租佃爭議

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第204號 上 訴 人 謝業耀 謝宗男 葉謝文妹 廖謝美英 兼 共 同 訴訟代理人 謝業鈿 共 同 訴訟代理人 張明堂律師 被 上訴人 黃英義 訴訟代理人 黃建智 上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國112年7月 20日臺灣桃園地方法院112年度訴字第613號第一審判決提起上訴 ，本院於113年12月11日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按耕地租約部分出租人訴請確認與承租人間無租佃關係存在 之訴訟，此項訴訟，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確之人，對於爭執其主張者提起，其當事人之適格即無欠缺，並非必要共同訴訟，無對全體出租人必須合一確定之必要（最高法院103年度台上字第2579號判決意旨參照）。本件上訴人因分割繼承而各自取得坐落桃園市○○區○○○段○○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）應有部分1/6之所有權，此有系爭土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第145頁至第146頁），上訴人主張兩造間就系爭土地訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約），惟系爭租約有無效及得終止事由存在，上訴人並已終止系爭租約等情，為被上訴人所否認，則系爭土地雖為上訴人與訴外人楊逸涵所共有，並共同出租，惟依前開說明，無對楊逸涵必須合一確定之必要，是上訴人請求確認兩造間系爭租約關係不存在，不生當事人適格欠缺之問題。再就上訴人請求被上訴人將系爭土地返還予上訴人及其餘共有人全體部分，依民法第821條規定，本得由共有人中之一人或數人單獨提起請求返還共有物之訴，亦無由全體共有人一同起訴之必要，故上訴人提起本件訴訟，於法並無不合。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：上訴人將系爭土地出租予被上訴人，兩造間訂 有系爭租約，約定正產物種類為稻穀，詎被上訴人自民國106年起至110年間，均未依約耕作水稻，容任系爭土地荒蕪及雜草叢生，上訴人分別於109年8月5日、同年12月29日向桃園市新屋區公所（下稱新屋區公所）申請農業用地作農業使用證明書（下稱農用證明），均經新屋區公所現場勘查後認定系爭土地未實際作農業使用，而未准許核發農用證明，被上訴人顯有不自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1、2項規定，系爭租約應屬無效；又被上訴人非因不可抗力繼續1年不為耕作，且自110年起至111年止積欠租金已達兩年之總額，上訴人得依減租條例第17條第1項第3、4款規定終止系爭租約等情，爰依民法第820條、第821條第1項及上開減租條例之規定，擇一求為確認兩造間就系爭土地之系爭租約關係不存在，被上訴人應將系爭土地返還予上訴人及其餘共有人全體之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就系爭土地之系爭租約關係不存在。㈢被上訴人應將系爭土地返還予上訴人及其餘共有人全體。㈣第3項聲明願供擔保，請准宣告假執行。 二、被上訴人則以：被上訴人有於系爭土地上耕作水稻及種植果 樹，於108年春季起，果樹部分以減少割草次數之草生栽培方式栽種，因而導致雜草稍多，109年因桃竹苗第二期稻作停灌政策加上久旱不雨，導致果樹因缺水而生長不佳，110年春季起則依政府供水情形耕作，被上訴人於109、110年度均配合行政院農業委員會（已於112年8月1日改制為農業部，下稱農業部）公告之停灌政策休耕，並申請停灌補償獲准，無不自任耕作或非因不可抗力繼續1年不為耕作之情事。另被上訴人會將地租放在陸穀實業股份有限公司（下稱陸穀公司）處，再由地主即上訴人向陸榖公司領取，因上訴人一直不領，被上訴人亦已將110、111年之地租提存於法院，故被上訴人並未積欠租金等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本件經兩造確認之不爭執事項如下（見本院卷第193頁至第1 94頁，並由本院依卷證為部分文字修正）： 　㈠上訴人謝業耀、謝宗男、葉謝文妹、廖謝美英、謝業鈿5人與 訴外人楊逸涵為系爭土地之所有權人，應有部分各1/6。 　㈡上訴人與楊逸涵於104年9月間將系爭土地出租予被上訴人（ 即系爭租約），約定正產物種類為稻榖，承租面積1,707平方公尺，租額560台斤。 　㈢上訴人分別於109、110年就系爭土地向新屋區公所申請核發 農用證明，經該公所以未有實際作農作使用為由駁回申請。 四、上訴人主張被上訴人自106年起至110年間，顯有不自任耕作 情事，依減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約應屬無效，縱非無效，被上訴人亦有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情形，且已積欠租金達兩年之總額，上訴人依減租條例第17條第1項第3、4款規定得終止系爭租約等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是以，本件所應審究之爭點為： 　㈠被上訴人是否有減租條例第16條第1、2項規定之不自任耕作 情事？上訴人據此主張租約無效，有無理由？ 　㈡被上訴人是否有減租條例第17條第1項第3款規定之地租積欠 達兩年總額之情事？上訴人據此主張終止租約，有無理由？ 　㈢被上訴人是否有減租條例第17條第1項第4款規定之非因不可 抗力繼續1年不為耕作之情事？上訴人據此主張終止租約，有無理由？ 　㈣上訴人請求確認系爭租約不存在及請求被上訴人返還系爭土 地，有無理由? 五、本院之判斷： 　㈠關於系爭租約有無減租條例第16條第1、2項規定不自任耕作 之無效事由部分： 　1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。而減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院106年度台上字第2963號判決意旨參照）。 　2.經查，本件上訴人係主張被上訴人自106年起至110年間，就 系爭土地消極的不為耕作，容任系爭土地荒蕪及雜草叢生，而未主張被上訴人有積極的在系爭土地上建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，故難認被上訴人有違反減租條例第16條第1項應自任耕作之情事，上訴人依減租條例第16條第2項規定主張系爭租約無效，尚非有據。 　㈡關於系爭租約有無減租條例第17條第1項第3款規定地租積欠 達兩年總額之得終止事由部分： 　1.按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有地租積欠達兩年之總 額時，不得終止，減租條例第17條第1項第3款定有明文。次按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院86年度台上字第3324號、93年度台上字第2604號判決意旨參照）。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。是以必承租人租金支付有遲延時，出租人始得限期催告承租人給付並因其逾期不為支付而終止契約。若承租人就租金之支付並無遲延情事，則出租人自不得以承租人經催告逾期不付為由終止契約（最高法院87年度台上字第1100號判決意旨參照）。 　2.上訴人主張被上訴人積欠地租達兩年之總額乙節，為被上訴 人所否認。觀之系爭租約記載，系爭土地之正產物種類為「穀」，租額為「實物560台斤」（見原審卷第103頁），另參諸卷附陸穀公司於112年3月21日出具之證明書暨所附入穀明細資料，顯示被上訴人自104年至111年間，均有將系爭土地各年度之地租560台斤按時入穀存放在陸穀公司，104年至109年部分均已出穀，110年及111年部分未出穀（見原審卷第227頁、第231頁），上訴人並自陳104年至109年之地租，均是由上訴人謝業耀代表至陸穀公司領取等語（見本院卷第181頁、第193頁、第209頁），是被上訴人抗辯其已依慣例將地租存放在陸穀公司，並無積欠地租乙節，核屬有據。至上訴人雖否認被上訴人所稱陸穀公司係受桃園市新屋區農會委託辦理收取公糧及三七五租約之業務，然不論陸穀公司究係受何人委託，均不影響兩造向來均係透過陸穀公司交付及收取地租之事實。 　3.上訴人雖主張104年至109年都是被上訴人通知上訴人謝業耀 後，上訴人謝業耀方至陸穀公司領取地租云云（見本院卷第209頁），然被上訴人否認有對上訴人另為領取地租之通知，辯稱向來都是由上訴人依照慣例自行前往領取等語，而經比對陸穀公司所提供入穀明細資料之入出穀日期，記載上訴人前往陸穀公司領取地租之出穀日期雖大多晚於被上訴人將地租存放在陸穀公司之入穀日期，然104年及105年之入穀日分別為105年1月13日、同年7月21日，出穀日均為106年8月9日，入出穀兩者間相隔1年餘，另107年之出穀日為108年2月1日，則早於107年之入穀日108年2月13日（見原審卷第231頁），則倘上訴人歷年皆係於接獲被上訴人通知後，始知悉可以前往陸穀公司領取地租，何以就104年及105年之地租未於接獲被上訴人入穀通知後即早領取，卻又就107年之地租不待被上訴人入穀即先行前往領取，據此可認被上訴人所辯其以往並不會通知上訴人領取地租，上訴人均係依照慣例不待通知自行前往領取乙節，應較為可採。況被上訴人除依照歷年慣例將110年及111年部分之地租存放在陸穀公司，因上訴人未前往領取，被上訴人復於112年3月28日寄發平鎮郵局存證號碼67號存證信函通知上訴人前往陸穀公司領取地租（見原審卷第257頁），上訴人又以該存證信函未合法送達居住在國外之楊逸涵為由置辯，然上訴人既主張系爭土地之地租向來均由被上訴人通知上訴人謝業耀，由上訴人謝業耀代表領取（見本院卷第209頁），則於上訴人接獲上開通知後，明知被上訴人已將地租存放在陸穀公司，猶拒不前往陸穀公司領取，顯係無正當理由惡意拒絕受領。則被上訴人支付租金並無遲延，上訴人縱於112年7月31日寄發臺北六張犁郵局存證號碼286號存證信函定期催告被上訴人支付110年及111年之地租（見本院卷第23頁至第25頁），亦不生合法催告之效力，上訴人自不得主張終止租約。 　4.此外，被上訴人於上訴人經通知仍拒不前往陸穀公司領取地 租後，乃於112年4月18日，按陸穀公司110年、111年之稻穀收購價折算之現金，將110年租穀金額新臺幣（下同）7,000元及111年租穀金額7,280元予以提存，此有臺灣桃園地方法院提存所112年度存字第570號提存通知書、陸穀公司出具之證明書附卷可參（見原審卷第195頁至第197頁、第227頁），上訴人雖又主張該提存不符合減租條例第10條規定之程序，且提存物為金錢，並非稻穀，不生合法提存及清償之效力云云。惟按依減租條例及租約規定繳付之地租，出租人無正當理由拒絕收受時，承租人得憑村里長及農會證明，送請鄉（鎮、市、區）公所代收，限出租人於10日內領取，逾期得由鄉（鎮、市、區）公所斟酌情形，照當地當時市價標售保管，其效力與提存同，減租條例第10條定有明文，而該條規定係為便利承租人而對提存設例外之規定，並不排斥一般民法所定提存之適用，承租人不經由該管鄉鎮公所而逕向法院提存所提存，自非不生效力，如未依該條所定辦法辦理而依法提存，自無不可（最高法院62年度台上字第312號、55年度台上字第2167號判決意旨參照）。又按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出起，負遲延責任；而債權人受領遲延，清償人得將其給付物，為債權人提存之，為民法第234條、第326條所明定，且依提存法第22條之反面解釋，凡依債務本旨向有受領權人為之清償提存者，其債之關係即為消減。是以，被上訴人本得不依減租條例第10條規定而逕向法院提存所提存，至上訴人主張被上訴人提存物為金錢，並非稻穀，非依債務本旨云云，然被上訴人已陳明其自104年至109年間所領取之地租，均為現金，從未領過稻穀，其有同意陸穀公司依當時稻穀收購價折算現金領取之（見本院卷第193頁、第195頁、第209頁、第473頁），可見兩造業已合意將地租改依陸穀公司當時收購價折算現金之方式繳付，上訴人現卻主張被上訴人所提存者為現金，不生清償效力乙節，實違反誠實及信用原則，要屬無據。 　5.從而，被上訴人並無減租條例第17條第1項第3款規定地租積 欠達兩年總額之得終止事由存在，上訴人無從據此主張終止系爭租約。 　㈢關於系爭租約有無減租條例第17條第1項第4款規定非因不可 抗力繼續1年不為耕作之得終止事由部分： 　1.按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有非因不可抗力繼續1 年不為耕作時，不得終止，減租條例第17條第1項第4款定有明文。而所謂「繼續一年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言，倘承租人僅係為配合農業政策及維護地力而為「休耕」，其主觀上並無放棄耕作權之意，即與該款所稱繼續一年不為耕作之規定有間，於此情形，自不涵攝在內而無該款規定之適用（最高法院97年度台上字第254號判決意旨參照）。另減租條例第17條第1項第4款所稱「不為耕作」，係指承租人消極不耕作承租之土地，任其荒蕪。倘承租人已依耕地使用目的耕作，縱其作物稀散、農相非美、收成不佳，或未積極整理耕地致環境髒亂，亦不能謂其不為耕作（最高法院106年度台上字第2427號判決意旨參照）。 　2.系爭租約固約定正產物種類為稻榖，此為兩造所不爭執（見 不爭執事項㈡），上訴人主張被上訴人依約僅得於系爭土地種植水稻云云，惟新屋區公所針對本院所詢系爭土地可否種植果樹一事，業以113年8月14日桃市新農字第1130018200號函覆表示，依減租條例第9條約定：「承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物者，仍應以約定之主要作物繳租。但經出租人同意，得依當地當時市價折合現金或所種之其他作物繳付之。」，只限制繳租方式，而系爭租約並無載明應種植何種作物等語（見本院卷第249頁），故系爭土地自得種植水稻以外之作物，合先敘明。 　3.上訴人主張被上訴人非因不可抗力繼續1年不為耕作乙節， 為被上訴人所否認。而上訴人前分別於109、110年就系爭土地向新屋區公所申請核發農用證明，經該公所以未有實際作農作使用為由駁回申請等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），並有新屋區公所109年9月28日、110年1月13日桃市新農字第1090016737、1090028935號函附卷可參（見原審卷第177頁至第179頁、第247頁至第249頁），惟依照農業部農田水利署桃園管理處113年10月15日農水桃園字第1138239392號函暨所檢附之停灌相關資料，可知經濟部及農業部曾公告辦理系爭土地所屬桃園、新竹、苗栗地區109年第二期作及桃園灌區第1、第2分區與石門灌區110年第一期作之停灌事宜，被上訴人就系爭土地分別領有109年第二期作停灌補償金2萬1,166元、110年第一期作停灌補償金1萬5,875元（見本院卷第363頁至第425頁），復依證人即時任新屋區公所農業課課員陳勇諭於本院證稱：伊於擔任新屋區公所農業課課員時，負責農用證明核發及農地違規使用查報等業務，因上訴人申請核發農用證明，伊有於109年9月23日、110年1月6日至系爭土地勘查並拍攝照片，當時發現系爭土地實際上沒有從事農耕，而桃園地區為2期稻作，第一期稻作一般是農曆年過後插秧，7、8月收成，之後進行第二期稻作，並於11、12月收成，伊於109年9月23日、110年1月6日至系爭土地勘查時，應為經濟部及農業部辦理停灌期間，但因申請人當時未主動告知，且停灌政策主管機關並非區公所，伊無從知悉，故認定不符合核發農用證明之情形等語（見本院卷第222頁至第227頁），上訴人亦於原審自陳，第一期稻作自1月下旬至7月中旬，第二期稻作自7月中旬至12月中旬（見原審卷第169頁），是以，上訴人申請核發農用證明遭駁回之原因，實係因其申請當時適逢停灌期間，被上訴人配合停灌政策非自願性休耕，證人陳勇諭前往系爭土地勘查當時，始會認為系爭土地未有實際農作使用，上訴人復未主動告知有上開休耕事由存在，方導致審查未通過而遭駁回申請，是自無從憑此認定被上訴人有非因不可抗力繼續1年不為耕作之事實。 　4.上訴人又主張被上訴人縱領有停灌補償金，亦不代表被上訴 人可以休耕不為耕作，尚須種植補償作物或綠肥作物云云，然停灌政策之實施本即因為降雨不足、水情吃緊，須將農業用水調用支援民生及工業用水，方以補償方式鼓勵農民配合不得要求供水灌溉，於此情況，當然符合因不可抗力而不為耕作之情形，上訴人空言主張被上訴人仍必須於停灌期間種植其他作物，否則即構成非因不可抗力繼續1年不為耕作之事由，實屬無稽。再者，觀之109年第二期作之補償對象為停灌範圍內實際耕作者，補償標準為水稻每公頃補償14萬元、果樹1（木瓜、香蕉、番石榴）每公頃補償10萬元（見本院卷第372頁、第378頁、第381頁），被上訴人種植面積分別為0.1024、0.0683公頃，共計領取補償金2萬1,166元（計算式：14萬元×0.1024公頃＋10萬元×0.0683公頃＝2萬1,166元，見本院卷第395頁），足認被上訴人經查核後確屬因停灌而受有補償之實際耕作者；另110年第一期作之補償標準則係以不種稻作，種植符合「對地綠色環境給付計畫」之綠肥、景觀或各項獎勵作物者，每公頃補償9萬3,000元，若僅辦理翻耕或種植非屬「對地綠色環境給付計畫」之獎勵作物，每公頃補償8萬2,000元（見本院卷第403頁、第415頁），而就有種植綠肥、景觀等獎勵作物者給與較高額之補助，被上訴人種植面積為0.1707公頃，且符合前種態樣，並經查核後領取補償金1萬5,875元（計算式：9萬3,000元×0.1707公頃＝1萬5,875元，元以下四捨五入，見本院卷第423頁），可見被上訴人並無廢耕之情形，被上訴人純係配合政府停灌政策非自願性休耕，其主觀上並無放棄耕作權之意甚明。 　5.系爭土地於109年第二期作及110年第一期作既配合停灌政策 不得要求供水灌溉，除無法種植水稻外，亦難以種植需水量高之作物，而卷附由新屋區公所三七五租約業務承辦人邱世豪製作之實地勘查紀錄（見原審卷第109頁至第110頁），固記載系爭土地現況為雜草，未有耕作情形，惟該勘查時間為110年5月25日，乃為110年第一期作停灌期間，又證人邱世豪亦於本院到庭證稱：伊沒有相關農業背景，只看過青皮豆，至於酪梨、熱帶水蜜桃、大陽麻、田菁等植物伊沒有看過，伊分辨不出來，伊只要看到上面有長花的草，就認定是綠肥，如果都是綠色的，伊一概認定是雜草等語（見本院卷第218頁、第221頁），可見證人邱世豪並不具備分辨綠肥、景觀、果樹等作物之專業能力，且其表示勘查時，並無走到系爭土地，而僅有站在拍照地點拍照（見本院卷第222頁），足認其所認定之雜草是否確為雜草，而非綠肥或其他作物，實非無疑，況於停灌期間，缺乏充足水源，作物生長狀況本不如預期，更無從僅憑系爭土地作物稀散、農相非美，或未積極剷除雜草，而得遽謂被上訴人不為耕作。另依上訴人所提出攝影日期為107年7月29日、108年10月22日、109年10月26日、110年5月24日、110年11月29日之航照圖（見原審卷第183頁至第193頁），經上訴人自行以紅框標繪並主張土地荒蕪、雜草叢生之區塊根本並非系爭土地，而係與系爭土地相鄰之桃園市○○區○○○段○○○○段0000地號土地（下稱1460地號土地），此經比對地籍圖謄本即明（見原審卷第181頁），而由上開航照圖可見系爭土地之地貌與上訴人主張未實際耕作之1460地號土地地貌明顯不同，再佐以被上訴人所提出系爭土地107年至112年間之照片（見原審卷第273頁至第323頁），益徵被上訴人確有於系爭土地實際耕作。 　6.從而，被上訴人並無減租條例第17條第1項第4款規定非因不 可抗力繼續1年不為耕作之得終止事由存在，上訴人無從據此主張終止系爭租約。 　㈣上訴人未能舉證證明系爭租約有減租條例第16條第1、2項之 無效及第17條第1項第3、4款之得終止事由存在，則其請求確認兩造間就系爭土地之系爭租約關係不存在，自無理由。又被上訴人既基於系爭租約而得合法占用系爭土地，而非無權占有，上訴人依民法第820條第1項、第821條規定，請求被上訴人返還系爭土地，亦屬無據。 六、綜上所述，上訴人依減租條例第16條第1、2項及第17條第1 項之第3、4款與民法第820條第1項、第821條規定，請求確認兩造間就系爭土地之系爭租約關係不存在，及請求被上訴人將系爭土地返還予上訴人及其餘共有人全體，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　8 　　日 　　　　　　　　　 民事第十六庭 　　　　　　　　　　　審判長法　官　朱耀平 　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅立德 　　　　　　　　　　　　　　法　官　王唯怡 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　于　誠