遷讓房屋

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1854號 原 告 魏乘軍 被 告 陳靜怡 郭文吉 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年9月12日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主 文 一、被告陳靜怡應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號左側房屋（ 即房屋面向馬路左側建物，原為薑母鴨店）騰空遷讓返還予原告。 二、被告應連帶給付原告新臺幣96,000元。 三、被告陳靜怡應自民國113年8月25日起至遷讓返還第一項所示 房屋之日止，按月給付原告新臺幣20,000元。 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用由被告陳靜怡負擔27％，被告連帶負擔73％。 六、本判決第一項得假執行，但被告陳靜怡如以新臺幣32,200元 為原告預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第二項得假執行，但被告如以新臺幣96,000元為原告 預供擔保，得免為假執行。 八、本判決第三項所命各期給付到期部分得假執行，但被告陳靜 怡如每期以新臺幣6,600元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3款及第256 條分別定有明文。查本件原告起訴時原依民法第767條第1項規定，聲明請求：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號左側房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）10萬元，並自民國113年8月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告2萬元；㈢第一項所示房屋之所遺留不搬的任何物品，視為承租人拋棄所有權，出租人得任意處置（本院卷第11頁）。嗣於113年9月12日改依民法租賃及不當得利法律關係，當庭將訴之聲明變更為㈠被告陳靜怡應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號左側房屋（即房屋面向馬路左側建物，原為薑母鴨店，下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告；㈡被告應連帶給付原告10萬元；㈢被告應自113年8月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告2萬元（本院卷第83頁），經核原告變更請求權基礎乃基於同一基礎事實，又原告確認訴之聲明㈠之被告，及請求被告連帶給付10萬元、捨棄訴之聲明㈢部分，為擴張或減縮應受判決事項之聲明；另原告就請求被告返還之系爭房屋位置為事實上之補充，非訴之變更或追加，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。 二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張：陳靜怡自111年9月20日向原告承租系爭房屋以經 營薑母鴨店，約定租期3年，自111年9月20日起至114年9月21日止，每月租金2萬元，陳靜怡應於每月5日以前繳納，並由被告郭文吉擔任連帶保證人（下稱系爭租約）。詎陳靜怡自113年4月起即未支付租金，迄至113年8月5日止，已積欠5個月租金，原告於113年7月10日以存證信函（下稱系爭信函）終止系爭租約，經被告於翌（11）日收受，故系爭租約已於113年7月11日終止，另陳靜怡給付之押租金4萬元應依系爭租約第5條沒收，是陳靜怡對系爭房屋已無任何權利，為此，爰依民法租賃及不當得利法律關係，請求被告遷讓系爭房屋、給付積欠租金或不當得利，並擇一為有利之判決等語，並聲明如前開變更後聲明所示。 二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或 陳述。 三、本院之判斷： 　㈠經查，原告主張之前揭事實，業據提出系爭租約、系爭信函 （含回執）、系爭房屋現況照片、系爭房屋稅籍證明書、存摺封面及內頁明細等件在卷為憑（本院卷第19至31頁、第51至67頁），與其所述互核相符，足信有據；又被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，堪認原告此部分主張為真實。 　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，此為民法第455條前段明定。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號裁判意旨參照）。經查，兩造間就系爭房屋成立租賃契約關係，且陳靜怡自113年4月起未繳租金，積欠之租金已達2個月之租額，原告遂於113年7月10日以系爭信函催告陳靜怡應於7日內付清積欠之租金，並終止系爭租約，陳靜怡於翌（11）日收受等節，有系爭信函及回執在卷可稽（本院卷第27至29頁），原告逕以系爭信函終止系爭租約，雖與上開規定不符，難認該終止系爭租約之意思表示合法，然陳靜怡於收受存證信函後，迄原告於113年8月6日提起本件訴訟，請求陳靜怡遷讓房屋，已有多時，陳靜怡仍未繳納租金，遲延給付逾2個月，當可認原告以系爭信函催告陳靜怡繳納租金，並以起訴狀繕本送達陳靜怡為終止系爭租約之意思表示，而起訴狀繕本係於113年8月14日將起訴狀繕本寄存送達於派出所，並於000年0月00日生效，有送達證書在卷可稽（本院卷第41頁），故系爭租約於113年8月24日終止，則陳靜怡即無繼續占用系爭房屋之正當權源，陳靜怡自應返還系爭房屋予原告，是以原告依照租賃關係終止後租賃物返還請求權規定，請求陳靜怡應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，應為可採。 　㈢又依系爭租約第3條約定：「租金每月新台幣貳萬元，乙方不 得藉任何理由拖延或是拒納…」、第4條約定：「租金應於每月五日以前繳納，每次應繳壹個月份乙方不得藉詞拖延。」，是兩造於系爭租約第3條、第4條已明文約定每月租金額度及各期租金給付之日期，陳靜怡自113年4月起即未繳交租金，系爭租約於113年8月24日終止，業如前述，是原告依系爭租約向陳靜怡請求給付自113年4月1日起至113年8月24日止之租金96,000元（〈2萬元×4個月〉＋2萬元×〈24/30〉＝96,000元），應屬有據。另依系爭租約第13條：「乙方如有違背本契約各條項…丙方應連帶負賠償責任並願拋棄先訴抗辯權。」，郭文吉既為系爭租約之連帶保證人，自應與陳靜怡負連帶給付之責任，是原告請求被告應連帶給付96,000元，應屬有據。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。 　㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條定有明文。無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照），於無權占用他人之房屋時，亦應為相同解釋。查系爭租約於113年8月24日終止，則陳靜怡無繼續占用系爭房屋之正當權源，卻仍未遷讓返還系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，陳靜怡因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，原告自得請求陳靜怡返還自113年8月25日起之不當得利。依系爭租約，每月租金為2萬元，是原告請求以系爭租約之月租金額作為計算不當得利數額之標準，自屬有據。至於原告請求自113年8月5日起計算被告不當得利之數額，與前揭請求被告連帶給付積欠之租金期間重疊，為無理由。又郭文吉僅為系爭租約之連帶保證人，系爭租約既已於113年8月24日終止，且原告亦未提出郭文吉占用系爭房屋之任何事證，原告依系爭租約或不當得利法律關係，請求郭文吉按月給付系爭租約終止後之租金或不當得利，亦屬無據。從而，原告依不當得利法律關係，請求陳靜怡自113年8月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，為有理由。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。 四、綜上所述，原告依民法租賃及不當得利法律關係，請求判決 如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。又本判決主文第1至3項命被告給付之金額或價額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，另依同法第392條第2項之規定，職權酌定相當之擔保金額准許被告供擔保後得免為假執行。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項、 第2項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　22　　日 民事第一庭 法 官 呂如琦 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日 書記官 楊晟佑