租佃爭議

臺灣臺東地方法院民事判決 113年度訴字第103號 原 告 蔡坤榮 訴訟代理人 蔡浚廷 被 告 財政部國有財產署南區分署 法定代理人 黃莉莉 訴訟代理人 陳雅筠 黃柏榮律師 楊逸政律師 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國114年2月18日言詞辯論 終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分 　　按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例(下稱減租條例)第26條第1項、第2項前段定有明文。查原告與被告就坐落臺東縣○○鄉○○段0000○0000000○0000000○0000000地號土地權利範圍全部（下稱系爭耕地；分別稱地號）訂有86國耕租字第01204號國有耕地租賃契約書（下稱系爭耕地租約），嗣被告所屬臺東辦事處通知原告，因所承租之系爭耕地有部分不自任耕作使用，違反減租條例第16條規定，原訂系爭耕地租約無效，換約續租申請案應予註銷，原告因而向臺東縣東河鄉公所申請調解，調解不成立移送臺東縣政府耕地租佃委員會調處，調處不成立而移送本院審理（見本院卷第5至48頁），是本件起訴程序合於前揭規定。 貳、實體部分 一、原告主張：系爭耕地上之建物為雞寮、集貨場、農舍2間， 僅2間農舍用於居住，其餘用作農業使用，其中1間農舍於民國40年間所建，依當時法令承租國有土地並非不得建築房屋，伊自幼即居住於此，現亦設籍生活於內。耕地承租人之承租權為憲法保障之財產權及工作權，被告依行政函釋及法院判例認定原告違反減租條例第16條非自任耕作，違反法律保留原則、不溯及既往原則，故伊未違反減租條例第16條之要件。又被告前於101年勘查後，既同意102年至112年續約，嗣伊於112年10月向被告再次申請續租，依減租條例第20條被告即應予續訂租約等語。並聲明：被告就系爭耕地應與原告續訂耕地三七五減租條例租賃契約。 二、被告則以：其於86年10月15日接管系爭耕地後，與原告簽訂 系爭耕地租約。嗣其於101年11月30日現場勘查承租範圍時，發現原告於2728-85地號土地上部分為磚造平房、鐵皮屋倉庫3棟、磚木造平房、水泥柱木造倉庫、庭院等基地及道路使用，有不自任耕作之情事，違反減租條例第16條規定，系爭耕地租約無效。兩造雖於102年續訂系爭耕地租約，仍不使無效之租約恢復效力，故系爭耕地租約於102年續約前已消滅，不應依減租條例續訂租約等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造經協議後，將下列事實列為不爭執事項（見本院卷第11 1至112頁，並依判決格式增刪修改文句及調整項次），爰採為本案判決之基礎事實： 　㈠坐落臺東縣○○鄉○○段0000○0000000 ○0000000○0000000 地號 土地（即系爭耕地）均為國有土地，被告為管理機關。 　㈡被告於86年10月15日接管系爭耕地後，與原告換約簽訂86國 耕租字第01204號國有耕地租賃契約書（即系爭耕地租約），嗣分別再於92年11月5日、102年10月18日換約，續租至112年12月31日止。 　㈢被告於101年11月30日現場勘查系爭耕地承租範圍時，發現系 爭2728-85地號土地上種植竹子、梅子、橘子等作物，且經設置水池、道路及建物等地上物。 　㈣被告所屬臺東辦事處於113年1月22日以台財產南東三字第113 54002420號函通知原告，因所承租之系爭耕地有部分不自任耕作使用，違反耕地三七五減租條例第16條規定，原訂系爭耕地租約無效，換約續租申請案應予註銷。 　㈤系爭耕地租約爭議，經原告向臺東縣東河鄉公所申請調解， 因調解不成立移送臺東縣政府耕地租佃委員會調處，經調處結果：「一、主文：本案租約應予無效，因承租人不服調處結果，依耕地三七五減租條例第26條規定移送司法機關處理。二、理由：本案承租人確有未自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條第1項及第2 項規定，租約應予無效。」 　㈥坐落系爭2728-85 地號土地上，有下列門牌之設籍資料： 　　1.臺東縣○○鄉○○村○○○00號，42年12月7日設籍。 　　2.臺東縣○○鄉○○村○○○00○0號，95年9月15日設籍。 四、得心證之理由 　㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。次按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院97年度台上字第2257號判決意旨參照）。再按承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作時，原訂租約無效。所謂無效，係當然無效，不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收取租金、承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後，依同條例第6條第1項、第20條換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院110年度台上字第1087號民事判決意旨參照）。至未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，該租約全部即歸無效（最高法院84年度台上字第2584號判決意旨參照）。 　㈡經查： 　　⒈被告於101年11月30日現場勘查系爭耕地承租範圍時，發現 系爭2728-85 地號土地上種植竹子、梅子、橘子等作物，且經設置水池、道路及建物等地上物，為兩造所不爭執(不爭執事項㈢)，且設置之地上物包含磚造平房、鐵皮屋倉庫3棟、磚木造平房（新部落62號）、水泥柱木造倉庫、鋼筋混凝土造蓄水池、庭院及道路，國有土地勘清查表使用現況略圖（下稱101年使用略況）及照片圖在卷可參（見本院卷第73至82頁），首堪認定。 　　⒉又系爭耕地上現有地上物，包含現況地上物1水泥柱倉庫1 棟、現況地上物2門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○○00號磚造平房1棟（下稱62號房屋）、現況地上物3鐵皮倉庫1棟，及現況地上物4門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○○0000號之磚造平房1棟（下稱62-1號房屋）及庭院（下稱系爭地上物），有對照地籍圖及其地上物位置及現勘照片在卷可參（見本院卷第38至42頁）。對照地籍圖及其地上物位置與101年使用略況及照片圖，101年使用略況所載A位置，為現況地上物4即62-1號房屋，房屋旁原鐵皮屋倉庫現況已拆除並為增建；101年使用略況B部分為現況地上物3鐵皮倉庫1棟；101年使用略況C位置為現況地上物2即62號房屋，101年時C位置之62號房屋為磚木造平房，現況為鐵皮平房，足見業經改建；101年使用略況D位置為現況地上物1即水泥柱木造倉庫。是以，原告在系爭土地上設置系爭地上物，於101年11月30日現場勘查系爭耕地承租範圍時已存在，迄原告112年10月再次申請續租仍存在，且其中62號房屋已拆除改建，62-1號房屋亦有增建，均堪認定。 　　⒊原告雖主張42年12月7日設籍之62號房屋，及95年9月15日設籍之62之1號為「農舍」，然觀諸現勘照片（見本院卷第40、42頁），62號房屋設有浴廁，房屋內有桌子、矮櫃、沙發、冰箱、床板等物，62-1號房屋有3個房間、1個廚房，房間內均有衣櫃，其中二間有床鋪，足認前開所建房屋均係供居住之用，與「農舍」應為以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用有別，堪認原告承租系爭耕地建築房屋居住使用。 　　⒋減租條例之規定限制出租人之契約自由及財產權之行使， 是為保障及改良承租人即農民之生活，故承租人就耕地之使用自須確實符合自任耕作及農地農用之目的，倘承租人未能自任耕作或未將農地農用，在農地上建築房屋作為居住使用，實有違減租條例立法之宗旨，故減租條例第16條第2項規定原訂租約無效。又減租條例第16條第2項規定，承租人違反應自任耕作時租約無效，係依據法律之規定而無效，且係自法定事由發生即承租人不自任耕作時，租約無待終止，即當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，故未違反法律保留原則及不溯及既往原則。查本件被告雖於101年11月30日現場勘查承租範圍時，始發現原告於系爭耕地上設有系爭地上物而有不自任耕作之情事，然系爭耕地租約在原告建築房屋居住使用時即已無效，堪認系爭耕地租約至遲於101年11月30日已全部歸於無效。雖兩造於102年10月18日換約，續租至112年12月31日止（不爭執事項㈡），然揆諸前旨，系爭耕地租約不因被告嗣後繼續收取租金、原告繼續使用土地、兩造於102年換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。 　　⒌準此，系爭耕地租約已因原告未自任耕作而無效，原告主 張被告依減租條例第20條規定應續訂系爭耕地租約，應屬無據。 五、綜上所述，原告主張依減租條例第20條主張被告應續訂系爭 耕地租約，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經 本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。 七、訴訟費用負擔：依民事訴訟法第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事庭　　　法　官　徐晶純 上列正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應 表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前 提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他 造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　吳明學