遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1500號 原 告 桃園市政府住宅發展處 法定代理人 邱英哲 訴訟代理人 張庭維律師 程光儀律師 張義群律師 複代理人 廖志剛律師 林昶邑律師 被 告 徐忠寶 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月21日辯 論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟零玖拾伍元，及自民國一百一十 三年十二月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之六十三，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行，但如被告以新臺幣捌萬捌仟零玖拾伍元 為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。　　 　　事實及理由 壹、程序方面 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 　　基礎事實同一、或擴張及減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款各有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。原告原起訴時訴之聲明第1至3項為：1.被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路00號8樓之4房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。2.被告應給付原告新臺幣（下同）8萬5,306元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。3.被告自民國112年12月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告1萬1,600元，暨各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，嗣以民事變更聲明暨陳報狀變更、減縮及擴張上開原起訴之第1至3項聲明為如後述第1項訴之聲明所示，核原告所為之變更、減縮及擴張，核屬與原訴請求之基礎事實同一，亦屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，自應准許。 貳、實體方面 一、原告主張： 　㈠被告於民國110年4月22日向原告承租系爭房屋，約定租期自1 10年5月1日起至113年4月30日止，每月租金5,800元，若逾期給付租金達2個月，原告得終止契約，如被告未依約返還房屋，被告並應給付按欠繳租金一倍計算之違約金（下稱系爭租約）。詎被告於112年3月15日已積欠原告112年2、3月租金11,600元，逾2個月租額逾期繳納，原告於112年5月3日以桃園永安郵局存證號碼第000181號存證信函催告被告應於函到14日內繳納積欠之租金，並表示逾期不繳將終止系爭租約，該信函於同年月4日送達被告，然被告仍未置理，仍繼續欠繳租金，而持續累積欠繳112年2月至7月之租金，原告乃於112年8月16日以桃園永安郵局第000414號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，於同年月17日送達被告而生終止效力。 　㈡是被告積欠原告自112年2月1日起至同年8月17日止之租金， 共3萬7,981元，且應依系爭租約第3條約定加計違約金3,471元。又被告並未立即遷出系爭房屋，遲至113年5月28日始自系爭房屋遷出，尚積欠水費140元、電費455元及瓦斯費677元未繳納，應依系爭租約第11條第1項約定約定給付該等金錢予原告。又被告自112年8月18日起至113年5月28日，無權占用系爭房屋，應按系爭租約第11條第3項約定，給付相當於月租金額之不當得利，並應加計1倍之違約金，是被告即應給付原告該段期間相當於租金之不當得利5萬4,258元及加計之違約金5萬4,258元。上開原告得請求被告給付積欠租金及該部分遲延違約金、水費、電費及瓦斯費，暨被告應返還無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得利及加計1倍之違約金，共計15萬1,240元，而依系爭租約第11條約定，該部分數額得自被告依系爭租約第4條繳納之保證金1萬1,600元取償，扣除該部分保證金額後，被告尚積欠原告13萬9,640元。為此，爰依系爭租約契約關係及民法不當得利法律關係，並聲明：⒈被告應給付原告13萬9,640元，及其中8萬5,306元自起訴狀繕本送達翌日起；其餘5萬4,334元自民事變更聲明暨陳報狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：對於原告主張依約得請求被告給付之計算基礎沒 有意見，但是覺得違約金金額過高，請求法院酌減等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。 三、本院之判斷及得心證之理由 　㈠原告上開主張與被告締結系爭租約，每月租金為5,800元，而 將系爭房屋出租予被告，被告自110年2月1日起之每月租金迄今均未繳交，原告先於112年5月3日以桃園永安郵局存證號碼第000181號存證信函催告被告應於函到14日內繳納積欠之租金，該函於同年月4日送達被告，被告仍未於催告期限內繳交，原告因被告欠租已達2個月以上，依法於112年8月16日以桃園永安郵局第000414號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，於同年月17日送達被告而生終止效力，被告自112年8月18日起無權占有系爭房屋迄113年5月28日遷出系爭房屋為止，積欠租金共3萬7,981元及加計違約金3,471元、水費140元、電費455元及瓦斯費677元、相當於月租金額之不當得利5萬4,258元及加計之違約金5萬4,258元等節事實，為被告所不爭執或未予爭執，且據原告提出系爭房屋建物登記第一類謄本影本、系爭租約合約書影本、郵局存證信函影本2份暨相關掛號執據或回執影本（見本院桃簡卷第9頁至第23頁反面）及被告積欠租金違約金計算說明影本、被告積欠水電瓦斯費用相關單據影本及系爭房屋之退租點交單影本（見本院訴字卷第25頁至第34頁）等件在卷可佐，是此部分事實首堪認定。至本件原告上開請求被告給付積欠租金及該部分遲延違約金、水費、電費及瓦斯費，暨被告應返還無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得利及加計1倍之違約金，於扣除被告預繳之保證金1萬1,600元，尚應給付原告13萬9,640元等節，則為被告以上開情詞置辯，本件即應就原告上開請求是否有理由為審認，茲分別敘述如後。 　㈡原告請求被告給付租金3萬7,981元、水費140元、電費455元 及瓦斯費677元、相當於月租金額之不當得利5萬4,258元，為被告所不爭執，且亦合於系爭租約之約定及民法第179條不當得利返還之規定，原告此部分請求為有理由。 　㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文，是原告請求被告給付租金遲延之違約金3,471元、按不當得利數額加計之違約金5萬4,258元，既為被告所爭執，並辯稱：違約金過高，應予酌減等語，本院即應就該部分違約金是否過高為審酌。經查，本件被告遲延給付之租金數額為3萬7,981元，該部分違約金數額3,471元不及租金數額之10%，客觀數額亦非甚高，衡酌被告欠繳租金，原告尚需花費相關人力、時間及其他資源等成本為催繳，且稽諸系爭租約第3條約定，該違約金數額係依照遲延時間逐漸累加而成，是該部分違約金數額尚無過高之處，不應予以酌減。至按不當得利數額佳既之違約金5萬4,258元部分，該部分違約金約定均按不當得利債權數額發生時即按1倍計算，其換算實際利率顯逾民法最高法定利率，顯然過高且過苛，本院參酌無權占有期間，兩造間已無租約關係，原告各項管理成本亦相對較低，及民法法定周年利率為5%等情，認此部分違約金應酌減至按不當得利債權數額之5%計算即2,713元（計算式：5萬4,258元*5%，小數點以下採四捨五入計算至元）為合理。準此，本件原告得請求之給付租金遲延之違約金、按不當得利數額加計之違約金即分別為3,471元、2,713元。 　㈣綜上，於扣除1萬1,600元保證金後，本件原告得請求被告給 付之金額即為8萬8,095元（計算式：3萬7,981元+140元+455元+677元+5萬4,258元+3,471元+2,713元-1萬1,600元），此部分請求為有理由。逾此部分之原告其餘請求，即為無理由。 　㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1、2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付有理由者，其中租金為起訴前期限已屆至，其餘為未定給付期限者，又該等請求均係以支付金錢為標的，且未約定利息之債，原告請求自該等請求之訴訟書狀(原起訴請求者按起訴狀，擴張請求者按民事變更聲明暨陳報狀)繕本送達被告之翌日起算之遲延利息，即屬有據。又本件原告起訴狀及民事變更聲明暨陳報狀繕本均係於113年12月17日寄存送達被告，經10日於同年月00日生效，有本院送達證明書（見本院訴字卷第29頁）在卷可稽，是本件原告就上開請求有理由之被告應給付8萬8,095元之債權，訴請另計113年12月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬有理由。 四、綜上所述，本件原告依系爭租約契約關係及民法不當得利返 還法律關係請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之其餘請求，為無理由，應予駁回。 五、原告勝訴部分，係屬所命被告給付之金額未逾50萬元之判決 ，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，不待原告聲請，即應依職權宣告假執行，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依被告聲請而酌定被告如為原告預供相當擔保金額，則得免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　陳炫谷 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　盧佳莉