拆除圍牆還地等

臺灣高等法院民事判決 110年度上易字第517號 上 訴 人 即被上訴人 吳歆茹 訴訟代理人 李麗君律師 被上訴人即 上 訴 人 大溪山莊住戶管理委員會 法定代理人 陳信成 訴訟代理人 田俊賢律師 上列當事人間請求拆除圍牆還地等事件，上訴人對於中華民國10 9年12月30日臺灣桃園地方法院109年度訴字第230號第一審判決 各自提起上訴，本院於114年2月25日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於駁回吳歆茹後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判 ，均廢棄。 大溪山莊住戶管理委員會應將坐落○○市○○區○○段0000地號土地上 如附圖所示編號A部分小耳朵（面積14.90平方公尺）、B部分圍 牆（面積11.15平方公尺）、C部分花圃（面積13.71平方公尺） 、D部分水池（面積43.84平方公尺）、E部分花圃（面積2.69平 方公尺）拆除，並將上開占有之土地返還吳歆茹。 大溪山莊住戶管理委員會之上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由大溪山莊住戶管理委員會負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 　　被上訴人即上訴人大溪山莊住戶管理委員會（下稱大溪山莊 管委會）之法定代理人原為李應運，嗣變更為陳信成，其並具狀聲明承受訴訟，有桃園市大溪區公所民國112年2月8日桃市溪工字第0000000000號函及聲明承受訴訟狀可稽（見本院卷一第405、409頁），核與民事訴訟法第170條、第175條第1項規定相符，應予准許。 貳、實體方面 一、上訴人即被上訴人吳歆茹（下逕稱其名）主張：伊為○○市○○ 區○○段0000、0000地號土地（下逕以地號稱之，合稱系爭土地）所有權人，大溪山莊管委會無權占有系爭土地如附圖所示A至F部分，並在其上設置圍牆、花圃、小耳朵及水池等地上物（下稱系爭地上物）。爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求大溪山莊管委會拆除附圖所示0000地號土地上編號A部分小耳朵（面積14.90平方公尺）、B部分圍牆（面積11.15平方公尺）、C部分花圃（面積13.71平方公尺）、D部分水池（面積43.84平方公尺）、E部分花圃（面積2.69平方公尺）、0000地號土地上編號F部分圍牆（面積5.18平方公尺），並將占有之土地返還吳歆茹。 二、大溪山莊管委會則以：系爭土地原所有權人即訴外人張秀政 於民國87年將之提供予訴外人鴻禧開發股份有限公司（下稱鴻禧開發公司）開發其社區，做為其社區公共設施用地及既成道路使用，0000地號土地並經桃園市大溪地政事務所註記：限依所核定之大溪鴻禧山莊開發計畫書內容使用，其社區住戶與張秀政間就系爭土地成立未定期限使用借貸契約，且已具備公示狀態，吳歆茹拍得前明知或可得而知債權契約存在及土地上之占有實況，應受拘束。系爭地上物之設置及使用方式與開發計畫書內容相符，拆除將影響其社區住戶之居家品質及環境安全，並影響民眾之日常休憩，其社區所受損害大於吳歆茹因拆除所得利益，吳歆茹訴請拆除係以損害他人為主要目的，且不符誠實信用原則等語，資為抗辯。 三、原審判決大溪山莊管委會應將0000地號土地上如附圖所示編 號F部分面積5.18平方公尺之圍牆拆除後，將所坐落之土地返還吳歆茹，並駁回吳歆茹其餘請求。兩造各就其敗訴部分，提起上訴。吳歆茹上訴聲明：㈠原判決關於駁回吳歆茹後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請，均廢棄。㈡大溪山莊管委會應將0000地號土地上如附圖所示編號A部分小耳朵（面積14.90平方公尺）、B部分圍牆（面積11.15平方公尺）、C部分花圃（面積13.71平方公尺）、D部分水池（面積43.84平方公尺）、E部分花圃（面積2.69平方公尺）拆除，並將占有之土地返還吳歆茹。大溪山莊管委會答辯聲明：吳歆茹之上訴駁回。大溪山莊管委會上訴聲明：㈠原判決不利於大溪山莊管委會之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，吳歆茹在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。吳歆茹則答辯聲明：大溪山莊管委會之上訴駁回。 四、兩造不爭執事項（見本院卷二第172-173頁）： 　㈠吳歆茹因拍賣取得系爭土地所有權。 　㈡0000地號經大溪地政事務所依據桃園縣政府94年12月15日府 地用字第0000000000號函註記，限依其所核定之大溪鴻禧山莊開發計畫書內容（公園及兒童遊戲場）使用。 　㈢0000地號土地座落附圖所示編號A部分小耳朵（面積14.9平方 公尺）、B部分圍牆（面積11.15平方公尺）、C部分花圃（面積13.71平方公尺）、D部分水池（面積43.84平方公尺）、E部分花圃（面積2.69平方公尺）。 　㈣0000地號土地座落附圖所示F部分圍牆（面積5.18平方公尺） 。 　㈤兩造就卷內證據之形式真正均不爭執。 五、上訴人主張大溪山莊管委會在系爭土地設置系爭地上物，無 權占有其土地，應拆除系爭地上物並返還占有部分土地，為大溪山莊管委會否認，並以前詞抗辯。茲就兩造爭點析述如下： 　㈠大溪山莊之所有權人是否有權占有附圖所示編號A至F部分？ 　⒈按債權契約具相對性，除法律另有規定，或其他特別情形（ 例如具債權物權化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。買受土地者並不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之使用借貸關係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利。債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的；法律秩序之安定；社區發展、社會經濟及公共利益之實現；買受土地者是否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況；是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人與買受土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀，即謂其應受原使用借貸契約之拘束（最高法院111年度台上字第721號判決參照）。 　⒉經查，0000地號土地重測前為○○縣○○鎮○○○段第000-0地號、0 000地號土地重測前為同段第0000-0地號，均屬大溪山莊開發計畫範圍內土地，該計畫包含開發遊憩設施、服務設施、住宅區及旅館區，社區公共設施包含兒童遊樂場、社區公園、公共服務設施（如道路）等，桃園縣政府並於94年12月15日以府地用字第0000000000號函請大溪地政事務所註記0000地號土地「限依其所核定之大溪鴻禧山莊開發計畫書內容（公園及兒童遊戲場）使用，觀諸土地登記第一類謄本、大溪鴻禧山莊變更編定計畫書即明（見原審卷一第97-103、154、155、238-241頁）。又鴻禧開發公司投資興建鴻禧大溪山莊與買方成立房屋預定買賣契約，並由張秀政與買方成立土地預定買賣契約，土地預定買賣契約第8條第3項約定：張秀政依計畫留設之道路、步道、自由車道、綠地、公共設施等由張秀政闢建予鴻禧大溪山莊全區住戶共同使用，產權屬張秀政所有，並由張秀政或其指定之人管理，買方得依有關規定使用，並同意分攤其管理及維護等費用。道路綠帶、自行車道以外之公共設施用地，張秀政得依需要變更其用途，其中如屬營利性之場所，張秀政並得提供非大溪山莊住戶使用，買方不得異議等語（見本院卷二第34-35、43頁）。且鴻禧開發公司及張秀政與大溪山莊管委會於87年4月1日、90年1月3日簽署不動產使用協議書，第2條約定：依土地預定買賣契約第8條第3款約定，張秀政提供大溪山莊之榮園、莊園、觀園、和園等四個社區內道路予住戶永久通行使用，不得無故收回，道路清潔、景觀維護保養，由大溪山莊管委會負責。張秀政提供大溪山莊內之中央公園綠帶、停車場、涼亭予住戶永久使用，不得無故收回，中央公園綠帶含各項休閒設施及停車場、涼亭等，均由大溪山莊管委會負責環境清潔及維護保養等語，且系爭土地屬該協議書附圖所列張秀政提供標的之一部，依圖示均屬道路（見原審卷二第66、70頁）。可見張秀政依土地預定買賣契約約定，提供系爭土地並闢建為道路供大溪山莊全區住戶共同使用，與大溪山莊全區住戶成立未定期限使用借貸契約（下稱系爭使用借貸契約），並與大溪山莊管委會約定由其負責環境清潔及景觀維護保養。坐落系爭土地上之系爭地上物即附圖編號A至F所示之小耳朵、圍牆、花圃、水池等設施，均係由大溪山莊管委會於88年、89年間設置且有事實上處分權乙節，為兩造所不爭（見本院卷二第171頁），並有大溪山莊2000年、2001年特刊可稽（見本院卷一第81-84頁、卷二第127-131頁），堪認系爭地上物非張秀政在系爭土地上闢建交大溪山莊住戶使用及交大溪山莊管委會清潔、維護保養之設施，尚難認屬依系爭使用借貸契約約定所為使用。 　⒊張秀政就與大溪山莊住戶成立系爭使用借貸契約後，因破產 而由破產管理人委託臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱金服公司）公開拍賣其所有之系爭土地等不動產，該公司於100年10月1日公告以投標方法拍賣系爭土地等不動產相關事項，投開標日均為100年11月2日，且含系爭土地之不動產使用情形欄並未記載系爭使用借貸契約、系爭地上物坐落系爭土地等語，吳歆茹則於100年11月2日拍得系爭土地等節，有金服公司100年10月7日96執破一字第0號公告、臺北地院不動產權利移轉證書（稿）可查（見本院卷一第161-183頁、原審卷二第55-64頁）。又0000地號土地並無任何關於大溪山莊之文字記載，0000地號土地登記資料雖註記「限依其所核定之大溪鴻禧山莊開發計畫書內容（公園及兒童遊戲場）使用」一詞，而可推知土地之使用受限制，然未閱覽開發計畫書內容之人尚無從知悉公園及兒童遊戲場係供大溪山莊住戶使用或公眾使用，難以前開文字推知土地所有權人與大溪山莊住戶間是否存有或存有何種契約關係。綜合上情，並衡以系爭地上物是否坐落系爭土地難以僅由外觀推知等情，吳歆茹主張其於拍得系爭土地前無明知亦非可得而知系爭使用借貸契約及系爭土地之占有實況等語，並非無據。 　⒋大溪山莊管委會雖抗辯金服公司依法應將不動產現狀為詳細 記載，吳歆茹投標之拍賣公告應有詳細記載系爭土地使用現狀等語。然金服公司100年10月7日公告拍賣時，並未記載系爭土地使用現狀，前經認定；且金服公司因卷宗保管期限已過，無法尋獲卷宗一事，有金服公司111年4月22日96執破仁字第0號函為憑（見本院卷一第189頁），自難認大溪山莊管委會此一抗辯為可採。大溪山莊管委會雖又以吳家登代理吳歆茹拍得系爭土地，其係以不動產投資為業，有管道查悉系爭土地現況，吳歆茹亦曾行經系爭土地，於101年7月30日申請土地免徵地價稅時並表示：「當初之張秀政應該也是免徵」等語，抗辯吳歆茹應明知或可得而知系爭使用借貸契約及系爭土地上之占有實況。然大溪山莊管委會就吳家登有管道得以查悉系爭土地現況或內部關係一事，未舉證以實其說，且行經某處未必會注意該處景觀、樣貌，而吳歆如雖於取得系爭土地後於申請免徵地價稅時表示：「當初之張秀政應該也是免徵」等語，然此既係其於取得土地後所陳，即難以之推論其於取得土地前即已知悉系爭使用借貸契約之存在，上開抗辯，亦無足憑採。 　⒌從而，本件依大溪山莊管委會所舉證據，尚難認系爭使用借 貸契約具物權化效力，吳歆茹主張大溪山莊管委會設置系爭地上物而無權占有其坐落之系爭土地部分等語，應屬有據。 　㈡吳歆茹依民法第767條第1項前段、中段規定，訴請拆除地上 物並返還占有部分之土地是否權利濫用？有無理由？ 　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。且按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條亦有明文。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判決參照）。 　⒉經查，系爭地上物均由大溪山莊管委會設置，非屬依系爭使 用借貸契約所為使用，且系爭使用借貸契約為債權契約，吳歆茹無庸受拘束，系爭地上物不具占有使用系爭土地之權源等情，前經認定，吳歆茹本得依法行使民法第767條第1項前段、中段所定物上請求權。而大溪山莊管委會雖抗辯其山莊住戶得使用系爭土地，系爭地上物係供住戶長年休憩使用，其中圍牆更具防盜、保護住戶隱私、隔離噪音、防止塵埃進入等效果，拆除系爭地上物將造成住戶居家品質、環境安全低落之重大損失，而吳歆茹忍受系爭地上物存在之不利益甚微，且其提起本訴係以要脅伊天價買回系爭土地為主要目的，非依誠實信用原則行使權利，應限制其物上請求權之行使等語，然為吳歆茹否認。且查，吳歆茹本得基於所有權人地位，在法令限制範圍內，自由使用、收益處分、管理系爭地上物，系爭地上物坐落系爭土地上對土地價值亦有一定程度之影響。且附圖所示編號A部分為小耳朵，編號B、F部分為圍牆，內側經種植高大樹木，編號C、D、E部分所示為警衛室前之景觀水池及花圃，景觀水池及花圃兩側則係道路等情，觀諸附圖及現場照片即明（見本院卷二第133-137頁）。而系爭土地於張秀政提供大溪山莊社區住戶使用時，係做為道路使用；小耳朵經拆除後，如有需要仍可另覓他處設置；圍牆屬建築法第7條所稱雜項工作物，0000地號領有之桃園縣政府（86）桃園縣工建使字第000號使用執照並無圍牆之記載（見本院卷一第319頁），且該等圍牆拆除後，該處仍有警衛亭得以落實社區居家安全之照顧，大溪山莊管委會亦得以他法維持所需居住生活品質，該等圍牆與社區發展、公共利益關聯非大；水池及花圃係做景觀、美化使用，非屬必要設施。是故，本件尚難認大溪山莊住戶因拆除系爭地上物所生損失大於吳歆如所受損害，要難遽認吳歆茹請求拆除並返還占有部分土地與公共利益有違，係以損害大溪山莊住戶為主要目的，行使權利有違誠實信用原則。 　⒊據上，吳歆茹應得依民法第767條第1項前段、中段規定，訴 請大溪山莊管委會拆除系爭地上物並返還占有部分之土地。 六、綜上所述，吳歆茹依民法第767條第1項前段、中段規定，訴 請大溪山莊管委會將0000地號土地上附圖所示編號A部分小耳朵（面積14.90平方公尺）、B部分圍牆（面積11.15平方公尺）、C部分花圃（面積13.71平方公尺）、D部分水池（面積43.84平方公尺）、E部分花圃（面積2.69平方公尺），及將0000地號土地上編號F部分圍牆（面積5.18平方公尺）拆除，並將上開占有之土地返還吳歆茹，為有理由，應予准許，原審就其中0000地號土地部分，為吳歆茹敗訴之判決，尚有未合，吳歆茹指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。原審就其中0000地號土地部分，為吳歆茹勝訴之判決，並分別諭知兩造供擔保後得、免假執行，核無不合，大溪山莊管委會就此部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件吳歆茹之上訴為有理由，大溪山莊管委會之 上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　 　3　　月　　 18 　日 　　　　　　　　　民事第二十庭 　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民 　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇 　　　　　　　　　　　　　　法　官　趙雪瑛 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊璧華