給付租金

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第4295號 原 告 張貞富 訴訟代理人 沈曉志 被 告 彭建彰 何卓軒 共 同 訴訟代理人 陳克譽律師 王俊賀律師 陳亭宇律師 上列當事人間請求給付租金事件，本院於中華民國113年10月1日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾陸萬玖仟壹佰壹拾貳元，及自民 國一百零八年五月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹佰貳拾陸萬玖仟壹佰 壹拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：訴外人棋鑫有限公司(下稱棋鑫公司)以被告為連 帶保證人，於民國106年4月28日與原告簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，約定原告將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00號1樓左半部(下稱系爭房屋)出租予棋鑫公司，租賃期間自106年6月10日起至111年6月9日止，第1年每月租金為新臺幣(下同)108,000元(含稅)，第2年每月租金為118,000元(含稅)，第3年至第5年每月租金為128,000元(含稅)，管理費每月600元，押租保證金為250,000元，詎棋鑫公司自107年6月起即拖欠租金未繳，經原告多次催繳，仍未獲置理，迄108年5月28日止，已欠租達12個月，共1,416,000元，扣除押租保證金250,000元，仍積欠租金1,166,000元，原告遂於108年5月29日以存證信函向棋鑫公司終止系爭租約，依系爭租約第14第2項第3款約定，棋鑫公司尚需支付懲罰性違約金300,000元，另原告代棋鑫公司繳付電費28,379元，合計1,494,379元(計算式：0000000＋28379＋300000＝0000000)，被告為連帶保證人，應負連帶清償責任，爰依系爭租約及連帶保證法律關係，請求被告連帶給付1,494,379元，為此提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告1,494,379元，及自108年5月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭房屋自107年6月起即已有嚴重漏水問題，導 致棋鑫公司無法營業，經多次向原告反應，原告卻推諉卸責，無任何改善作為，原告明知棋鑫公司承租系爭房屋之目的為餐廳營業使用，卻未能提供完全不會漏水可供棋鑫公司經營餐廳使用之租賃物，棋鑫公司自得於107年6月起免為給付租金之義務，又系爭房屋之漏水已足影響到餐廳用餐之客人安全及健康，被告於108年2月25日以存證信函向原告終止系爭租約，原告對被告無權請求給付租金；縱認原告得請求被告給付租金，惟原告起訴日為113年5月13日，則於108年5月前之租金已罹於5年時效而消滅；電費部分，如認被告需要負擔電費，惟原告並未返還押租保證金250,000元，被告得主張抵銷，經抵銷後，原告之電費債權消滅，原告關於電費之請求自無理由；違約金部分，系爭租約乃因原告未履行其出租人義務，導致棋鑫公司受有損害，不得不終止租約，原告無權請求懲罰性違約金，棋鑫公司既無需給付原告租金、電費及懲罰性違約金，原告請求被告連帶給付1,494,379元，並無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院得心證之理由： 　㈠關於系爭租約於108年5月29日提前終止部分： 　⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。是關於承租人得終止契約之前提要件為「承租人定相當期限，催告出租人修繕，出租人於其期限內不為修繕」。 　⒉經查，被告雖辯稱系爭房屋之漏水已足影響到餐廳用餐之客 人安全及健康，被告於108年2月25日以存證信函向原告終止系爭租約云云，並提出臺北古亭郵局第000198號存證信函為據(見本院卷第117頁)，依上開說明，被告應就已定相當期限催告原告修繕，原告未於該期限內為修繕之事實，負舉證責任，然被告就此，並未提出任何證據證明之，堪認被告未就系爭房屋之漏水情事，限期催告原告修繕，即被告既未就系爭房屋之漏水情事催告原告限期修繕，自不得終止租約，故被告於108年2月25日所為終止租約之意思表示，即不合法，是被告辯稱已於108年2月25日合法提前終止系爭租約云云，尚非可取。 　⒊又原告主張棋鑫公司自107年6月起即拖欠租金未繳，迄108年 5月28日止，已欠租達12個月，被告雖辯稱有繳納租金，但自陳無法舉證等語(見本院卷第443頁)，自難信為真正，而原告以棋鑫公司違約為由，於108年5月29日以臺北逸仙郵局第001052號存證信函通知被告系爭租約於108年5月29日終止，則系爭租約經原告於108年5月29日提前終止，堪可認定，故原告主張系爭租約於108年5月29日提前終止等語，應屬可採。㈡關於原告得向棋鑫公司收取未付租金額部分： 　⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權(最高法院98年度台上字第222號判決要旨參照)。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。 　⒉被告辯稱原告明知棋鑫公司承租系爭房屋之目的為餐廳營業 使用，卻未能提供完全不會漏水可供棋鑫公司經營餐廳使用之租賃物，棋鑫公司自得於107年6月起免為給付租金之義務云云，應由被告就系爭房屋不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態，負舉證責任，被告就此雖提出漏水照片為據(見本院卷第77-83頁)，然查，被告辯稱系爭房屋係自107年6月始開始發生漏水，而系爭租約之始期為106年6月10日(見本院卷第13頁)，即系爭房屋於交付棋鑫公司使用時顯無漏水之情事，應認原告交付之租賃物有符合系爭租約；又系爭房屋係自107年6月始發生漏水，經兩造會同抓漏師傅排查，肇因為「2樓陽台排水管破裂或防水失效」，原告亦立即連絡2樓屋主修繕，2樓之屋主亦於同年8月2日雇工班修繕，亦有兩造line對話截圖可稽(見本院卷第127-128頁)，即系爭房屋係因系爭房屋之2樓陽台排水管破裂或防水失效而發生漏水，亦即系爭房屋之漏水非可歸責於原告，復被告又未提出其他證據，證明原告就系爭房屋之漏水有何可歸責之事由，則被告辯稱，原告未能提供完全不會漏水可供棋鑫公司經營餐廳使用之租賃物，棋鑫公司得主張同時履行抗辯權，於107年6月起免為給付租金之義務云云，亦非可取。 　⒊至被告另辯稱原告就108年5月前之租金請求權已罹於時效云 云，按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅；消滅時效因請求、承認、起訴而中斷；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第126條、第129條第1項、第144條第1項亦定有明文。再查，依兩造之line對話紀錄截圖所載：「108/05/27(彭建彰)星期六的協商內容對我不是很公道：⒈漏水問題6個月才解決⒉去年6月就提出協商終止合約要求不被接受才造成積欠租金⒊…。」(見本院卷第436頁)，依上開對話所示，被告於108年5月27日有承認積欠租金之行為，已發生中斷時效之效力，而原告係於113年5月13日提起本訴，亦有本院收狀戳蓋印於起訴狀可考(見本院卷第7頁)，尚未逾5年消滅時效期間，故被告辯稱原告就108年5月前之租金請求權已罹於時效云云，亦不可取。 　⒋原告主張棋鑫公司自107年6月至108年5月28日止積欠租金已 達12個月，共1,416,000元，然查系爭租約自107年6月10日至108年6月9日止，每月租金為118,000元，被告自107年6月10日至108年5月28日，共欠租11月又19日，計1,372,733元【計算式：118000×11＋118000×19/30＝0000000，元以下四捨五入】，扣除押租保證金250,000元，尚欠租金1,122,733元【計算式：0000000－000000＝0000000】。故原告請求棋鑫公司給付未付租金額為1,122,733元，洵屬有據，超過部分，核屬無據。 　㈢關於原告得向棋鑫公司請求代付電費部分：　 　⒈系爭租約第6條第2項約定：「…有線電視費、大樓管理費、AD SL裝置費、水、電、瓦斯、電話費等自交屋日起由承租人負擔。」(見本院卷第13頁)。 　⒉原告主張代棋鑫公司繳付電費28,379元，並提出繳費憑證為 據(見本院卷第27-31頁)，復被告自陳對原告有代繳電費沒有意見等語(見本院卷第440頁)，故原告請求棋鑫公司給付代繳之電費28,379元，亦洵屬有據。 　㈣關於原告得向棋鑫公司請求懲罰性違約金部分： 　⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判決要旨參照）。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決要旨參照）。又系爭租約第14條第2項第3款約定：「本租約如因承租方違約導致提前終止，出租方即得向承租方請求叁拾萬元之懲罰性違約金…。」(見本院卷第15頁)。 　⒉原告主張依系爭租約第14條第2項第3款約定，棋鑫公司應支 付懲罰性違約金300,000元云云，惟經本院審酌棋鑫公司未依約繳納租金經原告提前終止系爭租約，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情，認原告請求300,000之懲罰性違約金尚屬過高，應予酌減為按月租金之1倍即118,000元為適當，逾此部分之請求，則屬無據。 　㈤從而，原告得請求棋鑫公司給付之金額為1,269,112元(計算 式：0000000＋28379＋118000＝0000000)。 　㈥關於原告得請求被告負連帶清償責任部分： 　⒈按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者 ，為連帶債務；連帶債務人之債權人，得對於債務人中之一人或數人，或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付；連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任，民法第272條第1項、第273條定有明文。而所謂連帶保證債務，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言（最高法院45年台上字第1426號判決要旨參照）。 　⒉復查，棋鑫公司依系爭租約應給付原告之金額為1,269,112元 ，已如前述，被告既均為系爭租約之連帶保證人，應負連帶清償責任，則原告請求被告連帶給付1,269,112元，洵屬有據。 　㈦末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第1項分別有明文規定。本件原告於108年5月29日以臺北逸仙郵局第001052號存證信函催告棋鑫公司於108年5月28日前繳清積欠之租金及水電費，有該存證信函可參(見本院卷第21頁)，準此，棋鑫公司應自118年5月29日起負遲延責任，原告請求被告給付自108年5月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核無不合，併予准許。 四、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告連帶給付1,269,11 2元，及自108年5月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日 臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按 他造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日 書記官 黃慧怡