確認優先購買權存在等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第615號 原 告 陳秋妹 余忠偉 共 同 訴訟代理人 蔡文燦律師 被 告 余路精 訴訟代理人 吳志祥律師 被 告 余阿連 蘇余里子 余阿潘 上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國114 年12月25日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 一、確認原告就桃園市○○區○路段0000000地號土地，權利範圍1/ 6，有以新臺幣（下同）1,161,600元向被告購買之優先承買權存在。 二、被告就上開應有部分，應按其與訴外人凃苡葳所訂土地買賣 契約之同一條件，與原告簽訂買賣契約，並於原告給付被告各232,320元時，偕同原告將上開應有部分移轉登記予原告公同共有。 三、訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項 一、一造辯論 　　被告余阿連、蘇余里子、余阿潘經合法通知，未於言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決，合先敘明。 二、訴之變更 （一）按民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項規定：「訴 狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」 （二）經查，本件原告起訴聲明為：「⒈確認原告就桃園市○○區○ 路段0000000地號土地（下稱系爭土地），權利範圍1/6（下稱系爭應有部分），有以總價1,161,600元向被告購買之優先承買權存在。⒉被告就系爭應有部分，應按其與訴外人凃苡葳所訂土地買賣契約之同一條件，與原告簽訂買賣契約，並於原告給付被告如附表所示金額時，將系爭土地之潛在應有部分移轉登記予原告。」 （三）嗣原告陸續撤回原告、變更訴之聲明，其最後訴之聲明為 ：「⒈確認原告就系爭應有部分，有以總價1,161,600元向被告購買之優先承買權存在。⒉被告就系爭應有部分，應按其與訴外人凃苡葳所訂土地買賣契約之同一條件，與原告簽訂買賣契約，並於原告給付被告各232,320元時，偕同原告將系爭應有部分移轉登記予原告公同共有。」（見本院卷第269、425頁）被告並不爭執而為言詞辯論，依上揭規定視為同意變更，是原告訴之變更合於上揭規定，自應准許。 貳、實體事項 一、原告主張 （一）系爭應有部分原為訴外人余煌所有。余煌於民國100年1月 22日死亡，由被告及訴外人余阿桐繼承。余阿桐於101年3月26日死亡，由原告再轉繼承，系爭應有部分現為兩造公同共有。嗣被告於110年10月21日通知原告，以潛在應有部分5/6出賣系爭應有部分予涂苡葳，原告乃通知被告欲行使優先承買權。 （二）嗣被告於111年8月9日向原告稱與訴外人涂苡葳之買賣契 約已解除。然優先購買權為形成權，經原告行使後，即生出賣人按同樣條件補定買賣契約之效力，故縱使被告與訴外人凃苡葳解除買賣契約，亦不影響優先承買權存在。故請求確認原告對系爭應有部分之優先承買權存在，並請求被告於原告給付買賣價金後移轉系爭應有部分等語。並聲明：如上開變更後訴之聲明。 二、被告答辯 （一）被告余路精答辯 　　⒈被告先前催告原告行使優先承買權之通知（下稱系爭催告 通知）中，就欲出售之應有部分記載有誤，故該通知無效，原告行使優先承買權之意思表示亦無效。且原告與訴外人余峻宇共同行使優先承買權，然余峻宇行使優先承買權已逾15日，故原告余峻宇行使優先承買權即屬無效，原告行使優先承買權亦屬全部無效。且被告於系爭催告通知中，已載明原告應於收受催告通知後15日內提出價金，然原告逾期未提出，應認行使優先承買權無效。 　　⒉又系爭買賣契約業已解除，原告並同意被告取回先前提存 應分配予原告之價金，可見原告已同意被告解除契約，不得再行使優先承買權。 　　⒊又涂苡葳為系爭土地共有人，應有部分5/6，亦應享有優先 承買權，涂苡葳雖嗣後解除買賣契約，然仍可行使優先承買權。 　　⒋再者，系爭土地上原為訴外人余陳玉英所有，系爭土地上 並興建有訴外人余天河所有之桃園市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋），然余陳玉英與余天河為配偶關係，且當時為夫妻聯合財產制，故系爭房屋、土地應認為同一人所有。余天河將系爭房屋全部、系爭土地5/6移轉予被告；自74年起，被告將系爭房屋出租予訴外人凃進興；嗣於109年間，被告將系爭房屋出售予訴外人黃雲貴，並指定登記予凃苡葳，訴外人涂苡葳為地上建物事實上處分權人，可類推適用民法第425-1取得法定租賃關係，並依土地法第104條第1項規定，就系爭應有部分有物權性質之優先承買權，並優先於原告債權性質之優先承買權。凃苡葳之優先承買權既優先於原告，原告即不得行使其優先承買權。 　　⒌等語。並聲明：原告之訴駁回。 （二）被告余阿連、蘇余里子、余阿潘答辯 　　　其雖未於言詞辯論期日到場，然具狀陳述略以：同被告余 路精所述等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、不爭執事項（見本院卷第452頁第26至31行、453頁第1至12 行） （一）系爭土地自62年5月10日起至88年8月21日止登記於余陳玉 英名下。 （二）系爭土地上興建有系爭房屋，原為余陳玉英之配偶余天河 所有。 （三）余天河於80年6月19日以前，將系爭房屋事實上處分權移 轉予被告余路精。 （四）余陳玉英於88年2月4日死亡，其繼承人為被告及訴外人余 阿桐、余煌。 （五）余煌於100年1月22日死亡，其繼承人為被告及訴外人余阿桐。 （六）訴外人余阿桐於101年3月26日死亡，其繼承人為原告。 （七）兩造繼承余煌之遺產，即系爭應有部分。 （八）凃苡葳於110年7月8日向被告購買系爭應有部分，並簽訂 被證14之買賣契約（下稱系爭買賣契約）。 （九）訴外人凃苡葳與被告於111年8月9日合意解除系爭買賣契 約。 四、本件爭點（見本院卷第454頁第12至24行） （一）原告對被告就系爭應有部分有無優先承買權？ 　　⒈原告行使優先承買權之意思表示是否有效？ 　　⒉余峻宇行使優先承買權逾期，是否影響原告行使優先承買權？ （二）凃苡葳就系爭應有部分有無優先承買權存在？ 　　⒈凃苡葳是否為系爭建物之事實上處分權人？ 　　⒉系爭建物就系爭土地有無法定租賃關係？ 　　⒊法定租賃關係衍生之優先承買權，是否亦包含基地應有部 分之買賣？ （三）凃苡葳為系爭應有部分之買受人，得否於解除買賣契約後 ，再主張行使優先承買權？ （四）如是，則凃苡葳之優先承買權是否優先於原告之優先承買 權？ 五、本院得心證之理由 （一）原告對被告就系爭應有部分有無優先承買權？ 　　⒈原告行使優先承買權之意思表示是否有效？ 　　　⑴按土地法第34條之1第4、5項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」次按優先購買權為形成權之一種，一經優先購買權人合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂買賣契約之效力（最高法院108年度台上字第1423號判決意旨參照）。 　　　⑵查被告前寄發系爭通知催告原告於15日內行使優先承買 權，原告則於110年11月9日寄發存證信函向被告為行使 優先承買權之意思表示，有存證信函在卷可參（見本院 卷第35、36頁）。而被告於本件訴訟中，僅曾爭執余峻 宇未於收受系爭催告通知後15日內行使優先承買權，並 提出回執為證（見本院卷第245頁），足見被告並未爭 執原告已於被告所訂之15日內行使優先承買權，則原告 所為行使優先承買權之意思表示，應屬有效。 　　　⑶被告雖辯稱系爭催告通知就欲出售之應有部分記載有誤 ，故系爭催告通知無效，原告行使優先承買權之意思表 示亦無效云云。查系爭催告通知確實將系爭應有部分， 誤載為將系爭應有部分之5/6出售（見本院卷第29頁） ，然縱使系爭催告通知就出售之應有部分記載有誤，亦 僅係被告未合法通知原告行使優先承買權而已，與原告 是否已合法行使優先承買權，並無關係，且原告於存證 信函中亦明確表達係就系爭土地應有部分1/6行使優先 承買權（見本院卷第35頁），與被告實際欲出售之應有 部分相同，應認原告已合法行使優先承買權，被告以自 身誤載，主張原告行使優先承買權之意思表示無效，顯 屬無據。 　　　⑷被告另辯稱原告未於收受系爭催告通知後15日內，提出 買賣價金，故其行使優先承買權已逾期云云。查系爭催 告通知中，固有記載原告應於15日內提出買賣價金等語 （見本院卷第29頁）。然依上開土地法第34條之1第4、 5項規定，共有人有「依相同條件優先承買之權」，而 查系爭買賣契約中，並未約定此等條件（見本院卷第37 7、379頁），是被告自行於催告通知中，添加應於收受 系爭催告通知後15日內提出買賣價金之限制，難認係屬 被告與訴外人凃苡葳間之相同條件，則被告以此主張原 告不得行使優先承買權，自屬無據。 　　　⑸被告另主張系爭買賣契約已解除云云。然依前開說明， 優先承買權為形成權，意思表示一經送達即屬生效。原 告已於110年11月9日通知被告行使優先承買權之意思， 且觀被告於110年11月18日寄發之存證信函，可見被告 已收受上開原告行使優先承買權之存證信函（見本院卷 第37頁）。是至遲於當時起，兩造間已就系爭應有部分 成立買賣契約。被告自不得以嗣後111年8月9日已合意 解除系爭買賣契約為由，主張原告不得行使優先承買權 。 　　　⑹至於被告另辯稱原告並同意被告取回先前提存應分配予 原告之價金云云。然同意被告取回提存價金，並不影響 先前原告已行使之優先承買權，無從據以推論原告已不 再行使優先承買權，是被告此部分所辯，亦屬無據。 　　⒉余峻宇行使優先承買權逾期，是否影響原告行使優先承買 權？ 　　　⑴按民法第111條規定：「法律行為之一部分無效者，全部 皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍 為有效。」 　　　⑵兩造固不爭執余峻宇行使優先承買權已逾期。然本院審 酌非出賣不動產之公同共有人本得各自「單獨」行使優 先承買權，則於多數公同共有人行使其優先承買權時， 如其中一人未合法行使優先承買權時，如認其他合法行 使優先承買權之共有人之意思表示亦無效，則對於合法 行使權利之共有人其等顯非公平、合理，且易生操控、 影響其他公同共有人行使優先承買權之弊端，自非適當 。是解釋上自應將無效之效果限於該未合法行使優先承 買權之人，亦即僅其所行使優先承購權部分無效，其他 公同共有人合法行使優先承購權部分則仍為有效，方屬 適當。 　　　⑶是被告抗辯余峻宇行使優先承買權逾期，故原告行使優 先承買權亦無效云云，並不可採。 　　⒊原告行使優先承買權既屬有效，則原告請求被告以系爭買 賣契約同一條件訂定買賣契約，即屬有據。而查系爭買賣契約約定買賣價金為每坪12萬元（見本院卷第349頁），次查系爭土地共192平方公尺，有系爭土地登記謄本在卷可參（見本院卷第19頁），換算後為58.08坪，以此計算系爭應有部分之買賣價金即為1,161,600元【計算式：58.08×1/6×120,000=1,161,600】。又依兩造間繼承系統表，被告就系爭應有部分之潛在應有部分比例，均為1/5（見本院卷第26頁）。是以此計算原告應給付各被告之買賣價金，即各為232,320元【計算式：1,161,600÷5=232,320】。是原告主張於給付被告232,320元後，被告應將系爭應有部分移轉登記予原告公同共有，自屬有據。 （二）凃苡葳為系爭應有部分之買受人，得否於解除買賣契約後 ，再主張行使優先承買權？ 　　⒈按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任。」又按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年台上字4835號判決意旨參照）。 　　⒉被告雖主張凃苡葳就系爭應有部分亦得行使優先承買權云 云。然縱使凃苡葳有優先承買權，其於110年7月8日簽立系爭買賣契約時，即已知悉可行使優先承買權。然迄至111年8月9日系爭買賣契約解除，均未見凃苡葳有行使優先承買權，迄至本件訴訟期間，被告始提出凃苡葳於113年11月26日之陳報書，主張凃苡葳有行使優先承買權之意思（見本院卷第431頁）。然此距離凃苡葳知悉可行使優先承買權，已逾3年，對比被告於系爭催告通知中，僅限期原告需於15日行使優先承買權，顯見凃苡葳行使優先承買權業已逾期，不得再行使其優先承買權，被告此部分所辯，並不可採。 　　⒊本院既認定縱使凃苡葳有優先承買權，其行使優先承買權 均已逾期，則關於凃苡葳有無優先承買權，及該優先承買權是否優先於原告之爭點，即不予贅述，於此敘明。 六、綜上所述，原告請求確認就系爭應有部分有以1,161,600元 向被告購買之優先承買權存在，並請求被告就系爭應有部分，應按系爭買賣契約同一條件，與原告簽訂買賣契約，並於原告給付被告各232,320元時，將系爭應有部分移轉登記予原告公同共有，為有理由，應予准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、85條第1項。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　民事第二庭　　　法　官 周仕弘 上判決正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須 附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑芬 附表 編號 被告 陳秋妹應給付金額 余峻宇應給付金額 余忠偉應給付金額 1 余路精 77,440元 77,440元 77,440元 2 余阿連 77,440元 77,440元 77,440元 3 蘇余里子 77,440元 77,440元 77,440元 4 余阿潘 77,440元 77,440元 77,440元