履行契約

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第7968號 原 告 林容瑋 訴訟代理人 宋穎玟律師 被 告 林仁傑 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年11月1日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應給付原告新臺幣124,577元，及自民國113年7月30日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 二、訴訟費用新臺幣1,330元，及自本判決確定之翌日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息，由被告負擔。 三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣124,577元為原告預供 擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告主張略以： ㈠被告自民國109年11月10日起，向原告承租門牌號碼為：臺北市 ○○區○○路0段00巷00○0號1樓房屋（下稱系爭房屋）作為店面使用，租賃期間自109年11月10日起至112年11月9日止，每月租金新臺幣（下同）33,000元，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約）。依系爭契約第9條第4項約定，於租賃期間屆滿後，被告應將系爭房屋1樓門前之木造構造物、雨遮部分（下稱系爭違建）回復原狀，然經原告多次請求，均未獲被告回應。而於兩造終止系爭契約後，臺北市政府都市發展局（下稱都發局）即通知原告系爭房屋1樓門前之系爭違建部分，已違反建築法第25條，核屬違建物，依建築法第86條規定應予以拆除，並限期命原告於113年4月2日前強制拆除。故原告遂委請廠商拆除系爭違建，並花費156,471元之拆除費用，於扣除被告已繳付之剩餘押租金31,894元（被告繳付2個月押租金66,000元，扣除被告未繳納之1個月租金33,000元、尚未繳納之水電費1,106元，尚餘押租金31,894元。計算式：66,000－33,000－1,106＝31,894）後，被告尚應給付原告124,577元（計算式：156,471－31,894＝124,577）。 ㈡被告雖辯稱系爭房屋門口於其承租前即存有系爭違建，此與都 發局發函予原告，要求原告拆除門前之系爭違建等，無論自形狀、位置均相同，故不應轉嫁被告負責云云。然系爭房屋於被告承租前確實係由前租客承租經營咖啡廳使用，但因前租客經營不善，租賃期間未屆至前，原告即將該店面頂讓予被告，兩造始於109年11月10日簽署系爭契約，因被告欲經營咖哩店，與前租客經營之咖啡廳風格不同，被告向原告表示會將前租客留有之裝潢全數拆除，並請裝修師父依照被告經營之咖哩店風格重新裝潢。而被告提出之黑白照片無法顯示被告承租前原本裝潢之木質色調，且對比原告提出之Google Map 109年至112年之街景圖及放大照片可知，不論系爭房屋門口之裝潢構造、樣式、顏色，以及形狀，均大相徑庭。加上前租客就系爭房屋門口之裝潢樣式，並無凸起物，但被告重新裝潢系爭房屋後，其將門口往外推，形成一向外凸出物，故系爭房屋門口始遭都發局判定為違建物。是以，被告承租系爭房屋後既已重新裝潢，故被告辯稱系爭房屋門口並非由其承租時所施設云云，顯為卸責之詞。 ㈢被告雖又辯稱本件拆除費用僅有15,000元，其他並非回復原狀 之必要費用云云，然被告設置之木門及玻璃窗經都發局認定為違建，原告依都發局之指示拆除後，系爭房屋即呈現無門及玻璃窗之狀態，原告遂委請一鎏室內裝修有限公司（下稱一鎏公司）重新設置門及玻璃窗，且一鎏公司出具之報價單，其上所載之折門5片、安裝地軌、送烤漆廠、玻璃等工程內容，均為製作門及玻璃窗之必要費用。而被告拆除前租客裝潢之木門及玻璃窗，縱使原告以相同原物料、工法進行施作，亦難期待與前租客裝潢之樣式完全相同，則其回復原狀顯有重大困難之情形，故原告本可向被告請求施作門及玻璃窗之金錢損害賠償。而被告將系爭房屋設置成違建物，原告依法拆除後，系爭房屋呈現無大門及玻璃窗之態樣，而原告回復原狀之現況，僅有設置門及玻璃窗，與被告承租前之態樣並無二致，是原告並未加以另行美化或加諸過多不必要之裝潢，故原告回復原狀之費用並無過高或有不合理之處，故原告請求被告給付124,577元，自為有理由。 ㈣為此，爰依兩造間系爭契約之法律關係，提起本件訴訟等語， 並聲明： ⒈被告應給付原告124,577元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。　　　　　　 二、被告抗辯則以： ㈠被告雖有向原告承租系爭房屋，然系爭違建並非被告所設置， 該違建於被告承租系爭房屋之初即已存在。由網路上109年3月11日之系爭房屋照片可知，於被告109年11月10日承租之前，系爭房屋1樓門前之竹木造構造物、雨遮即屬早已存在，再與都發局發函予原告、要求原告拆除系爭違建之照片比對後，兩張照片無論位置、形狀，皆完全相同，顯然係屬於同一構造物，故系爭違建顯然於被告承租系爭房屋前即已存在，並非為被告所設置。則系爭違建既非被告所設置，被告自無拆除且回復原狀之義務。 ㈡被告於系爭契約屆滿後，自113年1月22日將系爭房屋交還原告 時起，至113年3月28日原告傳送訊息予被告時止，原告就系爭房屋並未主張有何需回復原狀之情事，且就雨遮部分被告亦未曾更動，原告亦未舉證證明被告確有對該雨遮有加以施工、改變原有狀態之情事。而系爭違建經都發局認定為違章建築，且限原告需於113年4月1日前自行拆除，原告始於113年3月28日以簡訊通知被告，於簡訊內容中僅稱雨遮違建需拆除，並未提及竹木工作物亦應回復原狀，故就該竹木工作物於上開簡訊中，並未要求被告為任何處置，而上開簡訊原告亦未定相當期限，故亦不生催告之效力。原告亦未指明回復原狀之實際內容，被告亦無從為回復原狀。縱原告所指被告就門前構造加以整修屬實，亦僅為其中一小部分略加以整修而已，並未變更構造物之形狀，亦未擴大面積，因而仍屬舊有之違建，縱將之全部拆除，亦不可能額外增加原告拆除費用之支出。 ㈢縱被告有回復原狀之義務，然該違建並非被告所設置，而係被 告承租前即已存在，如要回復原狀，也是要回復被告承租前之原狀，況都發局要求原告於113年4月1日前拆除，乃原告依臺北市政府之命令拆除，原告拆除系爭違建之結果，造成被告無法回復原狀，此乃係可歸責於原告而造成被告無法回復原狀，並非可歸責於被告。原告拆除系爭違建所支出之費用，係因臺北市政府之命令所生，並非因原告要求被告回復原狀而被告未依原告要求，始由原告自行雇工回復原狀而支出，縱被告未回復原狀而使原告受有損害，原告所支出之費用與被告未回復原狀而使原告受有損害，並無相關因果關係。且縱被告需負回復原狀之義務，亦僅限於被告為求牢固而整修之一小部分，且應俟被告不回復原狀而由原告回復時該部分支出之費用，始為被告依法應負之法律責任，原告迄今仍未舉證證明其為回復原狀而支出任何費用，其請求為無理由。 ㈣又依都發局函文之照片所示，其所指之違建物之雨遮係在門前 之上方，竹木造構造物則在雨遮之正下方，且門前竹木造構造物前並無鐵捲門。而依被告所提照片顯示，被告於承租前，原告所指之所謂被告設置之玻璃窗（即都發局所指之竹木造構造物）早已存在，並非被告將前承租人於鐵捲門之後所設置之木門及玻璃窗改設置於鐵捲門之前，原告所指與事實不符。被告僅有因承租前原有存在之竹木造構造物老舊破損，而略加以整修而已。而原告所謂之木門，係在原告所有之系爭房屋範圍內，並非都發局要求原告拆除之違建物，木門並非設在門前，而係設於系爭房屋之樑柱間，非屬違建物，原告自行拆除，應自行負擔其費用。 ㈤另訴外人一鎏公司提出之報價單，其中工程項目鐵件、送烤漆 廠、玻璃等項目，均與回復原狀或所應拆除之雨遮、門前竹木構造物而支付之費用完全無關。又所載拆除門口違建單價15,000元部分，應係包含拆除雨遮、門前竹木構造物及原告所謂木門之費用，然雨遮非被告所設置、木門非都發局命拆除之部分，而竹木構造物被告僅加以部分整修，被告縱應就此回復原狀，亦應估算此部分回復原狀之費用，其餘請求當屬無據。又就押租金剩餘31,894元部分，被告於本件主張抵銷（並撤回原提起請求返還押租金之反訴，依法自應准許，併此敘明）。 ㈥並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　 三、本院判斷之理由： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為 民事訴訟法第277條前段定有明文。且按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。又房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得有損害原有建築之結構安全；前項情形承租人返還房屋時，應負責回復原狀。此系爭契約第9條第3、4項分別定有明文。 ㈡本件原告依系爭契約第9條第3、4項等之規定，主張被告於返還 系爭房屋時，應負有回復原狀義務，經查無誤。被告抗辯兩造嗣後曾經合意被告毋庸恢復原狀云云，既未能舉證證明，無從可認。又原告主張就系爭房屋出租予被告，於租期屆滿後，系爭房屋之系爭違建遭都發局發函應予拆除，因通知被告其並無配合拆除意願，原告因而拆除系爭違建，並為回復系爭房屋之出租前原狀，而支出156,471元之拆除費用，並於扣除被告所剩餘之押租金31,894元（已扣除積欠費用）後，被告尚應給付原告124,577元等節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。本院查： ⒈依原告提出之系爭房屋網路照片所示，系爭房屋於108年間尚可 看到木門及玻璃窗，並無鐵捲門，而於109年交付被告前，僅看得到鐵捲門，鐵捲門之外，顯無其他木造門或玻璃窗存在（見本院卷第121、123至127頁），而於被告承租系爭房屋後之111及112年照片，外觀僅可見木造門、窗店面且有外推情形（見本院卷第121、129至131頁），顯然被告於承租系爭房屋後，基於商業需求，在門面裝潢時外推而增加原本無之木作展示窗，被告雖辯稱承租系爭房屋後，該木門就即在鐵捲門之外側，故原告交付時之門窗裝潢本身就是違建云云，顯與原告提出之街景圖客觀外型照片不符，蓋依該照片所示，於被告承租前之鐵捲門之外側，並無其他木造門或玻璃窗之存在。被告雖提出之109年3月11日刊文之黑白照片（見本院卷第85頁），但無法顯示被告承租前原本裝潢之木質色調，經比對由原告提出上開Google Map於109年至112年之街景圖及放大照片（見本院卷第121至127頁），可知被告承租改裝前之系爭房屋，不論在系爭房屋門口之裝潢構造、樣式、顏色及形狀，均大相徑庭，被告承租前之前租客就系爭房屋門口之裝潢樣式，並無向外推展之凸起物（展示窗）、木門樣式亦不相同，且該木門、門面之外，尚有鐵捲門可往下拉，但是，被告重新裝潢系爭房屋後，將平整之門面往外推，形成一向外凸出物之玻璃展示窗，系爭房屋門面門口之位置始遭都發局判定為違建物。是以，被告承租系爭房屋後，既已大幅變更原裝置外觀並重新裝潢，被告辯稱遭認定違建之系爭房屋門面門口，並非由其承租時所施設云云，顯與卷存事證不合，被告前述辯稱，無從作為對其有利之認定。 ⒉被告雖又辯稱其係於109年10月承租系爭房屋，於109年11月10 日就施工，係工人於施作時不小心把木門拆除的，故方進行重建云云，然姑不論是否真如被告所辯係不小心拆除、故方進行重建云云，原告於交付系爭房屋前，鐵捲門外側本無其他木門或玻璃櫥窗之存在，已足認定，被告於進行施工後，照片中門口門面之柵式木門、外推展示木框玻璃窗及相關雨遮下木造裝飾，顯然為被告承租改裝潢後始出現，故原告主張經認定之系爭違建，應為被告施工後建造而成，已屬可信。徵以，於109年之上揭照片中，鐵捲門於向下半拉之狀態下，於鐵捲門最下方與地面間之空間中，尚還有露出半截內部木門影像，木門之上半截，則為鐵捲門所遮蔽，足見當時應無向外推之玻璃展示窗，顯與被告當庭所辯稱：木門就在鐵捲門之外側，故本就屬遭認定違建之範圍云云（見本院卷第121、127頁），並不符合，蓋若如被告所辯稱木門在鐵捲門外側導致被認定違建，則於鐵捲門下拉時，木門應不至於遭鐵捲門遮蔽，而應顯現於該照片之中，是被告此部分抗辯，與實際狀況照片不符。被告就木門承租前即存在鐵捲門外側而屬違建一節未再為舉證，是以，綜合上開事證，應認原告主張，較為可採，系爭違建應為被告承租後裝潢施工建造而成。故原告主張其遭都發局命拆除系爭違建，原告因此支出相關之拆除費用，且應給付系爭房屋回復原狀費用，依前所述，為有理由，應予准許。 ⒊就原告本件請求之損害賠償金額部分，被告雖又辯稱本件拆除 費用僅有15,000元，其他並非回復原狀之必要費用云云。然由被告重新裝潢而設置之柵狀造型木門及玻璃展示窗，因為屬重新裝潢設置，均經都發局認定為違建，是原告主張依都發局之指示拆除後，系爭房屋即呈現無門及玻璃窗狀態，所提出之一鎏公司出具報價單，其上所載之折門5片、安裝地軌、送烤漆廠、玻璃等工程內容，雖與最初鐵捲門後尚有木片門及玻璃窗之設計未必相同，但原告主張被告應負回復原狀之責，確實包含將原應存在之門及窗復原範圍，被告既於言詞辯論終結前，無對該如此回復必要對外之門窗費用，再提出確切合理之市場交易價格供酌，是原告提出之工程報價單，尚可認均為回復原狀製作門及玻璃窗之必要費用，徵以，上載所謂折門5片附連地軌、烤漆玻璃等工程所製作者，確為對外門面之嵌玻璃窗折疊門片，亦屬遭到已認定系爭違建全數拆除後回復上開原狀之方式之一。 ⒋而被告拆除前租客裝潢之木門及玻璃窗重為裝潢事實，為被告 不爭執，則前既由被告拆除重為裝潢，該等物件材料已成廢棄物，縱強求原告再以相同原物料、工法進行施作，實際上難期與前租客裝潢完全相同，再基於經濟原則，其後居住使用目的既未必相同，亦無可能要求回復原狀方式為先復原回原租客店面外觀後，再修改為原告現使用所需，則因前、後使用目的已變更，兼以系爭違建範圍全遭拆除，其回復原狀顯有重大困難情形，但原告仍可向被告請求施作回復門及玻璃窗之金錢損害賠償至明。被告將系爭房屋裝潢設置後遭認定成違建，原告依法被要求拆除後，系爭房屋即呈現無門及玻璃窗態樣，當非承租前原狀，原告於被告經其通知應拆除違建回復原狀時，業已表明拒絕負責，且於雙方對話中稱：...我頂下來就有了，...雨棚不應是我的責任...要上法院釐清責任，我明天就去處理等語，原告又稱要被告詢問建管處，因為...通知連被告裝潢木門出入口都劃成違建等語無誤，此有原告提出之LINE截圖可證（見本院卷第99頁）。則原告主張其告知卻未獲被告積極回應，僅得自行回復原狀後之現況既設置門及玻璃窗，非無理由，又原告自行恢復原狀之外觀，堪認與被告承租前之原狀態樣之門面有門、窗功能相同，亦無明顯可見之豪奢過當裝置，亦未加以另行美化或加諸不必要裝潢等情事，被告亦無舉反證證明原告此次回復原狀之費用過高或已有不合理之處，故原告請求被告給付其實際支出之拆除及回復原狀費用於扣除被告抗辯之押租金及雙方已不爭執之積欠費用後，尚應給付124,577元，自為有理由。 ㈢至於，被告雖抗辯再以剩餘之押租金31,894元，於本件為抵銷 之抗辯部分，然原告於本件請求中，就實際已支出之前揭156,471元拆除等等費用中，已扣除被告繳付、剩餘押租金共31,894元，僅請求被告給付原告124,577元，則被告又於本件再為抵銷之抗辯，既已經原告於起訴計算請求金額時逕予扣除，被告再為抵銷之請求，亦無可採。 ㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，為民法第229條、第233條第1項及第203條分別明文。原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付124,577元之部分，屬給付無確定期限，則依前揭說明，原告主張以本件起訴狀繕本送達之翌日即113年7月30日（見本院卷第63頁）起，至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即屬有據。 四、綜上，原告依系爭契約之約定等之法律關係，請求被告給付 124,577元，及自113年7月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應為有理由，而予准許。 五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保，僅為促使法院發動職權，毋庸為准駁之表示。另被告業已陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，既合於法律規定，爰併依同法第392條第2項之規定，酌定相當之擔保金額宣告之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料 ，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。 本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日 　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　徐千惠 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○ 路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇冠璇 訴訟費用計算書 項　　　　目　　　　　　 金 　額（新臺幣）　　　 備註 第一審裁判費　　　　　　　　　　1,330元 合　　　　計　　　　　　　　　　1,330元