遷讓房屋

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第1090號 上 訴 人 李彬 訴訟代理人 王維立律師 蔡柏毅律師 被上訴人 楊金美 訴訟代理人 周廷威律師 複代理人 楊鳳池律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國113年2月 29日臺灣新北地方法院第一審判決（112年度訴字第2788號）判 決提起上訴，本院於114年1月22日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：貴豪通運有限公司（下稱貴豪公司）所有之 新北市○○區○○段0000建號（門牌號碼○○○街O巷O號O樓之1，含共有部分同段6672建號權利範圍10萬分之174，以下稱系爭房屋)，及坐落之同段41地號土地（權利範圍1000萬分之11923）（與系爭房屋合稱系爭房地），經貴豪公司之債權人永豐商業銀行（下稱永豐銀行）聲請強制執行，由新北地方法院以111司執字第159136號清償債務強制執行事件受理（下稱原法院強制執行程序），系爭房地並已於民國110年12月3日由另案（原法院110司執字第146917號）為查封登記。112年9月6日系爭房地進行拍賣，被上訴人以新臺幣（下同）903萬9,999元拍定取得系爭房地，經原法院執行處核發不動產權利移轉證書，並辦畢所有移轉登記。上訴人與貴豪公司間於查封後之111年12月30日簽立租賃契約（下稱本件租約），依強制執行法第51條第2項規定對被上訴人不生效力，詎上訴人經被上訴人於112年10月11日、同年月21日以郵局存證信函催告仍拒不搬遷，自屬無權占有，爰依民法第767條第1項前段規定，提起本件訴訟請求上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人，並為假執行之聲請。原審為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：上訴人與系爭房屋原所有權人貴豪公司於111 年12月30日簽署租賃契約，合法承租系爭房屋，租期為112年1月1日至121年12月31日止，本件租約並經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人公證作成公證書。上訴人雖於系爭房地遭查封後，始與貴豪公司簽定本件租約，但被上訴人於拍定前即已知悉本件租約，執行法院及債權人復未依強制執行法第51條第3項規定排除租約，是本件無強制執行法第51條第2項之適用，本件租約對於被上訴人仍屬有效，依民法第425條有關買賣不破租賃之規定，本件租約對於兩造間仍然存在，上訴人於租約期限屆至前繼續占有使用系爭房屋，並非無權占有。退步言，縱被上訴人屬於強制執行第51條第2項之債權人，惟被上訴人於拍定前即已知悉本件租約，並可慮及該租賃關係之不利，執行法院更因此將系爭房屋列為不點交狀態，被上訴人仍投標應買，卻於拍定後主張系爭租約對其不生效力，亦與誠信原則有違等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、得心證之理由：　　 　　被上訴人主張上訴人與貴豪公司簽立之租賃契約對被上訴人 不生效力，被上訴人得依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭房屋騰空返還被上訴人，為上訴人否認，並以前揭情詞抗辯，茲就兩造爭點分別論述如下： 　㈠按已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登 記，其通知於第一項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力，強制執行法第76條第2項定有明文。又強制執行程序旨在滿足債權，故對於實現此目的有所妨礙之行為均應予排除，始足以貫徹強制執行之效果。強制執行法第51條第2項規定：實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借或使用權之讓與等是。所謂之「債權人」，解釋上包含拍定人在內，除為貫徹查封之公信力，且若拍定人不能主張債務人違反查封效力之行為對其不生效力，勢必影響投標意願，以致損害債權人及債務人之權益。況不動產經查封後，依同法第78條規定，債務人對該不動產之管理或使用收益權即受限制，於經執行法院允許時，其得使用收益或出租等管理行為，亦僅至拍定時為止，遑論未經執行法院允許而為之出租，是縱執行法院將是項查封後出租之事實記載於拍賣公告，拍定人主張該租約對其不生效力，要無違背誠信原則可言（最高法院108年度台再字第3號判決意旨參照，同院109 年度台上字第1238號裁定、94年度台上字第1924號判決、85年度台抗字第534號裁定、71年度台上字第3636號判決同此見解）。 　㈡經查，系爭房地經原所有權人貴豪公司之債權人永豐銀行聲 請強制執行，原法院強制執行事件受理，並於110年12月3日就系爭房地為查封登記。嗣被上訴人於112年9月6日於原法院強制執行程序中拍賣取得系爭房地，由原法院於112年10月3日發給權利移轉證書，並於112年10月24日為系爭房地所有權登記等情，有不動產權利移轉證書、土地及建物所有權狀、建物登記第一類謄本等件在卷可證（原審卷第15-21頁、第83頁），自堪信為真實。 　㈢上訴人於111年12月30日與貴豪公司就系爭房屋簽立租約，租 期為112年1月1日至121年12月31日，有住宅租賃契約為憑（原審卷第111-117頁)，且為兩造所不爭執，亦堪認定。本件租約既於原法院查封系爭房地後始簽立，依前揭強制執行法第51條第2項之說明，被上訴人於原法院強制執行程序拍定取得系爭房地後，自得主張有礙於執行效果之本件租約對其不生效力。上訴人雖舉最高法院70年度台上字第3101號判決，抗辯強制執行法第51條第2項規定之債權人專指該強制執行之債權人而言，並不及於拍定人云云。惟上開判決乃在論述前後不同執行程序債權人間之問題，與前揭判決之基礎事實相異，自不能比附援引，上訴人不得以民法第425條第1項規定，抗辯本件租約於兩造間繼續存在。上訴人復無其他占有系爭房屋之正當權源，則被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋予被上訴人，洵屬有據。 　㈣上訴人雖辯稱惟被上訴人於拍定前即已知悉系本件租約，法 院亦將系爭房屋以不點交方式拍賣，被上訴人於拍定後仍主張本件租約對其不生效力，與誠信原則有違云云。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。所謂誠實信用之原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平方法，確定並實現權利內容，避免一方犧牲他方利益以圖利自己，應以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之社會作用，於具體事實為妥善運用（最高法院108年度台上字第1836號民事判決參照）。查本件被上訴人於原法院強制執行拍賣程序取得系爭房地，雖然拍賣條件註明不予點交，但此僅為執行法院代債務人出賣系爭房屋時，免除拍定後點交拍賣物之義務，無礙拍定人於取得所有權後，依法得行使之權利。故被上訴人於取得系爭房屋之所有權後，對於無權占有之上訴人，依法行使所有物返還請求權，並無違反誠信原則可言。況上訴人於111年12月30日與貴豪公司簽立系爭租約，簽約時公證資料所附之建物登記第一類謄本，已登記系爭房屋於110年12月3日遭查封之事實（原審卷第119頁），上訴人明知此事實，竟仍與原所有人貴豪公司約定低於市價之租金（參見本院卷第129-133頁系爭房屋附近之租賃資訊），簽立長達10年之租約，並約定一次給付租金，租金復匯入第三人之帳戶（見本院卷第167頁匯款申請單），凡此均與一般租賃契約之常情有違，是上訴人就系爭房屋租賃權之債權效力，並無予以特別保護之必要。至於上訴人雖辯稱貴豪公司以低於市價之租金出租，並由上訴人一次給付租金之原因，係貴豪公司為還清欠款力求公司得以營運云云，縱屬實在，亦僅為貴豪公司單方利益之考量。依強制執行法第78條規定，系爭房屋經查封後，貴豪公司對之管理或使用收益權即受限制，貴豪公司未經執行法院允許而為之出租行為，自不能對任何債權人（包括拍定人在內）為主張，上訴人所為誠信原則之抗辯，為無可採。 四、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，起訴請 求上訴人將系爭房屋全部騰空返還被上訴人，自屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 五、本件事證已臻明確，上訴人抗辯本件租約約定低於市價之租 金及一次給付之原因，與本件判斷不生影響，既已論述如前三㈣，證人劉育榮（本院卷第163頁）自無傳訊之必要。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，與本件判決結果無涉或無違，爰不逐一論列，附此敘明。 六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　民事第二十三庭 　　　　　　　　　　　審判長法　官　張松鈞 　　　　　　　　　　　　　　法　官　許勻睿 　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊舒嵐 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉育妃