返還房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第414號 上 訴 人 許金炘 高瑞珠 許詳億 共 同 訴訟代理人 許訓豪 上 訴 人 陳里鐘 葉世中 葉庭瑜 葉時麟 葉易潔 兼上列5人共同 訴訟代理人 陳鈺文 被上訴人 農業部農田水利署（即原行政院農業委員會農田水 利署） 法定代理人 蔡昇甫 訴訟代理人 張玲綺律師 黃捷琳律師 上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1 0月20日臺灣臺北地方法院112年度原訴字第32號第一審判決提起 上訴，本院於113年10月8日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人高瑞珠、許詳億、許金炘連帶負擔二分 之一，餘由上訴人陳里鐘、葉世中、葉庭瑜、葉時麟、葉易潔、 陳鈺文連帶負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：伊所轄瑠公管理處於民國111年1月11日與上 訴人許金炘（上訴人以下均逕稱姓名）簽立房屋租賃契約書（下稱A租約），約定瑠公管理處將○○市○○區○○○路0段00巷0弄00之0號房屋（下稱A屋）出租予許金炘作為住宅使用，租期自111年1月1日起至同年12月31日止，1年租金新臺幣（下同）25萬2,000元，由高瑞珠擔任連帶保證人；另瑠公管理處於111年1月11日與陳里鐘簽立房屋租賃契約書（下稱B租約，與A租約合稱系爭租約），約定瑠公管理處將同區○○○路0段00巷0弄00號房屋（下稱B屋，與A屋合稱系爭房屋）出租予陳里鐘作為住宅使用，租期自111年1月1日起至同年12月31日止，1年租金24萬4,800元，由葉世中擔任連帶保證人。詎許金炘、陳里鐘於111年12月31日租賃期限屆滿後，迄未返還A屋、B屋，許金炘、高瑞珠、許詳億（下稱許金炘等3人）均設籍於A屋，陳里鐘、陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟均設籍於B屋，葉易潔亦會返回B屋居住。因系爭房屋已於109年12月16日登記為國有，由伊管理，伊得依系爭租約第8條、第11條約定及民法第767條第1項前段規定，請求許金炘等3人騰空返還A屋，陳里鐘、葉世中、陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟、葉易潔（下稱陳里鐘等6人）騰空返還B屋，並請求許金炘及高瑞珠、陳里鐘及葉世中分別自112年7月1日起至騰空返還A屋、B屋日止，連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金。爰依系爭租約第8條、第11條約定及民法第767條第1項前段規定，求為命：㈠許金炘等3人將A屋騰空返還被上訴人，㈡許金炘、高瑞珠自112年7月1日起至騰空返還A屋日止，按日連帶給付被上訴人1,381元；㈢陳里鐘等6人將B屋騰空返還被上訴人，㈣陳里鐘、葉世中自112年7月1日起至騰空返還B屋日止，按日連帶給付被上訴人1,341元之判決（原審為如被上訴人請求之判決，上訴人提起上訴）。答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：伊於60餘年間，向臺北市瑠公農田水利會承租 ○○○路與○○○路口房屋，因政府欲將該房屋出租予太平洋百貨，要求伊等於70年間搬至系爭房屋安置，並向伊等保證可居住超過50年以上，伊等僅承租42年，被上訴人未提供社會住宅安置伊等，亦未提供適當搬遷補助，即將伊等驅趕為無家可歸之人，違反憲法保障人民之居住權。被上訴人於租賃期限屆滿後，仍收受伊等交付租金，依民法第451條規定，視為兩造成立不定期限租賃契約。另被上訴人請求之違約金過高云云，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執事項（見原審卷192-193頁）： (一)系爭房屋登記為國有，由被上訴人管理。 (二)被上訴人所轄瑠公管理處於111年1月11日與許金炘簽立A租 約，約定瑠公管理處將A屋出租予許金炘作為住宅使用，租期自111年1月1日起至同年12月31日止，1年租金25萬2,000元，由高瑞珠擔任連帶保證人。 (三)被上訴人所轄瑠公管理處於111年1月11日與陳里鐘簽立B租 約，約定瑠公管理處將B屋出租予陳里鐘作為住宅使用，租期自111年1月1日起至同年12月31日止，1年租金24萬4,800元，由葉世中擔任連帶保證人。 (四)許金炘等3人均設籍於A屋。 (五)陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟均設籍於B屋。 (六)許金炘於111年12月30日，存入現金25萬2,000元予被上訴人 。 (七)陳里鐘於111年12月30日，存入面額各為6萬1,200元之支票4 張，共計24萬4,800元至被上訴人帳戶。 (八)前開事實，有系爭房屋建物登記謄本、系爭租約、戶籍謄本 、代收票據彙總單、存款憑條及支票影本等為證（見原審卷21-35、119、141、213-215頁）。 四、本件被上訴人依系爭租約第8條、第11條約定及民法第767條 第1項前段規定，請求㈠許金炘等3人騰空返還A屋，㈡許金炘、高瑞珠自112年7月1日起至騰空返還A屋日止，按日連帶給付被上訴人1,381元；㈢陳里鐘等6人騰空返還B屋，㈣陳里鐘及葉世中自112年7月1日起至騰空返還B屋日止，按日連帶給付被上訴人1,341元，有無理由，論述如下。 五、關於被上訴人與許金炘就A屋、被上訴人與陳里鐘就B屋簽立 之系爭租約已否消滅部分： (一)按依民法第450條第1項規定，租賃定有期限者，其租賃關係 ，於期限屆滿時消滅。另租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明文。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有（最高法院112年度台上字第976號、55年台上字第276號判決意旨參照）。 (二)經查A、B租約均分別於第2條「租期」第1項約明：「甲乙（ 分別為被上訴人與許金炘、被上訴人與陳里鐘）雙方洽定為1年，自民國111年1月1日起至民國111年12月31日止。租約期滿如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續租賃之意思」（分見原審卷25、29頁），足見被上訴人分別與許金炘、陳里鐘簽立A、B租約時，即已約明續約應另訂租約，被上訴人與許金炘、陳里鐘於111年12月31日A、B租約期滿，並未另行簽立書面租約，應認雙方就A屋、B屋之租賃關係均已因租賃期限屆滿而消滅。上訴人抗辯伊等係於70年被政府分別安置在A屋、B屋，並保證可居住50年以上云云，與上開租約約定不合，並非可據為延長租賃期限之理由，所辯顯不可採。 (三)次查被上訴人瑠公管理處於111年12月31日A、B租約租期屆 滿前，已分別於111年3月至同年12月發函告知許金炘、陳里鐘，因A屋、B屋之建築物耐震能力不足，考量生命財產公共安全，租期屆滿後將不再辦理續約，有被上訴人瑠公管理處111年3月1日農水瑠公字第0000000000號、同年4月18日農水瑠公字第0000000000號、同年7月28日農水瑠公字第0000000000號、同年12月12日農水瑠公字第0000000000號函可參（見原審卷47-62頁）；被上訴人於A、B租約租賃期限屆滿後，亦未與許金炘、陳里鐘續訂新租約，為兩造所不爭執，依首揭說明（詳五、(一)），被上訴人與許金炘、陳里鐘就A屋、B屋之租賃關係，於111年12月31日租期屆滿後即已消滅，縱許金炘、陳里鐘持續使用A屋、B屋，並存入與租金數額相同之支票至被上訴人帳戶，仍無民法第451條租賃契約默示更新規定之適用。上訴人抗辯被上訴人於租賃期限屆滿後，仍收受伊等交付租金，視為雙方成立不定期限租賃契約云云，為不足取。 六、關於被上訴人請求許金炘等3人騰空返還A屋，請求陳里鐘等 6人騰空返還B屋部分： (一)經查A、B租約均分別於第8條約明：「於租期屆滿或提前終 止時，乙方（即許金炘、陳里鐘）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方（即被上訴人）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償」（見原審卷27-28、31-32頁）；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。 (二)次查A、B租約均已於111年12月31日租期屆滿，被上訴人與 許金炘、陳里鐘間之租賃關係已消滅，且未能視為雙方成立不定期限租賃契約，有如前述（詳五、(二)(三)），然許金炘、陳里鐘迄未騰空返還A屋、B屋，另許金炘等3人均設籍於A屋，陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟設籍於B屋，為上訴人所不爭執（詳三、(四)(五)），葉易潔原設籍於B屋（見原審卷35頁戶籍謄本），嗣雖已遷走戶籍，然1年會回來住2、3次，經許金炘陳明在卷（見原審卷192頁），仍應認係B屋之占有人；上訴人均未能證明占有A屋、B屋之正當權源，被上訴人依A租約第8條約定請求許金炘，及依民法第767條第1項前段規定，請求高瑞珠、許詳億騰空返還A屋；依B租約第8條約定請求陳里鐘，及依民法第767條第1項前段規定，請求葉世中、陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟、葉易潔騰空返還B屋，應屬有據。另A、B租約均於第5條第1項約定：「甲方（即被上訴人）收回自用或重新建築時，惟應提前3個月前告知」（見原審卷26、30頁、本院卷78、82頁），係適用於被上訴人提前終止租約之情形，此觀A、B租約第5條本文均約定：「有下列情形之一者，甲方得『隨時提前』終止租約，收回租賃房屋」等語甚明，上訴人抗辯被上訴人就A屋、B屋無使用計畫，不得收回房屋云云，為不可採。另上訴人抗辯瑠公民生新村自救會住戶委託台北市建築師公會鑑定，鑑定結論為建物進行補強即可，不必拆除云云，縱係屬實，亦因A、B租約均已租期屆滿，承租人許金炘、陳里鐘與被上訴人間已無租賃關係存在，而應騰空返還A屋、B屋，業如前述，上開鑑定結論並非上訴人得據以占有A屋、B屋之正當理由，所辯亦不可採。 七、關於被上訴人請求上訴人給付相當於租金之損害及懲罰性違 約金部分： (一)經查A、B租約均分別於第8條、第11條約明：「於租期屆滿 或提前終止時，乙方（即許金炘、陳里鐘）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方（即被上訴人）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金(合計共2倍)交與甲方」、「乙方保證人（即高瑞珠、葉世中）就乙方依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證責任。」（分見原審卷31、27頁）。 (二)次查許金炘、陳里鐘前已分別交付被上訴人自112年1月1日 起至同年6月30日相當於租金之損害金及懲罰性違約金25萬2,000元、24萬4,800元，為兩造所不爭執（詳三、(六)(七)），並有臺灣土地銀行代收/次交票據彙總單、存摺類存款憑條可證（見原審卷119、141頁）；因上訴人仍無權占有A屋、B屋，則被上訴人分別依A、B租約第8條、第11條約定，請求許金炘及連帶保證人高瑞珠、陳里鐘及連帶保證人葉世中自112年7月1日起至騰空返還A屋、B屋日止，分別按日連帶給付被上訴人相當於租金之損害金及懲罰性違約金1,381元（計算式：252,000(年租金)÷365×2＝1,380.82，小數點以下4捨5入，下同）、1,341元（計算式：244,800(年租金)÷365×2＝1,341.36），應屬有據。 (三)另參A、B租約均分別於第6條明定被上訴人因特殊歷史緣故 給予承租人許金炘、陳里鐘特別優惠，租金較市面行情顯著為低等語（分見原審卷30、26頁）；復查A屋、B屋均位在1樓，面積分別為35.29坪（計算式：(104.07＋12.59)×0.3025＝35.289，小數點第2位以下4捨5入，下同）、31.86坪（計算式：(100.18＋5.13)×0.3025＝31.856），有A屋、B屋之建物登記謄本可參（見原審卷21、23頁），以A、B租約約定之每年租金25萬2,000元、24萬4,800元計算，A屋、B屋每月租金為2萬1,000元（252,000÷12＝21,000）、2萬0,400元（計算式：244,800÷12＝20,400），換算每坪月租金為595元（計算式：21,000÷35.29＝595.06）、640元（計算式：20,400÷31.86＝640.30）。而依內政部不動產交易實價查詢服務網之○○市○○區建物111年10月至112年10月之租賃查詢資料所示，1樓店面（店鋪）每坪月租金為1,640元至4,717元不等（見原審卷379-397頁），顯見A、B租約之租金遠低於市場行情，則A、B租約約定以租金各1倍計算損害金及懲罰性違約金，難認為不合理，無再酌減違約金之必要。 八、綜上所述，被上訴人依A租約第8條、第11條約定、民法第76 7條第1項前段規定，請求許金炘、高瑞珠、許詳億將A屋騰空返還被上訴人，許金炘、高瑞珠自112年7月1日起至騰空返還A屋日止，按日連帶給付被上訴人相當於租金之損害及懲罰性違約金1,381元；依B租約第8條、第11條約定、民法第767條第1項前段規定，請求陳里鐘、葉世中、陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟、葉易潔將B屋騰空返還被上訴人，陳里鐘、葉世中自112年7月1日起至騰空返還B屋日止，按日連帶給付被上訴人相當於租金之損害及懲罰性違約金1,341元，為有理由，應予准許。原審就被上訴人上開請求，為上訴人敗訴之判決及為假執行之宣告，並無不合；上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。 十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項但書、第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日 民事第二十庭 審判長法 官 周祖民 法 官 馬傲霜 法 官 鄭威莉 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　 書記官 楊璧華