一，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：系爭房屋為未辦保存登記建物，經原告於107年1 0月11日以300萬元向訴外人鄭清海所買受，原告已依其與鄭清海間訂立之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）於107年10月12日如數給付，除於107年11月21日繳納契稅外，自同年12月1日即變更房屋稅納稅義務人為原告，鄭清海並依系爭契約第7條之約定於107年12月15日交付系爭建物給原告，原告已取得系爭建物之事實上處分權。又因鄭清海係以低於市價出售系爭建物予原告，原告遂同意鄭清海自108年1月1日起至112年12月31日止，供其無償使用5年，借用期間水電費均由鄭清海繳納（下稱系爭使用借貸契約）。詎原告於使用期限屆至前，通知鄭清海應於借用期滿時交還系爭建物予原告時，獲悉系爭建物竟遭被告無權占用，是鄭清海自113年1月1日起即無權出租系爭房屋，鄭清海或其承租人即被告均已無權繼續占有系爭房屋，因鄭清海已於113年1月1日向原告表明將系爭房屋交還給原告，並讓原告直接訴請被告返還，爰依民法第179條和第962條等規定訴請被告自系爭建物遷出；又鄭清海曾於000年0月間向被告索要系爭房屋，原告亦在113年1月8日即提起本件請求，故被告在113年3月28日收到本件民事起訴狀時即已獲悉鄭清海自113年1月1日起已無占有系爭房屋之法律上原因及無權出租系爭房屋予被告，可見被告在斯時起即已屬惡意占有人，自應將占用該屋之利益返還予原告，而被告每月所得受相當於租金的不法利益為9.4萬元（含系爭房屋7間套房，每間套房每月租金市價1萬2,000元、系爭房屋地下室2個停車位，每個停車位每月租金市價5,000元），原告自得依民法第179條第1項不當得利之規定，請求被告至返還系爭房屋之日止，按月給付原告9萬4,000元等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋返還原告，並自113年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告9萬4,000元；㈡原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：鄭清海前因需錢孔急，於000年00月間向伊借款 共計300萬元，然無力償還，遂提議將系爭房屋以每月租金5萬元出租予伊充作分期償還借款本息，租期自108年1月1日起至114年12月31日止，共計7年，並簽訂「房屋租賃暨收取租金之權利讓渡承諾切結書」一份（下稱系爭租約）；原告僅為鄭清海之人頭，鄭清海方為系爭房屋之事實上處分權人，系爭契約係雙方通謀虛偽意思表示，應屬無效。原告依民法第946條或第179條規定規定請求返還系爭房屋，自無理由，且伊係因租賃關係使用系爭房屋，非無法律上原因受有利益，原告依民法第179條規定，請求伊按月給付9萬4,000元，亦屬無由。另縱認原告為系爭房屋之占有人，惟被告向鄭清海承租系爭房屋已達5年以上，其占有物返還請求權顯已逾民法第963條1年之消滅時效，原告自無從向伊主張返還系爭房屋的話，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、查系爭房屋為未辦保存登記建物，原事實上處分權人為鄭清 海，鄭清海於107年10月5日及同年月29日向被告之配偶借款共計300萬元，嗣於107年11月29日與被告締結系爭租約約定由鄭清海自108年1月1日起以每月租金5萬元將系爭房屋租予被告以清償前開借款含本息之債務，系爭房屋之修繕費用及房屋稅迄今均為鄭清海繳納之事實，業經兩造分別提出系爭房屋108年至112年房屋稅繳款書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、支票及退票理由單、房屋租賃暨收取租金之權利讓渡承諾切結書及鄭清海與被告間之LINE對話紀錄影本為證（見本院卷第37頁、第77至85頁、第99至107頁、第121至122頁、167至181頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。惟被告則以前揭情詞置辯，是本件兩造之爭執點，厥為原告依占有物返還請求權及不當得利返還請求權，請求被告返還系爭房屋之占有及自113年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告9萬4,000元，有無理由。 四、經查，原告與鄭清海間就系爭房屋有關占有詳細移轉過程， 業經證人鄭清海到庭結證稱：伊係因107年10月左右，財務上吃緊，剛好原告希望買一個辦公室，故而伊即跟原告做買賣，伊是先把鑰匙交給原告，原告把一些東西搬進來，簽約過後大約2個月左右後，伊跟原告稱希望房子讓我借用供別人使用來償還伊跟別人借款，原告是把房子全部借給伊用，原告初期買賣後有保留鑰匙，後來原告同意借伊使用房子，有跟原告要鑰匙，原告亦有交鑰匙給伊，約定借用時間為5年，5年後再把房子交還給原告，且因原告同意借用伊5年期間的房子，故而系爭房屋的相關稅捐及整修行為、整修費用都由伊處理（見本院卷第185頁至188頁、第204頁）等語明確。是可知原告與鄭清海間就系爭房屋確有買賣契約存在，鄭清海並已於買賣契約締結後交付系爭房屋予原告，惟原告與鄭清海間，另成立系爭使用借貸契約後，又將系爭房屋之全部占有再度移轉予鄭清海。且系爭房屋之全部占有既基於系爭使用借貸契約再度移轉予鄭清海，故鄭清海證稱伊與原告約定在鄭清海使用系爭房屋期間繳納系爭房屋之房屋稅、維修系爭房屋等費用由鄭清海出面處理，核亦與常情相符。被告既無法證明原告與鄭清海間之買賣契約係屬通謀虛偽意思表示之情，其以原告與鄭清海間之買賣契約係屬通謀虛偽思表示而無效云云，並不可採。然而鄭清海另於107年11月29日與被告間訂立系爭租約，並基於系爭租約交付系爭房屋，此情依前揭鄭清海之證述，原告亦屬知情，故原告與鄭清海間既另基於系爭使用借貸契約之法律關係將系爭房屋之占有再度移轉予鄭清海，鄭清海基於系爭使用借貸契約自原告處受領系爭房屋之占有，自有權就系爭房屋為使用收益，其於有權占有使用系爭房屋期間，復出租予被告且交付移轉系爭房屋之占有予被告之情形，自非屬無權出租他人之物。準此，被告受領系爭房屋之交付時，既係於鄭清海有權占有使用系爭房屋時期，自鄭清海處受讓系房屋之占有，尚不構成侵奪原告之占有，被告與原告間自亦無構成占有之不當得利可言。 五、復按占有人固得以返還請求權之讓與以代交付（民法第946 條第2項準用第761條之規定），然依「個人不得將大於自己之權利讓與他人」之法理，如所讓與之返還請求權受有限制，該返還請求權之受讓人自亦應承受該等限制，自不待言。經查，鄭清海固基於系爭買賣契約締結後將系爭房屋之占有移轉予原告占有，然而其後復與原告就系爭房屋訂立系爭使用借貸契約，並基於該使用借貸之法律關係，再度自原告處受讓系爭房屋之占有，並於系爭使用借貸契約期間內另與被告締結系爭租約，交付系爭房屋予被告，為本院認定如前所述。又鄭清海與原告間之有關系爭使用借貸契約固已於112年12月31日屆滿，惟依被告所提被告與鄭清海間之系爭租約書面所載（見本院卷第99頁至101頁）以及通訊軟體Line對話紀錄內容（見本院卷第175頁至179頁）可知，系爭租約之期限係至114年12月31日，可認系爭租約尚未因期限屆滿而終止，原告復無法證明鄭清海已合法提前終止系爭租約，故縱認鄭清海於系爭使用借貸契約期限屆滿後，已將其對於被告就系爭房屋返還請求權讓與原告以代交付系爭房屋之情為真，惟依前所述，原告既係自鄭清海處受讓鄭清海對於被告就系爭房屋返還請求權之讓與代替交付系爭房屋，用以履行鄭清海基於系爭使用借貸契約期限屆滿後應將系爭房屋交付返還予原告之義務，鄭清海行使返還請求權既受有系爭租約之限制，原告自鄭清海處所受讓之返還請求權，其行使占有物返還請求權自應承受該等限制至明。而系爭房屋係鄭清海於有權占有使用系爭房屋期間出租予被告並交付予被告之事實，業經本院認定如前所述，被告自得以系爭租約尚未因期限屆滿或未經鄭清海合法提前終止之情，主張被告對系爭房屋係屬有權占有而對抗原告本件之占有物返還請求，其占有系爭房屋亦不構成占有之不當得利。 六、綜上所述，原告基於占有物返還請求權及不當得利返還請求 權，請求被告返還系爭房屋之占有，及自113年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告9萬4,000元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請自失所附麗，亦應予以駁回之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日 民事第七庭　法　官 朱漢寶 以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日 書記官 林科達