返還租賃土地等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 112年度北簡字第6096號 原 告 蘇聰慧 吳慶壽 共 同 訴訟代理人 林煜騰律師 蔡晴羽律師 複代理人 孫國成律師 被 告 賴進財 訴訟代理人 張寧洲律師 上列當事人間請求返還租賃土地等事件，本院於民國114年1月22 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段00地號上，如附圖即臺北市古 亭地政事務所民國112年12月21日中正一土字第035200號土地複 丈成果圖所示A部分（面積80.13平方公尺）之地上物拆除，並將 土地騰空返還原告。 被告應給付原告新臺幣102,000元，及自民國112年4月18日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 被告應自民國112年4月18日起至騰空返還第一項土地之日止，按 月給付原告新臺幣17,000元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之99，餘由原告負擔。 本判決第一、二、三項得假執行。但被告如就第一項以新臺幣30 ,853,900元、就第二項以新臺幣102,000元、就第三項已到期部 分各期以新臺幣17,000元，為原告預供擔保後，各得免為假執行 。 　　事實及理由 一、本件原告起訴時，訴之聲明請求㈠被告應將坐落臺北市○○區○ ○路0段000號旁空地臺北市○○段0○段00地號部分之違章建物除去騰空，並將該建物所占用之系爭土地回復原狀返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）102,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地為止，按月給付原告17,000元等語（卷第9頁）。嗣於民國113年7月4日以書狀變更聲明為㈠被告應將坐落臺北市○○區○○路0段000號旁空地臺北市○○段0○段00地號部分（如附圖之A部分）之違章建物除去騰空，並將該建物所占用之前開土地回復原狀返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）462,810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地為止，按月給付原告77,135元等語（卷第295-296頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定相符，先予敘明。 二、原告起訴主張略以：被告前向原告承租門牌號碼臺北市○○區 ○○路0段000號旁空地即臺北市○○段0○段00地號土地如附圖所示A部分（下稱系爭A地），其上並有一違章建築鐵皮屋（下稱系爭地上物，占用系爭A地於審理中經測量為80.14平方公尺），約定租期自109年8月1日起至110年2月1日止，租金每月17,000元，租期屆滿被告拆屋還地，並簽有租賃契約（下稱系爭租約）。然系爭租約到期被告遲未返還，兩造於110年12月3日經臺北市中正區調解委員會調解成立，約定延長系爭租約租期至111年6月3日，並得視被告需要，再延長3個月至111年9月3日。本件系爭租約已經屆期，被告自應返還租賃之系爭土地，詎被告拒絕返還，爰依租賃契約、不當得利之法律關係請求被告返還系爭土地，並給付111年9月起至112年3月止相當於租金之不當得利462,810元，以及自起訴狀繕本送達翌日起按月給付相當於租金之不當得利77,135元等語，並聲明如上開變更後之聲明所示。 三、被告則以：系爭租約依上開調解書延至111年6月3日，另於 租約屆滿翌日起續3個月至111年9月3日止，原告並親至被告處收取111年6月至10月之租金，足見原告於111年9月3日租約屆期後，不即為反對續租之意思表示，更收取111年10月份租金，可證原告同意續租系爭土地。至於原告於間隔3個月後所發之律師函，已非及時表示反對之意思，依民法第451條規定視為以不定期繼續契約等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 四、得心證之理由： (一)查被告所有之系爭地上物使用系爭A地之面積為80.14平方公 尺，兩造就系爭A地於109年7月31日定有租賃契約，約定租期自109年8月1日至110年2月1日，兩造於110年12月3日經臺北市中正區調解委員會調解成立，同意「一、…租期延至111年6月3日止。二、前項租約依對造人（即被告）之需要自前項租期屆滿翌日起續3個月至110年（應係111年之誤繕）9月3日止。…四、其餘租約約定事項依附件所示雙方於109年7月31日所訂最近房屋租賃契約」等項，嗣租期屆滿，原告曾於111年11月23日、112年3月7日發函催告被告返還系爭A地等情，有系爭租約、臺北市○○區○○○○○000○○○○○0000號解書、律師函、臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖可稽（卷第23-29、35-40、197、271-273、397-400頁），並經調閱本院110年度核字第2924號卷，且為兩造所不爭執，堪信為真。 (二)按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。反之，若出租人有反對之意思者，即無此規定之適用。次按定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅；除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院106年度台上字第1636號民事判決意旨參照）。查兩造間之系爭租約經前開調解書約定延長租期至111年9月3日止，並約定其餘租約約定事項仍依109年7月31日之系爭租約。而系爭租約第8條約定：乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利。且於系爭租約末頁載明約定「乙方承諾租約期滿後拆屋還地」等語（卷第29頁），足認租期屆滿，如被告欲繼續承租，需經原告同意。又原告曾委託律師先後於111年11月22日、112年3月7日對被告寄發律師函催告被告於租期屆滿後應拆屋還地，並自111年9月4日起給付相當於租金之不當得利，堪認原告並無繼續出租之意，且對被告於租期後續使用系爭A地表示反對，核諸前揭規定及說明，本件原告已為反對繼續出租之意思，即無視為不定期租賃規定之適用，系爭租約在111年9月3日租期屆滿後，雙方已無租賃關係存在，堪以認定。被告辯稱原告不即時反對並收取111年10月份租金，本件有不定期租賃之適用云云，核與系爭租約第8條約定需經原告同意繼續出租而阻止續租效力之規定不符，且原告亦將被告所稱之111年10月租金退還被告，是其抗辯，不足採信。 (三)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條 第1項前段定有明文。經查，本件無不定期租賃之適用，系爭租約於111年9月3日因租期屆滿而終止，已如前述，被告依系爭租約及上開規定，負有依約拆除系爭地上物並返還系爭A地之義務，是原告依租賃契約之法律關係及民法第455條前段之規定，請求被告拆除系爭地上物並將系爭A地騰空返還予原告，應屬有據。 (四)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。經查，系爭租約自111年9月3日屆期終止後，被告即無法律上之原因而繼續使用系爭A土地，為無權占有，自屬無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，故原告依民法第179條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，應屬有據。原告就不當得利之金額，雖主張依系爭A地之公告現值每平方公尺385,000元，乘以面積80.14平方公尺，以每年房地投資報酬率3%計算，每月相當於租金之不當得利為77,135元等語，然本件原告係本於出租人之地位所為請求，參酌系爭租約約定之租金為每月17,000元，本院認以每月17,000元計算被告所受利益，允為適當。從而，原告請求自111年9月4日起至112年3月3日止之6個月所受相當租金之不當得利102,000元(計算式：17,000元×6月＝102,000元），及自起訴狀繕本送達翌日即112年4月18日(卷第75頁)起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並請求被告自112年4月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付17,000元，應屬有據，逾此範圍，則無理由。 (五)綜上，原告依系爭租約及民法第455條前段規定，請求被告 拆除如附圖所示A部分之地上物並返還該占用部分土地，及依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告102,000元及自112年4月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自112年4月18日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付17,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。 五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。 六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　蔡玉雪 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按 他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納 上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃馨慧