給付租金等

臺灣桃園地方法院民事判決 110年度訴字第112號 原 告 林聰輝（即林幸雄之承受訴訟人） 林秋安（即林幸雄之承受訴訟人） 林聰勲（即林幸雄之承受訴訟人） 共 同 訴訟代理人 蕭萬龍律師 複 代理人 林庭誼律師 被 告 黃秀枝 訴訟代理人 何政謙律師 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年11月4日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分 　　原告林幸雄起訴後，於本件訴訟繫屬中民國112年5月11日死 亡，其全體繼承人為林聰輝、林秋安、林聰勲（下合稱原告，分則以姓名稱之）等情，有戶籍謄本、繼承系統表在卷可稽（本院卷二第45-53頁），經原告具狀聲明承受訴訟（本院卷第367、402頁），合於民事訴訟法第168條、第175條第1項規定，應予准許。 貳、實體部分 一、原告主張： 　　被告因積欠林幸雄新臺幣（下同）3,200萬元，經林幸雄之 子林聰輝與被告協商後，被告於民國106年7月31日同意將其所有之門牌號碼桃園市○○區○○路000號建物及其坐落基地（下稱系爭房地）出賣與林聰輝，復以被告所積欠原告借款中之2,000萬元抵付部分價金，林聰輝並與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。又被告仍有居住於系爭房地內之必要，林幸雄與被告另於106年8月15日簽訂附條件買賣契約書（下稱系爭附條件契約），約定被告得自106年7月31日起至109年8月31日止之期間，以2,000萬元買回系爭房地，並可於期間內居住在系爭房地內，系爭附條件契約中更約明被告應按月給付林幸雄租金3萬元。嗣因被告未依約給付租金，幾經原告催討，被告均未理會，且兩造間就系爭房地之租期已屆至，爰依系爭附條件契約之約定、民法第421條、第455條、767條、第179條等規定，請求被告返還系爭房地、給付未繳納之租金108萬元、按月給付相當於租金3萬元之不當得利等語。並聲明：㈠被告應給付原告108萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告應將系爭房地騰空遷讓返還原告。㈢被告應自109年8月18日起至返還遷讓前項所示房屋之日止，按月給付原告3萬元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： 　　被告與林聰輝雖有簽立系爭買賣契約，惟實際上並無買賣系 爭房地之真意，被告亦無出售系爭房地之意，系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示，兩造間就系爭房地之內部關係實係隱藏成立信託的讓與擔保契約，被告始終為系爭房地之實際真正所有權人，被告有權占有系爭房地。再者，系爭房地自始至終為被告所有，被告自不可能承租自己所有之系爭房地，被告亦無積欠原告任何租金，否則原告焉有可能長達3年都未向被告要求給付租金，兩造間就系爭房地並無成立租賃契約之法律關係。原告自不得請求被告給付租金、返還租賃物等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。 三、得心證之理由 　㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。另不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；民法第153條第1項、第421條及第422條分別定有明文。原告主張兩造間就系爭房地存有租賃法律關係乙節，為被告所否認，則就兩造間是否已就租金與租賃標的物之意思表示一致，自應由原告負舉證之責。 　㈡查原告主張林幸雄與被告間有租賃契約存在，無非以系爭附 條件契約為證。惟按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第357條亦有明文。又按當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式之證據力。如他造否認該提出之私文書影本，或爭執其內容之記載，在舉證人提出原本前，不認該影本有何形式之證據力（最高法院111年度台上字第369號判決意旨參照）。經查，就原告提出之系爭附條件契約影本（即原證3，桃簡卷第24-25頁，下稱前版本），既經被告否認其形式之真正（本院卷二第112頁），原告亦無法提出系爭附條件契約原本，依照前揭說明，即難認系爭附條件契約具形式上之證據力。 　㈢再者，系爭附條件契約之簽訂原因，乃係林聰輝向被告買受 系爭房地後，被告仍有居住在系爭房地之需求，日後並有買回系爭房地之可能，此觀系爭附條件契約第1條約定即明，然依據系爭買賣契約第3條關於付款之約定（桃簡卷第13頁），已約明簽訂本約時買方應支付價金2,000萬元，則林聰輝之給付價金義務自應屬有確定期限之給付。又原告固主張因被告積欠林幸雄借款3,200萬元，而出售系爭房地以抵付借款當中2,000萬元等情，而前開數額並非少數，倘如原告所述林幸雄與被告已協商結算確認被告確有積欠林幸雄鉅額債務，原告理應可提出相關借據憑證或結算文件等相關證據以實其說，惟原告始終未能提出被告欠負債務之相關事證，亦未提出依系爭買賣契約給付價金之證據，要與常情有違，自難認林幸雄與被告間確有簽訂系爭附條件契約。 　㈣至原告固提出林幸雄與被告簽訂之附條件買賣契約書之原本 （影本經原告編列為原證5，附於本院卷二第139-141頁，下稱後版本），惟經被告否認後版本上簽名為其所親自簽名，原告雖聲請就後版本上被告簽名進行筆跡鑑定，本院當庭命被告多次簽名，並檢附後版本之原本送請法務部調查局鑑定，然經法務部調查局函覆表示：參考筆跡數量不足，且參考資料均為影本，歉難鑑定等情，有該局113年6月14日調科貳字第11303190430號函附卷可按（本院卷二第207頁），且原告並未提出其他可證明後版本為被告所親簽之證據，本院無從為有利於原告之認定，自難認原告所提出之上開後版本為被告所親簽，被告此部分抗辯應非子虛，是原告以上開後版本作為兩造間就系爭房地存有租賃關係存在之證明，已乏所據。 　㈤況且，林幸雄於109年9月30日起訴之初即委任律師為訴訟代 理人（桃簡卷第6頁委任狀），衡諸常情，民事訴訟中當事人所提出之文書證物，雖以影本方式作成證物提出於法院，然該文書必為自己持有原本，以避免日後訴訟進行中遭對造否認形式真正，而無法自圓其說，殊難想像有委任律師之訴訟代理人之林幸雄在起訴時起訴狀所檢附之前版本，原告並無持有前版本之原本，是原告所提出後版本是否真實，已有可疑。再比對前、後版本被告簽名處並不相同，且騎縫章蓋印方向亦相左（前版本被告簽名在簽章處，騎縫章印文為向左斜45度角；後版本被告簽名在被告印刷體姓名後，騎縫章印文為直立），酌以被告於110年3月25日即以答辯狀否認前版本之形式真正（桃簡卷第21頁），原告大可於本件訴訟進行中當庭提出前版本之原本以供檢視，然原告捨此不為，遲至113年4月8日始當庭提出後版本之原本（經本院當庭將該原本影印後，影本附於本院卷二第121-123頁），則後版本是否為臨訟製作，容非無疑，尚難以遭被告否認簽名真正之後版本，作為有利於原告之認定。 　㈥基上所述，原告所舉之證據不足以證明林幸雄與被告間就租 賃契約之成立已有互相表示意思一致，自不得憑前版本即系爭附條件契約，遽認被告確有與林幸雄就系爭房地有成立租賃契約。從而，原告依民法第455條規定請求被告應返還系爭房地，並按系爭附條件契約內容負擔給付租金義務，依民法第421條請求被告給付積欠之租金108萬元及法定遲延利息，另依民法第179條請求被告應自109年8月18日起至搬離系爭房地止，按月給付租金3萬元，均屬無據。 　㈦原告為系爭房地之所有權人，得否依民法第767條規定請求被 告遷讓返還系爭房地？ 　⒈林聰輝與被告於106年7月31日簽訂系爭買賣契約，約定以林 幸雄為登記名義人，被告並於106年8月18日以買賣為原因將系爭房地移轉登記予林幸雄，林幸雄過世後，系爭房地之所有權人現為原告等情，有系爭買賣契約、土地登記謄本、建物登記謄本存卷可考（桃簡卷第11-22、26-29頁、本院卷二第221-227頁），為兩造所不爭執，堪信為真實。 　⒉按不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第373條 規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記無涉。出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異（最高法院84年度台上字第3001號判決意旨參照）。 　⒊原告主張其經由兩造間買賣法律關係，購得系爭房地，原告 為系爭房地之所有權人，原告自得依無權占有之法律關係請求被告遷讓系爭房地云云。惟查，被告為系爭買賣契約之出賣人即賣方（桃簡卷第12頁），為系爭房地之原所有權人，且被告自106年8月18日起迄今仍居住在系爭房地內，此為兩造所不爭執（本院卷一第61頁），是被告在尚未將系爭房地交付原告前，被告繼續占有系爭房地，即非無權占有，原告依無權占有之法律關係訴請被告遷讓系爭房地，要屬無據。 　⒋至原告固主張：被告雖未將系爭房地直接交付林幸雄占有， 然林幸雄與被告於106年8月15日簽訂系爭附條件契約，由林幸雄將系爭房地出租被告使用，應認被告與林幸雄間已依民法第946條第2項準用第761條第2項規定，以占有改定之方式，由被告使林幸雄取得間接占有以代交付云云。惟原告並未舉證證明被告與林幸雄間就系爭房地存有租賃法律關係乙節，業經本院認定如前，是原告徒以系爭房地之占有改定已使林幸雄取得占有云云，難認有理由。 四、綜上所述，原告就其主張兩造間就系爭房地訂有租賃契約乙 節，所提證據並不能證明上開事實。是原告依租賃及不當得利之法律關係，請求被告應遷讓返還系爭房屋予原告，併請求被告給付積欠租金108萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與自109年8月18日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告3萬元，另依所有物返還請求權，請求被告返還系爭房地予原告，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　李思緯 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭竣升