租佃爭議

臺灣高等法院民事判決 113年度上更二字第21號 上 訴 人 蕭謝櫻桃 訴訟代理人 徐慧齡律師 上 訴 人 蕭良鐘 蕭義橙 上二人共同 訴訟代理人 邱清銜律師 張必昇律師 被 上訴 人 林光碧 黃絹絹 林育德 林黃竣 林毓青 林士閎 林凱業 林建宇 林建廷 Ａ０１ 上 一 人 法定代理人 Ａ０２ Ａ０３ 共 同 訴訟代理人 陳麗文律師 張衞航律師 上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國107年5月 25日臺灣桃園地方法院106年度訴字第1318號第一審判決提起上 訴，被上訴人並為訴之追加及減縮，經最高法院發回更審，本院 於114年1月8日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、原判決關於命上訴人給付超過附表5、6所示本息部分，及該 部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除減縮、確定部分外）均廢棄。 二、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。 三、其餘上訴駁回。 四、上訴人蕭謝櫻桃、蕭良鐘、蕭義橙應依序給付被上訴人（除 Ａ０１外）如附表4第一欄至第三欄所示金額，及均自民國110年3月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 五、確認上訴人蕭謝櫻桃就臺灣桃園地方法院109年度存字第232 0號提存事件之提存金新臺幣（下同）624萬4,967元本息之受取權不存在。 六、確認上訴人蕭良鐘、蕭義橙就臺灣桃園地方法院109年度存 字第2321號提存事件之提存金169萬4,376元本息之受取權不存在。 七、第一、二審（含追加之訴）及發回前第三審訴訟費用（除減 縮、確定部分外）由上訴人蕭謝櫻桃、蕭良鐘、蕭義橙依序負擔5分之4、10分之1、10分之1。 八、本判決第4項所命給付，於被上訴人依序以新臺幣2,289萬8, 213元、310萬6,355元、310萬6,355元為上訴人蕭謝櫻桃、蕭良鐘、蕭義橙供擔保後，各得假執行。但上訴人蕭謝櫻桃、蕭良鐘、蕭義橙如各以新臺幣6,869萬4,639元、931萬9,066元、931萬9,066元為被上訴人預供擔保，各得免為假執行。 九、被上訴人其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序事項 　　第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之 基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款規定可明。查被上訴人於本院就其起訴請求上訴人給付無權占用土地之不當得利部分，減縮聲明為：㈠上訴人蕭謝櫻桃應依附表1所示比例，給付如附表2「租金」欄所示金額，及各自如附表2「遲延利息起算點」欄所示之日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡上訴人蕭良鐘、蕭義橙（下稱蕭良鐘2人）應依附表1所示比例，給付如附表3「租金」欄所示金額，及各自如「遲延利息起算點」欄所示之日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院更二卷第319頁），核係減縮應受判決事項之聲明（見本院更一卷二第183頁至第184頁、第221頁、第223頁）。被上訴人另於本院追加請求上訴人給付受領土地徵收補償金之不當得利及確認上訴人之提存金受取權不存在，並聲明：㈠蕭謝櫻桃、蕭良鐘、蕭義橙應依序給付伊（除Ａ０１外）如附表4第一欄至第三欄所示金額，及均自民國110年3月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡確認蕭謝櫻桃就原法院109年度存字第2320號提存事件之提存金新臺幣（下同）624萬4,967元本息（下稱甲提存金）之受取權不存在；㈢確認蕭良鐘2人就原法院109年度存字第2321號提存事件之提存金169萬4,376元本息（下稱乙提存金，與甲提存金合稱系爭提存金）之受取權不存在（見本院更一卷二第336頁）。其追加之訴與原訴均係本於兩造間是否存在有效之耕地租約所生爭執之同一基礎事實，亦無不合，應予准許。 貳、實體事項 一、被上訴人主張：被上訴人林光碧與訴外人即其兄弟林鐺波、 林燿焙、林茂雄（下稱林光碧4人），就改制前桃園縣○○鄉○○段○○○段43、43-1、43-5、44、45、46、103、104地號土地（下逕稱該地號，合稱原土地），與訴外人蕭阿双訂定園橫字第65號私有耕地租約（下稱原租約）。蕭阿双死亡後，其子蕭新寶、蕭新衡、蕭阿讚（下合稱蕭新寶3人）繼承原租約，於44年起續約。原租約於79年間獲准分割登記，蕭新寶3人依序登記為園橫字第65號、第65-1號、第65-2號租約【下合稱系爭3租約，其中第65-1號租約（即重新編號之230號租約）涉訟部分，業由原審被告吳梅菊、蕭寶桓及蕭婉茹（下稱吳梅菊3人）與被上訴人於本院調解成立】。嗣改制前桃園縣政府於88年間徵收部分原土地，蕭新寶、蕭阿讚（下稱蕭新寶2人）於92年間各就未被徵收之46、45地號土地（下合稱系爭土地）依序訂定園橫字第65號、第246號租約（下分稱系爭65、246號租約，合稱系爭租約）。蕭新寶2人分別於98年1月31日、93年7月3日死亡後，由蕭新寶之繼承人即蕭謝櫻桃續訂系爭65號租約，蕭阿讚之繼承人即蕭良鐘2人續訂系爭246號租約，林茂雄、林鐺波、林燿焙死亡後，其繼承人依序為被上訴人黃絹絹、林育德、林黃竣（下合稱黃絹絹3人）、林毓青及林士閎、林凱業、林建宇、林建廷及Ａ０１（上5人合稱林士閎5人），繼受系爭租約。因蕭新寶3人在原租約分割登記前，在43、43-1、43-5地號土地建築桃園縣○○鄉○○村○○00鄰00號之非農用房屋（下合稱系爭房屋）等地上物，違反耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條承租人應自任耕作之規定，原租約即為無效，系爭租約自亦無效，上訴人無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，爰依減租條例第16條第1項、第2項及民法第179條規定，求為命：㈠確認被上訴人與蕭謝櫻桃間之系爭65號租約、與蕭良鐘2人間之系爭246號租約，均為無效；㈡蕭謝櫻桃、蕭良鐘2人應依附表1所示比例，依序給付如附表2、3所示金額本息之判決，併陳明就給付部分願供擔保請准宣告假執行（原審就上開部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，其餘未繫屬本院者，不予贅述）。被上訴人於本院追加主張：伊（除Ａ０１外）已將系爭土地應有部分移轉登記予他人，系爭土地嗣經政府辦理區段徵收，由該土地受讓人於109年11月27日給付蕭謝櫻桃補償金6,869萬4,639元、給付蕭良鐘2人補償金各931萬9,066元（下合稱系爭補償金），上訴人繼受之系爭租約既為無效，自無依平均地權條例第11條第1項、第2項規定受領系爭補償金之法律上原因，伊（除Ａ０１外）已取得系爭土地受讓人對被上訴人如附表4所示之不當得利債權，上訴人就Ａ０１於同年12月28日為蕭謝櫻桃、蕭良鐘2人提存之系爭提存金亦無受領之權利，爰依減租條例第16條第1項、第2項、民法第179條規定，求為命：㈠蕭謝櫻桃、蕭良鐘、蕭義橙依序給付伊（除Ａ０１外）如附表4第一欄至第三欄所示金額，及均自110年3月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡確認蕭謝櫻桃就甲提存金之受取權不存在；㈢確認蕭良鐘2人就乙提存金之受取權不存在。㈣願供擔保請准宣告假執行。 二、上訴人則以：43地號土地為建地，並無減租條例之適用，蕭 新衡在43地號土地興建系爭房屋，已為出租人所知悉，雖有擴建至43-1地號土地，惟當時未申請鑑界，自無越界之故意，且43、43-1及43-5地號土地非主要耕種範圍，其上之晒穀場、鴨寮、穀倉、農舍、溝渠、土地公廟等地上物（下稱其餘地上物），係為輔助農耕之用，伊無故意不自任耕作之情事。且被上訴人至遲於88年間土地經徵收時，即知悉43-1、43-5地號土地上存有建物，仍於同年7月22日出具同意書（下稱系爭同意書）同意伊於各給付43萬元後，得領取徵收系爭房屋之建築物補償金（下稱系爭建物補償金），並就原租約之租賃標的、租金等契約必要之點達成默示合意，顯見已排除無效事由續訂耕地租約，系爭租約自屬有效，被上訴人訴請確認系爭租約無效即違反誠實信用原則，伊有權領取系爭土地受讓人給付之系爭補償金及系爭提存金，無受有不當得利；又被上訴人以年息8％計算伊占用系爭土地所受相當於租金利益之價額，亦有過高等語，資為抗辯。 三、查林光碧4人於34年8月16日繼承父親林村井所遺之原土地， 於40年6月7日公布施行減租條例後，林光碧4人就上開土地與蕭阿双訂定原租約；蕭阿双死亡後，由蕭阿双之子蕭新寶3人共同繼承原租約，並於44年1月1日續約。桃園縣政府於79年10月30日函准原租約分割登記，由蕭新寶就原租地46、43地號內土地登記為系爭65號租約，蕭新衡就原租地45、46、43地號內土地登記65-1號租約，蕭阿讚就原租地43-1、43-5、44、45地號內、103、104地號內土地登記65-2號租約。嗣改制前桃園縣政府於88年間辦理高鐵桃園站用地徵收43、43-1、43-5、44、45-1（分割自45地號土地）、46-1（分割自46地號土地）、103、104地號土地；僅剩餘45、46地號土地（即系爭土地）未經徵收。蕭新寶於92年間就46地號土地，訂定系爭65號租約，其於98年1月31日死亡後，繼承人蕭謝櫻桃續訂該租約；蕭阿讚則於92年3月9日就45地號土地訂定系爭246號租約，其於93年7月3日死亡後，則由繼承人蕭良鐘2人續定系爭246號租約。林茂雄、林鐺波、林耀焙死亡後，依序由黃絹絹3人、林毓青、林士閎5人繼承。嗣林光碧分別於108年12月31日、109年1月3日將45、46地號土地應有部分各1/8、1/8，贈與訴外人林沛緹、林依蓁、林晴孺、林珮孺（下合稱林沛緹4人）。黃絹絹等3人、林毓青及林士閎、林凱業、林建宇、林建廷（上4人合稱林士閎4人）則於109年4月20日將45、46地號土地應有部分，出售予訴外人張守安、賈麗華、續南宣、續凡（下合稱張守安4人）；林沛緹4人再於同年5月12日將45、46地號土地應有部分合計1/4，出售予訴外人續天曙；張守安4人及續天曙嗣於同年11月27日給付系爭補償金與上訴人，蕭謝櫻桃受領6,869萬4,639元，蕭良鐘2人各受領931萬9,066元。另Ａ０１於同年12月8日依序為蕭謝櫻桃、蕭良鐘2人提存補償金624萬4,967元、169萬4,376元（即系爭提存金）於原法院提存所等事實，有45、46地號土地謄本、系爭3租約影本、系爭租約、耕地租約登記簿、桃園市政府109年10月19日函文、系爭土地之地籍異動索引、不動產買賣契約書、系爭提存金之提存書、承租人受領證明書影本可稽（見原審卷第90頁至第92頁背面、第93頁至第99頁、第104頁至第106頁、第111頁至第113頁、本院上字卷二第216頁至第217頁、本院更一卷一第125頁至第131頁、第133頁至第135頁、第137頁至第151頁、第153頁、第155頁、第157頁至第175頁），且為兩造所不爭執（見本院更二卷第289頁至第291頁、第437頁、第599頁），堪認為真正。 四、上訴人主張依減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約 為無效，應有理由。 　㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項定有明文。又所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效，縱當事人嗣依同條例第6條第1項、第20條規定變更或續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院108年度台上字第115號判決意旨參照）。準此，承租人有不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，租約全部均為無效。 　㈡觀諸林光碧4人所有原坐落於43地號土地上建號為桃園縣○○鄉 ○○段○○○段00號、面積103平方公尺之建物，其主要建築材料為土角造（下稱原建物），有建築改良物登記簿附卷可稽（見本院上字卷一第161頁、第162頁）；佐以證人蕭良志證稱：伊位於橫峰村23號的老家原本是土蓋的土角厝，大約60幾年間，伊5、6歲時（伊為56年次），因為颱風屋頂塌下來，伊父親蕭新衡才請人來蓋，剛開始用磚頭蓋瓦房來住，後來再改建成樓房，有1、2樓，總共8個人住在裡面；原本土角厝係位於63年航照圖A2等語（見本院更二卷第404頁、第405頁、本院上字卷二第176頁）；證人蕭謝櫻桃之子蕭良旗亦證稱：88年航照圖上A20之前是地主留下來，因為伊出生時是土角厝，後來拆掉改建，A20是蕭新衡所建，蕭新衡家人居住在內，是兩層透天厝等語（見本院上字卷二第172頁、第169頁），並有88年航照圖可參（本院上字卷二第182頁）；輔以桃園縣區段徵收建築改良物補償（歸戶）清冊記載蕭新衡所有之系爭房屋使用類別為住宅乙情（見原審卷第115頁），足見坐落43地號土地之原建物於60幾年間因颱風造成屋頂坍塌後，蕭新衡在原地重建2層樓建物，供自己及家人居住使用，核與以便利耕作為目的興建供擺放農具或臨時休息使用之農舍顯有不同。 　㈢又依國立臺灣大學108年1月11日、同年7月12日函覆本院關於 43-1地號土地建物範圍等事項（下合稱系爭鑑定報告），依序記載：「43地號土地於67年7月3日至88年6月10日間，具有建物擴建（如圖39紅框範圍）……、」、「43-1地號土地78年與67年航測影像相比，……A2為新增建物」等情（見本院上字卷二第5頁、第27頁、第315頁、第317頁）；佐以蕭謝櫻桃自承：系爭鑑定報告所指建物擴建及新增建物部分，應為二房蕭新衡將出租人原所提供已年久失修、不堪使用之農舍予以增建，主要集中在43地號土地，部分延伸至43-1地號土地等語（見本院更一卷二第253頁）；蕭良鐘2人復陳明：蕭新衡在43地號土地上興建住宅，有越界占用43-1地號土地等語（見本院更二卷第202頁），堪認蕭新衡於原建物不堪使用後，在原地所興建非供耕作、供自己及家人居住使用之2層樓住宅即為系爭房屋，且確已占用原租約約定之耕地即43-1地號土地。從而，被上訴人主張蕭新衡於原租約於79年間獲准分割登記前，即有在約定之耕地上興建供己居住使用之系爭房屋，而有不自任耕作之情事，即屬有據。 　㈣上訴人雖辯稱43地號土地為建地，蕭新衡在43地號土地興建 系爭房屋時，未申請鑑界，不知悉已占用屬耕地之43-1地號土地，自無不自任耕作之故意；且43、43-1及43-5地號土地非主要耕種範圍，面積僅占全部耕作範圍之4％，系爭房屋及其餘地上物，亦均為輔助農耕之用，伊無不自任耕作之情事，系爭租約不因此無效云云。查43、43-1地號土地均為原租約承租土地之範圍，43地號土地標示為「建地」、43-1地號土地則標示為「田」地，有耕地租約登記簿及65-2號租約為證（見本院上字卷二第216頁至第217頁、原審卷第98頁），且為兩造所不爭之事實（見本院更二卷第290頁、第599頁）。而43地號土地地目為建地，非耕地租用，固無減租條例之適用（最高法院110年度台上字第1063號判決意旨參照）。然43-1地號土地確屬耕地，且依證人蕭良旗所述：43地號土地上有蕭新寶的曬穀場、43-1地號土地原本是水溝，後來改成曬穀場，地主留下來就是如此等語（見本院上字卷二第147頁、第148頁），此情亦為蕭謝櫻桃所肯認（見本院更二卷第484頁），43-1地號土地當屬佃方從事耕種之範圍。又43、43-1地號土地於租賃期間均經佃方作為曬穀場以輔助耕作，已歷經數十年，蕭新衡當對該2筆土地位置、範圍有相當瞭解。而坐落43地號土地之原建物僅為土角造平房（見本院上字卷卷161頁），系爭房屋則經證人蕭良志證實為2層樓之磚造房屋（見本院更二卷第404頁），亦有系爭房屋拆除前之照片在卷可稽（見原審卷第116頁上方照片），足徵系爭房屋規模、占地範圍顯大於原建物。再參系爭鑑定報告標示之A2新增建物為系爭房屋，業經認定如前，系爭鑑定報告附圖亦可見A2新增建物即系爭房屋之屋體明顯坐落43-1地號土地（見本院上字卷二第317頁），堪認蕭新衡在43地號土地上興建材質、規模遠大於原建物之系爭房屋時，對於系爭房屋占用相鄰耕地即43-1地號土地乙事應可知悉，上訴人辯稱因其未鑑界土地而不知悉系爭房屋占用43-1地號土地一情，尚無足取。從而，蕭新衡在原租約之耕地即43-1地號土地上建築供自己及家人居住使用之2層樓磚造住宅，顯逾為方便耕作、置放農具所興建農舍之規模，自屬不自任耕作之情形。至其餘地上物縱僅係輔助農耕之用，無法認定有不自任耕作之情，然依首開說明，不自任耕作之情形僅存在耕地之一部，耕地租約即為全部無效，原租約即因蕭新衡興建系爭房屋於43-1地號土地之不自任耕作之舉而全部無效，上訴人前揭辯詞，均不可採。㈤上訴人復辯稱被上訴人至遲於88年間系爭土地完成區段徵收前，即知悉43、43-1、43-5地號土地上存有建物，仍出具系爭同意書同意伊於各給付43萬元後，得領取徵收系爭建物補償金，並於斯時默示合意排除不自任耕作之無效事由續約云云。經查： 　⒈依農業發展條例第20條第1項、第2項規定：89年1月4日修正 施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。本條例89年1月4日修正施行前已依減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。按減租條例第6條第1項規定，本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；次按耕地租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡經續訂或變更登記之租約，概屬有效。又依耕地三七五租約清理要點（下稱系爭要點）第3點第2項規定：「鄉（鎮、市、區）公所受理由當事人之一方單獨申請登記時，應通知他方於接到通知後20日（91年6月18日修正前為10日）內提出書面意見，逾期未提出者，視為同意」，僅指視為同意租約登記，非視為同意另訂租約。出租人於租約無效後，依是項規定視為同意租約登記，無使原已無效之耕地租約恢復其效力。又減租條例第20條規定，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。所謂續訂租約，祇為原訂租約之繼續，非各別成立新租約，原訂租約倘有無效之原因，不生續訂租約得單獨有效存在之效果（最高法院110年度台上字第1443號、111年度台上字第2799號判決意旨參照）。 　⒉林光碧、林鐺波、林耀焙（下稱林光碧3人）與蕭新寶3人於8 8年4月17日所為之協議（下稱4月17日協議），非但無黃絹絹3人之簽名，該決議內容亦僅記載蕭新寶3人須配合辦理租約終止或變更登記等語（見原審卷第128頁）；而林光碧3人、黃絹絹於同年6月8日與蕭新寶3人簽立之協議紀錄（下稱6月8日協議），係就經區段徵收之43地號土地上之建物如何領取系爭建物補償金所為之約定（見原審卷第127頁）；且6月8日協議訂定後，出租人林光碧3人及黃絹絹3人（下稱林光碧6人）即於同年7月22日出具系爭同意書，表明同意蕭新寶3人領取系爭建物補償金（見原審卷第129頁）；佐以桃園市政府地政局於113年9月18日函覆本院：高速鐵路桃園車站特定區區段徵收開發案，本府係於依查估之建物所有權人蕭新寶3人與地主間之6月8日協議，進行系爭建物補償費發放作業等情（見本院更二卷第343頁），益見6月8日協議、系爭同意書之簽立，目的均為使承租人即蕭新寶3人順利取得系爭建物補償金，自無法將此任作其等間已有續訂耕地租約之特別情事。則6月8日協議書、系爭同意書簽立前，原租約或系爭3租約之出租人縱已知悉蕭新衡興建系爭房屋一事，而無反對之表示，依一般社會通念，亦僅屬單純沉默，難認斯時已有默示合意續約或另訂新租約之情。況農業發展條例89年1月4日修正施行前所訂立之耕地租約，應適用減租條例之規定，以書面為之；且當事人嗣依減租條例第6條第1項、第20條規定變更或續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力。上訴人既陳明：租佃雙方至遲於88年完成區段徵收前係以默示合意之方式續訂耕地租約，且無訂立書面成立新租約等情明確（見本院更二卷第291頁至第292頁、第334頁），其主張之耕地租約已不符合減租條例之要式規定，本無法續訂或另訂有效之租約；且原租約為無效，租佃雙方嗣後縱有變更、續訂租約之行為，亦無法使原租約回復效力，堪認租佃雙方於88年間並無上訴人所指之耕地租約存在。 　㈥上訴人再辯稱租佃雙方已於88年合意終止原租約，且原租約 與系爭租約之當事人、租賃標的顯有不同，難認為同一租約之延續；且原租約於44年續約後，兄弟分家而分割為系爭3租約，系爭租約自不因原租約有無效事由而為無效云云。查租佃雙方於92年辦理變更登記之系爭租約，乃承租人於每6年期滿單方申請續訂，有桃園縣○○鄉公所函文暨檢附之續定租約申請書可憑（見本院上字卷一第425頁）；且依蕭良鐘2人所陳：88年間就系爭土地默示成立之租約，因在徵收期間，直至92年間租約6年期滿後才辦登記等語（見本院更二卷第601頁），足見系爭租約係承租人為續訂租約而辦理登記。然原租約已為無效，無法續訂或因變更登記而回復為有效租約，業經說明如前。且依系爭要點第3點第2項規定，鄉（鎮、市、區）公所受理由承租人一方單獨申請登記時，出租人縱逾期未提出書面意見，僅視為同意租約登記，無從視為租佃雙方同意另訂之耕地租約，上訴人自亦無從憑此登記認定兩造另成立有效之系爭租約。上訴人前開辯解，亦不可採。 　㈦至上訴人辯稱兄弟三房各自獨立耕作，且違反不自任耕作情 節嚴重之65-1號租約即吳梅菊3人部分，業與被上訴人達成和解，被上訴人執相同事由對伊主張，自有違反誠信原則云云。然原租約於79年間獲准分割登記前，即有因蕭新衡在約定之耕地上興建供己居住使用之系爭房屋，而有不自任耕作之無效事由，業經認定如前，則系爭3租約本即無法自無效之原租約分割為有效之獨立租約，且吳梅菊3人願與被上訴人達成和解，為其等考量自身續行訴訟之損益而行使程序處分權之結果，被上訴人請求確認系爭租約無效、給付不當得利，亦屬正當權利之行使，復無證據可認被上訴人係專為損害上訴人之目的而為之，自難認有濫用權利或違反誠信原則可言。 　㈧基上，原租約因蕭新衡在原租約耕地上興建系爭房屋而有不 自任耕作之情事，原租約全部無效，租佃雙方亦無從默示合意續訂租約，或另依減租條例訂立有效之耕地租約，被上訴人請求確認系爭租約無效，應屬有據。 五、被上訴人得請求上訴人給付無權占有系爭土地之不當得利， 金額如附表5、6所示之本息。 　㈠按減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反 前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。承租人如於租約無效後繼續占有耕地即屬無權占有。次按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院90年度台上字第1583號、106年度台上字第461號、61年度台上字第1695號判決意旨參照）。準此，上訴人於系爭租約無效後，繼續占用系爭土地，即為無權占有，其受有使用利益，自應以相當價額償還被上訴人。 　㈡次按耕地地租不得超過地價8％，約定地租或習慣地租超過地 價8％者，應比照地價8％減定之；所謂地價係指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近3年之平均地價。土地法第110條定有明文。又土地法第148條係指土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言。所謂年息8％為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報總價年息8％計算之，尚須斟酌土地之位置、附近繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情各情事，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決先例意旨參照）。爰斟酌系爭土地平整遼闊，所在區位臨高鐵特定徵收區，應具相當農業經濟價值，且上訴人於被上訴人請求不當得利期間之101年至109年間，僅有蕭謝櫻桃於104年1月28日、106年6月19日各給付被上訴人10萬5,068元、4筆3萬3,767元等情（見本院更二卷第601頁、第395頁、本院上字卷一第397頁、第399頁、第401頁），認定被上訴人請求以系爭土地申報地價5％計算，尚屬適當。又上訴人陳明對於附表5、6之計算式並無意見（見本院更二卷第334頁），是被上訴人主張蕭謝櫻桃、蕭良鐘2人無權占用系爭土地而受有使用利益，應償還價額如附表5、6所示之本息，即屬有據。 六、被上訴人追加請求上訴人給付系爭補償金、確認系爭提存金 之受取權不存在，有無理由？ 　　按平均地權條例第11條第1項有關耕地徵收承租人補償之規 定，須以佃農與地主雙方訂有書面耕地租約者為必要，若非出租之耕地，即無上開條項之適用（最高行政法院70年度判字第1049號判決意旨參照）。且支付補償耕地承租人之地價者為土地所有權人，主管機關不過代為扣交而已，則耕地承租人倘有溢領情事，土地所有權人即非不得依不當得利法則請求耕地承租人返還（最高法院93年度台上字第339號、88年度台上字第1894號判決意旨參照）。查系爭租約為無效，兩造間亦未就系爭土地成立有效之耕地租約，業經認定如前，依上說明，上訴人即不得依平均地權條例第11條規定領取系爭補償金及系爭提存金，其已領取之系爭補償費即無法律上之原因而受有利益，被上訴人自得請求其等返還，並確認上訴人之系爭提存金受領權不存在。 七、綜上所述，被上訴人請求確認其與蕭謝櫻桃間之系爭65號租 約、與蕭良鐘2人間之系爭246號租約無效，並依民法第179條規定，依序請求蕭謝櫻桃、蕭良鐘2人給付如附表5、附表6「租金」欄所示金額，及依序自附表5、附表6「遲延利息起算點」欄所示之日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之其餘請求，則無理由，不應准許。原審就超過上開應准許部分為上訴人敗訴判決，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。被上訴人於本院第二審程序追加依民法第179條規定，請求蕭謝櫻桃、蕭良鐘、蕭義橙依序給付被上訴人（除Ａ０１外）附表4第一欄至第三欄所示金額，及均自110年3月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並依序請求確認蕭謝櫻桃、蕭良鐘2人就甲提存金、乙提存金之受領權不存在，均有理由，亦應准許。又本判決命上訴人給付部分，兩造分別陳明願供擔保求為宣告准、免假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另被上訴人追加請求確認系爭提存金受領權不存在部分，並非給付之訴，性質上無從宣告假執行，爰駁回其此部分假執行之聲請。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴 為有理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第十二庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜　 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　翁儀齡 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　瑜 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王韻雅