分割共有物

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第2590號 原 告 梁水龍 訴訟代理人 尹良律師 汪令珩律師 被 告 梁宏毅 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國114年1月8日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　文 一、兩造共有坐落桃園市○○區○路段0000000地號土地，及其上同 段5538建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路00巷00號），應予變價分割，所得價金由兩造依應有部分各2分之1之比例予以分配。 二、被告應給付原告新臺幣215,008元，及自民國113年8月8日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 三、被告應自民國113年8月1日起至遷讓返還第一項不動產與全 體共有人之日，或經變價分割由買受人取得所有權之日止，按月給付原告3,773元。 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用由被告負擔65％，餘由原告負擔。 六、本判決第二項及第三項得假執行。 　　事實及理由 一、原告主張：兩造同為坐落桃園市○○區○路段0000000地號土地 （下稱系爭土地），及其上同段5538建號即門牌號碼桃園市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭房地）之共有人，應有部分各2分之1，兩造就系爭房地並無分割協議，茲因兩造就分割方式未能達成協議，且系爭房地如以原物分割，則各共有人所得面積甚小，且僅有一出入口，無法滿足各住戶使用房屋之習慣，有害各自日常使用，並減損經濟利用價值，對各共有人均屬不利，為此依民法第823條第1項、第824條第2項第2款等分割共有物規定，請求裁判准予分割系爭房地。另系爭房地為兩造所共有，被告未取得其他共有人同意，而無權占有系爭房地之全部，致原告受有損害，爰依民法第179條、第181條等規定，被告吳明哲應償還相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠兩造共有系爭房地准予變價分割，所得價金按應有部分比例分配；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）269,372元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自民國113年8月1日起至遷讓返還第一項共有物與全體共有人之日，或經變價分割由買受人取得所有權之日止，按月給付原告4,717元。 二、被告則以：同意變價分割。我是向我父親即訴外人梁金印購 買系爭房屋之持分，而梁金印與原告就系爭房屋有分割過，因此就系爭房屋我的持分是3分之2，分得1、3樓，原告分得2樓，我只有使用1、3樓部分，故不需負擔相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。 三、原告主張系爭房地為兩造共有，應有部分各2分之1，且兩造 就系爭房地並未訂有不分割之契約，系爭房地無法協議分割等事實，有本院依職權調取之公務用謄本（見桃司調卷第35、37頁）在卷可稽，且為被告所不爭執，堪認原告此部分主張為真實。 四、本院之判斷： 　㈠分割共有物部分： 　⒈按民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外 ，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」 　⒉經查，系爭房地為兩造所共有，應有部分各2分之1，兩造間 就系爭房地並無不得分割之約定，惟兩造無法協定分割方法等情，均如前述。且系爭房地均無法定或經主管機關以合法命令限制不能分割之情事，亦無依其使用目的不能分割之情形。是依前揭規定，本件原告基於系爭房地共有人之法律地位，請求本院准為系爭房地之分割，於法有據。 　⒊次按分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完 成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。 　⒋經查，系爭房地為一棟3層建物，此有房屋稅籍證明書可佐（ 見桃司調卷第49、51頁），倘依兩造之應有部分比例為原物分割，各共有人分得面積甚小，且業經原告陳述僅有一出口，無法滿足各共有人之使用，有害各自日常使用，並減損經濟利用價值，被告亦稱系爭房屋2樓需透過1樓進去，且同意變價分割等語。是本院綜合共有人之意願及土地、房屋利用之最大化等各項因素，認為系爭房地規劃僅供單一住戶使用，若為原物分割，分割後之各部分將無獨立對外出入口，現實上原物分割除有礙系爭房地之經濟效用之外，並有損其完整性，造成日後使用之困難，無法發揮經濟上應有之價值，而將系爭房地變價分割，應屬最妥適之分割方法。從而原告請求將系爭房地予以變價分割如主文第1項所示，為有理由，應予准許。 　㈡相當於租金之不當得利部分： 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 　⒉經查，原告主張被告未取得全體共有人同意而占有系爭房地 ，其受有相當於租金之利益，並致原告受有不能使用其應有部分系爭房地之損害，核屬無法律上之原因而受利益，原告自得依民法第179條規定，請求被告將其占用屬於原告應有系爭房地部分，給付相當於租金之不當得利。被告則辯稱：伊係向梁金印購買系爭房屋之持分，而取得系爭房屋3分之2持分，並分得系爭房屋之1、3樓，且伊亦僅使用該部分，系爭房屋之2樓目前是空的等語，固據提出原告與梁金印所簽立之合約書為證（見本院卷第28-29頁）。惟被告縱向梁金印購買系爭房地之持分，亦僅取得系爭房地2分之1之持分，並得使用系爭房屋1樓之使用權，然被告並未提出其得占用系爭房屋其他樓層之證據，被告現既居住在系爭房地，且系爭房屋僅有1個出入口，進出皆須通過1樓出入口進出，被告實際上係使用系爭房屋之全部。又被告應有部分僅有2分之1，卻無權占系爭房地之全部，而獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益之損害，從而，原告本於系爭房地共有人地位，主張依不當得利之規定，請求被告給付其依其應有部分比例計算之相當於租金之利益，應屬有據。 　⒊又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限，並為租用基地建築房屋所準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查被告無權占用原告應有部分之系爭房地使用，依上開法律規定，非不得作為本件計算損害金之準據。爰審酌系爭房地所在位置位於桃園區之鬧區，生活機能尚稱便利、工商活動亦屬繁榮等一切情狀，認相當於租金之不當得利計算，應以系爭土地之申報地價8％計算為適當。 　⒋又系爭土地之面積為77平方公尺，自108年至113年之公告地 價如地價查詢資料所載（見桃司調卷第25頁），原告主張系爭土地於108年至113年之申報地價分別為每平方公尺13,700元、13,900元、13,900元、13,900元、13,900元、14,700元，尚屬可採。依此計算，原告聲明第2項請求被告給付起訴前5年（見桃司調卷第9頁）即自108年7月19日起至113年7月18日止占有系爭房地，相當於租金之不當得利為215,008元（計算式詳如附表所示），及自起訴狀繕本送達翌日即113年8月8日（見桃司調卷第57頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。聲明第3項請求被告自113年8月1日起至遷讓返還系爭房地與全體共有人之日，或經變價分割由買受人取得所有權之日止，按月給付原告3,773元（計算式：14,700元/㎡×77㎡）×8％÷12月×1/2＝3,773元），核屬有據，應予准許；至逾此範圍之請求，尚嫌過高，應予駁回。 五、綜上所述，原告訴請分割系爭房地，為有理由，應予准許， 爰判決如主文第1項所示。又原告依共有及不當得利等法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，判決如主文第2、3項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。 六、本判決所命被告給付之金額或價額未逾50萬元，依民事訴訟 　　法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。　 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 八、分割共有物之訴，既已由法院准予分割，並為全體共有人定 分割方法，依民事訴訟法第80條之1規定，由全體共有人依應有部分比例分擔訴訟費用，另原告其餘不當得利請求部分之訴訟費用，依民事訴訟法第79條規定，按兩造勝敗情形，命兩造以比例分擔，爰諭知如主文第5項所示。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　江碧珊 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭 附表： 編號 起迄時間 申報地價 （每平方公尺） 相當於租金之不當得利（元以下四捨五入） 1 108年7月19日至108年12月31日 （共計165日） 13,700元 13,700元×77㎡×8％×（165/365）×1/2＝19,075元 2 109年1月1日至112年12月31日 （共計4年） 13,900元 13,900元×77㎡×8％×4×1/2＝171,248元 3 113年1月1日至113年7月18日 （共計199日） 14,700元 14,700元×77㎡×8％×（199/365）×1/2＝24,685元 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 合計：215,008元