遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上更一字第83號 上 訴 人 馮文艶 訴訟代理人 陳永來律師 魏雯祈律師 王韋鈞律師 被 上訴 人 黃宗聖 訴訟代理人 林清漢律師 複 代理 人 侯銘欽律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年5 月28日臺灣桃園地方法院108年度訴字第2334號第一審判決提起 上訴，經最高法院發回更審，並為聲明之減縮，本院於113年10 月30日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），均由上訴人 負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張：被上訴人欠伊貨款，先後於民國107年5月25日 及同年8月27日與伊簽訂不動產買賣契約書、買賣支付承認書（下稱系爭買賣契約、支付承認書），將其所有坐落桃園市○○區○○0段000地號土地（權利範圍272/1000）及其上門牌號碼同區○○○路000、000號建物（權利範圍依序為全部、1/21，與坐落土地合稱大園房地）出售予伊，部分價金以債折抵。因被上訴人資金調度困難，約定大園房地既存租約107年9月1日至108年9月30日預估之租金收入新臺幣（下同）109萬8,200元，仍由被上訴人收取，但轉作借款。被上訴人於107年6月19日移轉大園房地所有權予伊，兩造於同年7月8日透過換約方式，使伊取得大園房地租賃物返還請求權，並於同年8月27日交付尾款後，達成交付意思之合致。且伊於108年9月9日發函被上訴人不得收租，詎被上訴人除未依約於同年月30日返還借款109萬8,200元外，竟以大園房地所有權人自居，將大園房地，分別租予原審共同被告裴氏秋姊（前誤載為裴氏秋妹）、賴柏堯、劉仕康、游騏暄（原名游佳瑋）、林正展、徐念祖、謝東侃、陳啓任、羅婉嘉、陳永齊、林俊賢、吳家政（下稱裴氏秋姊等12人），自行收取108年10月1日至109年11月30日租金共109萬1,400元，乃無法律上原因而受有利益，致伊受有損害。爰分別依民法第478條規定、第179條規定，請求被上訴人給付附表編號1、2所示金額各本息之判決（上訴人逾上開請求部分，非本院審理範圍，於茲不贅）。 二、被上訴人則以：伊為擔保與上訴人合作經營藝品及精油銷售 ，而放置於其展示處所之藝品，始與上訴人協議設定大園房地讓與擔保，因雙方誤認房地存有抵押權無法辦理所有權移轉登記，遂虛偽簽訂系爭買賣契約、支付承認書，並將大園房地所有權移轉登記予上訴人，兩造實無買賣關係存在。伊與上訴人間並無任何消費借貸關係存在，伊仍為大園房地所有權人，自得持續收取租金。倘認兩造存在買賣關係，上訴人既同意伊收取租金，自無不當得利可言。伊於107年9月至108年9月、108年10月至109年11月收取之租金僅分別為66萬2,000元、99萬6,000元。另因上訴人尚有91萬1,378元買賣價金未付，且伊就大園房地支出有監視器維修及門鎖、白鐵大門新裝及修繕費用11萬6,000元、水費11萬8,463元、第四台及網路費用21萬1,384元，故伊對上訴人有買賣價金債權91萬1,378元、不當得利或無因管理債權44萬5,847元，並以之與上訴人得請求之金額為抵銷等語，資為抗辯。 三、原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上 訴，其上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人218萬9,600元，及其中50萬5,700元自起訴狀繕本送達翌日起、其中58萬5,700元自109年11月18日民事變更聲明暨準備四狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、下列事項為兩造所不爭執，堪信為真實（見本院卷一第460 頁、卷二第240頁）： 　㈠被上訴人於107年5月25日與上訴人簽訂系爭買賣契約，並於 同年6月19日將名下大園房地所有權移轉登記予上訴人。 　㈡兩造於107年8月27日簽訂系爭支付承認書。 五、本院就本件之爭點判斷如下： 　㈠上訴人不能證明兩造就被上訴人收取大園房地107年9月1日至 108年9月30日之租金有借貸關係存在，上訴人依民法第478條規定請求返還該期間租金，並無理由： 　⒈按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條本文定有明文。次按稱消費借貸者，於當事人間必本於借貸之意思合致，而有移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為，始得當之。倘當事人主張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸意思互相表示合致及借款業已交付之事實，負舉證之責任。 　⒉上訴人主張因被上訴人移轉大園房地所有權後，有週轉資金 之需要，同意由被上訴人繼續收取租金，以為借款之交付云云。惟查，上訴人於起訴之初係主張借款債權金額核計約50萬5,700元云云（見原審卷一第8頁），後主張應以被上訴人於107年8月間委託仲介出售大園房地時聲稱每年收租可達140萬元為其借款債權云云，並提出仲介刊登外牆廣告照片為憑（見原審卷二第274、275、283頁）。上訴人復稱收租140萬元，加計由上訴人代墊大園房地買賣應負擔增值稅57萬7,675元，共197萬7,675元，約定一併清償220萬元，差額22萬2,325元為利息；因實際交付金額為109萬8,200元，故主張借款金額為109萬8,200元云云（見原審卷五第74頁、本院卷二第238頁），所稱與被上訴人約定交付借款金額前後矛盾，已難謂可採。且以上訴人自承被上訴人自107年9月至108年9月實際僅收租109萬8,200元等語（見本院卷一第124、125頁），140萬元未如數交付，如何計算利息22萬2,325元，亦難認其主張兩造間之借款金額為109萬8,200元為可採。 　⒊又依被上訴人提出兩造及被上訴人配偶鄭慧娟（譯文稱鄭） 間於108年6月15日間之對話譯文：「（被上訴人：）大園那房子因為我是跟老闆（指上訴人）合作，當初合作的方式…讓我們可以合作生意，房租給我收，老闆有答應這件事…（鄭：）所以現在房租也是一樣伊（指被上訴人）收嗎？（上訴人：）對啊，伊沒講，我就給伊收，開始從頭到尾，我不曾收過，都伊收的啦（鄭：）使用權也都是他在使用的嗎？（上訴人：）對啦、對啦」（見原審卷二第127、128頁）；及上訴人自承兩造於108年4月間為二次協議，同意被上訴人收取租金等語（見原審卷四第576、577頁、本院卷二第142頁），而依被上訴人所提出108年4月23日第一次協議書「黃收房租」、108年4月26日第二次協議書「大園房租由黃宗聖收取使用」（見原審卷四第408、410頁）各等語，均僅能證明上訴人同意大園房地租金由被上訴人收取，使用收益歸被上訴人，並無基於週轉資金或借款、被上訴人需返還所收租金相當數額之文句、或類此之約定，為上訴人所不爭（見本院卷二第238頁），上訴人就兩造有借貸意思表示合致，亦未舉證以實其說。準此，上訴人關於與被上訴人間借貸意思互相表示合致及借款業已交付等有利之事實，並未能舉證證明，其主張被上訴人應將收取大園房地107年9月至108年9月租金109萬8,200元，依借貸之法律關係予以返還云云，依上說明，即無可採。 　㈡被上訴人未交付出賣之大園房地，並非無權占有，其收取租 金亦非不當得利，上訴人依民法第179條規定請求被上訴人給付自108年10月1日至109年11月30日所收取之租金，並無理由： 　⒈按不動產之出賣人固負有交付其不動產於買受人之義務，但 在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物，究難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而異，蓋土地所有權移轉登記，為移轉所有權生效要件，至行使不動產之收益權，依民法第373條規定，以先經交付為前提。故所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。是出賣人於點交前繼續占有不動產，僅屬債務不履行，自難謂出賣人為無權占有並構成不當得利（最高法院82年度台上字第432號判決、112年度台上字第2560號裁定意旨參照）。次按物之交付，並非以現實之交付為限。依民法第946條第2項準用第761條第3項規定，如其物由第三人占有時，讓與人得以對第三人之返還請求權讓與受讓人，由受讓人直接向第三人請求交付，以代現實之交付（最高法院76年度台上字第2272號判決意旨參照）。而所謂讓與對第三人之返還請求權，亦需讓與人與受讓人間有讓與之合意存在，始生效力。 　⒉經查： 　⑴被上訴人抗辯雖有陸續配合上訴人貸款及為利上訴人將大園 房地移轉回予伊而就部分租約（13份租約，僅提供其中6份租約）換約、依上訴人詢問如實告知上訴人大門密碼，但伊從未依系爭買賣契約履行大園房地之點交各等語（見原審卷四第358頁、前審卷二第142、143頁、本院卷一第50頁）。上訴人主張因被上訴人欠伊貨款，於107年5月25日簽訂系爭買賣契約，將大園房地出售予伊，部分價金以債折抵，被上訴人於107年6月19日移轉大園房地所有權予伊，伊並付清價款等語。惟，兩造約定標的應於尾款交付日點交，現況為出租，賣方應於點交前換約等情，有系爭買賣契約可稽（見原審卷一第176、178頁），上訴人主張於107年6月19日移轉所有權時即已承受租約云云，已與約定不符，難認可採。上訴人主張其清償其中約定尾款680萬元，即「買方應還清賣方前欠土銀貸款本金及交屋款」（見原審卷一第174頁），係伊於107年7月19日向臺灣土地銀行申請貸款800萬元、500萬元，清償被上訴人所餘貸款658萬3,410元等情，業據其提出購屋貸款契約、大園區農會帳戶存摺明細為憑（見原審卷二第94、95、207頁），並有土地銀行放款利息收據可佐（見原審卷四第412頁）；上訴人復主張其後再由被上訴人於107年8月27日簽立約定最後一筆交屋款之支付承認書，足見上訴人付清價金前，被上訴人已先行移轉大園房地所有權，以供上訴人據大園房地向銀行貸款取得款項支付買賣價金，即清償被上訴人向土地銀行之貸款餘額，是被上訴人抗辯提供上訴人以上訴人為出租人名義，於107年7月8日分別與承租人劉仕康、徐建銘、謝佩樺、簡志達、賴柏叡、林正展（無承諾書）所簽之租約、承諾書（見原審卷一第65至76頁），係為配合上訴人向銀行辦理貸款，尚非不可採信。況被上訴人於107年7月8日尚未取得全部價金，其貸款餘額未清，遑論上訴人表示被上訴人尚週轉困難需出售大園房地等語，難認被上訴人竟提前於107年7月8日已基於讓與合意以上開書面換約點交完畢。 　⑵又上訴人雖提出以其名義為出租人，分別於107年10月17日與 羅婉嘉（505室，租期自107年10月17日起至108年10月16日止）、108年4月30日與陳啓任（503室，租期自108年5月1日起至109年4月30日止）、108年6月間與楊宣翎（租期自108年6月11日起至108年12月10日止）、107年10月1日與林正展（305室，租期自107年10月1日起至108年10月1日止）、108年5月3日與賴柏堯（租期自108年5月3日起至109年5月2日止）、108年6月3日與謝東侃（203室，租期自108年6月3日起至109年6月2日止）、107年8月間與徐念祖（501室，租期自107年8月31日起至108年8月31日止）、107年8月間與林俊賢（102室，租期自108年8月5日起至109年8月4日止）、107年10月1日與劉仕康（302室，租期自107年10月1日起至108年10月1日止）、108年5月間與游佳瑋（303室，租期自108年5月17日起至109年5月16日止）、108年6月19日與陳永齊（502室，租期自108年6月19日起至109年6月18日止）、108年8月10日與林俊賢（租期自108年8月10日起至109年8月9日止）、108年間與裴氏（201室，租期自108年8月10日起至109年8月9日止）等所簽各租約（見原審卷一第77至97頁），惟上訴人於108年9月2日仍自大園房地內張貼告示，要求承租戶盡快聯絡換約，有告示影本在卷可佐（見原審卷一第221頁），於108年9月9日以108誠律字第00065號律師函仍以：「…107年6月19日辦理所有權移轉登記完畢，即自斯時本人為前述不動產之所有權人無誤…然因前述不動產經規劃為數套房後，現分別由裴氏秋妹（姊）、賴柏堯、劉仕康、游佳瑋、林正展、徐念祖、謝東侃、陳啓任、羅婉嘉、陳承（永）齊等人承租中，本人特委請貴大律師通知前述承租人，請於函到7日內與本人重新簽立租賃契約，日後並將租金繳付本人…」（見原審卷一第99、100頁），細繹上訴人張貼告示及委請律師發函時，其與各該承租人所簽書面租約租期尚未屆期，倘於各該換約時業經被上訴人讓與上訴人上開承租人之權利而指示交付完畢，上訴人僅需依約催告承租人給付租金，行使出租人依租賃契約所生之權利義務即可，並無要求重新簽立租賃契約之必要；況本件上訴人亦以承租人不得以與被上訴人間租賃契約存在作為對伊為有權占有之依據，訴請現占有人即裴氏秋姊等12人搬遷，並應各給付自109年12月1日起至搬遷日止相當租金之不當得利獲勝訴確定（其中吳家政則為另於108年1月9日向被上訴人承租之人，見原審卷五第6至14頁），可知上開租約並無使被上訴人將對於承租人之權利實際讓與上訴人，而與上訴人間有讓與之合意存在。上訴人復不否認於被上訴人移轉所有權後仍同意被上訴人繼續收取大園房地自107年9月1日至108年9月30日全部租金等情，業如前述，且上訴人迭自陳被上訴人並未真正完成與承租人換約事宜等語（見原審卷四第212、357頁、前審卷三第111頁），是被上訴人並未因前開租約之簽訂即使上訴人提前取得對第三人行使租賃關係所生之使用收益或返還請求之相關權利，以為交付，堪予認定。 　⑶再者，上訴人主張被上訴人交付大園房地之時點，先係表示1 07年6月19日移轉所有權登記即由上訴人承受租約（見本院卷一第124、125頁），又稱於107年7月8日換約（見本院卷一第50頁），復表示係107年8月27日簽立支付承認書時因尾款交付點交完畢（見本院卷一第184、462頁），再表示被上訴人於伊詢問時有將大門密碼告知，並提出兩造108年4月16日line對話截圖為憑（見本院卷一第191頁）云云，足見上訴人對於被上訴人交付大園房地之時點前後主張矛盾，況依前所述，兩造於108年4月23日、26日二次協議書及108年6月間之對話，上訴人仍肯認被上訴人就大園房地有收取租金及使用收益權，且參其內容並未定明期限等情，是上訴人無法證明被上訴人確於其主張各該時點有交付或讓與之合意，上訴人主張被上訴人於前各該時間已履行其交付買賣標的物之義務云云，均難認可採。 　⒊上訴人固以108年9月9日108年誠律字第00066號所發律師函： 「…107年6月19日辦理所有權移轉登記完畢，即自斯時本人為前述不動產之所有權人無誤。…黃宗聖先生竟仍繼續以所有權人名義…並向承租人收取租金…⒈翔實交代目前承租人之所有資訊，如實告知承租人上情，並解除未經本人同意之租約。⒉勿再干涉前述租賃關係，且勿收取租金。⒊交出房屋大門鑰匙，拆除私自裝設之監視設備。⒋已收取之租金請儘速與本人核算如數清償」（見原審卷一第101、102頁），主張被上訴人不得再收取租金云云，惟被上訴人既未交付大園房地，上訴人尚無收益權，該律師函亦不足使上訴人取得收取租金之權利。是依前所述，被上訴人占有大園房地，向承租人收取租金，對上訴人仍非無權占有，並不構成不當得利。上訴人不能證明被上訴人於109年11月30日前與上訴人合意點交大園房地完畢，上訴人主張被上訴人收取自108年10月1日至109年11月30日租金，無法律上原因，受有利益，應依不當得利之規定，將租金109萬1,400元返還上訴人云云，於法不合，為無理由。 六、綜上所述，上訴人依民法第478條、第179條之規定，請求被 上訴人各給付109萬8,200元、109萬1,400元，共218萬9,600元，其中50萬5,700元自起訴狀繕本送達翌日起、其中58萬5,700元自民事變更聲明暨準備四狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回該部分假執行之聲請，核無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造關於被上訴人所收取租金數額為何 、有無抵銷債權，及其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　民事第十二庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　瑜 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳筱蓉 附表： 編號 請求內容 請求金額 請求權基礎 1 預估之大園房地租金 （107年9月1日至108年9月30日） 　109萬8,200元 （原請求140萬元，減縮如上） 民法478條 （捨棄依不當得利、委任及無因管理法律關係所為請求，見本院卷一第35、50、147、168頁） 2 大園房地租金 (108年10月1日至109年11月30日) 　109萬1,400元 民法第179條 　　　總　計 　218萬9,600元 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳珮茹