遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第6518號 原 告 林瑞明 胡美慧 被 告 周育宏 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國114年3月4 日言詞辯論終結，本院判決如下︰ 　　主　　　文 被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號十八樓之四三房屋騰 空遷讓返還原告；並自民國一百一十四年四月一日起至返還房屋 之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元，暨自民國一百一十三 年六月二十日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍 仟元違約金。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五十分之四十九，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾壹萬 伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張：被告於民國112年2月17日向原告承租坐落於臺北 市○○區○○○路0段00號18樓之43之房屋(下稱系爭房屋)，約定每月1日應給付租金新臺幣(下同)15,000元，兩造並簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)。詎原告於113年6月2日在LINE通訊軟體對話中發現被告竟違反系爭租約第4條約定系爭房屋係供「工作室」使用，而以「日租套房」作為營利。原告遂於113年6月19日以系爭租約第6條第1款通知被告終止系爭租約，並依系爭租約第6條第2款請求日租金3倍之違約金至遷出完成為止。爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓交付原告；並自114年4月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告15,000元房租，暨自113年6月20日起至返還房屋之日止，按月給付原告45,000元違約金。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：兩造於112年2月17日簽訂系爭租約時，因承諾原 告不會報稅，故並未將被告所開設公司地址登記於系爭房屋。又系爭房屋與被告經營之日租旅館業公司距離極近，故被告承租系爭房屋後均作為自身所開設公司之辦公室及倉庫使用，並提供排班員工換班時休憩使用，絕無用作日租套房，被告並無違反系爭租約第4條第1項約定之使用方式，除對話外，原告並無其他證據證明被告確實違反系爭租約第4條第1項約定之使用方式，自應由原告先行善盡舉證責任以實其說，原告之主張並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告主張被告於112年2月17日向原告承租系爭房屋，約定每 月1日應給付租金15,000元，兩造並簽訂系爭租約等情，業據其提出系爭租約影本在卷可稽（見本院卷第13-17頁），並為被告所不爭執，原告主張之前揭事實，堪信為真實。 四、本院得心證之理由： 　㈠按系爭租約第4條約定：「使用租賃物之限制：1.本房屋係供 工作室之用。」、第6條約定：「違約處罰：1.乙方(即被告)若違反約定方法使用房屋，...，甲方(即原告)得終止租約，乙方絕無異議。」、「租賃關係終止時，乙方應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方...」有原告提出之系爭租約影本在卷可稽(見本院卷第13、15頁)。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決可資參照）。經查，原告主張被告違反系爭租約第4條約定，原告遂於113年6月19日以系爭租約第6條第1款通知被告終止系爭租約等情，業據其提出系爭租約、LINE對話紀錄、照片等件影本在卷可參（見本院卷第13-25、137-145頁），惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。惟查，觀諸原告提出之LINE對話紀錄，被告：「因為我們目前做日租，客人在也比較不方便」、「能否仲介需要看房時，跟我們聯繫」，原告：「所以會約可以的時間」，被告：「通常是1:00-3:00我們會把房子整理得乾淨整潔」(見本院卷第21頁)，又稽諸原告提出之照片(見本院卷第141-145頁)，系爭房屋確如日租套房之樣貌，是原告之主張堪可採信，被告上開所辯，尚不足採。又原告以被告違反系爭租約第4條約定，而於113年6月19日通知被告終止系爭租約等情，亦據其提出LINE對話紀錄在卷可佐（見本院卷第23頁），系爭租約既經終止，揆諸前揭約定，被告即應將系爭房屋騰空 返還予原告。又被告於系爭租約終止後仍未將租賃物返還原告，受有相當租金之不當得利，是原告請求被告給付自114年4月1日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利15,000元，為有理由。 　㈡再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨可參）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。查系爭租約第6條第2項固約定：「違約處罰：2.租賃關係終止時，乙方應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每日得向乙方請求按日租金三倍之違約金至遷出完成為止，雙方均無異議。」(見本院卷第15頁)，惟本院審酌原告因被告無權占有房屋所受之主要損害，應係無法使用、收益系爭房屋，致無法獲得相當於租金之利益，原告既已依民法第179條之規定，請求被告給付自114年4月1日起至返還系爭房屋止，按月給付相當於租金之不當得利15,000元，業如前述，則其損害已大致足以填補，原告再請求按月以3倍租金計算之違約金，顯屬過高，本院認應酌減至按月賠償15,000元計算之違約金為適當。 五、綜上所述，原告提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋騰空遷 讓交付原告；並自114年4月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告15,000元房租，暨自113年6月20日起至返還房屋之日止，按月給付原告15,000元違約金，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條適用簡易程序 所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。 七、民事訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　 臺北簡易庭　 　　　　　　　　　　　　　　　法　　　官　郭美杏 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路 0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林玗倩