拆屋還地

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第148號 上 訴 人 王金蘭 訴訟代理人 羅銘松 黃丁風律師 被 上訴 人 余長清 訴訟代理人 彭傑義律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年7月 31日臺灣基隆地方法院第一審判決（112年度訴字第177號），提 起上訴，本院於113年10月8日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用 之裁判廢棄。 被上訴人應將坐落基隆市○○區○○段○○地號土地附圖所示甲部分（ 面積十六.九八平方公尺）之地上物拆除，將占用土地返還予上 訴人及其他全體共有人。 第一審訴訟費用關於廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔 。 事實及理由 一、上訴人主張：基隆市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地） 為伊與訴外人羅銘松（下稱其名）共有，應有部分各2分之1，被上訴人為門牌號碼基隆市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權人。系爭房屋如附圖所示甲部分（面積16.98平方公尺，下稱甲部分）無權占用系爭土地（下稱系爭占用部分），被上訴人與訴外人余長勳（下稱其名，與被上訴人合稱余長清等2人）於民國00年00月00日出具切結書予伊，確認系爭房屋樓梯間部分占用系爭土地，日後上訴人請求返還樓梯間土地時，願無條件配合拆除並恢復原狀（下稱系爭切結書）。伊業於111年8月17日發函請求被上訴人於同年11月16日返還系爭占用部分之土地（即樓梯間土地），爰依民法第767條第1項前段、第821條規定及切結書之約定，擇一求為命被上訴人拆除系爭地上物，將系爭占用部分返還予伊及其他全體共有人之判決（上訴人於原審依基隆市地政事務所測量結果主張占用面積為36.51平方公尺，經本院囑託內政部國土測繪中心測量結果實際占用面積為16.98平方公尺）等語。 二、被上訴人則以：系爭土地重測前為基隆市○○區○○○段○○小段0 0-1、00-2地號土地（下各稱00-1、00-2地號土地），上訴人依序於96年12月28日、97年11月24日取得00-1、00-2地號土地之所有權。又系爭房屋坐落重測前00-7地號土地（下稱00-7地號土地），其中甲部分之樓梯間則占用00-2地號土地，且余長清等2人曾於97年10月22日將系爭房屋事實上處分權讓與上訴人，故系爭房屋甲部分與00-2地號土地於97年11月24日同屬上訴人一人所有。上訴人嗣又將系爭房屋事實上處分讓與余長清等2人，復於102年5月8日向余長清等2人購買系爭房屋及00-7地號土地，並於取得所有權後，再將系爭房屋事實上處分權讓與伊，依民法第425條之1規定，推定伊與上訴人在系爭房屋得使用期限內有租賃關係。又伊於110年5月17日向上訴人承租系爭占用部分（下稱系爭租約），係以在上訴人土地上有房屋為目的而租用，屬租地建屋契約，且未附有解除條件，兩造於租期屆滿後未另訂租約，伊繼續使用收益系爭占用部分，並支付租金，上訴人不為反對之意思表示，已視為不定期限租賃，上訴人終止系爭租約，與土地法第103條規定不符，不生終止效力，伊非無權占有等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠ 原判決關於駁回上訴人第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地上甲部分（面積16.98平方公尺）之地上物拆除，將系爭占用部分之土地返還予上訴人與及其他共有人全體。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項：(本院卷第181頁) ㈠系爭土地為上訴人及羅銘松（108年4月22日自上訴人取得應有部分2分之1）共有，應有部分各2分之1，被上訴人為系爭房屋事實上處分權人，系爭房屋甲部分（面積16.98平方公尺）占用系爭土地。㈡余長清等2人出具系爭切結書予上訴人，確認系爭房屋樓梯間部分占用系爭土地，日後上訴人請求返還樓梯間土地時，願無條件配合拆除並恢復原狀。㈢上訴人與被上訴人於110年5月17日簽立系爭租約，租賃期於111年5月16日屆滿，被上訴人於租期屆滿後繼續占用系爭土地，上訴人於同年9月8日通知上訴人於同年10月16日終止租約。 五、上訴人主張系爭房屋甲部分占用系爭土地等情，雖為被上訴 人所不爭執，惟抗辯基於租賃關係有權占有系爭土地。是本件應審酌者為：㈠兩造間是否依民法第425條之1第1項規定推定有租賃關係存在？㈡兩造就系爭占用部分之土地是否視為以不定期限繼續租賃契約？本院判斷如下：㈠關於兩造間是否依民法第425條之1第1項規定推定有租賃關係存在部分： 　　⒈按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 　　 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 　　 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 　　 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃 　　 關係，民法第425條之1定有明文。其規範意旨係為解決同 屬一人所有之土地及其上房屋分由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係。依此法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就未辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形。 　　⒉被上訴人抗辯余長清等2人於97年10月22日將系爭房屋事實 上處分權讓與上訴人，上訴人於同年11月24日向余長清等2人購買00-2地號土地，斯時系爭房屋甲部分與坐落00-2地號土地同屬上訴人一人所有，上訴人嗣再將系爭房屋讓被上訴人；及上訴人於102年5月8日向余長清等2人購買系爭房屋及00-7地號土地，取得所有權後，系爭房屋（含甲部分）及坐落00-2、00-7地號土地同屬上訴人一人所有，上訴人復將系爭房屋讓與被上訴人，故推定在房屋得使用期限內有租賃關係云云，並提出重測前系爭土地之異動索引表為據（見原審卷第153至165頁）。經查： 　　　⑴余長清等2人於97年10月22日向上訴人借款新臺幣（下 　　　 同）150萬元，約定借款期間自97年11月10日起至100年 　　　 11月9日止，並同意將系爭房屋移轉過戶（實際為變更 　　　 稅籍登記）予上訴人，以擔保借款債務之履行，如余長 　　　 清等2人按期清償債務，上訴人應無條件將系爭房屋過 　　　 戶移轉予余長清等2人，如余長清等2人逾時無法還清債 　　　 務，同意以系爭房屋抵充債務，有上訴人提出之借貸契 　　　 約書足參（見原審卷第229頁），又上訴人主張97年辦 　　　 理系爭房屋稅籍變更登記為上訴人，係擔保余長清等2 　　　 人借款之事實，亦為被上訴人所不爭（見本院卷第245 　　　 、246頁），嗣余長清等2人清償前開借款後，已將系爭 　　　 房屋之稅籍資料變更為余長清等2人。足見上訴人與余 　　　 長清等2人於97年間變更系爭房屋之稅籍登記，真意是 　　　 讓與擔保，如余長清等2人不履行該擔保之借款債務時 　　　 ，上訴人始確定取得該擔保物之權利。嗣余長清等2人 　　　 清償借款，已履行所擔保之債務，上訴人再將系爭房屋 　　　 之稅籍變更為余長清2人，使系爭房屋事實上處分權回 　　　 復為被上訴人所有，以解免其擔保責任。上訴人實質上 　　　 並未取得系爭房屋事實上處分權，自無所謂甲部分和坐 　　　 落基地同屬一人可言。故被上訴人抗辯系爭房屋與系爭 　　　 土地於97年11月24日同屬上訴人一人所有，上訴人再將 　　　 系爭房屋事實上處分權讓與余長清等2人，依民法第425 　　　 條之1第1項規定，推定兩造間有租賃關係云云，即無可 　　　 採。 　　 ⑵又上訴人主張余長清等2人於102年5月8日向其借款100 　　　 萬元，並簽立附2年期限之不動產買賣契約，將00-7地 　　　 號土地所有權及系爭房屋稅籍移轉予上訴人作為擔保等 　　　 情，為被上訴人自承屬實（見本院卷第246頁），堪認 　　　 上訴人與余長清等2人於102年5月8日變更系爭房屋之稅 　　　 籍登記亦為讓與擔保，並無讓與系爭房屋事實上處分權 　　　 之真意。而余長清等2人於104年1月19日將買回權讓予 　　　 其姊余鳳娟，並經上訴人同意，亦有不動產買賣契約書 　　　 附記文字可參（見本院卷第55至58頁），余鳳娟嗣於00 　　　 0年0月間代余長清等2人清償借款，履行余長清等2人以 　　　 上開房地為讓與擔保之債務，上訴人再依前揭約定將系 　　　 爭房屋之稅籍變更為余鳳娟及將00-7地號土地所有權移 　　　 轉登記予余鳳娟。可知上訴人實質上亦未於102年5月8 　　　 日取得系爭房屋事實上處分權，亦不符系爭房屋（含甲 　　　 部分）和坐落基地同屬上訴人一人所有之要件。故余鳳 　　　 娟因代余長清等2人清償借款而取得系爭房屋事實上處 　　　 分權後，再將之讓與被上訴人，被上訴人亦無從據以主 　　　 張兩造間有民法第425條之1第1項推定之租賃關係。 　㈡關於兩造就系爭占用部分之土地是否視為以不定期限繼續租 賃契約部分： 　 ⒈按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民 　　 法第450條第1項所明定。同法第451條所謂視為不定期限 　　　繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用 　　　收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此 　　 種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租 　　 賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得 　　　此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為 表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示。於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院42年台上字第410號、55年台上字第276號裁判先例要旨參照）。 　　⒉上訴人固於本院113年9月9日準備程序自認兩造就系爭占用 部分成立不定期限租賃關係（見本院卷第224頁），惟嗣於同年10月8日言詞辯論期日主張其非自認，縱為自認亦與系爭租約約定事實不符，爰撤銷自認等語（見本院卷第245頁）。查系爭租約約定：被上訴人向上訴人租用系爭房屋樓梯間二坪土地，租金每月2,000元，自簽約日起1年內每月一付，1年到期後再立租賃合約等語（見原審卷第81頁），已明定1年到期再立租約，故上訴人主張「到期後再立租賃合約」之約定，係於租賃期間屆滿前預為反對之表示，即非無憑。參以上訴人於111年9月8日發函予被上訴人載明：租期屆至，雙方對於租賃標的物返還與續租無共識，被上訴人表示任憑上訴人處置，不再續約等語，該函於同年月13日送達被上訴人，有基隆港東郵局存證號碼70號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執可佐（見原法院卷83至85頁），被上訴人於收受函文後對不再續約一事，並未異議，且自認於113年2月6日、同年8月12日支付租金，並提出匯款單為據（見本院卷第202、204至 　　　 205頁），由上可見被上訴人於租期屆滿後對兩造未再立 　　　新約、上訴人表明不再續約，均無反對之意思，亦未繼續 給付租金予上訴人，其遲至原審判決後，始於113年間給付111年至112年之租金，要難認其有續租之意思。故上訴人主張其於系爭租約已預為反對默示更新之意思，且被上訴人亦不願續租乙節，非無可採。上訴人主張其自認與事實不符，依民事訴訟法第279條第3項規定撤銷自認，即屬有據。被上訴人抗辯系爭租約屆期後，其繼續使用系爭占用部分土地，上訴人不即為反對之意思表示，依民法第45 　　　 1條規定，兩造就系爭占用部分成立不定期限租賃契約， 為無可採。 　　⒊綜上，系爭租約於111年5月16日租期屆滿，且並未視為以 不定期限繼續租約，被上訴人自翌日即同年月17日起即無占有系爭土地之權源，洵堪認定。 六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 　　對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人 　　，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 　　請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前 　　段、中段及第821條分別定有明文。查系爭房屋甲部分占用 　　系爭土地，為兩造所不爭執。從而，上訴人依前開規定請求 　　被上訴人拆除甲部分之地上物，將系爭占用部分之土地返還 　　予上訴人及其他全體共有人，即屬有據。又上訴人依民法第 　　767條第1項前段、中段及第821條規定請求既有理由，其選 　　擇合併依系爭切結書為同一請求部分，即毋庸再予審酌。 七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第821 條規定，請求被上訴人拆除甲部分（面積16.98平方公尺）之地上物，將系爭占用部分之土地返還予上訴人及其他全體共有人，即屬有據，應予准許。從而，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日 民事第三庭 審判長法 官 劉又菁 法 官 徐淑芬 法 官 吳素勤 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 　　　　　　　　　　　　　 書記官 林敬傑