遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第2313號 原 告 傅從盈 被 告 李佳哲 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年11月19 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應自門牌號碼為桃園市○○區○○路000號之房屋遷出並將 該房屋騰空遷讓返還原告。 二、被告應給付原告新臺幣9萬8,780元。 三、被告應自民國113年7月1日起至返還第一項所示之房屋之日 止，按月給付原告1萬5,000元。 四、訴訟費用由被告負擔。 五、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣41萬9,600元為 原告預供擔保，得免為假執行。 六、本判決第二項得假執行，但被告如以新臺幣9萬8,780元為原 告預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第三項，就各該期到期部分得假執行，但被告如就各 該期到期部分以新臺幣1萬5,000元為原告預供擔保，得免為各該期到期部分之假執行。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠兩造係於民國111年11月1日就原告所有門牌號碼為桃園市○○ 區○○路000號之房屋(下稱系爭房屋)，簽立房屋租賃契約書(下稱系爭契約)，約定由原告將系爭房屋出租被告，租賃期間為2年2月(即自111年11月1日起至113年12月31日止)，每月租金為新臺幣(下同)1萬5,000元，並應於每月10日前繳付。至租用期間所生之水、電、瓦斯費及管理費等，均依系爭契約第7條第1項、第6項之約定由被告自行負擔，另兩造並無約定押租金。 　㈡再被告自113年3月起即未給付租金，至同年6月止，已欠繳4 個月租金合計共6萬元。另被告亦未繳付113年2月1日至6月4日止之電費2,231元(1,199元+1,032元)、111年12月起至113年6月止之31個月管理費共計3萬6,549元，故原告乃於113年6月17日以新莊昌盛郵政號碼為00157號之存證信函寄至被告上開租屋址(即系爭房屋址)，催告請求被告於函到15日內，給付欠繳之租金及電費、管理費，逾期不繳即終止租約，不另通知，該存證信函並於113年6月18日送達，惟被告仍未給付，原告僅得於113年7月4日再寄送新莊昌盛郵政號碼為0188號之存證信函終止兩造間之租約，並請求被告立即給付欠繳之租金、電費、餐費及遷讓房屋，該信函則於翌日合法送達被告，是兩造間之租約已經原告合法終止。 　㈢兩造間之租約既已經合法終止，被告卻未依約自系爭房屋遷 出，即屬無權占有，侵害原告就系爭房屋之所有權，是原告自得依民法767條第1項及系爭契約之規定，請求被告自系爭房屋遷出，並騰空遷讓返還原告，另依系爭契約第3條之約定，請求被告給付113年3月起至6月止共計4個月之租金6萬元。再兩造間之租約已經終止，但被告仍繼續使用占有系爭房屋，而受有相當於租金之不當得利，故原告自得依民法第179條不當得利之規定，向被告請求自113年7月起按月給付1萬5,000元，直至被告返還系爭房屋之日止，及依不當得利之法律關係，請求被告返還原告墊付之電費2,231元及3萬6,549元管理費，共計3萬8,780元。 　㈣並聲明：如主文第1、2、3項所示。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 　　。 三、本院之判斷： 　㈠原告主張上開事實，業據其提出與所述相符之系爭契約書、 電費繳費收據、管理費催繳通知書、系爭房屋之稅籍證明書、存證信函及其回執等資料為證(參調解卷第17頁至第31頁、第39頁及本院第35頁至第37頁）是以，本院依調查證據之結果，堪信原告主張為真正。 　㈡按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第439 條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。是查，被告既有欠繳4個月租金之情形，依上開規定，原告以上開存證信函催告被告繳付租金及終止契約，即屬有據，是兩造之租約即於113年7月5日經原告合法終止在案，然被告卻仍繼續占有使用系爭房屋，未交還房屋予原告，為無權占有，故原告自得基於系爭房地所有權人及出租人之地位，依民法767條第1項、系爭租約之約定，請求被告自系爭房屋遷出並將房屋返還原告，及返還欠繳租金6萬元。 　㈢又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號、88年度台上字第2211號、104年度台上字第1090號判決意旨參照）。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決可參）。是被告於系爭租約經原告合法終止後，卻仍繼續占有使用系爭房屋，而未返還系爭房屋予原告，為無權占有，已如上述，則原告另請求被告應自113年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金1萬5,000元之不當得利，亦屬有據。 　㈣又系爭租約已約定被告應負擔系爭房屋之水、電費及管理費 ，然被告卻未依約繳納，反使原告為之墊付電費2,231元及管理費3萬6,549元，合計共38,780元，受有不當得利，則原告再依民法第179條不當得利之規定，請求被告給付，確屬有據。 五、綜上所述，原告主張依系爭租賃契約之法律關係、民法第76 7條第1項及第179條規定，請求被告應自系爭房屋遷出並騰空遷讓返還予原告，及請求被告應給付原告9萬8,780元(包括租金6萬及電費、管理費3萬8,780元)，暨自113年7月起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬5,000元，均有理由，應予准許。 六、再本判決如主文所示各項所命被告給付原告之訴訟標的價額 或金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。此部分原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動，毋庸另為准駁之諭知。又本院併依民事訴訟法第392條第2項規定，依聲請及依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。 七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　林靜梅 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭敏如