解除契約等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第227號 上 訴 人 曹姿瓊 曹永弘 共 同 訴訟代理人 黃重鋼律師 林詠嵐律師 魏士軒律師 謝和軒律師 被 上訴 人 李建明 訴訟代理人 陳虹均律師 上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國112年8 月10日臺灣桃園地方法院109年度重訴字第450號第一審判決提起 上訴，被上訴人為訴之減縮，本院於113年11月6日言詞辯論終結 ，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於命上訴人曹姿瓊給付逾新臺幣貳佰零伍萬貳仟陸佰元 本息、上訴人曹永宏給付逾新臺幣壹佰零貳萬陸仟參佰元本息部 分，及該部分假執行之宣告，暨除減縮、確定部分外訴訟費用之 裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一審（除減縮、確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人 負擔二十分之一，餘由上訴人曹姿瓊負擔三十分之十九、上訴人 曹永弘負擔六十分之十九。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，民事訴 訟法第446條第1項、第255條第1項第1款定有明文。查被上訴人原起訴備位聲明請求上訴人連帶給付新臺幣（下同）550萬元本息，嗣於本院不再請求上訴人連帶給付，並減縮請求上訴人給付325萬0,765元本息，均為上訴人所同意（見本院卷142頁），應予准許。 貳、實體方面： 一、被上訴人主張：伊於民國109年6月17日以總價1,100萬元買 受上訴人共有之門牌桃園市○○區○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋）暨坐落基地（下與系爭房屋，合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊付訖買賣價金，上訴人於109年7月13日移轉系爭房地所有權予伊，並完成交屋。詎伊於109年8月間進行室內裝修時，發現系爭房屋混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕，經鑑定始發現系爭房屋之氯離子含量超出0.6kg/m³之國家標準，上訴人應負物之瑕疵擔保責任，伊得請求減少本件買賣價金。又系爭房屋因系爭瑕疵所生之修繕費用為238萬0,665元，並減損交易價值87萬0,100元，故本件買賣價金應減少325萬0,765元（238萬0,665元+87萬0,100元=325萬0,765元）。爰依民法第359條、第179條等規定，請求上訴人返還價金325萬0,765元本息等情（原審判命上訴人連帶如數給付，上訴人聲明不服，提起上訴。被上訴人於本院審理時減縮聲明為共同給付，另就原審先位敗訴部分，並未提起上訴或附帶上訴，均非本院審理範圍，不贅）。並答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：系爭房屋因老舊及被上訴人裝修工程致混凝土 剝落、鋼筋裸露鏽蝕，並非物之瑕疵。如認屬物之瑕疵，被上訴人未依系爭契約第9條第5項約定於給付第2期款前為系爭房屋氯離子含量之檢測，已特約免除伊對系爭房屋氯離子偏高之瑕疵擔保責任，且因遲誤該期間，而屬重大過失不知前揭瑕疵，伊自無庸負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、查被上訴人於109年6月17日以1,100萬元向上訴人購買其等 所共有之系爭房地，上訴人未保證系爭房屋無氯離子含量偏高之瑕疵，被上訴人於給付第2期價款前未進行系爭房屋之氯離子檢測。嗣被上訴人付訖買賣價金，上訴人則於109年7月13日完成移轉交付系爭房屋等情，有系爭契約、系爭現況調查表、房屋交易安全制度專戶收支明細表（買方）、房屋交易安全契約書、土地及建物登記第一類謄本等件為證（見原審卷一14至36頁、40頁、96至98頁、100至107頁），復為兩造所不爭執（見本院卷184頁、227頁），堪信為真實。 四、被上訴人主張系爭房屋於交付時具有鋼筋裸露鏽蝕、混凝土 氯離子含量偏高之瑕疵（下合稱系爭瑕疵），其得請求上訴人減少價金325萬0,765元等語，為上訴人所否認，並於前詞抗辯。茲查： 　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又若買受人已證明買賣標的物確有物之瑕疵，出賣人若主張買受人已免除出賣人之物之瑕疵擔保責任，自應由出賣人負舉證責任（最高法院109年度台上字第2299號判決參照）。查： 　⒈被上訴人主張系爭房屋於109年7月13日移轉交付時，具有系 爭瑕疵等情，業據提出社團法人桃園市土木技師公會（下稱桃園土木技師公會）鑑定書（下稱系爭鑑定書）為證。觀諸系爭鑑定書綜合研判欄記載系爭房屋建築完成於79年，當時尚無混凝土中氯離子含量之國家標準，參考國家標準公布日最接近上揭興建完成日之83年7月22日所訂新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量標準、臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊，及系爭不動產買賣契約第9條第5項之約定標準，如混凝土中氯離子含量大於0.6kg/m³（下合稱系爭標準），可初步判斷系爭房屋有高氯離子建築物（海砂屋）情形。經檢測系爭房屋各樓層混凝土中氯離子含量，測得2樓前側頂版樑含量為0.692kg/m³，超出前開基準容許值，3樓前側頂版含量則為0.537kg/m³，接近基準值，顯示系爭房屋部分位置有海砂屋之情形。另系爭房屋部分結構體位置混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕，經逐層進行鋼筋鏽蝕檢測，檢測結果1樓前側頂版鋼筋有嚴重腐蝕情形，2樓前側頂版鋼筋有中度腐蝕情形，3樓後側頂版鋼筋有輕微至中度腐蝕情形，屋頂版鋼筋有中度腐蝕情形，可能原因為氯離子偏高等。由於主要危及房屋結構安全因素遍佈於各樓層，綜合研判應予「重建」為宜，然因系爭房屋為連棟式建築，另建議可執行之修繕方式。又不論混凝土中氯離子含量、中性化程度、混凝土強度、結構體鋼筋鏽蝕情形、鋼筋配置及結構體尺寸等檢測項目，皆由系爭房屋結構體採樣檢測，其檢測結果並不會因原告（即被上訴人）裝修工程進行打除或混凝土開孔切斷鋼筋因素而改變，乃鑑定系爭瑕疵為「被告（即上訴人）交屋時之屋況」等語（見系爭鑑定報告6至18頁），堪認系爭房屋於交付時因混凝土氯離子含量偏高，而具有減損系爭房屋通常效用之瑕疵，且該瑕疵與被上訴人裝修工程進行打除或混凝土開孔切斷鋼筋無涉。則上訴人辯稱系爭瑕疵係因被上訴人裝修工程所致云云，實屬無據。上訴人另抗辯系爭房屋係因老舊乃生系爭瑕疵云云，亦無可採。 　⒉系爭房屋確有民法354條第1項前段規定之物之瑕疵，已如前 述。然上訴人執系爭契約第9條第5項約定，抗辯被上訴人未於給付第2期價款前進行氯離子檢測，已免除其關於系爭房屋氯離子含量偏高之瑕疵擔保責任云云。系爭契約第9條第5項第1款約定：「⒈氯離子含量檢測（俗稱海砂屋檢測），甲方（即被上訴人）如要求做本項檢測，『得』於支付第二期價金前自行委託檢測機構進行檢測。⒉甲方應予委託檢測同時通知承辦地政士，承辦地政士接獲通知後，於檢測報告完成前，買賣標的物暫停辦理產權移轉登記。⒊檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準〔如標的物建築完成日期在民國70年1月1日以後87年6月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤…〕，買賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀之費用，由買賣雙方平均分攤」（見原審卷一16、18頁）。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院112年度台上字第2192號民事判決意旨參照）。觀諸上開契約文義，旨在賦予被上訴人「得」於支付第2期價金前進行氯離子含量檢測，並依檢測結果後解除契約之權利，並非課予被上訴人有檢測混凝土氯離子含量之義務，更遑論有被上訴人逾期未檢測，即得免除該瑕疵擔保責任。則上訴人自不得以被上訴人未於給付第2期價金前檢測系爭房屋之氯離子含量，而免除瑕疵擔保責任。 　⒊上訴人再抗辯被上訴人未於給付第2期款前進行氯離子含量檢 測，乃有重大過失而不知系爭瑕疵，其亦不負物之瑕疵擔保責任云云。按買受人因重大過失而不知民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，民法第355條第2項定有明文。查被上訴人於109年7月13日系爭房屋交付後之同年8月間進行裝修，陸續發現鋼筋鏽蝕、混凝土剝落，而於同年10月6日委由厚昇工程顧問有限公司進行氯離子含量試驗，發現系爭房屋於交付時存有系爭瑕疵等情，有照片、厚昇公司氯離子含量試驗報告附卷可考（見原審卷一44至78頁、156至162頁）。參以系爭房屋本有裝潢，此為兩造所不爭執（見本院卷228頁），衡情被上訴人未拆卸系爭房屋原裝潢前，實難以從外觀知悉存在系爭瑕疵，則被上訴人未於給付第2期價金前發現該瑕疵，難認具重大過失。上訴人抗辯其乃不負氯離子含量過高之瑕疵擔保責任云云，即非有據。 　⒋系爭房屋於交付時具有混凝土氯離子含量偏高之瑕疵，致結 構體頂版鋼筋腐蝕，影響系爭房屋結構安全，足以減損該房屋之通常效用，被上訴人並未免除上訴人該瑕疵擔保責任，亦非因重大過失而不知該瑕疵，既如前述，則上訴人自應負物之瑕疵擔保責任。 　㈡按買賣因物有瑕疵，而出買人依民法第354條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。又無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條本文、第179條分別定有明文。次按，買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院110年台上字第3191號判決要旨參照）。查： 　⒈證人即正聯國際不動產估價師聯合事務所（下稱正聯事務所 ）所長趙基榮到庭證述系爭房地相近之標的即桃園市○○區○○路○段000巷00號及000巷00號之房地成交總價依序約1,250萬及1,110萬元。而系爭房地離鐵道較近，認系爭房地如無氯離子過高之瑕疵時，於109年6、7月間之應有價值為1,100萬元，應屬合理等語（見本院卷225頁），並有正聯事務所估價報告書（下稱系爭估價報告書）可參（見系爭估價報告書55頁），足見系爭房地於109年6、7月間如無氯離子過高之瑕疵時，市場合理之應有價值為1,100萬元（同本件買賣價金）。然系爭房地（全棟之透天厝）因本件瑕疵，縱經修復，仍會影響修費者購買之意願，而減損交易價值（見系爭估價報告書55頁）；再參酌系爭估價報告書第53頁之全棟透天厝因氯離子含量超標之瑕疵標的1至3個案，其屋齡依序為31、34、24年，房屋價值減損率依序為28.52%、28.03%、28.22%，爰審酌系爭房屋屋齡為33年（見系爭估價報告書53頁），其因系爭瑕疵減損價格比例約為27.99%為妥適（見本院卷246頁）。是以，系爭房地因系爭瑕疵其價值應為792萬1,100元【計算式：11,000,000x(100%-27.99%)=7,921,100】，則系爭房地所減損之價值為307萬8,900元（計算式：11,000,000-7,921,100=3,078,900）。 　⒉又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一 經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院101年度台上字第1916號判決要旨參照）。系爭房地減損價值307萬8,900元，被上訴人依民法第359條規定，於本件起訴狀中就本件買賣價金，為減少價金之意思表示，並據上訴人收受起訴狀繕本（見原審卷一118、120頁），則系爭契約之買賣價金即因被上訴人合法行使減少價金形成權，所應減少之數額為307萬8,900元，被上訴人主張超逾前揭數額部分，與法未合，即非可採。 　⒊上訴人再抗辯系爭買賣價金債權尚非不可分之債，應按上訴 人就系爭房地之權利範圍，分擔或分受該價金等語。按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271條定有明文。查系爭房地乃上訴人共同出賣予被上訴人，且未約定上訴人間分受價金之比例為何，有買賣契約可按（見原審卷一102頁），足見上訴人享有同一買賣價金債權。次查，上訴人曹姿瓊、曾永宏原為系爭房地之共有人，權利範圍依序為2/3、1/3，有系爭房地所有權狀可按（見本院卷35、37頁），而本件買賣價金債權1,100萬元尚非不可分之債，且上訴人係出售系爭房地權利範圍全部（見原審卷102頁），堪認曹姿瓊就本件買賣價金分受2/3、曹永宏分受1/3。又被上訴人得請求減少本件買賣價金為307萬8,900元，則曹姿瓊就已受領之買賣價金中205萬2,600元部分（3,078,900x2/3=2,052,600）、曹永宏就已受領之買賣價金102萬6,300元部分（3,078,900x1/3=1,026,300）之法律上原因已不存在，並分別致被上訴人受有前述損害，被上訴人自得依不當得利規定，請求上訴人各自返還上揭數額之買賣價金。 五、綜上所述，被上訴人依民法第359條、179條等規定，請求曹 姿瓊給付205萬2,600元、曹永宏給付102萬6,300元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即110年1月31日（於110年1月20日寄存送達地之警察機關，經10日發生效力，見原審卷一118、120頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如 主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　賴劍毅 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴秀蘭 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪純莉 正本係照原本作成。 上訴人合併上訴利益額逾新臺幣150萬元，如不服本判決，應於 收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者， 應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人 之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之 委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任 人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係 之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁 判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何旻珈